uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Ookmeerweg MS AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Gemachtigde: [xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Gemachtigde: [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 333,46 per maand wordt vanaf 1 juli 2013 tijdelijk verlaagd tot 228,85 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 12 november 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 28 juni 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 31 januari 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring (gemachtigde van) huurder: - we gaan akkoord met de puntentelling; - er zijn werkzaamheden uitgevoerd op het dak. Het is voorzien van een nieuwe bituumlaag. Maar we hebben het vermoeden dat de lekkage nog niet is verholpen. Vier maanden later zijn de muren en het plafond nog nat; - het plafond van de badkamer is ook nog nat en de schimmel komt weer terug; - een week geleden is het bad naar tevredenheid vervangen door een douche; - het is onduidelijk waar de lekkage in de keuken vandaan komt; - een plek op het dak is ook nog nat. De lekkage betreft een strook langs de gevel. Laatst is er nog een meting gedaan; - na een regenbui is het erger. Het is dan echt zichtbaar nat. - er is door verhuurder wel een poging gedaan om de gebreken te verhelpen, maar grotendeels met onvoldoende resultaat. Korte samenvatting verklaring verhuurder: - ik ga akkoord met de puntentelling; - de dakbedekking is vervangen en het dak is nu waterdicht; - we hebben zelf geconstateerd dat het nu droog is en ik heb de toezegging gehad dat de lekkage is verholpen; - het water was in de constructie getrokken. Dat moet nu drogen, maar het duurt even voordat het daadwerkelijk droog is; - mijn advies aan huurder is om alle ramen tegen elkaar open te zetten; - ook heb ik opdracht gegeven voor aanpak van de gevolgschade zodra het droog is; - op het balkon is er een kans op koudebrug, dan treedt condensatie op en lekt het vervolgens op de plafondplaat; - na regen komt er extra druk op het dak; - 31 januari 2013 zijn we weer op het dak geweest; - we zullen het iedere week monitoren; - het gebrek in de badkamer is verholpen; - tevens gaat er klein onderhoud plaatsvinden. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 2 van 5

3 Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 juni Op die datum was de huurprijs 333,46 per maand. Onderhoud en gebreken De verhuurder verklaart ter zitting dat het gebrek inzake de lekkages zijn verholpen. Huurder heeft ter zitting echter voldoende aannemelijk gemaakt dat dit niet het geval lijkt te zijn en er nog steeds sprake is van lekkage. Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie daarom nog de volgende ernstige gebreken: Er bevindt zich een lichte schimmelplek in de linker bovenhoek ter plaatse van de voorgevel over een oppervlakte van 20cm x 8cm. In de oksel van de wand en het plafond zijn tot 1,5 meter uit de voorgevel lichte vochtplekken op het behang zichtbaar evenals in het midden van de wand. Door de inwerking van vocht, begint het behang aan de bovenzijde op enkele plaatsen los van de ondergrond te komen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1); Er bevinden zich lichte vochtplekken in de oksel van de wand en het plafond over een oppervlakte van 3,78m x 0,20m= 0,75m². Door de invloed van vocht zijn er onder het behang ter plaatse van het plafond op vochtblaasjes zichtbaar. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1); Over het gehele gestuukte plafond in de badkamer is lichte schimmelvorming zichtbaar en is het witwerk grotendeels los van de ondergrond gekomen. Het witwerk op de wanden is door de inwerking van vocht eveneens grotendeels los van de ondergrond gekomen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1). Aan de onderzijde van het bad en aan de kopse kant zijn een 9-tal tegels uitgevallen wat vermoedelijk veroorzaakt is door lekkage van de afvoer. Dit gebrek is hersteld op 3 maart De andere gebreken in de woonruimte zijn niet zo ernstig dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. De commissie hecht er nog wel waarde aan op te merken dat tijdens de zitting door verhuurder is toegezegd dat verhuurder wekelijks zal monitoren. Tevens heeft verhuurder ter zitting toegezegd dat de gevolgschade zal worden aangepakt zodra het droog is. De commissie vertrouwt er op dat de verhuurder de hiervoor vermelde toezeggingen ook daadwerkelijk ten uitvoer zal brengen. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40 % van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 118 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 30 juni 2013 vast op 118 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 572,12 per maand. Pagina 3 van 5

4 Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40 % van 572,12 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 228,85 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 12 november Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 juli De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 333,46 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. De verhuurder is een rechtspersoon en moet dus 450,00 betalen. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juli 2013 de volgende ernstige gebreken: - Er bevindt zich een lichte schimmelplek in de linker bovenhoek ter plaatse van de voorgevel over een oppervlakte van 20cm x 8cm. In de oksel van de wand en het plafond zijn tot 1,5 meter uit de voorgevel lichte vochtplekken op het behang zichtbaar evenals in het midden van de wand. Door de inwerking van vocht, begint het behang aan de bovenzijde op enkele plaatsen los van de ondergrond te komen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1); - Er bevinden zich lichte vochtplekken in de oksel van de wand en het plafond over een oppervlakte van 3,78m x 0,20m= 0,75m². Door de invloed van vocht zijn er onder het behang ter plaatse van het plafond op vochtblaasjes zichtbaar. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1); - Over het gehele gestuukte plafond in de badkamer is lichte schimmelvorming zichtbaar en is het witwerk grotendeels los van de ondergrond gekomen. Het witwerk op de wanden is door de inwerking van vocht eveneens grotendeels los van de ondergrond gekomen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1). Het puntenaantal van de woonruimte is 118; De huurprijs van 333,46 die geldt op 30 juni 2013 wordt vanaf 1 juli 2013 tijdelijk verlaagd tot 228,85 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Kosten De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers M.J. Janssen en drs. E. Hollink Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5