uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Vondellaan 57 B 3117 PV SCHIEDAM Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Naam: [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Gemachtigde: [xxx] (aanwezig op de zitting) Wederpartij Naam: [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 454,50 per maand wordt vanaf 1 augustus 2013 tijdelijk bevroren I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 30 juli 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 17 juli 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 4 november 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verhuurder heeft op 27 november 2013 schriftelijk gereageerd. Verhuurder geeft aan dat de gebreken grotendeels zijn verholpen. Inzake de vervanging van de houten kozijnen door kunststofkozijnen wacht verhuurder, zo geeft verhuurder aan in de brief, op een reactie van huurder. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder en/of gemachtigde van de huurder: De vorige verhuurder heeft huurder jaren lang met een kluitje in het riet gestuurd. De directeur van de vorige verhuurder treedt nu op als gemachtigde van de huidige verhuurder. Er is nu 3 weken geklust in het huis. De reden om het verzoek in te dienen was om er vaart in te houden. Ik moest akkoord gaan met een huurverhoging, anders werden de rotte houtkozijnen niet vervangen door kunststof kozijnen. Ik ga in ieder geval niet akkoord met een huurverhoging. Er is al jaren geleden beloofd dat er kunststof kozijnen zouden worden geplaatst. Dit was toegezegd. Na de verkoop zijn er wel werkzaamheden uitgevoerd. De toezegging met betrekking tot de kozijnen is niet nagekomen. Ik heb aan verhuurder gezegd dat het mijn voorkeur heeft om een houtreparatie te laten uitvoeren en de kozijnen vervolgens te verven. De eigenaar gaf aan mij de keuze, ik mocht aangeven wat mijn eerste keus was. Ik wilde een houtreparatie en verven. Ik wilde geen huurverhoging. Op 9 oktober 2013 is door huurder aan verhuurder al aangegeven dat zij geen luxe versie wil. Huurder heeft wel een mailadres, maar kan de mail niet lezen. Verhuurder heeft geen brief gestuurd. Er moeten nog wat kleine dingen worden afgerond. Verhuurder heeft alles stopgezet omdat ik het verzoek had ingediend bij de huurcommissie. Ik ben akkoord met de woningwaardering Korte samenvatting verklaring verhuurder: Het is correct wat huurder zegt. De vorige verhuurder had geen geld om onderhoud te plegen. Het plaatsen van kunststof kozijnen met dubbel glas is naar de mening van de eigenaar een verbetering waar een kleine verhoging tegenover staat. Ik werkte voor de vorige beheerder. Door de verkoop van het pand ben ik in contact gekomen met de nieuwe eigenaar. Ik werk nu voor nieuwe eigenaar. Verhuurder heeft gekozen voor kunststof kozijnen. Als mevrouw een luxe versie wil, dan kan dit tegen een eigen bijdrage of een hogere huurprijs. Qua duurzaamheid is het afgeraden om het hout te repareren en te verven. Er moet vervangen worden, verhuurder kiest dan voor kunststof. De zitting van de commissie is wellicht het moment om duidelijkheid te krijgen. Het vocht in de hal kan mogelijk worden voorkomen met een grotere radiator. Dit staat in het rapport. Daar moet nog naar gekeken worden. Ik ben akkoord met de woningwaardering. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 juli Op die datum was de huurprijs 454,50 per maand. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 111 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 augustus 2013 vast op 111 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 536,01 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: De onderdorpel van het kozijn met openslaande deuren in de woonkamer aan de achterzijde van de woonruimte is in ernstige mate door houtrot aangetast. Ook de kozijnstijlen van zowel het deurkozijn van de keuken als van de openslaande deuren in de slaapkamer zijn aan de onderzijde door houtrot aangetast. Hierdoor dringt hemelwater en buitenlucht de woonruimte binnen. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D8. