Second opinion Westfields I

Transcriptie

1 NOTITIE Second opinion Westfields I Aan: T.a.v. Gemeente Oirschot De Raad, de heer Han Struijs Van: Joep Thomassen en Anne van Eldonk Datum: 26 maart 2015 Onderwerp: Bevindingen second opinion Westfields, fase I Kenmerk: 1 Aanleiding en vraagstelling In het kader van de controle op de jaarrekening plaatste de accountant (EY) opmerkingen bij de onderbouwing van de grondexploitatie van Westfields, fase I (GREX Westfield). EY formuleerde haar hoofdvraag als volgt: Is de waardering van de grondexploitatie bedrijventerrein Westfields in het kader van de huidige economische omstandigheden (nog) reëel, rekening houdend met de gehanteerde uitgangspunten en parameters? Deze vraag heeft met name betrekking op de robuustheid van de opbrengstenparameters (uitgifteprijzen en planning), maar ook is ons gevraagd in te gaan op de impact van de (tijdelijke) verhuur van kavels aan Eindhoven Airport, nog te maken kosten en overige parameters, zoals rente en indexatie. Ter beantwoording van deze vragen bestudeerden wij diverse documenten van de gemeente Oirschot en raadpleegden wij verschillende (openbare) bronnen. Tevens bezichtigden wij de locatie. Tot slot bespraken wij onze conceptbevindingen met een tweetal vertegenwoordigers van de Raad en een vertegenwoordiging van het ambtelijk apparaat. In dit memo gaan wij allereerst in op onze hoofdconclusie en de belangrijkste aanbevelingen. Vervolgens beschrijven wij onze bevindingen die hieraan ten grondslag liggen. Pagina 1 van 5 Beurs-WTC 21 st Floor Beursplein 37 PO Box DD Rotterdam The Netherlands E info@fakton.nl P +31(0) F +31(0) K.v.K. Rotterdam BTW nr B01

2 Conclusies en aanbevelingen Hoofdconclusie Wij achten de waardering van de GREX Westfields ( 1,3 miljoen op netto contante waarde 1 ) reëel in het kader van de huidige economische omstandigheden, rekening houdend met de gehanteerde uitgangspunten en parameters. De opbrengstverwachting, een resultante van grondprijs, afzettempo en indexering, is ambitieus, maar past bij de ontwikkeling van een Logistiek terrein. Voor de ontwikkeling van een Gemengd Modern terrein vinden wij de opbrengstverwachting niet reëel: het afzettempo is te hoog, maar mogelijk compenseert een iets hogere grondprijs een deel van de extra kosten die dit met zich meebrengt. Aan de kostenkant heeft de gemeente nog voldoende kansen en sturingsmogelijkheden om tegenvallers aan de opbrengstenkant te compenseren. Bovendien heeft de gemeente het verwachte positieve resultaat nog niet als winst ingeboekt. Hoewel de signalen uit de markt erop wijzen dat herprofilering naar Logistiek een logisch gevolg lijkt, zien wij het voorsorteren op deze herprofilering wel als het belangrijkste risico. Als de herprofilering niet door gaat, leidt dit tot een langere uitgifteperiode, met hogere plan- en rentekosten tot gevolg. Wij constateren dat de gemeente Oirschot strak stuurt op risicobeheersing en financiële controle (voorzichtigheidsbeginsel). Aanbevelingen Zet de huidige actieve wijze van marktbenadering en focus op kostenbeheersing door. Zet de huidige lobby voor herprofilering Logistiek door. Reken met een rentepercentage dat past bij de ontwikkelperiode, zodat toekomstige renteschommelingen (zowel positief als negatief) binnen de grondexploitatie opgevangen kunnen worden. Markeer het huidige verwachte positieve resultaat van 1,3 miljoen (netto contante waarde) als risicoreserve in de grondexploitatie. Dit vormt een buffer om (een deel van) het negatieve effect van een eventuele afwijzing van de herprofilering naar Logistiek af te dekken, dan wel een buffer om mogelijke druk op de grondprijzen op te vangen. Bevindingen Aan genoemde hoofdconclusie en aanbevelingen liggen de volgende bevindingen ten grondslag: Methodiek en resultaat De grondexploitatieberekening is methodisch en rekenkundig door ons getoetst en blijkt correct. 1 Netto Contante Waarde: dit is de huidige waarde van toekomstige kasstromen (opbrengsten minus kosten, rekening houdend met tijdseffecten). Pagina 2 van 5

