Bijlage 2 Algemeen Bestuur 26 juni Kempisch Bedrijvenpark Memo herziening grondexploitatie 2017

Transcriptie

1 Kempisch Bedrijvenpark Memo herziening grondexploitatie

2 Aan: Kempisch Bedrijvenpark Van: Dagelijks Bestuur Kempisch Bedrijvenpark Onderwerp: Herziening grondexploitatie KBP 2017 Datum: 7 juni 2017 Voorstel 1. Kennisnemen van de memo herziening grondexploitatie KBP 2017 Inleiding Deze notitie gaat over de grondexploitatie van KBP. Deze notitie is grotendeels een geactualiseerde versie van de memo die in februari 2016 werd opgesteld, maar met de toevoeging van een scenario met een gemiddelde uitgifte van 5 ha per jaar zonder inhaalslag van de resterende taakstellingen uit de jaren 2014 t/m De notitie is primair bestemd voor het Dagelijks Bestuur, maar wordt ook ter kennis gebracht van het en samen met de jaarrekening 2016 ter informatie naar de gemeenteraden gezonden. Het jaarlijks actualiseren van de grondexploitatie hangt samen met het vaststellen van de jaarrekening. In de jaarrekening wordt vastgelegd wat het saldo is van de daadwerkelijke kosten en opbrengsten tot nu toe. De grondexploitatie wordt opgesteld om te bepalen of het reëel is om te verwachten dat dit saldo binnen een redelijke termijn wordt terugverdiend door grondverkopen. Blijkt uit de grondexploitatie niet dat de kosten binnen redelijke kunnen worden terugverdiend, dan moet de exploitant daarvoor een voorziening treffen in de jaarrekening. Bij het KBP is dat tot nu toe niet aan de orde en er is ook geen aanleiding om te veronderstellen dat daar verandering in komt. Om de exploitatie van het KBP te begrijpen is het van belang te weten dat de deelnemende gemeenteraden zich bij het aangaan van de gemeenschappelijk regeling voor het openbaar lichaam Kempisch Bedrijvenpark garant hebben gesteld voor de exploitatieresultaten. De gemeenten Bergeijk, Bladel, Eersel en Reusel-de Mierden delen ieder voor 25% in het resultaat; bij winst of verlies. In hoofdlijn komt het er op neer dat sinds de oprichting van het openbaar lichaam KBP in 2006 de deelnemende gemeenten geen geld meer hebben geïnvesteerd in het KBP. KBP heeft rechtspersoonlijkheid en kan zelf leningen aangaan bij banken, zoals de Rabobank en de Bank Nederlandse Gemeenten BNG. In deze notitie zullen we eerst ingaan op de financiële werkelijkheid, zoals die blijkt uit de jaarcijfers Uit de jaarcijfers blijkt het geïnvesteerd vermogen en het saldo van kosten en opbrengsten tot nu toe. Vervolgens wordt nader aandacht besteed aan twee vragen: wanneer zijn we uit de kosten (breakeven)? en wanneer is alle grond verkocht (zodat we het resultaat kunnen nemen)? Het antwoord op deze twee vragen is niet met zekerheid te geven. Het is een inschatting op basis van veronderstellingen en aannames, waarbij vooral het uitgifte tempo bepalend is voor het resultaat. In deze notitie worden vijf scenario s uitgewerkt om aan te geven wat de bandbreedte is van de financiële resultaten. De vijf scenario s zijn: Gemiddeld 7 ha uitgifte per jaar Gemiddeld 5 ha uitgifte per jaar Gemiddeld 3 ha uitgifte per jaar Gemiddeld 2 ha uitgifte per jaar Gemiddeld 5 ha uitgifte per jaar zonder inhaalslag resterende taakstellingen 2014 t/m 2016 Wijzigingen uitgangspunten grondexploitatie t.o.v

