Notitie Grondexploitaties 2012 Gemeente Eemsmond

Transcriptie

1 Notitie Grondexploitaties 2012 Gemeente Eemsmond Versie: (II) 1

2 Inhoudsopgave : Blz: 1. Inleiding 3 2. Resultaat ongewijzigd beleid 3 3. Resultaat ongewijzigd beleid met nieuwe residuele waarden 3 4. Geen stortingen meer in het Woonplan 4 5. Een nog langere looptijd (Pact etc.) 5 6. Uitgifte kavels voor sociale huurwoningen 6 7. Bijdrage in begeleiding bouwplannen 7 8. Werken met een opbrengstverwachting 8 9. Overige gronden Woonplan Voorziening tekorten exploitaties Advies 10 Bijlagen: 1. Resultaten exploitatieplannen met oude residuele waarden Resultaten exploitatieplannen met nieuwe residuele waarden Resultaten exploitatieplannen bij vervallen stortingen 14, Resultaten exploitatieplannen bij nog langere looptijd (Pact etc.) Resultaten exploitatieplannen bij vervallen stortingen 14,00 inclusief sociale huur Resultaten exploitatieplannen bij nog langere looptijd en halve residuele waarden (Pact etc.) Overzicht uitgifte vrije sector kavels Overzicht verloop voorziening tekorten exploitaties 18 2

3 1. Inleiding De grondexploitaties worden jaarlijks bijgesteld. De laatste bijstellingen dateren van maart 2011 en zijn vastgesteld door de raad op 28 april De vastgestelde exploitaties 2011 zijn geactualiseerd. De realisatiecijfers 2011 zijn verwerkt en daar waar nodig zijn investeringsbedragen aangepast. In deze notitie worden eerst de bijgestelde resultaten gegeven bij ongewijzigd beleid met oude en nieuwe residuele waarden (hoofdstukken 2 en 3). Omdat is gebleken dat het niet is gelukt de afgelopen jaren de geplande uitgifte van kavels te realiseren zijn er een aantal alternatieve berekeningen gemaakt om keuzes te kunnen maken. Tevens is in de regio in het kader van het Pact van de regio de focus van het woonbeleid gericht op het op gang brengen van de herstructurering van de bestaande woningvoorraad. In dit Pact wordt de gemeente ook gehouden aan het toevoegen van maximaal 166 woningen t/m 2018, zoals vastgelegd in het zogenaamde besluit Nieuwbouwruimte. In de hoofdstukken 4 t/m 8 is hiermee rekening gehouden. De plannen Overige gronden en het Woonplan worden apart behandeld in de hoofdstukken 9 en 10. Tenslotte is een hoofdstuk (11) opgenomen waarin wordt ingegaan op de voorziening tekorten exploitaties. De diverse keuzes worden voorgelegd. In hoofdstuk 12 wordt het eindadvies gegeven. 2. Resultaat ongewijzigd beleid Het ongewijzigd beleid houdt in dat de berekeningen van 2011 zijn doorgetrokken naar Het uitgiftepatroon van de kavels is ongewijzigd gebleven. Wel is alles (investeringen en uitgifte kavels) een jaar doorgeschoven dan in de berekeningen van 2011 waardoor de exploitaties een jaar langer doorlopen. In de berekeningen zit net als voorgaande jaren een berekening met de vlotte uitgifte van kavels (oorspronkelijke planning bij de start van de exploitatie) en een langere uitgifte. Het resultaat van de nieuwe berekeningen is dat het tekort op gaat lopen. Dit wordt met name veroorzaakt door meer rentelasten. Het tekort wordt gedekt door een ingestelde voorziening die gebaseerd is op de langere uitgifte. De omvang van deze voorziening bedraagt per ,00 op basis van de vastgestelde exploitatieopzetten 2011 ( groene bladzijden in de exploitatieopzet). Doordat het tekort door de nieuwe berekeningen op gaat lopen dient bij ongewijzigd beleid een bedrag van afgerond ,00 bijgestort te worden in de voorziening. Voor de details: zie bijlage Resultaat ongewijzigd beleid met nieuwe residuele waarden Er heeft een nieuwe berekening van de grondwaarden (residuele waarden) plaatsgevonden. Resultaat is dat gelet op de huidige marktsituatie de m2-prijzen neerwaarts zijn bijgesteld. Zie onderstaande tabel. 3

