Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Paets van Troostwijkstraat 127 B 2522 DP 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 342,76 per maand wordt vanaf 1 september 2014 tijdelijk verlaagd tot 102,83 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 5 november 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 15 augustus 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 26 november 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 6

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verhuurder niet ter zitting verschenen. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: ik kom namens mijn vader; er wordt helemaal niets gedaan aan de gebreken; het stapelt zich allemaal op; de verhuurder dient de woonruimte van mijn vader goed te onderhouden; de VVE wordt verantwoordelijk gesteld en daar ben ik het absoluut niet mee eens; bouw- en woningtoezicht was ingeschakeld door het Huurteam, maar niet door ons zelf; het is schandalig dat de verhuurder zo omgaat met zijn huurder; ik ben blij dat ik hier nu zit. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van d woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 augustus Op die datum was de huurprijs 342,76 per maand. Pagina 2 van 6

3 Onderhoud en gebreken In afwijking van de inhoud van het rapport van onderzoek en gelet op de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, is de commissie van oordeel dat er sprake van een zodanige cumulatie van onderhoudsgebreken dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad. Dit is een gebrek in categorie B, (nummer 8) Het betreft de volgende gebreken en tekortkomingen: De houten dakkapel in de rechter zolderkamer aan de achtergevel is in ernstige mate aangetast door houtrot. Hierdoor is de houten gording in lichte mate verzakt. De houten dakkapel in de linker zolderkamer aan de achtergevel is in ernstige mate aangetast door houtrot. De houten kozijnen van de beide dakkapellen zijn op veel plaatsen aangetast door houtrot. Op diverse plaatsen is het houtrot door en door. Tevens zijn de houten kozijnen op diverse plaatsen nat (CD8); De buitenmuur achtergevel ter plaatse van het plafond is nat en beschimmeld. Dit vertrek bevindt zich op de 2e verdieping. Deze lekkage wordt mogelijk veroorzaakt door vochtdoorslag (CV1); Op het plafond in de slaapkamer aan de voorgevel zitten bruine droge vochtkringen (CV1); Er zijn regelmatig lekkages in de woonkamer via het plafond ter plaatse van de voorgevel. Het hemelwater druppelt via de gipsplaat de woonkamer binnen. Deze plaat vertoont droge vochtplekken en staat bol (CV1). De die lekkages genoemd worden mogelijk veroorzaakt door de slechte staat van de loodslabben en diverse kapotte dakpannen op het schuine dak ter plaatse van de voorgevel. Via de aanwezige kieren komt het hemelwater onder de dakpannen terecht. Uit de correspondentie die de Huurcommissie in haar bezit heeft leidt de commissie af dat ook over de zolderverdieping reeds geklaagd is. Het is gebrek dus bekend bij de verhuurder en daarom spreekt de Huurcommissie ook hier een gebrek over uit. Ook dit gebrek maakt deel uit van de cumulatie van gebreken (B8) zoals hiervoor genoemd. Ter plaatse van de doorvoer van het shuntsysteem in de gang van de zolderverdieping aan de achtergevel is het stuukwerk nat. Hierdoor zijn in het binnentrappenhuis diverse natte en droge vochtplekken met zwarte schimmel aanwezig. Mogelijk wordt deze lekkage veroorzaakt via de aansluiting van de loodslabben op het kanaal buitendaks (CV2). Bij gebreken in categorie B kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 30% van de geldende huurprijs. Gelet op de ernst en duur van de gebreken en de mate van schade voor het woongenot acht de Huurcommissie deze verlaging hier ook op zijn plaats. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 30% van 342,76 (geldende huurprijs). De huurder betaalt dus 102,83 per maand. Pagina 3 van 6

4 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 5 november Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder formeel heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 september De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 342,76 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 6

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 september 2014 de volgende ernstige gebreken: De houten dakkapel in de rechter zolderkamer aan de achtergevel is in ernstige mate aangetast door houtrot. Hierdoor is de houten gording in lichte mate verzakt. De houten dakkapel in de linker zolderkamer aan de achtergevel is in ernstige mate aangetast door houtrot. De houten kozijnen van de beide dakkapellen zijn op veel plaatsen aangetast door houtrot. Op diverse plaatsen is het houtrot door en door. Tevens zijn de houten kozijnen op diverse plaatsen nat (CD8); De buitenmuur achtergevel ter plaatse van het plafond is nat en beschimmeld. Dit vertrek bevindt zich op de 2e verdieping. Deze lekkage wordt mogelijk veroorzaakt door vochtdoorslag (CV1); Op het plafond in de slaapkamer aan de voorgevel zitten bruine droge vochtkringen (CV1); Er zijn regelmatig lekkages in de woonkamer via het plafond ter plaatse van de voorgevel. Het hemelwater druppelt via de gipsplaat de woonkamer binnen. Deze plaat vertoont droge vochtplekken en staat bol (CV1). De lekkages die genoemd worden mogelijk veroorzaakt door de slechte staat van de loodslabben en diverse kapotte dakpannen op het schuine dak ter plaatse van de voorgevel. Via de aanwezige kieren komt het hemelwater onder de dakpannen terecht. Ter plaatse van de doorvoer van het shuntsysteem in de gang van de zolderverdieping aan de achtergevel is het stuukwerk nat. Hierdoor zijn in het binnentrappenhuis diverse natte en droge vochtplekken met zwarte schimmel aanwezig. Mogelijk wordt deze lekkage veroorzaakt via de aansluiting van de loodslabben op het kanaal buitendaks (CV2). De Huurcommissie merkt deze gebreken tezamen aan als een cumulatie van onderhoudsgebreken, die de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig schaden (B8). De geldende huurprijs van 342,76 wordt vanaf 1 september 2014 tijdelijk verlaagd tot 102,83 per maand. Pagina 5 van 6

6 Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns C.F. Mol en ir. B.S. Binnerts Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6