Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Rustenburgerstraat 402 HS 1072 HH AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 250,57 per maand wordt vanaf 1 december 2014 tot 1 november 2015 verlaagd tot 75,17 per maand. Vanaf 1 november 2015 wordt de huurprijs van 250,57 per maand tijdelijk verlaagd tot 100,23 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 12 mei 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 28 augustus 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 16 juli 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: - de gebreken in het rapport zijn goed verwoord - vijf jaar geleden heb ik bij de verhuurder al melding gemaakt van de klachten. Het gaat om dezelfde klachten zoals omschreven in het rapport, maar die waren toen nog minder ernstig - de vorige huisbaas heeft het pand met ernstige gebreken verkocht aan de huidige huisbaas en die wil niet direct alle gebreken herstellen - de balken onder de badkamervloer waren zo erg weggerot, dat de onderkant van de badkamertegels te zien was - rond 27 oktober 2015 is de huisbaas aan de slag gegaan met de vloer in de woonruimte. Dat is nu volledig hersteld. Er zijn vier nieuwe balken geplaatst. Er zijn geen zwammen aangetroffen - verder heeft de verhuurder geen gebreken verholpen. Er is ook geen vervolgafspraak voor gemaakt - de dakgoot kan zo naar beneden vallen omdat deze erg is doorgerot. Er is echt sprake van een gevaarlijke situatie - de kranen in de badkamer zijn niet vervangen maar ik dacht al dat het onderhoud voor mijn rekening is. De kranen zitten er wel al 23 jaar - het deurkozijn is wel hersteld. De timmerman komt nog een keer terug om het af te timmeren - de stolpdeuren in de slaapkamer grenzen niet direct aan de buitenlucht - de mechanische ventilatie in de badkamer werkt niet zo goed. Er zit geen rooster in de deur - mijn grootste belang is dat de gebreken worden opgeheven, het gaat mij niet om huurverlaging III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 december Op die datum was de huurprijs 250,57 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de commissie ernstige gebreken: De constructieve houten begane grondvloer van de verkeersruimte bij de inpandige badkamer met toilet en de keuken, is over een oppervlakte van circa 88 x 180 cm (opp. 1,58 m²) in ernstige mate door vocht en houtrot aangetast. Pagina 2 van 5

3 De vloer is verminderd draagkrachtig, veert door bij belopen en er is sprake van een ernstige gevaarsituatie, wegens gevaar voor doorzakken. De vloer is vanaf circa 20 cm uit de binnenmuur tot de woningscheidende bouwmuur volledig verrot en grotendeels vergaan. De rechter houten vloerbalk onder de badkamervloer is gebroken, ter plaatse van de oplegging in de bouwmuur en ligt op de bodem van de kruipruimte. De houten vloerdelen van het omliggende vloerveld worden hierdoor niet meer (voldoende) ondersteund. De door vocht aangetaste vloerdelen aan de rechterzijde van de badkamervloer zijn grotendeels uitgevallen, doordat de onderliggende vloerbalk is gebroken. Hierdoor wordt een deel van de badkamervloer geheel niet meer ondersteund en hangt deze 'zwevend' boven de kruipruimte. De vloerbalk en de vloerdelen onder de linkerzijde van de badkamervloer zijn eveneens door vocht aangetast. Het vloergedeelte voor de badkamerdeur en evenwijdig aan de binnenmuur bevat in het loopvlak een gat, met een oppervlakte van ca. 20 x 100 cm (0,20 m²), waardoor de woonruimte (verblijfsruimte) in open verbinding staat met de kruipruimte. Ten gevolge van de schade aan de draagvloer verzakt de badkamervloer, waardoor het kitwerk loskomt uit de aansluitingen en naden ontstaan tussen de tegelvloer en het opgaand wandtegelwerk. Een zestal wandtegels op de onderzijde van de scheidingswand met de hal is gebroken en bevatten beschadigingen. Dit is een gebrek in categorie B (nummer 2) en categorie C (nummer Nb2). Dit gebrek is hersteld in oktober De dakgoot lek ter hoogte van het portiek bij de entreedeuren van de woning. De houten gootbetimmering is door houtrot aangetast, waardoor een gat is ontstaan. Ten gevolge van de gootlekkage stroomt het hemelwater langs de gevel, waardoor in het verleden een vochtplek aan de binnenzijde van de voorgevel is ontstaan. De vochtplek heeft een oppervlakte van ca. 20 x 100 cm (opp. 0,20 m²). Dit is een gebrek in categorie C (nummer K5); Op de scheidingswand tussen de slaapkamer en de keuken aan de achtergevel bevinden zich licht verkleurde en droge lekstrepen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1). Deze gebreken zijn naar het oordeel van de commissie nog onverminderd aanwezig. De commissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie B kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 30 % van de geldende huurprijs. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40 % van de geldende huurprijs. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 12 mei Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging gaat daarom in op 1 december Pagina 3 van 5