3 De voornaamste wijziging in de herziening van de grondexploitatie is de gehanteerde rekenrente. In de herziening grex 2016 werd een rekenrente gehanteerd van 3,3%. In de herziene grex 2017 wordt tot 2020 uitgegaan van een rente van 0,92% gebaseerd op de afgesloten langlopende leningen en vanaf 2020 wordt uitgegaan van 3%. Het effect van deze wijziging op de grondexploitatie bedraagt circa 3,4 miljoen voordelig (op basis van het scenario gemiddelde uitgifte van 5 ha per jaar). Het hanteren van een lagere rekenrente wordt ingegeven door de gewijzigde voorschriften BBV (Besluit Begroting en Verantwoording gemeenten en provincies). Voor de berekening van de contante waarde wordt in de grondexploitatie uitgegaan van 2% conform BBV. Voorheen werd gerekend met 3,3%. Dit levert een hogere contante waarde op. Voor het scenario met 5 ha uitgifte per jaar levert de wijziging een voordeling effect op van circa 1,6 miljoen. Bij 2% is de contante waarde namelijk 18,7 miljoen en bij 3,3% zou de contante waarde 17,1 miljoen bedragen. Verder is de realisatie van de uitgifte afgelopen jaar, ruim 3 ha iets lager dan de geraamde uitgifte van 5 ha. De resterende taakstelling is gelijkmatig over de resterende jaren verdeeld. Op basis van het scenario van 5 ha gemiddeld per jaar bedraagt de geprognotiseerde eindwaarde 21,5 miljoen (was vorig jaar 18,4 miljoen). Hieronder volgen de tabellen met daarin de uitgangspunten zoals opgenomen in de herziene grondexploitatie. Tussen haakjes is vermeld wat het uitgangspunt vorig jaar was, indien een wijziging heeft plaatsgevonden. Parameter Aanname Toelichting Rente 0,92% en vanaf % (was 3,3%) O.b.v. de gewijzigde voorschriften is de reële rente in de grex opgenomen. Vanaf 2020 wordt uitgegaan van een aanname van 3% rente voor de kosten. Effect rentewijziging circa 3,4 miljoen Contante waarde 2% (was 3,3%) Oppervlakte Bruto 175 ha Netto 69 ha bedrijfskavels (uitgeefbaar) Woonkavels 1,5 ha Grondprijzen Bedrijfskavels Zichtlocaties langs provinciale weg en snelweg: 195 per m 2 De grondprijzen zijn op 26 oktober 2009 op advies van een makelaar/taxateur bedrijf onroerend goed vastgesteld. Niet-zichtlocaties: 165 per m 2 Grondprijzen Woonkavels 250 ( 224) Grondprijzen woningbouwkavels o.b.v. afgesloten overeenkomst. Kostenstijging 2% De meeste kosten voor grondverwerving, infrastructuur en bouw- en woonrijpmaken en plankosten zijn gerealiseerd. Het effect van nog komende kostenstijgingen is beperkt. 3

4 Opbrengstijging 0% Sinds start van de uitgifte is het prijsniveau van uitgifteprijzen constant gehouden op het niveau van In de exploitatieberekeningen wordt verondersteld dat de prijzen gelijk blijven. Het Dagelijks Bestuur besluit over de hoogte van grondprijzen. Start exploitatie Einddatum exploitatie Tabel 1 Uitgangspunten grondexploitatie Overige uitgangspunten Start bouwrijpmaken: 1 september 2009 Start aanleg provinciale weg: 1 september 2010 Start uitgifte: 1 september 2011 Globaal 10 jaar na start uitgifte. De feitelijke einddatum is afhankelijk van het uitgiftetempo. De opening van de provinciale weg op 5 september 2011 wordt gezien als start van de exploitatie van het KBP. In de navolgende scenario s wordt uitgegaan van wisselende einddata, afhankelijk van het uitgiftetempo. Thema Uitgangspunt Toelichting Minimale kavelgrootte m 2 Met uitzondering van het facility point. Bedrijven met een ruimtebehoefte kleiner dan m 2 Doelgroep Primair voor Kempische bedrijven 10 ha is beschikbaar voor bedrijven van buiten de Kempen Tabel 2 Overige uitgangspunten Overeenkomst Moeskops Bouwbedrijf kunnen terecht op andere, bestaande terreinen. In 2007 heeft KBP een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Moeskops Bouwbedrijf (MBB) over de aankoop van circa 40 ha binnen het plangebied van het KBP, waarbij MBB het recht heeft om circa 17 ha (meest bouwrijpe) grond terug te kopen. In de exploitatieberekeningen is rekening gehouden met de afspraken uit deze samenwerkingsovereenkomst. Tot eind 2016 is van die 17 ha 3 ha afgenomen door MBB. 4

