Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Julianastraat HJ RHENEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De geldende huurprijs van 619,33 wordt vanaf 1 september 2015 tijdelijk verlaagd tot 495,46 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 8 februari 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 26 augustus 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 24 maart 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurders: de betaalde huurprijs van 619,33 per maand zoals beschreven in het rapport is correct; het gebrek staat goed omschreven in de rapportage. Het gaat ons in deze procedure dan ook niet om een eventuele huurverlaging van de huurprijs maar om het verhelpen van het gebrek; vorig jaar is de aannemer langs geweest om een voeg te maken. In januari 2015 zijn ze voor het laatst langs geweest; de toezegging die door verhuurder is gedaan om het voegwerk van de schuur te herstellen, is niet nagekomen; het regenwater loopt vanaf de zijkant naar binnen, niet vanaf het huis; het is niet erg dat een schuur wat vochtig is maar het is niet de bedoeling dat ik er een badeentje erin kan leggen; als je vanaf de buitenkant op de grond gaat liggen, zie je dat het voegwerk vanaf de zijkant van de schuur helemaal weg is. Je kan zo naar binnen kijken. Het uitfrezen en dichtvoegen is slechts een noodoplossing. Het aanbrengen van een dakgoot is de beste oplossing; bij het bestraten van de tuin is er een rooster aangebracht voor het afvoeren van het water; ons inziens komt het water via de zijkant naar binnen. Korte samenvatting verklaring van de verhuurder: de woonruimte betreft een eensgezinswoning met een vrijstaande berging. De berging behoort niet tot de woonruimte. Het is een halfsteens schuur, net zoals de overige schuren in de straat. Van andere bewoners hebben we deze klachten niet gekregen; het huis staat hoger dan de berging. Bij het volledig bestraten van de tuin kan het water niet voldoende worden afgevoerd waardoor problemen ontstaan. De andere tuinen zijn, zover ik weet, niet verhard; een halfsteensmuur zal altijd wat vocht doorlaten. De schuur staat 60 tot 70% boven de waterpijl. Het valt dan ook zeer te betwijfelen dat het door het grondwater komt. Ook betwijfel ik dat het water via de zijgevel van de schuur naar binnen komt; alle werkzaamheden zijn uitgevoerd; er is inderdaad een toezegging gedaan maar het is volgens mij niet nodig om nog iets aan het voegwerk te doen. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de geldende huurprijs. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 september Op die datum was de huurprijs 619,33 per maand. Onderhoud en gebreken Huurder heeft ter zitting verklaard dat hij de schuur niet kan gebruiken door de hoeveelheid water die daar binnendringt. Huurder wenst dat dit gebrek wordt opgeheven en dat verhuurder zijn toezegging om het voegwerk te herstellen alsnog nakomt. Verhuurder heeft ter zitting verklaard dat de oorzaak van het gebrek voortkomt uit het volledig bestraten van de tuin, in samenhang met de hogere ligging van de woonruimte ten opzichte van de schuur. Verhuurder acht het niet nodig de voegen van de schuur te herstellen, omdat dit volgens hem niet zou leiden tot het verhelpen van het gebrek. De commissie vindt dit een opmerkelijke verklaring omdat de verhuurder hiermee zijn eerder gedane toezegging per van 8 januari 2015 aan huurder, weerspreekt. Hierin heeft verhuurder namelijk erkend dat het voegwerk niet in goede staat verkeert en heeft verhuurder ook toegezegd de voegen te zullen herstellen. De commissie is van oordeel dat de huurder in een dergelijk geval van verhuurder mag verlangen dat deze toezegging wordt nagekomen. Gelet op de omschrijving van het gebrek in de rapportage en de verdere verklaringen van partijen ter zitting, is de commissie van oordeel dat de schuur een ernstig gebrek heeft: De schuur is niet meer bruikbaar voor het doel waarvoor hij bestemd is, doordat er water binnendringt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer I1). Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Door het gebrek aan de schuur wordt weliswaar niet de bruikbaarheid van de woning zelf aangetast maar de schuur maakt weldegelijk deel uit van de overeenkomst en het gehuurde. De schuur is door het ernstige gebrek niet bruikbaar. Daarnaast heeft de commissie overwogen dat het ook op de weg van de huurder ligt om de wateroverlast zoveel mogelijk te beperken door de doorlaatbaarheid en het opnamevermogen van het regenwater te verhogen. Daarom vindt de commissie in deze situatie een verlaging tot 80% redelijk. COUGB ENV Pagina 3 van 5

4 Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 80% van 619,33 (de geldende huurprijs). De huurder betaalt dus 495,46 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging In tegenstelling tot hetgeen in het rapport van voorbereidend onderzoek staat opgenomen, blijkt uit de overgelegde stukken dat huurder het gebrek op 26 augustus 2014 aan de verhuurder heeft gemeld. De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 8 februari Dat is dus binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat derhalve in op 1 september De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 619,33 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 september 2015 het volgende ernstige gebrek: De schuur is niet meer bruikbaar voor het doel waarvoor hij bestemd is, doordat er water binnendringt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer I1). De geldende huurprijs van 619,33 wordt vanaf 1 september 2015 tijdelijk verlaagd tot 495,46 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Pagina 4 van 5

5 Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. UTRECHT, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager P.L.M. Brugman en ir. B.M.V. Brakel- Uiterwaal Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5