3 Na afronding van de ontwikkeling en uitgifte van 10 hectare bouwkavels, wordt een positief resultaat verwacht van 1,3 miljoen (netto contante waarde). Dit is de resultante van een boekwaarde van - 9,6 miljoen2, vermeerderd met 4,6 miljoen nog te maken kosten en 1,2 miljoen rentekosten en verminderd met 16,7 miljoen verwachte grondopbrengsten. Dit laat zien dat het resultaat voornamelijk afhangt van succesvolle uitgifte van bouwgrond en dat strakke sturing op de nog te maken kosten een beperkter effect heeft. De GREX vormt een goede afspiegeling van de ontwikkelingsstrategie die de gemeente recentelijk heeft ingezet: verbreding van het profiel van Gemengd Modern naar Logistiek, voortgekomen uit algemene marktontwikkelingen en (concrete) interesse van verschillende partijen. Opbrengsten De verwachte grondopbrengst van 160,- tot 170,- per m² kavel ligt aan de bovenkant van de bandbreedte van ons referentiekader ( 150,- / 175,- per m² kavel voor Logistiek en 160,- / 180,- per m² kavel voor Gemengd Modern ), maar is reëel bij een profilering als hoogwaardig Logistiek en/of Gemengd Modern. Dit opbrengstenniveau past ook in het regionale afsprakenkader (prijs en segmentering). Vanwege het voorzichtige economische herstel en huidige overaanbod op bestaande bedrijventerreinen en bouwgrond, vinden wij een grondprijsindex van 0% reëel. Het uitgiftetempo, gemiddeld m² per jaar, past bij een vestigingsprofiel Logistiek : gebruikers van logistieke centra hebben over het algemeen een ruimtebehoefte van enkele tot soms wel vijftien hectare, waardoor het terrein van circa 10 hectare met de uitgifte aan een handvol afnemers uitverkocht kan zijn. Maar, let op: als een grote afnemer ook grond in fase 2 of 3 nodig heeft, dan zal zij dit zelf moeten verwerven en tot ontwikkeling moeten brengen. Mogelijk leidt dit tot vertraging van de uitgifte in fase 1, op het moment dat de potentiële vestiger niet snel tot overeenstemming komt met de grondeigenaren in fase 2 of 3. Het uitgiftetempo is niet reëel bij de ontwikkeling van een Gemengd Modern terrein. Verkoop van tot m² per jaar ligt meer in lijn der verwachting, gegeven het historische uitgiftetempo (1 uitgifte tot op heden), het fragiele economische herstel én overaanbod van beschikbare bouwgrond in de regio. Met de verhuur van grond aan Eindhoven Airport benut de gemeente een deel van het uitgeefbaar gebied dat zij in de periode tot 2019 niet denkt uit te geven. Deze gecontracteerde huur vormt een stabiele kasstroom, die onafhankelijk is van de conjunctuur. De gemeente heeft de garantie dat zij in 2019 weer over het terrein beschikt, tenzij zij op dat moment afspraken maakt over het doorzetten van de tijdelijke verhuur. Hiermee houdt zij de optie open om, bij tegenvallende gronduitgifte, de tijdelijke verhuur te verlengen en daarmee de additionele rente- en plankosten van vertraging (gedeeltelijk) af te dekken. 2 Boekwaarde: saldo van gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten, oftewel de huidige financiële stand van het project. Pagina 3 van 5

