Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Marktstede PX ROOSENDAAL Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 396,32 per maand wordt vanaf 1 september 2016 tijdelijk verlaagd tot 237,79 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 10 februari 2017 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 23 september 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 3 april 2017 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: In het rapport is de situatie goed beschreven. Ik zit zonder afvoer op het balkon en zonder afvoer aan de voorkant. Op 12 mei is bij de bovenbuurman een regenbuis gemaakt die ook uitloopt op mijn balkon. Nu heb ik bij regen niet alleen de al bestaande overlast, maar ook nog het water dat van de regenpijp van de bovenbuurman komt. De bovenbuurman krijgt nu geen water binnen, maar ik heb nu dubbel overlast (huurder toont foto s). Mijn woonkamer ligt diep, het terras ligt hoog. Komt het water niet onder de dorpel, dan komt het over de dorpel Korte samenvatting verklaring verhuurder: De laatste klachten zijn van juni Wij gingen ervanuit dat de klachten ook niet meer aanwezig zouden zijn. Een groot deel van de problematiek ligt aan het dak. Dit is aan de VVE. Bij hevige regen, als er enorme overlast vanaf het dak afkomt, dan is het op afschot brengen van het balkon onvoldoende. Het dak moet worden aangepakt. Het dak is de verantwoording van de VVE. Zij bepalen wat er op het dak gebeurd. Wij kunnen wel het balkonnetje aanpakken. Het management moet dit opschalen. Het is een dilemma. Er is al een jaar lang geen overlast geweest. Het zou een gebrek kunnen zijn als er overlast is, maar al een jaar lang zijn er geen klachten. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 september Op die datum was de huurprijs 396,32 per maand. Onderhoud en gebreken Huurder heeft bij verhuurder gemeld dat bij hevige regenval hemelwater in de woning stroomt. De klacht betreft wateroverlast bij het balkon aan de achterzijde en wateroverlast bij de voordeur. Door verhuurder wordt aangegeven dat bij hevige regenval (als gevolg van de dakconstructie) er wateroverlast kan ontstaan; de werkzaamheden aan het dak komen echter voor rekening van de VVE. Verder stelt verhuurder dat de ernstige wateroverlast (waardoor water in de woning van huurder kwam) ruim een jaar geleden is voorgevallen en dat nadien van dergelijke voorvallen niet meer is gehoord. Pagina 2 van 5

3 Door huurder wordt aangegeven dat de overlast nog steeds aanwezig is op het balkon en bij de voordeur. Door rapporteur is ten aanzien van het balkon het volgende vastgesteld. Het balkon aan de achterzijde heeft geen eigen hemelwaterafvoer (doorvoer in vloer). Het regenwater dient onder de drainagetegels te worden afgevoerd naar de doorvoer op het balkon van de naastgelegen woning nummer 26. Echter ligt het balkon nagenoeg waterpas en niet op afschot naar de doorvoer. Tijdens hevige regenbuien is het zeer aannemelijk, dat wateroverlast plaats vindt op het balkon. Wel heeft verhuurder in verband met stijging van het regenwater op het balkon de aansluitingen van het voetlood onder het buitendeurkozijn in de achtergevel van de woonkamer afgekit, evenals de aansluiting van het lood met de onderdorpel. Ter zitting blijkt dat inmiddels nog een extra hemelwaterafvoer vanuit de bovengelegen woning is aangebracht die uitloopt op het balkon van huurder. Huurder geeft aan dat het water mogelijk niet meer uitsluitend onder de dorpel doorkomt, maar ook over de dorpel. Ter zitting toont huurder foto s van de extra hemelwaterafvoer die uitmondt op het balkon van huurder. Ten aanzien van de klachten over wateroverlast bij de voordeur is door rapporteur het volgende aangegeven. De drainagetegels liggen in lichte mate op afschot naar de voorgevel/voordeur van de woning. De bedoeling is kennelijk dat het regenwater in de goot langs de voorgevel wordt opgevangen. Echter is er in de goot geen doorvoer voor hemelwater aanwezig. Deze bevindt zich ter hoogte van de regenpijp op circa 60 cm. vanaf de gevel. De hemelwaterafvoer en de opvanggoot aan de andere zijde ter hoogte van woning nummer 32 heeft wel een doorvoer in de goot waarbij het regenwater uit de regenpijp direct wordt afgevoerd. Verhuurder heeft uit voorzorg de aansluitingen van het voetlood en de onderdorpel afgekit indien regenwater gaat stijgen. De commissie is van oordeel dat de wateroverlast bij de voordeur en de wateroverlast op het balkon zijn aan te merken als een gebrek, ook al zal niet bij iedere regenbui de wateroverlast dusdanig ernstig zijn dat het hemelwater in de woning van huurder komt. Het gegeven dat dit wel kan gebeuren en de inmiddels extra aangebrachte hemelwaterafvoer die uitkomt op het balkon van huurder, maken dat iedere forse regenbui een dreigende wateroverlast-situatie oplevert. De commissie vertrouwt erop dat verhuurder er bij de VVE op zal aandringen om deze situatie op een kort mogelijke termijn te (laten) wijzigen. Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Er is na hevige regenval sprake van wateroverlast op het balkon (achterzijde) en bij de voordeur (voorzijde). Dit is een gebrek in categorie C (nummer T7 en T8). Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 60% van de geldende huurprijs redelijk. Pagina 3 van 5

4 Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs ( 396,32). De huurder betaalt dus 237,79 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 10 februari Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging van de huurprijs gaat daarom in op 1 september De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 396,32 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 september 2016 het volgende ernstige gebrek: Er is na hevige regenval sprake van wateroverlast op het balkon (achterzijde) en bij de voordeur (voorzijde). Dit is een gebrek in categorie C (nummer T7 en T8). De geldende huurprijs van 396,32 wordt vanaf 1 september 2016 tijdelijk verlaagd tot 237,79 per maand. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. BREDA, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer F.J. Bedaux en H.J.M. Groenemeijer Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5