Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) bezwaar tegen huurprijsverhoging (Artikel van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Korte Blekersstraat TM AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 390,08 per maand wordt van 1 februari 2015 tot 1 december 2015 verlaagd tot 156,03 per maand. De voorgestelde huurverhoging is niet redelijk I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 17 juni 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 19 januari 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. De Huurcommissie ontving op 10 augustus 2015 een verzoek van de verhuurder. Daarin vraagt de verhuurder de Huurcommissie om de redelijkheid van een huurverhoging te beoordelen. De verhuurder stelt voor de huur te verhogen van 390,08 per maand met 9,75 (2,5 procent) tot 399,83 per maand met ingang van 1 juli Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 25 augustus 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Er zijn geen bezwaren tegen de inhoud van het rapport van onderzoek. De badkamervloer is vervangen en de wanden zijn opnieuw gestuukt. Vorige week zijn de laatste gaten gedicht. De muur die grenst aan de badkamer is nog steeds nat. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: De badkamervloer is in september vervangen. Vorige week zijn de laatste werkzaamheden aan de badkamerwanden uitgevoerd. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De huurder is het niet eens met het voorgestelde huurverhoging omdat de woonruimte onderhoudsgebreken heeft. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 februari Op die datum was de huurprijs 390,08 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek gebreken: Er bevinden zich ernstige vocht- en schimmelplekken op de dragende en niet dragende binnenmuren in de vertrekken, de overige ruimten en in de verkeersruimte, die grenzen aan de inpandige badkamer. De vochtschade is veroorzaakt door vochttransport in de cementdekvloer, ten gevolge van scheuren en gaten in de granito badkamervloer. Hierdoor lekt het vermoedelijk ook naar de kruipruimte. Door het vochttransport in de dekvloer is vocht opgetrokken in het spuit-/stucwerk op de betonwanden en de gips binnenwanden, waardoor dit onthecht en plaatselijk is uitgevallen. De houten muurplinten zijn op meerdere plekken door houtrot aangetast en vermolmd. Het laminaat incl. vilt ondervloer is op veel plekken beschadigd en door vochten schimmelplekken aangetast. Het vloerzeil in de bergruimte is eveneens in ernstige mate beschimmeld. Pagina 2 van 5

3 In de keuken aan de voorgevel is de wandafwerking op scheidingswanden met de badkamer op meerdere plekken verzadigd. Het behang en stucwerk zijn door vochtplekken aangetast, over een oppervlakte van 40 x 70 cm en 15 x 84 cm (opp. 0,41 m²). Het opgaand tegelwerk bij het keukenblok onthecht van de muur en de houten muurplinten zijn in ernstige mate door houtrot aangetast en deels vermolmd. De zijwand van het keukenblok is eveneens door vochtopname beschadigd. In de CV-/bergkast naast het keukenblok zijn oude vochtsporen zichtbaar in de cementdekvloer. In de woonkamer aan de achtergevel is de wandafwerking op scheidingswand met de badkamer onthecht en door vocht- en schimmelvorming aangetast, over een oppervlakte van ca. 20 x 280 cm (opp. 0,56 m²). Het stucwerk op de scheidingswand met de slaapkamer is eveneens door vocht aangetast, deels onthecht en uitgevallen, over een oppervlakte van 10 x 210 cm (opp. 0,21 m²). In de hal en de inpandige bergruimte is het stucwerk door vochtplekken aangetast, over een oppervlakte van 10 x 280 cm en 10 x 105 cm. Het stucwerk onthecht en is gedeeltelijk uitgevallen. Dit is gezamenlijk een gebrek in categorie C (nummers CNB2 en C6) ; Dit gebrek is definitief hersteld in november De verhuurder heeft een nieuwe badkamervloer aangelegd en heeft de wanden opnieuw gestuukt. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs. De huurder betaalt dus 156,03 per maand Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 17 juni Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 februari Zolang de woonruimte een gebrek heeft waarop de huurprijs tijdelijk is verlaagd mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Dit heeft tot gevolg dat de door de verhuurder voorgestelde huurverhoging van 390,08 per maand met 9,75 (2,5 procent) tot 399,83 per maand met ingang van 1 juli 2015 niet redelijk is. Het gebrek is hersteld in november Vanaf 1 december 2015 moet de huurder daarom weer de huurprijs van 390,08 betalen. Pagina 3 van 5

4 Beoordeling van de leges procedure onderhoudsgebreken (zaak ) De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval had de woonruimte op 1 februari 2015 een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Beoordeling van de leges procedure huurverhoging (zaak ) De voorgestelde huurverhoging is niet redelijk. De Huurcommissie stelt de verhuurder in het ongelijk. De verhuurder krijgt het betaalde legesvoorschot daarom niet terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 februari 2015 het volgende ernstige gebrek: Er bevinden zich ernstige vocht- en schimmelplekken op de dragende en niet dragende binnenmuren in de vertrekken, de overige ruimten en in de verkeersruimte, die grenzen aan de inpandige badkamer. De vochtschade is veroorzaakt door vochttransport in de cementdekvloer, ten gevolge van scheuren en gaten in de granito badkamervloer. Hierdoor lekt het vermoedelijk ook naar de kruipruimte. Door het vochttransport in de dekvloer is vocht opgetrokken in het spuit-/stucwerk op de betonwanden en de gips binnenwanden, waardoor dit onthecht en plaatselijk is uitgevallen. De houten muurplinten zijn op meerdere plekken door houtrot aangetast en vermolmd. Het laminaat incl. vilt ondervloer is op veel plekken beschadigd en door vochten schimmelplekken aangetast. Het vloerzeil in de bergruimte is eveneens in ernstige mate beschimmeld. In de keuken aan de voorgevel is de wandafwerking op scheidingswanden met de badkamer op meerdere plekken verzadigd. Het behang en stucwerk zijn door vochtplekken aangetast, over een oppervlakte van 40 x 70 cm en 15 x 84 cm (opp. 0,41 m²). Het opgaand tegelwerk bij het keukenblok onthecht van de muur en de houten muurplinten zijn in ernstige mate door houtrot aangetast en deels vermolmd. De zijwand van het keukenblok is eveneens door vochtopname beschadigd. In de CV-/bergkast naast het keukenblok zijn oude vochtsporen zichtbaar in de cementdekvloer. In de woonkamer aan de achtergevel is de wandafwerking op scheidingswand met de badkamer onthecht en door vocht- en schimmelvorming aangetast, over een oppervlakte van ca. 20 x 280 cm (opp. 0,56 m²). Het stucwerk op de scheidingswand met de slaapkamer is eveneens door vocht aangetast, deels onthecht en uitgevallen, over een oppervlakte van 10 x 210 cm (opp. 0,21 m²). In de hal en de inpandige bergruimte is het stucwerk door vochtplekken aangetast, over een oppervlakte van 10 x 280 cm en 10 x 105 cm. Het stucwerk onthecht en is gedeeltelijk uitgevallen. Dit is gezamenlijk een gebrek in categorie C (nummers CNB2 en C6) ; Pagina 4 van 5

5 De geldende huurprijs van 390,08 wordt van 1 februari 2015 tot 1 december 2015 verlaagd tot 156,03 per maand. Het voorstel tot huurverhoging van 390,08 met 2,5 procent tot 399,83 met ingang van 1 juli 2015 is niet redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling zaaknummer De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Legesveroordeling zaaknummer De verhuurder moet de leges betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 450,00 daarom niet terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers mr. P. Eymaal en mr. L.A. van den Broeke Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5