5 Hectares te verkopen In onderstaande overzichten wordt op basis van de vijf scenario s inzage gegeven in het mogelijke verloop van de gronduitgifte van bedrijfskavels, uitgedrukt in hectares. De jaren 2011 tot en met 2016 betreffen gerealiseerde grondverkopen. De restant taakstelling uit 2016 is gelijkmatig over de resterende jaren verdeeld (in 2015 betrof het circa 4,27 ha, welke in vier scenario s is verdeeld over 2018 en 2019). In het vijfde scenario is de restant taakstelling uit voorgaande jaren niet toegevoegd aan enig jaar. In dit scenario wordt uitgegaan van gemiddeld vijf ha uitgifte per jaar. Dit houdt in dat de looptijd langer is. Verder zijn er geen wijzigingen ten opzichte van de exploitatie van Scenario 1: Uitgifte van 7 ha per jaar inclusief inhaalslag Jaar Getekende overeenkomsten voor levering in het jaar Geplande uitgifte specifiek* Geplande uitgifte algemeen Totaal uitgifte planning ,50 0, ,10 16, ,60 3, ,10 2, ,73-0, ,50 3, ,00 7,20 8, ,10 7,30 11, ,70 6,60 10, ,00 7, ,37 5,37 31,63 3,70 33,47 68,80 46% 5% 49% 100% Tabel 3 Verloop uitgifte 7 ha per jaar *De kolom geplande uitgifte specifiek bevat oppervlakten van geplande verkopen. De geplande verkopen bestaan voornamelijk uit opties. 5

6 Scenario 2: Uitgifte van 5 ha per jaar inclusief inhaalslag Jaar Getekende overeenkomsten voor levering in het jaar Geplande uitgifte specifiek* Geplande uitgifte algemeen Totaal uitgifte planning ,50 0, ,10 16, ,60 3, ,10 2, ,73-0, ,50 3, ,00 4,90 5, ,10 4,20 8, ,70 7, ,70 1,40 5, ,10 5, ,10 5, ,07 5,07 31,63 3,70 33,47 68,80 46% 5% 49% 100% Tabel 4 Verloop uitgifte 5 ha per jaar *De kolom geplande uitgifte specifiek bevat oppervlakten van geplande verkopen. De geplande verkopen bestaan voornamelijk uit opties. 6

7 Scenario 3: Uitgifte 3 ha per jaar Jaar Getekende overeenkomsten voor levering in het jaar Geplande uitgifte specifiek * Geplande uitgifte algemeen Totaal uitgifte planning ,50 0, ,10 16, ,60 3, ,10 2, ,73-0, ,50-3, ,00 2,20 3, ,10 0,30 4, ,30 4, ,00 3, ,00 3, ,10 3, ,20 3, ,00 3, ,70-3, ,10 3, ,10 3, ,10 3, ,07 2,07 31,63 3,70 33,47 68,80 46% 5% 49% 100% Tabel 5 Verloop uitgifte 3 ha per jaar *De kolom geplande uitgifte specifiek bevat oppervlakten van geplande verkopen. De geplande verkopen bestaan voornamelijk uit opties. 7

8 Scenario 4: Uitgifte 2 ha per jaar Jaar Getekende overeenkomsten voor levering in het jaar Geplande uitgifte specifiek * Geplande uitgifte algemeen Totaal uitgifte planning ,50 0, ,10 16, ,60 3, ,10 2, ,73-0, ,50 0,04 3, ,00 0,60 1, ,10-4, ,08 2, ,96 1, ,96 1, ,02 2, ,02 2, ,02 2, ,02 2, ,02 2, ,02 2, ,02 2, ,02 2, ,70 2,02 5, ,00 2, ,00 2, ,82 1, ,82 1, ,01 1, ,63 3,70 33,47 68,80 46% 5% 49% 100% Tabel 6 Verloop uitgifte 2 ha per jaar *De kolom geplande uitgifte specifiek bevat oppervlakten van geplande verkopen. De geplande verkopen bestaan voornamelijk uit opties. 8

9 Scenario 5: Uitgifte 5 ha per jaar zonder inhaalslag Jaar Getekende overeenkomsten voor levering in het jaar Geplande uitgifte specifiek* Geplande uitgifte algemeen Totaal uitgifte planning ,50 0, ,10 16, ,60 3, ,10 2, ,73-0, ,50 3, ,00 4,00 5, ,10 0,90 5, ,00 5, ,70 1,30 5, ,00 5, ,00 5, ,00 5, ,00 5, ,27 2,27 31,63 3,70 33,47 68,80 46% 5% 49% 100% Tabel 7 Verloop uitgifte 5 ha per jaar zonder inhaalslag In de 4 scenario s is rekening gehouden met een optie van 3,7 ha. Deze optie wordt pas uitgeoefend indien er voor 80% aan gronden is uitgegeven. Aangezien elk scenario uitgaat van een ander uitgiftetempo, wordt het moment waarop 80% van de gronden is uitgegeven, ook in ieder scenario op een ander moment bereikt. Dit verklaart waarom de optie van 3,7 ha niet in ieder scenario in hetzelfde jaar is opgenomen. Huidige situatie Het Kempisch Bedrijvenpark is opgericht met als doel om gezamenlijk een bedrijvenpark te ontwikkelen waar bedrijven groter dan m² kunnen uitbreiden en doorgroeien. Behoud van werkgelegenheid en dus bevorderen van de leefbaarheid in de Kempen is de hoofddoelstelling voor de realisatie van het Kempisch Bedrijvenpark. Het zwaartepunt van de werkzaamheden tot aan 2011 lag op de planologische voorbereiding. Met de uitspraak van de Raad van State medio 2010 in de bodemprocedure van het bestemmingsplan, werd de planologische voorbereidingsfase afgerond. Na deze uitspraak is de aanleg van de nieuwe provinciale weg N284 en de aansluiting op de A67 door de provincie gestart en kon het bedrijvenpark verder bouw en woonrijp worden gemaakt door het KBP. De nieuwe provinciale weg is in het najaar van 2012 geo- 9

