Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Bloemstraat LB AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 325,80 per maand wordt vanaf 1 mei 2014 tijdelijk verlaagd tot 202,01 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 24 juni 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 14 april 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 21 augustus 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 6

2 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik ga akkoord met de rapportage. Ik ga akkoord met de puntentelling. Het is hoger dan een paar jaar geleden. De omgeving is niet geweldig. Ik heb eerst gebeld in maart 2014 en toen in april 2014 schriftelijke melding gedaan via een webformulier dat je niet kunt printen. Ik hecht aan een goede communicatie met de verhuurder. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 mei Op die datum was de huurprijs 325,80 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: De houten balkondeur in de kinderkamer is door houtrot aangetast. In de deur bevinden zich twee gaten, waardoor er hemelwater naar binnen kan dringen en tocht wordt veroorzaakt. Dit is een gebrek in categorie C, nummer D8. Er bevinden zich vochtsporen op de muur in de grote slaapkamer (zijgevel) over een oppervlakte van ca. 60 x 100 cm (0,60 m²), hetgeen vermoedelijk wordt veroorzaakt door vochtdoorslag via de zijgevel. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V1. Een zestal houten spijlen van het balkonhekwerk aan de achtergevel zijn in ernstige mate door houtrot aangetast en zitten aan de onderzijde los. Dit is een gebrek in categorie C, nummer T5. Pagina 2 van 6

3 Onweersproken is ter zitting vast komen te staan dat er sprake is van een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die ieder afzonderlijk bezien niet, maar gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar wel het woongenot ernstig schaden. Dit is een gebrek in categorie C, nummer 10. Het betreft de volgende gebreken en tekortkomingen: - Huurders klacht betreffende vochtdoorslag in de kinderkamer aan dezelfde muur als de grote slaapkamer genoemd onder punt 2a is niet geconstateerd maar wel aannemelijk. De huurder heeft zelf een voorzetwand laten plaatsen. In deze kamer slaapt namelijk de baby. - Het raamkozijn in de kinderkamer aan de achtergevel is plaatselijk aangetast door houtrot, namelijk de onderdorpel over een lengte van 25 cm. Het regent hierdoor nog niet in. - De raamkozijnen in de woonkamer zijn nog niet in ernstige mate aangetast door houtrot, het betreft hier voornamelijk het buitenschilderwerk wat in een matige toestand verkeert. - Er bevinden zich oude droge vochtplekken op de muur bij de dakkapel in de zolderberging over een oppervlakte van ca.100 x 50 cm, afkomstig van een oude lekkage tijdens de winter in Het schilderwerk van enkele houten plafonddelen van de dakkapel is gebladderd en/of verveloos. Aan de andere zijde van de zolderberging zijn de houten plafonddelen ook gebladderd door oude lekkage. De houten balken vertonen vochtsporen maar zijn nog niet door de vochtinwerking aangetast. - De rechter zijmuur in de woonkamer in aansluiting met de muur van de voorgevel vertoont een scheur over een lengte van ca. 170 cm en 3 á 4 mm diep. De scheur loopt uit naar de zijmuur over een lengte van 50 cm bij 1 á 2 mm diep. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 105 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 mei 2014 vast op 105 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 505,03 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 505,03 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 202,01 per maand. Pagina 3 van 6

4 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 24 juni Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 mei De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 325,80 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 mei 2014 de volgende ernstige gebreken: De houten balkondeur in de kinderkamer is door houtrot aangetast. In de deur bevinden zich twee gaten, waardoor er hemelwater naar binnen kan dringen en tocht wordt veroorzaakt. Dit is een gebrek in categorie C, nummer D8. Er bevinden zich vochtsporen op de muur in de grote slaapkamer (zijgevel) over een oppervlakte van ca. 60 x 100 cm (0,60 m²), hetgeen vermoedelijk wordt veroorzaakt door vochtdoorslag via de zijgevel. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V1. Een zestal houten spijlen van het balkonhekwerk aan de achtergevel zijn in ernstige mate door houtrot aangetast en zitten aan de onderzijde los. Dit is een gebrek in categorie C, nummer T5. Pagina 4 van 6

5 Onweersproken is ter zitting vast komen te staan dat er sprake is van een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die ieder afzonderlijk bezien niet, maar gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar wel het woongenot ernstig schaden. Dit is een gebrek in categorie C, nummer 10. Het betreft de volgende gebreken en tekortkomingen: - Vochtdoorslag in de kinderkamer aan de dezelfde muur als de grote slaapkamer. - Het raamkozijn in de kinderkamer aan de achtergevel is plaatselijk aangetast door houtrot, namelijk de onderdorpel over een lengte van 25 cm. - De raamkozijnen in de woonkamer zijn aangetast door houtrot. Het buitenschilderwerk verkeert in een matige toestand verkeert. - Er bevinden zich oude droge vochtplekken op de muur bij de dakkapel in de zolderberging over een oppervlakte van ca.100 x 50 cm, afkomstig van een oude lekkage tijdens de winter in Het schilderwerk van enkele houten plafonddelen van de dakkapel is gebladderd en/of verveloos. Aan de andere zijde van de zolderberging zijn de houten plafonddelen ook gebladderd door oude lekkage. De houten balken vertonen vochtsporen maar zijn nog niet door de vochtinwerking aangetast. - De rechter zijmuur in de woonkamer in aansluiting met de muur van de voorgevel vertoont een scheur over een lengte van ca. 170 cm en 3 á 4 mm diep. De scheur loopt uit naar de zijmuur over een lengte van 50 cm bij 1 á 2 mm diep. Het puntenaantal van de woonruimte is 105. De geldende huurprijs van 325,80 wordt vanaf 1 mei 2014 tijdelijk verlaagd tot 202,01 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Pagina 5 van 6

6 Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme ir. M.G.C. Schut en M.J. Hessels Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6