4 De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 250,57 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Tijdelijke verlaging Het gebrek inzake de constructieve houten begane grondvloer in de woonruimte is hersteld in oktober De overige ernstige gebreken in categorie C zijn nog niet hersteld. Vanaf 1 november wordt de geldende huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 40 %. De huurprijs wordt van 1 december 2014 tot 1 november 2015 verlaagd tot 30 % van 250,57 (geldende huurprijs). De huurder betaalt dus 75,17 per maand. De huurprijs wordt vanaf 1 november 2015 tijdelijk verlaagd tot 40 % van 250,57 (geldende huurprijs). De huurder betaalt per 1 november 2015 dus 100,23 per maand Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 december 2014 de volgende ernstige gebreken: De constructieve houten begane grondvloer van de verkeersruimte bij de inpandige badkamer met toilet en de keuken, is over een oppervlakte van circa 88 x 180 cm (opp. 1,58 m²) in ernstige mate door vocht en houtrot aangetast. De vloer is verminderd draagkrachtig, veert door bij belopen en er is sprake van een ernstige gevaarsituatie, wegens gevaar voor doorzakken. De vloer is vanaf circa 20 cm uit de binnenmuur tot de woningscheidende bouwmuur volledig verrot en grotendeels vergaan. De rechter houten vloerbalk onder de badkamervloer is gebroken, ter plaatse van de oplegging in de bouwmuur en ligt op de bodem van de kruipruimte. De houten vloerdelen van het omliggende vloerveld worden hierdoor niet meer (voldoende) ondersteund. De door vocht aangetaste vloerdelen aan de rechterzijde van de badkamervloer zijn grotendeels uitgevallen, doordat de onderliggende vloerbalk is gebroken. Hierdoor wordt een deel van de badkamervloer geheel niet meer ondersteund en hangt deze 'zwevend' boven de kruipruimte. De vloerbalk en de vloerdelen onder de linkerzijde van de badkamervloer zijn eveneens door vocht aangetast. Het vloergedeelte voor de badkamerdeur en evenwijdig aan de binnenmuur bevat in het loopvlak een gat, met een Pagina 4 van 5

5 oppervlakte van ca. 20 x 100 cm (0,20 m²), waardoor de woonruimte (verblijfsruimte) in open verbinding staat met de kruipruimte. Ten gevolge van de schade aan de draagvloer verzakt de badkamervloer, waardoor het kitwerk loskomt uit de aansluitingen en naden ontstaan tussen de tegelvloer en het opgaand wandtegelwerk. Een zestal wandtegels op de onderzijde van de scheidingswand met de hal is gebroken en bevatten beschadigingen. Dit is een gebrek in categorie B (nummer 2) en categorie C (nummer Nb2). De dakgoot lek ter hoogte van het portiek bij de entreedeuren van de woning. De houten gootbetimmering is door houtrot aangetast, waardoor een gat is ontstaan. Ten gevolge van de gootlekkage stroomt het hemelwater langs de gevel, waardoor in het verleden een vochtplek aan de binnenzijde van de voorgevel is ontstaan. De vochtplek heeft een oppervlakte van ca. 20 x 100 cm (opp. 0,20 m²). Dit is een gebrek in categorie C (nummer K5); Op de scheidingswand tussen de slaapkamer en de keuken aan de achtergevel bevinden zich licht verkleurde en droge lekstrepen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1). De geldende huurprijs van 250,57 wordt van 1 december 2014 tot 1 november 2015 verlaagd tot 75,17 per maand. Vanaf 1 november 2015 wordt de huurprijs van 250,57 tijdelijk verlaagd tot 100,23. Zaaknummer Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers H. Oostland en G. Spermon Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5