10 pend. Tevens is het bedrijvenpark bouwrijp en nagenoeg woonrijp gemaakt. Vanaf 2011 is gestart met de uitgifte van bouwkavels. De afgelopen jaren is voor circa 31 ha uitgegeven en grotendeels geleverd. Financieel gezien houdt voorgaande in dat in de jaren tot aan 2011 de meeste kosten zijn gemaakt voor de ontwikkeling van het bedrijvenpark. De kosten betreffen onder meer kosten van de grondaankopen, planologische voorbereidingskosten, financieringskosten en kosten voor bouw- en woonrijp maken. Vanaf 2011 verdienen we deze gemaakte kosten terug door de inkomsten uit de verkoop van bedrijfskavels. In onderstaand figuur is het voorgaande financieel vertaald. Figuur 1 Verloop boekwaarde van de grondexploitatie Financiële stand van zaken per 1 januari 2017 De boekwaarde van de gronden in exploitatie is ultimo 2016 afgerond (=schuld) (was ultimo ,1 miljoen). In de tabel hieronder zijn de gemaakte kosten en de gerealiseerde inkomsten per activiteit ultimo 2016 weergegeven. Tabel 8 Boekwaarde van de grondexploitatie ultimo

11 Het grootste deel van de gemaakte kosten wordt veroorzaakt door grondaankopen zo n 59%, gevolgd door de kosten van bouw- en woonrijp maken van circa 13%. De rentekosten bedragen circa 12% en de plankosten zijn goed voor zo n 9%. De kosten van bijdragen in de aanleg van de nieuwe provinciale weg, beheer bedrijvenpark en bovenwijkse voorzieningen bedragen tenslotte circa 7%. De procentuele verdeling van de gemaakte kosten is nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van het vorig jaar. Aangezien relatief weinig kosten worden gemaakt is het logisch dat de verdeling nagenoeg gelijk blijft. De toekomst voorspellen zonder glazen bol? We willen allemaal graag weten wat de toekomst van het Kempisch Bedrijvenpark ons brengt. Gaan we een minimaal sluitende grondexploitatie tegemoet of moeten we ons indekken voor toekomstige verliezen? Bij de jaarlijkse herziening van de exploitatie wordt bepaald of er sprake is van verwachte verliezen op de grondexploitatie. Wanneer de grondexploitatie sluitend is, hoeft er geen voorzieningen voor te verwachten negatieve resultaten getroffen te worden. Wanneer wel verliezen worden verwacht, moet er direct een voorziening worden getroffen ter grootte van het verwachte negatieve resultaat of het verlies moet gelijk worden afgeboekt. Zoals in de inleiding is aangegeven zijn er 2 vragen die van belang zijn om te beantwoorden. 1. wanneer zijn we uit de kosten (break-even)? ; en 2. wanneer is alle grond uitverkocht (zodat we het resultaat kunnen nemen)? We gaan hierna in op de beantwoording van deze twee vragen. Wanneer zijn we uit de kosten (break-even)? Voor de beantwoording van deze vraag vertalen we eerst toekomstige onzekerheden naar algemene of financieel economische aanvaarde uitgangspunten. Deze uitgangspunten worden zoveel als mogelijk hard onderbouwd met overeenkomsten of contracten. Op basis van deze uitgangspunten wordt de grondexploitatie geactualiseerd. Een nadere toelichting op de actualisering volgt hieronder. Jaarlijks worden de werkelijk gerealiseerde cijfers geanalyseerd en verwerkt in de actualisering van de grondexploitatieberekening. Afwijkingen ten opzichte van het voorgaand jaar worden geanalyseerd en de uitkomsten uit deze analyse worden betrokken bij de actualisering van de uitgangspunten. Vervolgens worden de uitgangspunten nog geactualiseerd op basis van de prijsontwikkelingen, nog uit te voeren werkzaamheden, contracten en onderbouwde inschattingen. Deze vormen tezamen de uitgangspunten voor de actualisering van de grondexploitatie. Vervolgens voeren we een risicoanalyse uit om te bepalen welke scenario s zich kunnen voordoen. Deze scenario s worden verder uitgerekend om inzicht te krijgen in de bandbreedte van de mogelijke resultaten van de grondexploitatie. 11

