Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Beijerlandselaan 202 B ES ROTTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Gemachtigde:[xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Gemachtigde:[xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 394,26 per maand wordt vanaf 1 augustus 2015 tijdelijk verlaagd tot 157,70 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 28 augustus 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 10 juli 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 15 oktober 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder en zijn gemachtigde: ik ga akkoord met het rapport van onderzoek; het keukenblok is vervangen; de lekkage in de slaapkamer is niet verholpen; in de douchedeur is een rooster gezet; de schimmel is niet verholpen; aan de gebarsten ruiten is niets gedaan, huurder heeft er zelf tape op geplakt om uitvallen van stukken glas te voorkomen; er is daar ook tocht; het Huurteam heeft contact met verhuurder gehad en heeft getracht de reparaties te regelen; huurder heeft vooraf aangegeven dat en in welke periode hij in december afwezig zou zijn; hij heeft een sleutel aan de klusjesman van verhuurder gegeven, zodat er werkzaamheden konden worden uitgevoerd tijdens zijn afwezigheid; in zijn brief van 28 december 2015 vroeg verhuurder huurder om contact op te nemen. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: het was moeilijk om contact met huurder te krijgen; huurder is vaak in het buitenland; we hebben een paar keer een brief gestuurd, in oktober en op 18 december 2015; de onder punt 1 en 2 genoemde klachten moeten nog verholpen worden; er waren teveel werkzaamheden om op 10 september 2015 uit te voeren; bij huuringang waren er geen gebreken aanwezig, dit is schriftelijk vastgelegd; daarom stellen wij ons op het standpunt dat herstel van glasbreuk voor rekening van huurder is; er is ook verwarring ontstaan doordat er contact was tussen huurder en de klusjesman en tussen huurder en verhuurder. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 augustus Op die datum was de huurprijs 394,26 per maand. Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Er bevinden zich natte vocht- en schimmelsporen op het plafond en de wanden van de doucheruimte over een oppervlakte van totaal 1,5 m² veroorzaakt door condensvorming. Plaatselijk is het stucwerk beschadigd. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nb3); Als gevolg van veroudering en houtrot zijn de ramen van de bovenlichten en van de stolpdeuren gescheurd en/of uitgevallen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D8). Op de zitting is voldoende overtuigend komen vast te staan dat de ruiten in de bovenlichten en van de stolpdeuren niet zijn gebarsten ten gevolge van een mechanische oorzaak (dreun of bons) maar dat de oorzaak hiervan houtrot is. De gevolgen hiervan zijn derhalve voor verhuurder. De gebreken als vermeld op blad 2 van het rapport (klachten 1 en 2) zijn niet verholpen, hoewel verhuurder zegt hiertoe bereid te zijn. Volgens verhuurder zou huurder onvoldoende meewerken. De Huurcommissie is hier niet van overtuigd: immers, er zijn in de maanden september en oktober 2015 diverse werkzaamheden uitgevoerd (huurder heeft zodoende toegang verschaft aan verhuurder). Daarnaast heeft huurder direct met de klusjesman van verhuurder contact gehouden en hem zelfs de sleutel van zijn woonruimte gegeven, opdat er reparaties gedurende zijn afwezigheid konden worden uitgevoerd. De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs 394,26. De huurder betaalt dus 157,70 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 28 augustus Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 augustus De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 394,26 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Pagina 3 van 5

4 Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 augustus 2015 de volgende ernstige gebreken: Er bevinden zich natte vocht- en schimmelsporen op het plafond en de wanden van de doucheruimte over een oppervlakte van totaal 1,5 m2 veroorzaakt door condensvorming. Plaatselijk is het stucwerk beschadigd. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nb3); Als gevolg van veroudering en houtrot zijn de ramen van de bovenlichten en van de stolpdeuren gescheurd en/of uitgevallen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D8). De geldende huurprijs van 394,26 wordt vanaf 1 augustus 2015 tijdelijk verlaagd tot 157,70 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. ROTTERDAM, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer C. Kwast-Vastenhoud en mr. C.A. Oskam Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5