4 Plaats Normale ligging Berere ligging Exclusieve ligging Warffum 90,00 80,00 100,00 90,00 120,00 100,00 Usquert 65,00 55,00 70,00 65,00 Uithuizen 100,00 90,00 110,00 100,00 140,00 120,00 Uithuizermeeden 85,00 80,00 95,00 90,00 Kantens 55,00 50,00 75,00 65,00 Zandeweer 80,00 65,00 90,00 75,00 Roodeschool 60,00 55,00 65,00 60,00 Met deze nieuwe waarden zijn de grondexploitaties doorgerekend met dezelfde uitgangspunten als hierboven benoemd in hoofdstuk 2. Het resultaat van deze nieuwe berekeningen is dat de tekorten verder gaan oplopen. Door de lagere m2-prijzen dalen immers de opbrengsten Ten opzichte van de bijstorting van ,00 (hoofdstuk 2) dient er bij deze nieuwe berekeningen een bijstorting van afgerond ,00 plaats te vinden in de voorziening. Voor de details: zie bijlage Geen stortingen meer in het Woonplan In de lopende exploitatieopzetten wordt per m2-bouwkavel een storting van 14,00 gecalculeerd in het Woonplan. Berekend is wat het effect zal zijn als deze storting vanaf 2012 komt te vervallen. Deze berekening is losgelaten op berekeningen ongewijzigd beleid met een langere looptijd inclusief de nieuwe residuele waarden. Dit zijn de berekeningen van hoofdstuk 3. Het resultaat van deze berekeningen is dat het tekort op de exploitaties 2012 t.o.v als gevolg van lagere lasten door het wegvallen van de stortingen van 14,00 nauwelijks stijgt. Zie bijlage 3. In onderstaande tabel wordt inzichtelijk gemaakt wat de waarde is van de stortingen in het woonplan. Plan: Incl. Excl. Verschil Contant Almersma De Laan Zuid Scherphorn Zuid Scherphorn Noord LTS locatie Totaal saldo Incl.: is resultaat van het plan (zie hoofdstuk 3 en bijlage 2) op eindwaarde inclusief de 14,00 storting in het Woonplan Excl.: is resultaat van het plan op eindwaarde exclusief de 14,00 storting in het Woonplan (zie bijlage 3). Verschil: is het verschil op eindwaarde. 4

5 Contant: geeft per plan de contante waarde van het verschil op Bovenstaande betekent dat het niet meer storten van bijdragen in het Woonplan een positief effect heeft op de exploitatieopzetten per van ,00. Uiteraard is de keerzijde dat er voor het Woonplan een negatief effect is. Er vinden geen stortingen meer plaats in het Woonplan en daarom is het noodzakelijk een bedrag van ,00 toe te voegen aan het Woonplan (hoofdstuk 9). 5. Een nog langere looptijd Omdat er onzekerheid heerst in de woningmarkt, is het noodzakelijk in de exploitaties hier rekening mee te houden. Hiernaast spelen de afspraken die in regionaal verband gemaakt worden ( Pact van de regio) welke een nadere uitwerking zullen krijgen. Hiertoe is er een berekening gemaakt met een aangepaste langere looptijd ( Pact variant). Bij deze berekeningen is tevens uitgegaan van het niet meer storten van de bijdrage van 14,00 per m2 meter in het Woonplan en de nieuwe residuele waarden. Dit zijn de berekening van hoofdstuk 4. De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd. Almersma Uitgifte 2 kavels per jaar t/m De rest van de kavels uit te geven in de jaren 2017 t/m Woonrijpmaken in 2017 i.v.m. asfalt. De Laan Zuid Uitgifte 1 kavel per jaar t/m De rest van de kavels uit te geven in de jaren 2017 t/m Woonrijpmaken in 2017 i.v.m. asfalt. Scherphorn Zuid Uitgifte van de kavels vanaf 2017 t/m Woonrijpmaken in Is verantwoord i.v.m. klinkers. Scherphorn Noord Er wordt van uit gegaan dat de kavels kunnen worden uitgegeven voor LTS-locatie Uitgifte vanaf kavel per jaar. Afsluiting in Resultaat: indien voor deze berekening wordt gekozen dan dient de omvang van de voorziening exploitatietekorten per ,00 te zijn. Zie bijlage 4. Dit betekent ten opzichte van de huidige omvang van de voorziening een bijstorting van ,00. Het voordeel van de nog langere planning is dat het uitgiftepatroon van de kavels goed past in de afspraken die zijn gemaakt met de provincie over de uitbreidingscontingenten. 5