4 Kosten De kostenkant van de grondexploitatie is goed onderbouwd en lijkt robuust geraamd. De kengetallen voor het bouw- en woonrijp maken liggen iets boven het gemiddelde van ons referentiekader en passen bij een standaard tot hoogwaardig bedrijventerrein. De gemeente rekent ook nog geen aanbestedingsvoordelen in, maar gaat er wel vanuit dat zij met de huidige budgetten uit kan (kostenindex 0%) gedurende de gehele ontwikkelperiode. Per saldo verwachten wij dat de huidige budgetten voldoende zijn, gegeven de huidige faseringsprognose (passend bij Logistiek ). Op het moment dat de uitgifte langer duurt (bij Gemengd Modern ) en ook de kosten later worden uitgegeven, neemt ook het risico op kostenoverschrijdingen toe. Het omslagpunt hangt af van de algemene marktontwikkelingen en ontwikkeltempo op Westfields. De plankostenraming ( ,- of 24% van de kosten voor bouw- en woonrijp maken) past bij een lean en mean organisatie en efficiënte uitvoering van de civiele werken en gronduitgifte. Wij gaan er vanuit dat de huidige gemeentelijke organisatie rondom Westfields past bij het geprognosticeerde plankostenniveau. Er is sprake van een tweetal bijdragen. De bijdrage aan de herinrichting van de Erica is vast, wordt niet geïndexeerd of opgerent en wordt pas bij afronding van fase 1 voldaan. En, betaling vindt alleen plaats op het moment dat het eindsaldo van het project hier ruimte voor biedt (besluit Raad bij kredietverlening). Het risico op het kunnen voldoen van de bijdrage an sich en het moment van betaling (rente effect) ligt dus niet in de grondexploitatie en heeft derhalve geen effect op het financiële resultaat (wij kunnen niet overzien of dit wel consequenties heeft voor de algemene dienst van de gemeente). Dit geldt in zekere zin ook voor de bijdrage aan het Groenfonds: de gemeente houdt rekening met de compensatie van circa 2 hectare en reserveert hiervoor ongeveer ,- in de grondexploitatie. In welke vorm en op welke locatie de natuurcompensatie plaats gaat vinden is nog onzeker en hangt onder andere af van het wel of niet realiseren van de Challenge variant (ontsluiting). In hoeverre de huidige bijdrage aan het Groenfonds voldoende is om de benodigde natuurcompensatie te realiseren, kunnen wij op dit moment dan ook niet beoordelen. De huidige financiële stand van het project loopt met de huidige rentevoet (3,46%) op met ca. 0,3 miljoen per jaar. De gemeente hanteert geen risico-opslag op de disconteringsvoet om toekomstige renteschommelingen op te vangen. Dit leidt ertoe dat het resultaat van de grondexploitatie jaarlijks meebeweegt (positief als negatief) met de renteschommelingen. Gegeven de beschouwingsperiode van circa 6 jaar past ons inziens een rentepercentage van 4-4,5% beter bij de ontwikkelopgave. Gevoeligheidsanalyse en alternatief scenario (alle bedragen: netto contante waarden) De uitgifteprijzen en de opbrengstenindex zijn de meest gevoelige parameters in de GREX. Bij een 10% lagere grondprijs daalt het resultaat met circa 1,4 miljoen (meer dan het huidige positieve resultaat van 1,3 miljoen). Deze impact werkt ook andersom; met een upswing van 5% is het resultaat bijna 0,7 miljoen hoger. Een grondprijsindex van 1% meer of minder heeft een effect van ca. 0,5 miljoen. De effecten van renteschommelingen en de kostenindex zijn in verhouding minder groot. Pagina 4 van 5

5 Op het moment dat de gemeente moet terugvallen op Gemengd Modern (afwijzing herprofilering Logistiek), dan leidt dit tot een langere ontwikkeltermijn (uitgiftetempo tussen en m² per jaar) en hogere plan- en financieringskosten. Tegelijkertijd heeft de gemeente wel de mogelijkheid om de tijdelijke verhuur aan Eindhoven Airport te verlengen en het bouw- en woonrijp maken uit te faseren, maar deze maatregelen compenseren de additionele kosten slechts gedeeltelijk. Per saldo verwachten wij dat het resultaat van een ontwikkeling conform segmentering Gemengd Modern circa 1,0 miljoen lager ligt dan de referentiegrondexploitatie van de gemeente, met een mogelijk additioneel negatief effect van circa 0,6 miljoen op het moment dat de gemeente haar grondprijzen moet bijstellen om de uitgifte op gang te helpen (gehanteerde afslag: 5%). Het totaalresultaat ligt op dat moment ergens tussen de 0,3 en - 0,4 miljoen. Wijze van sturing: wij constateren dat de gemeente Oirschot strak stuurt op risicobeheersing en financiële controle (voorzichtigheidsbeginsel). Potentiële winsten worden niet voortijdig ingeboekt (winst pas aan het einde nemen, nog geen rekening gehouden met eventuele opbrengsten uit kostenverhaal voor fase 2 en 3). Kasstroomsturing vormt leidend principe (kosten worden zoveel als mogelijk pas gemaakt als opbrengsten concreet in het verschiet liggen). Kostenbeheersing: lean and mean organisatie en sturing op dekking van de rente, bijvoorbeeld door tijdelijke huurinkomsten van Eindhoven Airport. Geen actieve grondpolitiek voor fase 2 en 3 geen aanvullende risico exposure voor de gemeente, wel kansen om kosten uit fase 1 te verhalen en daarmee het resultaat van fase 1 te optimaliseren. Pagina 5 van 5