12 Risicoparagraaf Voordat nader wordt ingegaan op scenario s, wordt stilgestaan bij de mogelijke risico s die aan de orde zouden kunnen zijn bij de exploitatie van bedrijventerreinen als het KBP. In onderstaande tabel is de risicoanalyse opgenomen. Risico s Kans Impact Overall score Meerkosten grondverwerving Toelichting Ο Ο Ο Bij één aankoopdossier loopt nog een discussie over nabetaling i.v.m. een rechterlijke uitspraak over ontwikkelmogelijkheden op een nieuwe, vervangende locatie. Meerkosten plankosten Ο Ο Ο In de exploitatie is rekening gehouden met de nog te maken plankosten. Bouw- en woonrijpmaken Ο Ο Ο In de exploitatie is met deze nog te maken kosten rekening gehouden. Bijdrage wegvak n.v.t. n.v.t. n.v.t. Financieel afgerekend. Geen risico meer. Eersel en nieuwe verbindingsweg N284/aansluiting A67 Vertraging uitgifte ΟΟ ΟΟΟ ΟΟΟ Het tempo van de uitgifte heeft een grote invloed op het eindresultaat van de exploitatie. Indien het breakevenpoint nog niet is bereikt, heeft dit een grotere impact op het resultaat, omdat de financieringslasten langer doorlopen. Voor inzicht in de effecten van verschillende uitgiftetempo s, wordt verwezen naar de toelichting onder deze tabel en naar figuur 2. Uitgaande van het middelste scenario is de kans middel te noemen, dat de uitgifte lager uitkomt dan gemiddeld 5 ha per jaar. Rentekosten vanaf 2020 >3% Tabel 9 Risicoanalyse Ο Ο Ο Vanaf 2020 is rekening gehouden met een rente voor de kosten van 3%. Indien vanaf 2020 de rente > 3%, dan is naar verwachting de impact relatief klein aangezien de financieringsbehoefte vanaf 2020 daalt, daarnaast wordt komende jaren tot aan 2020 langlopende leningen afgesloten, die waarschijnlijk worden afgesloten tegen een rente <3%. Legenda Ο = klein ΟΟ = middel ΟΟΟ = groot Toelichting tabel score Bij kans en bij impact kan een score worden toegekend van klein, middel of groot of n.v.t. De overall score wordt bepaald o.b.v. de scores vermeld bij kans en impact. In de laatste kolom worden de scores toegelicht. Op basis van de risicoanalyse zien we dat de grootste risico s liggen bij de uitgifte van de kavels. Het gaat daarbij om de inschatting of de hoeveelheid grondverkopen in enig jaar realistisch en haalbaar te noemen is. Tenzij koopovereenkomsten zijn gesloten, is het erg lastig om de hardheid van de ingeplande grondverkopen vast te stellen. Deze onzekerheid wordt daarom nader uitgewerkt in de diverse scenario s. De resultaten uit deze scenario analyses geven feitelijk de bandbreedtes aan waarbinnen het verwachte resultaat zich begeeft. De bandbreedtes geven op dit moment voldoende vertrouwen dat de gemaakte kosten worden terugverdiend. 12