6 6. Uitgifte kavels voor sociale huurwoningen Voor een paar plannen is een berekening gemaakt waarbij een aantal vrije sector kavels (zie de toelichting per plan hier onder) wordt ingeleverd voor kavels sociale huurwoningen. Resultaat: indien voor deze berekening wordt gekozen dan dient de omvang van de voorziening exploitatietekorten per ,00 te zijn. Zie bijlage 5. Dit betekent ten opzichte van de huidige omvang van de voorziening een bijstorting van ,00. De volgende uitgangspunten zijn gebruikt. Het betreft hierbij een aanname ten behoeve van de financiële doorrekening. De daadwerkelijke uitwerking zal in overleg met betrokken partners dienen plaats te vinden. Als basis voor de berekeningen is steeds gebruikt de berekening met langere looptijd exclusief de storting van 14,00 per m2 meter in het Woonplan. De berekeningen in hoofdstuk 4. Gerekend is met een m2-prijs voor de sociale huur kavels van 38,00. Dit is gebaseerd op de basis afspraak uit 2002, jaarlijks geïndexeerd (BDB-index). Almersma In 2013 inlevering 4 vrije sector kavels. Hier op te realiseren 8 sociale huurwoningen. In 2014 inlevering 5 vrije sector kavels. Hier op te realiseren 10 sociale huurwoningen. De Laan Zuid In 2013 inlevering 4 vrije sector kavels. Hier op te realiseren 10 sociale huurwoningen. In 2014 inlevering 3 vrije sector kavels. Hier op te realiseren 6 sociale huurwoningen. Scherphorn Zuid Uitgifte van de 8 2/1 kap-kavels in 2013 voor 8 sociale huur. LTS-locatie Uitgifte in 2013 van 3 vrije sector kavels voor 4 sociale huur kavels. Uitgifte in 2014 van 3 vrije sector kavels voor 4 sociale huur kavels. Uitgifte van de vrije sector kavels in 2013 (2) en 2014 (2). Appartementen in Woonrijpmaken in Plan sluit dan 1 jaar eerder dan de basis berekening. m2-prijs naar 25,00 Er is ook nog een berekening gemaakt waarbij de m2-prijs 25,00 bedraagt. Deze berekening komt uit op een bijstorting in de voorziening van ,00. Dit betekent dat een verlaging van de m2-prijs van 38,00 naar 25,00 een extra storting in de voorziening vraagt van ,00 ten opzichte van de berekening in de 1 e alinea van dit hoofdstuk/ 6

7 7. Bijdrage in begeleiding bouwplannen Berekend is wat de effecten zijn indien wordt besloten om voor ieder uit te geven bouwkavel een bijdrage van 5.000,00 te geven als vergoeding voor begeleiding in de ontwikkeling van het bouwplan. Bij deze berekeningen is als basis gebruikt de berekening langere uitgifte exclusief storting van 14,00 per m2 meter in het Woonplan. Het effect van deze maatregel is als volgt: Plan: Bedrag Almersma De Laan Zuid Scherphorn Zuid Scherphorn Noord LTS locatie Totaal saldo Bovenstaande is de contante waarde van de maatregel per voor alle nog uit te geven kavels. Bij de nog langere planning gaan we uit de uitgifte van in totaal 24 kavels (zie bijlage 7) over de periode 2012 tot en met Als we alleen gedurende deze periode de bijdrage willen verstrekken dan hebben we het over 24 x 5.000,00 is ,00 met een contante waarde per van ,00. Ter stimulering van de kavelverkoop de eerste paar jaar wordt voorgesteld om deze maatregel tijdelijk voor de periode 2012 tot en met 2016 in te stellen. 7

