uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Soestdijkstraat HA AMSTERDAM ZUIDOOST Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Naam: [xxx] (aanwezig opde zitting) Hierna te noemen: huurder Wederpartij Naam: [xxx] (aanwezig opde zitting) Hierna te noemen: verhuurder Gemachtigden: [xxx] (aanwezig op de zitting) Kern van de uitspraak De huurprijs van 458,17 per maand wordt vanaf 1 februari 2013 tijdelijk verlaagd tot 340,94 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 13 mei 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 14 januari 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 11 juli 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: ik ben al vanaf 2007 bezig met deze problemen, pas na het indienen van dit verzoek is de zaak in een stroomversnelling gekomen; ik ga akkoord met de geadviseerde puntenwaardering; er zijn veel lekkages geweest, maar nu is het droog; er is nog wel een plek gevolgschade; ik ben wel bang dat de lekkage terug zal komen; de ventilatieroosters staan dag en nacht open; het rolgordijn moet van verhuurder helemaal omhoog; dan kan niet in een benedenwoning, want dan zit je te kijk; tot end 2014 moet ik veel stookkosten betalen omdat in de overige woningen van het complex nog geen individuele thermostaat en warmtemeter is aangebracht. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: we gaan akkoord met de geadviseerde puntenwaardering; in 2014 wordt het verwarmingssysteem in het seniorencomplex vervangen, er wordt een nieuwe collectieve ketel geplaatst; in de woning van mevrouw Groote wordt al komende maand oktober een warmtewisselaar en thermostaat aangebracht; de leidingen in de algemene ruimten blijven gehandhaafd, dat is geen probleem; de leidingen in de woningen worden vervangen, de leidingen naar de warmtewisselaar en de boiler worden op de muren gemonteerd; in iedere woning komt een kast en een thermostaat, iedere huurder kan de warmte in zijn woning en dus het verbruik individueel regelen; huurders hebben dan wel het voordeel van een individuele ketel maar niet de nadelen; voor veel huurders zullen de stookkosten dalen. de installateur denkt per woning een tot anderhalve dag nodig te hebben om alles te vervangen. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 januari Op die datum was de huurprijs 458,17 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zittingen alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Pagina 2 van 5

3 De warmte in de woning is niet (goed) via de thermostatische radiatorkranen te regelen. In de winterperiode geeft de verwarming wanneer de kraan op stand 1 of 2 staat geen warmte. Wanneer de kraan op nagenoeg de hoogste stand staat, geeft de verwarmingsplaat de maximale warmteafgifte. De verwarmingsplaat is dus koud of heel heet. In de woonkamer is de thermostatische radiatorkraan waar de lucht goed omheen kan stromen in opdracht van de verhuurder vervangen, wat niets heeft uitgehaald. In de zomer blijven de leidingen die in de dekvloer zijn gesitueerd warm tot aan het onderblok van de verwarming waardoor de vloer in de hal en de slaapkamer, waar de leidingen lopen, warm blijft. Op moment van onderzoek, circa 8.45 uur was de kamertemperatuur 23 graden. Met het huidige systeem is het niet mogelijk het warmtecircuit dat via de gang en de badkamer naar de slaapkamer loopt, geheel af te sluiten. Dit is een gebrek analoog aan een gebrek in categorie C (nummer Qa1/3). Zaaknummer Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 60% van de maximale huurprijs redelijk. De huurder heeft vooral in de zomermaanden ernstige hinder van het gebrek. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 120 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 februari 2013 vast op 120 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 568,24 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van 568,24 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 340,94 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 13 mei Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 februari De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 458,17 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is verholpen, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. De commissie vertrouwt erop dat huurder en verhuurder in goed overleg en met een goede verstandhouding er onderling uit zullen komen. Pagina 3 van 5

4 Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. De verhuurder is een rechtspersoon en moet dus 450,00 betalen. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 februari 2013 het volgende ernstige gebrek: De warmte in de woning is niet (goed) via de thermostatische radiatorkranen te regelen. In de winterperiode geeft de verwarming wanneer de kraan op stand 1 of 2 staat geen warmte. Wanneer de kraan op nagenoeg de hoogste stand staat, geeft de verwarmingsplaat de maximale warmteafgifte. De verwarmingsplaat is dus koud of heel heet. In de woonkamer is de thermostatische radiatorkraan waar de lucht goed omheen kan stromen in opdracht van de verhuurder vervangen, wat niets heeft uitgehaald. In de zomer blijven de leidingen die in de dekvloer zijn gesitueerd warm tot aan het onderblok van de verwarming waardoor de vloer in de hal en de slaapkamer, waar de leidingen lopen, warm blijft. Op moment van onderzoek, circa 8.45 uur was de kamertemperatuur 23 graden. Met het huidige systeem is het niet mogelijk het warmtecircuit dat via de gang en de badkamer naar de slaapkamer loopt, geheel af te sluiten. Dit is een gebrek analoog aan een gebrek in categorie C (nummer Qa1/3). het puntenaantal van de woonruimte is 120 punten. De huurprijs van 458,17 die geldt op 31 januari 2013 wordt vanaf 1 februari 2013 tijdelijk verlaagd tot 340,94 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Pagina 4 van 5

5 Kosten De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme A.M. Kersten en E. Hollink Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5