Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Van de Wateringelaan CP VOORBURG Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 501,28 per maand wordt vanaf 1 januari 2014 tijdelijk verlaagd tot 197,89 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 10 april 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 29 december 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 10 juni 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Ik ga akkoord met de samenstelling van de commissie; Als de woning goed verwarmd wordt, hoe kan het dan dat er schimmels zijn; Hoe kan dit opgepakt worden. Ik vind zonde van de tijd dat we nu hier zitten; De schimmelvorming brengt een ongezonde situatie met zich mee; Als je een woning huurt, verwacht je dat hij in goede staat wordt afgeleverd; Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Ik ga akkoord met de samenstelling van de commissie; De hemelwaterafvoer is 7 tot 8 jaar terug helemaal vernieuwd; De loodgieter is pas nog geweest om het probleem te herstellen; De klachten worden nooit door de huurder gemeld. Ik krijg van deze huurder bezwaar tegen de huurverhoging; Ik kan met de eigenaar praten over het plaatsen van een cv, dat brengt wel een huurverhoging met zich mee; Ik weet niet of de huurder hiermee akkoord gaat, aangezien zij altijd bezwaar maakt tegen de huurverhoging; Ik denk eerder dat het aan ventilatie ligt, dan aan stoken; Ik hoor wel of de huurder behoefte heeft aan cv; Ik zou het prettig vinden als de huurder buiten de Huurcommissie om zelf contact opneemt. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 januari Op die datum was de huurprijs 494,73 per maand. COUGB ENV Navraag onderzoeker Uit navraag bij de onderzoeker blijkt dat de koude buitenmuren niet geïsoleerd zijn. Verder deelt de onderzoeker mee dat de oppervlakten van de schimmels abusievelijk uit het rapport zijn weggevallen. Pagina 2 van 5

3 De oppervlakten van de schimmels in m 2 zijn: Foto 1: 0,80 x 0,15 = 0,12 Foto 2: 0,40 x 0,15 = 0,06 Foto 4: 0,40 x 1,20 = 0,48 Foto 6: 0,60 x 0,20 = 0,12 Totale oppervlakte 0,86 m 2 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Het voegwerk aan de achtergevel is verzand en de hemelwaterafvoer hangt los. Het voegwerk aan de voorgevel is volgens de verhuurder ca. 7 jaar geleden hersteld en is in goede staat. Aan zowel de voor- als aan de achtergevel bevinden zich dezelfde schimmelvlekken. De woning wordt verwarmd middels één gaskachel in de woonkamer. Mogelijk worden de droge schimmelstippen in de slaapkamer 1 achtergevel, keuken en slaapkamer 2 voorgevel veroorzaakt door condensatie van omgevingsvocht op de koude niet geïsoleerde buitenmuren. Tevens bevinden zich droge druppelsporen op de muren van de inpandige doucheruimte: deze sporen zijn mogelijk veroorzaakt door lekkend condensvocht vanaf het plafond. In de doucheruimte bevindt zich een natuurlijk ventilatiekanaal en de douchedeur is voorzien van een ventilatierooster. Op het houten plafond bevindt zich geen schimmelvorming. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V3. De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 103 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 januari 2014 vast op 103 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 494,73 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 494,73 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 197,89 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 10 april Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 januari Pagina 3 van 5

4 De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 501,28 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 januari 2014 het volgende ernstige gebrek: Het voegwerk aan de achtergevel is verzand en de hemelwaterafvoer hangt los. Het voegwerk aan de voorgevel is volgens de verhuurder ca. 7 jaar geleden hersteld en is in goede staat. Aan zowel de voor- als aan de achtergevel bevinden zich dezelfde schimmelvlekken. De woning wordt verwarmd middels één gaskachel in de woonkamer. Mogelijk worden de droge schimmelstippen in de slaapkamer 1 achtergevel, keuken en slaapkamer 2 voorgevel veroorzaakt door condensatie van omgevingsvocht op de koude niet geïsoleerde buitenmuren. Tevens bevinden zich droge druppelsporen op de muren van de inpandige doucheruimte: deze sporen zijn mogelijk veroorzaakt door lekkend condensvocht vanaf het plafond. In de doucheruimte bevindt zich een natuurlijk ventilatiekanaal en de douchedeur is voorzien van een ventilatierooster. Op het houten plafond bevindt zich geen schimmelvorming. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V3. Het puntenaantal van de woonruimte is 103 punten. De geldende huurprijs wordt vanaf 1 januari 2014 tijdelijk verlaagd tot 197,89 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Pagina 4 van 5

5 Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer drs. E.E. Pannebakker Zittingsvoorzitter Zittingslid Pagina 5 van 5