8 8. Werken met een opbrengstverwachting We zien dat de afgelopen jaren de residuele waarden dalen. Jaarlijks laten wij de residuele waarden berekenen door een makelaar/taxateur. Bij de residuele grondwaardemethode is de grondprijs het residu dat overblijft nadat van de bruto opbrengsten van onroerende zaken de totale productiekosten (stichting- en verkoopkosten) zijn afgetrokken. Opbrengstgegevens van bestaande onroerende zaken geven een indicatie van de grondwaarden. Verwachting is dat de komende jaren de grondprijzen verder zullen dalen en wij een verslechtering gaan zien van de uitkomsten van onze grondexploitaties. Om te voorkomen dat we ieder jaar bij moeten leggen is het handig om in de grondexploitaties te gaan werken met een zogenaamde opbrengstverwachting. Deze opbrengstverwachting ligt lager dan de residuele waarde van de gronden. Voorstel is om voor de opbrengstverwachting uit te gaan van 50% van de residuele waarde. In onze exploitatieopzetten gaan we dan uit van 50% lagere inkomsten uit kavelverkopen. Dit betekent echter niet dat de feitelijke verkoopprijzen ook 50% lager zullen zijn. De feitelijke kavelprijzen worden vastgesteld op de residuele waarde. Het werken met een opbrengstverwachting geeft meer flexibiliteit in de plannen en het financiële risico wordt fors omlaag gebracht. Ook zijn we dan in staat om daar waar nodig/mogelijk woningen in de sociale huur te realiseren, waarbij de grond tegen een lagere m2-prijs wordt uitgegeven. Zie hoofdstuk 6. Bovenstaande manier van werken vraagt eenmalig een bedrag van 5,3 miljoen (afgerond). Zie bijlage 6. Voor dit bedrag is al beschikbaar in de voorziening exploitatietekorten (inclusief de bijstorting in de jaarrekening 2011) een bedrag van 2,8 miljoen, zodat extra beschikbaar moet worden gesteld 3,5 miljoen. Ook hier is gerekend exclusief een storting in het Woonplan van 14,00 per m2. Gerekend is met de nog langere looptijd (hoofdstuk 5). 9. Overige gronden Het plan Overige gronden is gebaseerd op de werkelijke kosten die gemaakt zijn voor de verwerving van gronden en diverse kosten ten behoeve van de gronden. De in 2011 vastgestelde exploitatieopzet geeft een verwachte overwaarde na mutaties van afgerond ,00. De werkelijke kosten 2011 zijn verwerkt in een nieuwe exploitatieopzet. Het bijgestelde plan komt nu uit op een overwaarde na verwachte mutaties van afgerond ,00. De daling van het resultaat heeft voor een groot gedeelte te maken met afwaardering van de gronden Moeshorn (Uithuizen-Zuid) en Roodeschool Noord. De mutaties in het Boukemapark zijn verwerkt. 10. Woonplan De vastgestelde exploitatie voor het Woonplan in 2011 geeft een verwacht batig saldo van ,00. De mutaties 2011 zijn verwerkt in het plan. In de bijstelling voor 2012 wordt er van uit gegaan dat de stortingen ( 14,00 opslag op de m2-prijs) uit de diverse plannen zijn komen te vervallen. Meegenomen is nu de contante waarde van deze stortingen ad ,00. Zie hoofdstuk 4. Gerekend is met de inbreng tegen boekwaarde van de gronden Usquert Zuid in het plan Overige gronden. 8

9 Verder is kritisch gekeken naar nog te plegen investeringen. De bijstelling 2012 komt op een eindwaarde per van ,00 positief. 11. Voorziening tekorten exploitaties De tekorten op de grondexploitaties worden afgedekt door een ingestelde voorziening tekorten exploitaties. De omvang van de voorziening bedraagt op ,00. Dit bedrag is gebaseerd op de vastgestelde exploitatieopzetten Daarbij is gerekend met de resultaten van de exploitatieopzetten met de langere looptijd. Zie ook hoofdstuk 2. In de jaarrekening 2011 wordt een bedrag van ,00 toegevoegd aan de voorziening, zodat de stand van de voorziening op 31 december ,- bedraagt. Dit is gebaseerd op de berekening van het tekort bij een nog langere looptijd. Zie hoofdstuk 5. In deze notitie worden een aantal berekeningen gepresenteerd met gevolgen voor de omvang van de voorziening. In bijlage 8 is het verloop te zien van de voorziening van de maatregelen die in voorgaande hoofdstukken beschreven staan. 9