13 Vanuit de risicoanalyse blijkt dat de uitgiftefasering het grootste risico is voor het KBP. Daarom worden hierna scenario s berekend waarin verschillende faseringen van de uitgifteplanning zijn opgenomen. De belangrijkste daarvan is dat de scenario s allen een positief resultaat laten zien. Het eerste scenario is gebaseerd op een gemiddelde uitgifte van 7 ha per jaar. Het tweede scenario kent een gemiddelde uitgifte van 5 ha per jaar, het derde scenario ligt wederom 2 ha lager en rekent met een gemiddelde uitgifte van 3 ha per jaar. Het vierde scenario gaat uit van 2 ha uitgifte per jaar. In alle scenario s wordt gerekend met een rente van 0,92% en vanaf 202 met 3% als financieringslast en een kostenstijging van 2%. De grafiek hieronder geeft per scenario het verloop van de exploitatie weer. Figuur 2 Verloop exploitatie / Boekwaarde van de gronden In het scenario met een gemiddelde jaarlijkse uitgifte van 7 ha wordt eind 2018 (was: medio 2018) het break-evenpoint bereikt. Voor het 2 e en 3 e scenario is dat respectievelijk medio 2020 (was: medio 2020) en eind 2026 (was: eind 2026). Op het moment van het bereiken van het break-evenpoint resteert er in het 1 e scenario een uitgifte van circa 22,8ha, in het 2 e scenario nog circa 17,5 ha, in het 3 e scenario nog 9,7 ha en in het 4 e scenario 5,2 ha. In het 5 e scenario bedraagt de uitgifte op het moment van bereiken van het break-evenpoint 13,7 ha. Het verschil in eindwaarde in scenario 7ha en 5ha is relatief klein, aangezien het percentage van rentekosten tot aan 2020 slechts 0,92% bedraagt. Voor de scenario s met 3ha en 2ha wordt dit groter, aangezien het rentepercentage vanaf % bedraagt. Doordat in deze scenario s relatief nog veel gronden uitgegeven moeten worden vanaf het jaar 2020, tikt dit relatief harder door in de berekende eindwaarden. Het verschil in eindwaarde tussen het scenario 5 ha per jaar inclusief restant taakstelling en het scenario 5 ha per jaar zonder inhaalslag bedraagt circa 0,8 miljoen en dit wordt veroorzaakt door de rentekosten die het vijfde scenario hoger zijn. Keuze voor een bepaald scenario Met de huidige inzichten over grondexploitaties in het algemeen wordt meer gekeken naar mogelijke scenario s in plaats van te spreken van `de grondexploitatie. Het belangrijkste signaal vanuit de nu 13

14 doorgerekende scenario s is, dat deze alle vijf eerder of later met een positief resultaat kunnen worden afgesloten. Mocht het om welke reden dan ook van belang zijn een concrete verwachting uit te spreken over het verloop van de exploitatie, dan komt deze verwachting overeen met het scenario van een uitgiftetempo van 5 ha waar de resterende taakstellingen uit aan de jaren 2016 tot en met 2019 zijn toegevoegd en 2016 is verdeeld over de resterende jaren - per jaar. Daarmee wordt een uitgiftetempo gehanteerd dat ongeveer ligt op het gemiddelde gerealiseerde resultaat van de afgelopen jaren. En toch drukt dit scenario goed uit wat de ambitie en verwachting is van de uitgifte in de komende jaren. Wanneer is alle grond verkocht (zodat het resultaat kan worden genomen)? Bij het nemen van het resultaat hanteert het KBP conform de verslaggevingsvereisten opgenomen in het BBV, het voorzichtigheidsbeginsel. Winsten worden pas genomen op het moment dat er geen verliezen meer worden verwacht en nagenoeg alle opbrengsten zijn gerealiseerd. Aan de eerste voorwaarde is voldaan, er worden namelijk geen verliezen verwacht. Aan de tweede voorwaarde wordt nog niet voldaan, immers nog niet alle opbrengsten zijn gerealiseerd, omdat er nog verkopen moeten plaatsvinden. Om deze reden mag er nog geen winst worden genomen. Daarom zal naar alle waarschijnlijkheid pas aan het einde van het gehele project, bij een positief resultaat, winstneming aan de orde zijn. In de bovenstaande grafiek zien we verschillende einddata van de vijf scenario s variërend van 2021 tot aan eind Zoals in voorgaande reeds is aangegeven wordt het verschil tussen de vijf scenario s verklaard door een andere fasering van de uitgifteplanning. De looptijd heeft grote invloed op de financieringskosten. Op het moment dat de kosten nog niet zijn terugverdiend moet de openstaande boekwaarde gefinancierd worden met extern aangetrokken geld. De rentekosten veroorzaken daarom in de vijf scenario s de grootste verschillen. Hierna wordt per scenario een overzicht gegeven van de (nog te maken) kosten en (nog te realiseren) opbrengsten en het saldo (op eindwaarde en contante waarde). Dit overzicht wordt de grondexploitatiestaat genoemd. Het saldo op eindwaarde in kolom 4 geeft een negatieve boekwaarde. Dit betekent dat het eindresultaat positief is. Tabel 10 Grondexploitatiestaat scenario 7 ha uitgifte per jaar 14

15 In de exploitatie van vorig jaar (2016) was de eindwaarde 20,2 miljoen en in de exploitatie 2017 bedraagt dit 22,1 miljoen. Het verschil komt vooral door de lagere rente van 0,92% tot

