Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Minister Talmalaan EJ RIJSWIJK ZH Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 471,60per maand wordt vanaf 1 december 2015 tijdelijk verlaagd tot 377,28 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 18 januari 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 30 november 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 2 maart 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder; De klachten zijn goed weergegeven in het rapport. Ik heb veel eerder geklaagd. Vanaf 2013 wonen wij er met drie personen. De schimmel komt steeds terug. Er zit een ventilatierooster in de deur van de douche. Ik heb van de buren gehoord dat zij ook klachten hebben. Ik heb in de loop der tijd veel tips gehad over ventileren. Ik doe de ramen open, na het douchen droog ik de badkamer. De grote slaapkamer heeft dubbelglas en de rest van de woning enkelglas. Ik ben verhuisd sinds een paar weken. In de woonkamer heb ik weinig last van schimmel. Het is een hele koude woning en het is tevens een hoekwoning. De glashandel is zonder afspraak langs geweest terwijl ik op vakantie was. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: In 2013 hebben wij de eerste melding ontvangen. Wij hebben de huurder geadviseerd om beter te ventileren. Wij zijn van mening dat het gaat om bewonersgedrag. Er zit geen mechanische ventilatie in die buurt. Andere bewoners hebben geen klachten. Dit is de enige bewoner die klachten heeft. In de voorgevel zit een klap- en draairaam. Sinds maart is geprobeerd contact te zoeken met de huurder om het lekkende raam te vervangen. Wij hebben geen reactie ontvangen van de huurder. Het lekkende raam had opgelost kunnen zijn. Wij zullen het gebrek vooralsnog verhelpen voordat er een nieuwe huurder in de woning komt. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. COUGB ENV Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 december Op die datum was de huurprijs 471,60 per maand. Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Op het plafond en de kunststof raamkozijnen in de rechter slaapkamer aan de zij/achtergevel zitten droge zwarte en grijze schimmelstippen. Op het plafond in de linker slaapkamer aan de achtergevel zitten droge grijze schimmelstippen. De aanwezige schimmelstippen op de plafonds en kozijnen in beide slaapkamers zijn mogelijk ontstaan door afzetting van condensvocht op de koude delen in beide vertrekken. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3). In de badkamer, aanwezig aan de zijgevel, zitten droge lichtgrijze schimmelstippen op het systeemplafond verspreid. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nb3). In de buitenmuur voorgevel zitten twee vaste ramen, één draairaam en één klapraam. De sluitrubbers in de sponning van het draairaam zijn op diverse plaatsen versleten en stuk. Het draairaam en de vaste ramen zijn van kunststof en voorzien van dubbel glas. Het isolatieglas in beide vaste ramen is lek. Dit is een gebrek in categorie C (nummer O3). Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 80% van de geldende huurprijs redelijk. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 80% van de geldende huurprijs 471,60. De huurder betaalt dus 377,28 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 18 januari Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 december De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 471,60 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Pagina 3 van 5

4 Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 december 2015 het volgende ernstige gebrek: Op het plafond en de kunststof raamkozijnen in de rechter slaapkamer aan de zij/achtergevel zitten droge zwarte en grijze schimmelstippen. Op het plafond in de linker slaapkamer aan de achtergevel zitten droge grijze schimmelstippen. De aanwezige schimmelstippen op de plafonds en kozijnen in beide slaapkamers zijn mogelijk ontstaan door afzetting van condensvocht op de koude delen in beide vertrekken. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3). In de badkamer, aanwezig aan de zijgevel, zitten droge lichtgrijze schimmelstippen op het systeemplafond verspreid. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nb3). In de buitenmuur voorgevel zitten twee vaste ramen, één draairaam en één klapraam. De sluitrubbers in de sponning van het draairaam zijn op diverse plaatsen versleten en stuk. Het draairaam en de vaste ramen zijn van kunststof en voorzien van dubbel glas. Het isolatieglas in beide vaste ramen is lek. Dit is een gebrek in categorie C (nummer O3). De geldende huurprijs van 471,60 wordt vanaf 1 december 2015 tijdelijk verlaagd tot 377,28 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. Pagina 4 van 5

5 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme P.L.M. Brugman en mr. C.A. Oskam Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5