uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Parklaan 319 A 4102 EK CULEMBORG Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 488,30 per maand wordt vanaf 1 oktober 2013 tijdelijk bevroren I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 11 maart 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 8 mei 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 7 mei 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 4 juni 2014 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de huurder, waarin hij aangeeft wat de kale huur is per 1 juli 2013 en per 1 juli 2014 en een toelichting geeft op de klachten. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik ga akkoord met de puntentelling. Ik ben geen deskundige. Ik heb last van het vocht in huis. Mijn gezondheid is het belangrijkste. Ik heb onder andere last van voorhoofdsholteontsteking. Afgelopen vrijdag heeft een bedrijf weer onderzoek gedaan naar het vocht. Sinds juli 2013 ben ik bezig. In december 2013 kwam de verhuurder voor het eerst. Volgens tapijtzaken ligt het niet aan de ondervloeren, maar aan vocht in de betonvloer. Het advies is primer of injecteren. Mijn huis ligt op gelijke hoogte met schuren. Ik betaal 100% huur en wil voor 100% wonen, niet voor 80%. Ik heb hetzelfde als in de slaapkamer in juni 2013 in de gang gedaan. Ik vraag me af waarom het probleem niet in andere ruimtes is. Het is niet verstandig zolang het probleem niet is opgelost, laminaat te leggen. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Ik ga akkoord met de puntentelling. We wilden de klacht goed afhandelen. We hebben er alles aan gedaan. We willen een oplossing. De vloer maandelijks meten en controleren en een nieuwe vloerafwerking aanbrengen. We hebben het advies uit de vorige uitspraak opgevolgd in overleg met de huurder. Toen we de ontvochtiger gingen plaatsen, bleek er weer lekkage te zijn en hebben we om een oorzaak uit te kunnen sluiten de douche opnieuw gekit. De leidingen (water en centrale verwarming) moeten goed geïsoleerd zijn en dat was zo volgens het onderzoek. Er is geen vocht gemeten, maar er zijn wel lekkagekringen gesignaleerd. Afgelopen donderdag is voor de klachtencommissie afgesproken samen de afwerklaag te betalen en een deel van het laminaat te vergoeden. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. Pagina 2 van 5

3 De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 oktober Op die datum was de huurprijs 488,30 per maand. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 156 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 oktober 2013 vast op 156 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 768,20 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: De cementen dekvloer van de begane grond vloer in de gang en in de c.v. kast vertoont vochtplekken. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V2. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 80% van de maximale huurprijs redelijk, omdat het de commissie ter zitting niet duidelijk is geworden of huurder of verhuurder wat te verwijten valt. Verhuurder heeft er wel alles aan gedaan om de oorzaak te achterhalen. De huurprijs zou daarom tijdelijk verlaagd mogen worden tot 80% van 768,20 (maximale huurprijs). Dit komt uit op 614,56 per maand. Dit bedrag is hoger dan de geldende huurprijs van 488,30 per maand. De Huurcommissie kan daarom de huurprijs niet tijdelijk verlagen. De Huurcommissie bevriest daarom de huurprijs. Zolang het gebrek bestaat, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Begin en einde van de tijdelijke huurbevriezing De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 11 maart Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld op 8 mei De bevriezing gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De bevriezing gaat daarom in op 1 oktober 2013 (dat is zes maanden terug gerekend vanaf 1 april 2014). Pagina 3 van 5

4 De huurprijs blijft bevroren totdat het gebrek is hersteld. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie bevriest tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 oktober 2013 het volgende ernstig woongenotschadend gebrek: De cementen dekvloer van de begane grond vloer in de gang en in de c.v. kast vertoont vochtplekken. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V2. Het puntenaantal van de woonruimte is 156; De geldende huurprijs van 488,30 wordt vanaf 1 oktober 2013 tijdelijk bevroren. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. UTRECHT, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers ir. M.G.C. Schut en drs. P.J. van der Ham Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5