Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Hoogvensestraat 185 KM 1e etage achterzijde 5017 CD TILBURG Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 240,00 per maand wordt vanaf 1 maart 2014 tijdelijk verlaagd tot 98,21 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 28 april 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 1 maart 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 16 juni 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 5

2 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: De verhuurder heeft zelf de kale huurprijs aangegeven. De kale huurprijs is 240,00. De verhuurder heeft dit in een WhatsApp gemeld; dit bericht toon ik nu. De woonkamer is op de begane grond bij de trap. Deze gebruiken wij samen. Het rapport is goed, wij zijn hiermee akkoord. Ik woon boven de woonkamer. De spotjes op mijn kamer zijn gemaakt, eind vorige week zijn de dakgoten gemaakt. De lekkage zit bij de kamer aan de achterzijde. De dakgoot zou mede een oorzaak zijn van de lekkage in deze kamer. De lek in de woonkamer wordt ook veroorzaakt door de vide van de schuur. De gehele klimop is weggehaald, dit was niet echt nodig. De dakgoot is gemaakt aan de achterzijde en de spotjes zijn gemaakt. Aan de schuur is niets aan gedaan. Ik ben akkoord met de woningwaardering. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 maart Op die datum was de huurprijs 240,00 per maand. Huurder heeft ter zitting een WhattsApp-bericht getoond van verhuurder dat de kale huurprijs 240,00 is. Deze ook in het rapport genoemde kale huurprijs wordt verder niet weersproken. Onderhoud en gebreken Door drie bewoners van het pand is een gezamenlijke gebrekenbrief toegezonden aan verhuurder en is een verzoek ingediend bij de Huurcommissie. De drie verzoeken zijn gelijktijdig behandeld op de zitting van de Huurcommissie. Er zijn vier klachten kenbaar gemaakt. Klacht 1 betreft een kortsluiting in de spotjes in de kamer boven de woonkamer. Klacht 2 betreft de deur van het schuurtje. Klacht 3 betreft een lekkage in de woonkamer en in de slaapkamer boven de woonkamer. Klacht 4 betreft het raamkozijn van de kamer op de begane grond aan de voorzijde. Dit verzoek betreft de kamer op de eerste etage aan de achterzijde, de kamer boven de woonkamer. Dit betekent dat uitsluitend de gemelde klachten 1, 2 en 3 van toepassing zijn. Klacht 4 heeft betrekking op een andere woonruimte. Pagina 2 van 5

3 Ter zitting wordt aangegeven dat, zoals ook aangegeven in het rapport, de klacht met betrekking tot de spotjes is verholpen. Begin september 2014 zijn werkzaamheden uitgevoerd aan de dakgoten aan de achterzijde. Er kon nog niet worden aangegeven of met deze werkzaamheden de klachten in voldoende mate zijn verholpen. Door de ter zitting verschenen huurders wordt verklaard dat er geen werkzaamheden zijn uitgevoerd aan de schuur en dat de lekkage in de woonkamer een andere oorzaak heeft dan een gebrek aan de dakgoot. Omdat de werkzaamheden eerst recent zijn uitgevoerd, er mogelijk nog andere oorzaken zijn van de geconstateerde lekkages en er nog geen werkzaamheden zijn uitgevoerd ten aanzien van het gebrek aan de schuur/fietsenberging, gaat de commissie uit van de situatie zoals opgenomen in het rapport van voorbereidend onderzoek. Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: De deur van de gemeenschappelijke fietsenberging vertoont ernstig houtrot en delen houtwerk ontbreken aan de onderzijde. De deur staat uit zijn verband en is niet meer dicht te krijgen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer I4); De oude zinken dakgoot vertoont op diverse plaatsen lekkage. De houten bakgoot is over nagenoeg de gehele breedte door houtrot aangetast en plaatselijk is de bodem verzakt. De dakgoot is plaatselijk opgelapt met stukken dunne bitumineuze dakbedekking. De dakbedekking laat op diverse plaatsen los waardoor hemelwater onder de bedekking loopt. Als gevolg van deze lekkage is het stucwerk van de borstwering onder het schuine dak van de woon-/slaapkamer van huurder in ernstige mate door vocht aangetast. Het stucwerk is bruin uigeslagen, staat plaatselijk bol en is gescheurd. Plaatselijk zijn gaten ontstaan in het stucwerk. De lekkende dakgoot veroorzaakt tevens lekkage in het houten plafond van de gemeenschappelijke woonkamer/keuken op de begane grond. Dit is een gebrek in categorie C (nummer K1 en V1); Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de onzelfstandige woonruimte gewaardeerd op 125 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 april 2014 vast op 125 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 245,52 per maand. Pagina 3 van 5

4 Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 245,52 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 98,21 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 28 april Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 april De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 240,00 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 april 2014 de volgende ernstige gebreken: De deur van de gemeenschappelijke fietsenberging vertoont ernstig houtrot en delen houtwerk ontbreken aan de onderzijde. De deur staat uit zijn verband en is niet meer dicht te krijgen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer I4); De oude zinken dakgoot vertoont op diverse plaatsen lekkage. De houten bakgoot is over nagenoeg de gehele breedte door houtrot aangetast en plaatselijk is de bodem verzakt. De dakgoot is plaatselijk opgelapt met stukken dunne bitumineuze dakbedekking. De dakbedekking laat op diverse plaatsen los waardoor hemelwater onder de bedekking loopt. Als gevolg van deze lekkage is het stucwerk van de borstwering onder het schuine dak van de woon-/slaapkamer van huurder in ernstige mate door vocht aangetast. Het stucwerk is bruin uigeslagen, staat plaatselijk bol en is gescheurd. Plaatselijk zijn gaten ontstaan in het stucwerk. De lekkende dakgoot veroorzaakt mede een lekkage in het houten plafond van de gemeenschappelijke woonkamer/keuken op de begane grond. Dit is een gebrek in categorie C (nummer K1 en V1); Pagina 4 van 5

5 Het puntenaantal van de onzelfstandige woonruimte is 125; De geldende huurprijs van 240,00 wordt vanaf 1 april 2014 tijdelijk verlaagd tot 98,21 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. BREDA, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer C. Kwast-Vastenhoud en ing. J.J. ten Velden Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5