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. De huurder verklaarde tijdens het onderzoek in de woonruimte dat er in het verleden al sprake is geweest van vervanging van de houten kozijnen door kunststof kozijnen. Echter heeft de toenmalige verhuurder de woonruimte verkocht en heeft de huidige eigenaar van het pand aan de huurder aangegeven niet verantwoordelijk te zijn voor de onderhoudsstaat van de woonruimte en de destijds gemaakte afspraken. De overige gebreken in de woonruimte zijn niet zo ernstig dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Verhuurder heeft verder in de zomerperiode diverse werkzaamheden uitgevoerd. Het water onder de vloer is weggepompt (veroorzaakte stankoverlast), de lekkage in de eetkamer (vochtdoorslag van de hemelwaterafvoer) is opgelost, de elektriciteitsvoorzieningen zijn nagezien en aangepast, de voordeur is hersteld en geschilderd, gaten in de keukenvloer zijn gedicht. Ten aanzien van het door rapporteur vastgestelde gebrek merkt de commissie op dat huurder die klacht niet duidelijk in de gebrekenbrief heeft omschreven: Pagina 3 van 5

4 "houtrot en zwammen onder de vloer". De klacht aangaande het kozijn is echter wel gemeld door huurder bij verhuurder en verhuurder heeft verklaard met die klacht op de hoogte te zijn en ermee aan de slag is gegaan. Door verhuurder is voorgesteld om de klacht op te lossen door het door houtrot aangetaste kozijn te vervangen door een kunststof kozijn. Ter zitting is gebleken dat er sprake is van een gebrekkige communicatie tussen huurder en verhuurder. Verhuurder heeft huurder benaderd via een adres, waarvan huurder stelt dat zij dit niet gebruikt. Duidelijk is geworden dat huurder het gebrek wil laten verhelpen, maar dat zij geen verhoging van de huurprijs wenst. Huurder geeft aan dat zij aan verhuurder heeft gemeld dat zij akkoord gaat met het plaatsen van kunststof kozijnen, zonder verdere luxe. Verhuurder geeft aan dat er geen bericht is ontvangen van huurder. De commissie is niet bevoegd om rekening te houden met de verklaring van huurder dat door de voorgaande verhuurder aan huurder is toegezegd dat er nieuwe kunststof kozijnen worden geplaatst (naar keuze van huurder) zonder eigen bijdrage of huurverhoging op grond van verbetering. Of er sprake is van een niet nagekomen toezegging, kan eventueel worden voorgelegd aan de rechter. Gelet op de verklaringen ter zitting acht de Huurcommissie een verlaging van de huurprijs niet redelijk, wel vindt de Huurcommissie het redelijk om de huurprijs tijdelijk te bevriezen. Dit betekent dat zolang het gebrek bestaat, de verhuurder de huurprijs niet mag verhogen. Begin en einde van de tijdelijke huurbevriezing De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 30 juli Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De bevriezing van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De bevriezing van de huurprijs gaat daarom in op 1 augustus De huurprijs blijft bevroren totdat het gebrek is hersteld. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Volledigheidshalve wordt door de commissie opgemerkt dat huurder medewerking dient te verlenen aan het oplossen van de klacht. Als een verhuurder kan aantonen dat een huurder geen medewerking heeft verleend, kan ook een zogenoemde herstelmelding worden ingediend. Verhuurder dient een dergelijk verzoek wel te onderbouwen met schriftelijke stukken. De commissie bedoelt hiermee dat verhuurder afspraken met huurder schriftelijk moet bevestigen en/of aankondigen en moet kunnen aantonen dat huurder deze afspraken niet heeft willen nakomen. Pagina 4 van 5

5 Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie bevriest tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder in het ongelijk wordt gesteld en de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. De verhuurder is een rechtspersoon en moet dus 450,00 betalen. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 augustus 2013 het volgende ernstig gebrek: De onderdorpel van het kozijn met openslaande deuren in de woonkamer aan de achterzijde van de woonruimte is in ernstige mate door houtrot aangetast. Ook de kozijnstijlen van zowel het deurkozijn van de keuken als van de openslaande deuren in de slaapkamer zijn aan de onderzijde door houtrot aangetast. Hierdoor dringt hemelwater en buitenlucht de woonruimte binnen. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D8. Het puntenaantal van de woonruimte is 111; De huurprijs van 454,50 die geldt op 31 juli 2013 wordt vanaf 1 augustus 2013 tijdelijk bevroren. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Kosten De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. ROTTERDAM, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer F.C. van Dam en H.J.M. Groenemeijer Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5