10 12. Advies De afgelopen paar jaar zijn er nauwelijks kavels verkocht. In kavels, in kavels en in kavel. Er staat druk op de regionale afspraken met betrekking tot de verdeling van de woningbouwcontingenten. Zie ook de ontwikkeling van ons eigen woon- en leefbaarheidsplan. Verwacht wordt dat de uitgifte van kavels de komende jaren nauwelijks zal verbeteren ten opzichte van de afgelopen jaren. Het is daarom niet realistisch om het huidige beleid (de vlotte en langere planning uit de hoofdstukken 2 en 3) door te zetten. Omdat er onzekerheid heerst in de woningmarkt, is het noodzakelijk in de exploitaties hier rekening mee te houden. Hiernaast spelen de afspraken die in regionaal verband gemaakt worden ( Pact van de regio) welke een nadere uitwerking zullen krijgen. Daarom is het verstandig in financiële zin rekening te houden met een beperkte uitgifte van kavels. De exploitatieplannen zullen hierbij aan moeten sluiten. Ook onze toezichthouders (accountant en provincie) eisen dat de plannen realistisch zijn. Ook voor de langere tijd. Voor de langere tijd is het van belang om een goede basis te hebben om de plannen voort te kunnen zetten en niet weer geconfronteerd te worden met tekorten op de exploitaties. Gelet op bovenstaande is het advies om te kiezen voor de optie gegeven in hoofdstuk 8: werken met een opbrengstverwachting, waarbij de m2-prijs 50% van de berekende residuele waarde is en de langere looptijd zoals opgenomen in hoofdstuk 5. Het uitgiftepatroon (zie bijlage 7) dat hoort bij dit advies voor de komende jaren is voorzichtig. Dit in combinatie met de invoering van de systematiek van de opbrengstverwachting maakt ons flexibel waardoor schommelingen de komende jaren opgevangen kunnen worden. Door te kiezen voor de systematiek van de opbrengstverwachting ontstaat er ook een mogelijkheid om flexibel in te springen op mogelijkheden om woningen in de sociale huur te realiseren. Zie hoofdstuk 6. Een apart krediet of extra stortingen in de voorziening voor tekorten die ontstaan door lagere kavelprijzen bij sociale huur is dan niet meer nodig. Bovenstaande geldt ook voor dekking van het voorstel genoemd in hoofdstuk 7, de bijdrageregeling in begeleiding bouwplannen. Verder wordt geadviseerd om de ruimte die vrijvalt als gevolg van het niet meer storten van de opslag van 14,00 per m2 in het Woonplan in 2012 toe te voegen aan het Woonplan. Het gaat hier om een bedrag van ,00. Zie ook hoofdstuk 4. Bovenstaande adviezen betekenen dat de voorziening tekorten exploitaties moet worden aangevuld met een bedrag van 1 miljoen. Zie onderstaande berekening. - effect halve residuele waarden storting in het Woonplan ivm compensatie vervallen 14, Totaal beschikbaar (zie hoofdstuk 11) Bij te storten in de voorziening

11 Bijlage 1: ongewijzigd beleid (hoofdstuk 2) Resultaat exploitatieplannen 2012 bij vlotte looptijd. Plan: Afsluiting op: Eindwaarde Factor Waarde Almersma , De Laan Zuid , Scherphorn Zuid , Scherphorn Noord , LTS locatie , Woonplan , Totaal saldo Afdekken d.m.v. voorziening Resultaat exploitatieplannen 2012 bij langere looptijd. Plan: Afsluiting op: Eindwaarde Factor Waarde Almersma , De Laan Zuid , Scherphorn Zuid , Scherphorn Noord , LTS locatie , Woonplan , Totaal saldo Afdekken d.m.v. voorziening Beleid: De omvang van de voorziening is gebaseerd op de berekeningen langere looptijd Tekort 3 plannen per (langere looptijd) Er was beschikbaar in de voorziening Tekort in de voorziening Gehanteerde uitgangspunten: - looptijd vastgestelde plannen jaar - oude residuele waarden 2011 naar

12 Bijlage 2: ongewijzigd beleid met nieuwe residuele waarden (hoofdstuk 3) Resultaat exploitatieplannen 2012 bij vlotte looptijd (witte tabel exploitatie-opzet) Plan: Afsluiting op: Eindwaarde Factor Waarde Almersma , De Laan Zuid , Scherphorn Zuid , Scherphorn Noord , LTS locatie , Woonplan , Totaal saldo Afdekken d.m.v. voorziening Resultaat exploitatieplannen 2012 bij langere looptijd (groene tabel exploitatie-opzet) Plan: Afsluiting op: Eindwaarde Factor Waarde Almersma , De Laan Zuid , Scherphorn Zuid , Scherphorn Noord , LTS locatie , Woonplan , Totaal saldo Afdekken d.m.v. voorziening Beleid: De omvang van de voorziening is gebaseerd op de berekeningen langere looptijd Tekort 3 plannen per (langere looptijd) Er was beschikbaar in de voorziening Tekort in de voorziening Gehanteerde uitgangspunten: - looptijd vastgestelde plannen jaar - nieuwe residuele waarden

