Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte St. Agnetenweg AT NIJMEGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 535,50 per maand wordt vanaf 1 september 2014 tijdelijk verlaagd tot 214,20 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 17 oktober 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 27 augustus 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 1 december 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft verhuurder de Huurcommissie bij brief van 21 januari 2015 commentaar doen toekomen op de inhoud van het rapport van onderzoek. De inhoud van bedoeld schrijven wordt als hier herhaald en ingevoegd beschouwd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: Het rapport geeft een goed beeld. Intussen zijn er weer meer gebreken bij gekomen; Verhuurder beklaagt zich er over dat de verstandhouding niet meer zo goed is als eerder maar dat ligt voor de hand als er niets aan de gebreken wordt gedaan; Verhuurder kan er alleen niet in met de makelaar als we niet thuis zijn; Sinds de CV er is, is het in huis behaaglijker. De schimmel is er nog wel steeds. We ventileren goed. Korte samenvatting verklaring van de verhuurder: We verhuren de boerderij al heel lang. Ze staat ook te koop zodat we nu steeds een contract afsluiten voor één jaar. Verder doen we ook niet zoveel aan de woning omdat we toch willen verkopen. Huurder wist dat en heeft om die reden ook een lagere huur; We hadden aanvankelijk een heel goede verstandhouding maar die is nu minder. Zo hebben we problemen om met de makelaar in de woning te komen; In 2015 of 2016 wordt de buitenkant geschilderd; Verder verwijzen we naar onze brief van 21 januari jl. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 september Op die datum was de huurprijs 535,50 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie de volgende ernstige gebreken: 1. In de woonkamer is op het binnenspouwblad net boven de vloer sprake van optrekkend vocht. Over de volle breedte van de kamer en tot op een hoogte van ca. 0,8 meter is sprake van vocht en schimmelplekken. De inwendige constructie is nat bevonden (proef "Testo 616"). Op meubilair is schimmel aangetroffen. Pagina 2 van 5

3 In de kast van de woonkamer zijn de wanden ernstig aangetast door vocht en schimmel over een oppervlakte van ca. 1,4 m 2. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CV1); 2. In de bijkeuken is de wand (tegenover de toilet en de doucheruimte) over een oppervlakte van ca. 0,6 m 2 ernstig aangetast door vocht. De inwendige constructie is nat bevonden (proef "Testo 616"). Bovendien is sprake van onthechting van het stucwerk over een oppervlakte van ca. 0,25 m 2. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CV2); 3. Op het plafond van de doucheruimte is over een oppervlakte van ca. 1,5 m 2 sprake van schimmelvorming. De inpandige doucheruimte is verwarmbaar sinds september 2014 door aanleg van de cv installatie. De ventilatie via natuurlijke werking zal zeer minimaal zijn. Een rooster in de deur ontbreekt. Het plafond bestaat uit een gipsmateriaal en is op één plaats zacht. Een en ander kan te wijten zijn aan inwerking door condensvocht, maar het is ook mogelijk dat regenwater binnendringt via het ventilatiekanaal in het plafond. De ventilatie in douche- en toiletruimte geschiedt via natuurlijke werking. De capaciteit hiervan zal zeer gering zijn. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CNb3); 4. Het houtwerk van het kozijn bij de zijingang (naar de keuken) is aan de onderzijde dusdanig gerot dat regenwater naar binnen dringt. Ter plaatse is schimmelvorming aanwezig onder de vinyl vloerbedekking over een oppervlakte van ca. 0,5 m 2. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CV1). De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs van 535,50 per maand. De huurder betaalt dus 214,20 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 17 oktober Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 september De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 535,50 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Pagina 3 van 5

4 Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 september 2014 de volgende ernstige gebreken: 1. In de woonkamer is op het binnenspouwblad net boven de vloer sprake van optrekkend vocht. Over de volle breedte van de kamer en tot op een hoogte van ca. 0,8 meter is sprake van vocht en schimmelplekken. De inwendige constructie is nat bevonden (proef "Testo 616"). Op meubilair is schimmel aangetroffen. In de kast van de woonkamer zijn de wanden ernstig aangetast door vocht en schimmel over een oppervlakte van ca. 1,4 m 2. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CV1); 2. In de bijkeuken is de wand (tegenover de toilet en de doucheruimte) over een oppervlakte van ca. 0,6 m 2 ernstig aangetast door vocht. De inwendige constructie is nat bevonden (proef "Testo 616"). Bovendien is sprake van onthechting van het stucwerk over een oppervlakte van ca. 0,25 m 2. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CV2); 3. Op het plafond van de doucheruimte is over een oppervlakte van ca. 1,5 m 2 sprake van schimmelvorming. De inpandige doucheruimte is verwarmbaar sinds september 2014 door aanleg van de cv installatie. De ventilatie via natuurlijke werking zal zeer minimaal zijn. Een rooster in de deur ontbreekt. Het plafond bestaat uit een gipsmateriaal en is op één plaats zacht. Een en ander kan te wijten zijn aan inwerking door condensvocht, maar het is ook mogelijk dat regenwater binnendringt via het ventilatiekanaal in het plafond. De ventilatie in douche- en toiletruimte geschiedt via natuurlijke werking. De capaciteit hiervan zal zeer gering zijn. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CNb3); 4. Het houtwerk van het kozijn bij de zijingang (naar de keuken) is aan de onderzijde dusdanig gerot dat regenwater naar binnen dringt. Ter plaatse is schimmelvorming aanwezig onder de vinyl vloerbedekking over een oppervlakte van ca. 0,5 m 2. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CV1). De geldende huurprijs van 535,50 wordt vanaf 1 september 2014 tijdelijk verlaagd tot 214,20 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. ARNHEM, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers H.J. Kok en ing. G.W. Kamp MSRE Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5