16 Tabel 11 Grondexploitatiestaat scenario 5 ha uitgifte per jaar In de herziene exploitatie van vorig jaar (2016) was de eindwaarde 18,3 miljoen, waar nu een eindwaarde is berekend van 21,5 miljoen. Ook hier wordt het verschil met name veroorzaakt door de lagere rekenrente. Tabel 12 Grondexploitatiestaat scenario 3 ha per jaar In de herziene exploitatie van vorig jaar (2016) was de eindwaarde 12,4 miljoen positief. Het verschil wordt ook hier veroorzaakt door de lagere rentekosten en doordat de uitgifte over een langere periode wordt geraamd. 16

17 Tabel 13 Grondexploitatiestaat scenario 2 ha uitgifte per jaar In de herziene exploitatie van vorig jaar (2016) was de eindwaarde 4,0 miljoen positief. Het verschil wordt ook hier veroorzaakt door de lagere rentekosten en doordat de uitgifte over een langere periode wordt geraamd. Tabel 14 Grondexploitatiestaat scenario 5 ha uitgifte per jaar zonder inhaalslag Het scenario met 5 ha per jaar zonder inhaalslag is berekend om inzicht te geven in het verschil met het gehanteerde basis scenario van 5 ha per jaar inclusief restant taakstelling 2014 t/m Het verschil in eindwaarden tussen deze twee scenario s is ongeveer 0,8 miljoen. 17

18 Bevindingen De eindwaarden van alle scenario s zijn ruim positief. De eindwaarde varieert van circa 22,1 miljoen positief tot circa 11,0 miljoen positief (was 20 miljoen respectievelijk 4 miljoen). De contante waarde varieert van circa 20,0 miljoen positief tot 7,3 miljoen positief. In alle scenario s is gerekend met 0,92% tot aan 2020 en vanaf 2020 met 3% voor de rentekosten en 2% prijsindexering op de kosten. De opbrengsten worden niet geïndexeerd, met andere woorden: er is gerekend met 0% opbrengsten stijging. De verschillende uitgifteplanningen veroorzaken grote verschillen in de rentekosten. De laagste rentekosten bedragen 11,6 miljoen (scenario met 7 ha uitgifte per jaar; gelijk aan vorig jaar) en de hoogste rentekosten bedragen 22,7 miljoen (scenario met 2 ha uitgifte per jaar). Een verschil van circa 11,1 miljoen aan rentekosten bij een rekenrente van 0,92% / 3%. Het verschil in de contante waarden tussen het 1 e en 2 e scenario bedraagt circa 1,3 miljoen en tussen het 2 e en 3 e scenario bedraagt dit 4,8 miljoen. Deze bevindingen laten zien dat hoe langer de periode van uitgifte duurt, hoe meer dit gaat kosten. Dat is logisch want de financiering blijft langer drukken op de exploitatie en vanaf 2020 wordt gerekend met 3% rentekosten, waardoor het vanaf 2020 meer kost vanwege de hogere rekenrente. Voor de berekening van de contante waarde wordt uitgegaan van de vastgestelde 2% conform BBV (was 3,3%). De term contante en eindwaarde wordt hierna toegelicht. Contante waarde en eindwaarde De verschillende scenarioberekeningen gaan uit van verschillende looptijden. Het eindresultaat wordt dus ook in verschillende jaren behaald. Om deze zogenaamde eindwaarden van scenario s te kunnen vergelijken, is het nodig deze bedragen allemaal terug te brengen tot dezelfde datum; we noemen dat de contante waarde, waarvoor nu 1 januari 2017 wordt gehanteerd. Te zijner tijd wordt afgerekend op eindwaarde, maar voor de onderlinge vergelijking van uitkomsten is de contante waarde van belang. Marksituatie Sinds de start van de aanleg van het KBP in 2008/2009 kreeg de wereld te maken met een bankencrisis, economische crisis en een vastgoedcrisis. Zekerheden zijn weggevallen. Bedrijven worden voorzichtig bij het plannen van nieuwe investeringen, ook omdat consumenten de hand op de knip houden. Banken stellen veel strengere eisen aan financieringen. Bedrijven moeten eerst werken aan hun eigen vermogen, voordat ze bankfinanciering kunnen aantrekken. Van de 69 ha te verkopen bedrijventerrein er tussen 2010 en 2016 ruim een derde is verkocht. We zien dat deze productiecijfers niet worden gerealiseerd op bedrijventerreinen in bijvoorbeeld Eindhoven, Oirschot en Veldhoven. En er is geen sprake van een éénmalig, toevallige uitschieter; de verkoop loopt goed door tijdens de genoemde periode. Vanaf begin 2015 is er meer belangstelling voor kavels op het KBP. Er is duidelijk meer activiteit in de markt. Dat vertaalt zich nog niet direct in hogere verkoopcijfers in 2016, maar de vooruitzichten zijn gunstig. De vraag komt van zowel binnen als buiten de Kempen. De kracht van KBP is samen te vatten in een paar zaken: De perfecte ligging langs te snelweg A67 op zowel 65 km van Venlo als 65 km van Antwerpen; Onderdeel van de Brainport regio Eindhoven; Direct beschikbare hoogwaardige bedrijfskavels in een duurzaam groen ingerichte omgeving, met faciliteiten als glasvezel en camerabewaking; Een track-record van aansprekende verkopen (ruim 20 hectare) aan partijen als VDL, KLC, Diffutherm en Agio/ATD; Met een (bijna) continue bouwstroom sinds de opening van het terrein; Ligging in de Brabantse Kempen. 18