13 Bijlage 3 Basis is groene tabel exploitatie-opzet Resultaat exploitatieplannen 2012 bij vervallen storting 14,00 (hoofdstuk 4) Plan: Afsluiting op: Eindwaarde Factor Waarde Almersma , De Laan Zuid , Scherphorn Zuid , Scherphorn Noord , LTS locatie , Totaal saldo Afdekken d.m.v. voorziening

14 Bijlage 4 (Pact etc.) Resultaat exploitatieplannen 2012 bij nog langere looptijd (hoofdstuk 5) Plan: Afsluiting op: Eindwaarde Factor Waarde Almersma , De Laan Zuid , Scherphorn Zuid , Scherphorn Noord , LTS locatie , Totaal saldo Afdekken d.m.v. voorziening Opbouw voorziening exploitatietekorten Tekort 4 plannen per Er was beschikbaar in de voorziening Bij te storten

15 Bijlage 5 Zie hoofdstuk 6 Basis is bijlage 2, langere looptijd, groene tabel exploitatie-opze Resultaat exploitatieplannen 2012 bij vervallen storting 14,00 en inc. Sociale huur Plan: Afsluiting op: Eindwaarde Factor Waarde Almersma , De Laan Zuid , Scherphorn Zuid , Scherphorn Noord , LTS locatie , Totaal saldo Afdekken d.m.v. voorziening Berekening met m2-prijs van 38,00 Opbouw voorziening exploitatietekorten Tekort 4 plannen per Er was beschikbaar in de voorziening Bij te storten

16 Bijlage 6 De blauwe tabel exploitatie-opzetten Resultaat exploitatieplannen 2012 bij nog langere looptijd (hoofdstuk 5) en halve residuele waarden (hoofdstuk 8) Plan: Afsluiting op: Eindwaarde Factor Waarde Almersma , De Laan Zuid , Scherphorn Zuid , Scherphorn Noord , LTS locatie , Totaal saldo Afdekken d.m.v. voorziening Opbouw voorziening exploitatietekorten Tekort 4 plannen per Er was beschikbaar in de voorziening Bij te storten In de rekening 2011 is beschikbaar: - saldo bijgestort (incl. storting in het Woonplan van ,00)

17 Bijlage 7 Overzicht uitgifte vrije sector kavels Vlotte planning (hst 2/3) Lange planning (hst 2/3/4) A LZ SZ SN LTS Totaal A LZ SZ SN LTS Totaal Totaal Langere planning (hst 5) A LZ SZ SN LTS Totaal e.v Totaal A LZ SZ SN LTS Almersma De Laan Zuid Scherphorn Zuid Scherphorn Noord LTS-locatie 17

18 Hoofdstuk 2: ongewijzigd beleid. Langere looptijd Hoofdstuk 3: nieuwe residuele waarden. Langere looptijd Hoofdstuk 4: geen stortingen meer in het Woonplan. Basis tabel B Hoofdstuk 5: nog langere looptijd. Pact etc. Basis tabel C Hoofdstuk 6: kavels voor sociale huur. Basis tabel C Hoofdstuk 8: opbrengstverwachting. Pact etc. 50% Basis tabel D Bijlage 8 Overzicht verloop voorziening tekorten exploitaties A B C D E F Plan Almersma De Laan Zuid Scherphorn Zuid LTS-locatie Sub-totaal Storting in Woonplan (hfdst 4 en 10) Beschikbaar (zie hoofdstuk 11) Bijstorten Toelichting: A Is het ongewijzigd beleid: realisatie 2011 en alles een jaar doorgeschoven t.o.v B Als A maar dan met de nieuwe residuele waarden C Als B maar dan geen stortingen van 14,00 per m2 meer in het Woonplan D Als C maar dan met een nog langere looptijd E Als C maar dan met ruimte voor sociale huur kavels F Als D met halve residuele waarde 18