19 De tot nu toe behaalde resultaten geven vertrouwen voor de toekomst, maar bieden hiervoor geen garanties. Om een continue stroom van verkopen van 5 tot 6 ha per jaar te bevorderen worden verschillende activiteiten ondernomen, zoals: Goed en efficiënt relatiebeheer. Contact houden met belangstellende bedrijven en weten wat er speelt in de markt; Het onderhouden van contacten met de grotere bedrijven in de Kempen, de potentiele klanten, in samenwerking met de gemeenten; Het ondernemen van promotionele acties op het terrein, om de aandacht daar op te vestigen (bijvoorbeeld deelname aan de High Tech Ontdekkingsroute); Het onderhouden van contacten met Brainport Development en de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij BOM, gericht op het faciliteren van bedrijven van buiten de Kempen; Blijvend investeren in herkenbaarheid, promotie en acquisitie; Potentiële kandidaten optimaal faciliteren; Woningbouw In de grondexploitatie is rekening gehouden met de opbrengst van 15 woningbouwkavels met een totale oppervlakte van circa m 2. De kavels zijn bouwrijp, maar er is nog geen van de kavels verkocht. Er zijn nieuwe woningbouwplannen gepresenteerd door een ontwerper/ontwikkelaar en er zijn reeds gegadigden voor een aantal woningkavels. Winstneming Regelmatig wordt de vraag gesteld op welk moment er enig resultaat is te verwachten van de exploitatie van het KBP. Veelal wordt dan gedoeld op verdeling van de winst over de deelnemende gemeenten. Voordat kan worden overgegaan tot winstneming moet in de eerste plaats het break-evenpoint worden gepasseerd, het moment dat de opbrengsten groter worden dan de kosten En dan moet er zekerheid bestaan over de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten. Ingeval van verwachte tekorten worden daarvoor voorzieningen getroffen, zodra er enig vermoeden is dat de strop zich zal aandienen; ingeval van winst wordt deze pas uitgekeerd als deze ook daadwerkelijk is gerealiseerd. Op z n vroegst zal er pas sprake kunnen zijn van gedeeltelijke winstneming na het bereiken van het break-evenpoint en dan zal dit uiteraard invloed hebben op de berekende eindwaardes, omdat de rentekosten hoger gaan uitvallen. De gepresenteerde scenario s laten zien dat er nog een flinke ruimte zit tussen de verwachte resultaten en een verlies. Looptijd Gemeenschappelijke regeling Op basis van het besluit eind 2015 door alle gemeenten is de gemeenschappelijke regeling verlengd tot 1 januari 2024, de geplande einddatum van de exploitatie van het KBP. Overdracht beheer In samenhang met de besluitvorming over de verlenging van de looptijd van de regeling is ook gekeken naar de overdracht van het beheer van de openbare ruimte van KBP aan de gemeente Bladel. Eind 2015 is een aanzet gemaakt voor een gefaseerde overdracht van een deel van de openbare ruimte per 1 januari 2017 aan de gemeente Bladel. Het gaat vooral om het groen in de ecozone en in het woonbos. In de exploitatieberekening is rekening gehouden met de daling van de onderhoudsbudgetten voor groen in verband met deze overdracht (-/ per jaar). 19

20 Behandeling van deze memo Deze memo is bedoeld om het en de gemeenteraden te informeren over de stand van de grondexploitatie van het KBP. Het voornemen is een informatiebijeenkomst te plannen voor raadsleden in september Daar wordt de inhoud van deze memo toegelicht. Vervolgens wordt de memo samen met de jaarrekening aangeboden aan het. De vaststelling van de jaarrekening is gepland in het AB van. Het controlerapport van de accountant wordt ter kennisname aangeboden aan het AB. Het afgeven van de controleverklaring door de accountant bij de jaarrekening gebeurt gelijk na vaststelling van de jaarrekening door het AB. 20