Dhr. dr. M.G.M. van der Poel

Transcriptie

1 Onderwerp Uitgangspunten grondexploitaties 2016 Portefeuillehouder Dhr. dr. M.G.M. van der Poel Datum raadsvergadering 22 december 2015 Samenvatting Het voorstel aan u is om 2 zaken vast te stellen: de uitgangspunten die zullen gelden voor de gemeentelijke grondexploitaties met als prijspeildatum 1 januari 2016; de prognose van de uitgifte van bouwrijpe grond. Deze uitgangspunten en de prognose van uitgifte van bouwrijpe grond gelden voor de herzieningen van de grondexploitaties die met de jaarrekening 2015 ter vaststelling worden aangeboden. In onze gemeente lopen per 1 januari a.s. 19 grondexploitaties. De belangrijkste uitgangspunten uit het voorstel zijn: de rente die wordt toegerekend aan de grondexploitaties is verlaagd van 3% (in 2015) naar 2,5%; de prijzen (zowel kosten als opbrengsten) zijn in 2015 geïndexeerd conform de prognose die in 2014 is vastgesteld; vanaf 2017 zullen de grondprijzen voor woningbouw sneller stijgen dan voor bedrijventerreinen; de kostenstijging vanaf 2016 laat een stabiel beeld zien van jaarlijks 2%. De prognose voor 2016 van de uitgifte van bouwrijpe grond voor bedrijventerreinen is gebaseerd op concrete interesse. Voor de jaren daarna is een fasering aangehouden die uitgaat van een gemiddelde uitgifte van 2,6 ha per jaar. Het aantal geplande woningen in 2015 is op dit moment nog in aanbouw of al opgeleverd in het afgelopen jaar. De geplande woningen voor 2016 zijn nagenoeg allemaal in aanbouw of de start wordt binnenkort voorzien. Voor 2017 en de jaren daarna zijn de ruimtelijke procedures nagenoeg gestart. Een risico is dat het broze herstel van de economie omslaat in krimp en dat de geplande gronduitgifte niet wordt gerealiseerd. De gevolgen van het hanteren van de voorgestelde uitgangspunten voor de grondexploitaties worden inzichtelijk bij de jaarrekening Verder worden in de herziening van de grondexploitaties ook de locatie-specifieke wijzigingen per 1 januari 2016 verwerkt. Aanleiding Bij het opstellen van de jaarrekening 2015 worden herzieningen van de exploitatieberekeningen gemaakt. Deze berekeningen gaan uit van een set algemene uitgangspunten voor bijvoorbeeld rente, indexatie, kosten- en opbrengstraming. Ook wordt voor de totale grondpositie een prognose gemaakt van de planning van uitgifte van bouwrijpe grond. In dit voorstel worden deze uitgangspunten en planning beschreven. Het voorstel is om deze uitgangspunten vast te stellen en deze zullen dan worden toegepast voor de herzieningen van de exploitatieberekeningen die in juni 2016 met de jaarrekening aan u worden aangeboden. Feitelijke informatie Voorgeschiedenis In 2014 voerde de Rekenkamercommissie het onderzoek Toekomstbestendigheid grondexploitaties uit. Een van de aanbevelingen hieruit is, dat de planning (een meer vraaggestuurde programmering/fasering met aandacht voor onderlinge projectrelaties) en evaluatie (analyse marktontwikkelingen en uitgifteresultaten) gestructureerde onderdelen moeten zijn van de rapportages. 1

2 Dit voorstel over de te hanteren uitgangspunten en planning is een van de uitwerkingen van deze aanbeveling. Met het vaststellen van deze uitgangpunten en planning kunt u beter sturen op de grondexploitaties. Kaders (beleid en wettelijk) De commissie Besluit Begroting en Verantwoording (commissie BBV) adviseerde om met ingang van 1 januari 2016 nieuwe regels voor de grondexploitaties te hanteren. Deze regels moeten nog door het Rijk worden vastgesteld. Een van deze regels is dat de uitgangspunten/parameters bij de waardering van de grondexploitaties een verplicht onderdeel vormen van de jaarrekening, samen met de overige toelichtingen op de grondexploitaties. Overige informatie Ook in 2014 stelde u de uitgangspunten voor de grondexploitaties als onderdeel van de jaarrekening 2014 vast. Dat was voor het eerst. De jaren daarvoor werden deze uitgangspunten door ons vastgesteld. Inzet van middelen De financiële gevolgen worden duidelijk bij de herzieningen van de grondexploitaties, volgens de nu door u vast te stellen uitgangspunten, en deze worden in de jaarrekening 2015 verwerkt. Risico's Dit voorstel heeft de volgende risico s. De voorgestelde uitgangspunten betreffen voornamelijk prognoses. Afwijkingen hierin hebben financiële gevolgen voor de grondexploitaties. De prognose met de grootste gevolgen bij afwijkingen is de planning. Als de geplande gronduitgifte bijvoorbeeld een jaar later plaatsvindt, betekent dit een rentenadeel van 2,5% over de grondopbrengst. Afweging De grondexploitatie is een meerjarige begroting van kosten en opbrengsten. Veranderingen in eerder gekozen of geprognosticeerde uitgangspunten leiden tot een ander resultaat op de grondexploitatie. Ook de nu voorgestelde veranderingen, zullen leiden tot een ander resultaat op de grondexploitaties. Overigens is het resultaat op de grondexploitatie uiteraard van meer factoren afhankelijk dan van de algemeen gehanteerde uitgangspunten, zoals bijvoorbeeld het ruimtegebruik en bouwprogramma. De hiernavolgende uitgangspunten zijn opgesteld voor de herziening van de exploitatieopzetten van de diverse grondexploitaties per 1 januari Algemeen: basis voor de grondexploitatieberekening is de boekwaarde op 1 januari 2016; kosten en opbrengsten worden berekend met als prijspeildatum 1 januari 2016; het rentepercentage over 2015 bedraagt 3%, maar wordt per 1 januari 2016 verlaagd naar 2,5%; aan rentetoerekening heeft de commissie BBV de volgende aanbeveling gedaan: de rentevoet wordt gebaseerd op alleen de werkelijke rente over het vreemd vermogen 1 (conform begroting 2016 per 1 januari 2016 naar verwachting 2,17%), naar verhouding vreemd vermogen / eigen vermogen per 1 januari Bij een verhouding vreemd vermogen / eigen vermogen van 90% / 10% en rentepercentage van de leningen van gemiddeld 2,17% kan uiteindelijk (90% van 2,17%) 1,95% worden toegerekend aan de grondexploitaties. Dit percentage kan pas definitief worden vastgesteld op 1 januari Omdat het meerjarige rentepercentage vorig jaar nog 3% was, heeft een verlaging in totaliteit een positief effect voor de grondexploitaties. Voor de gezamenlijke grondexploitatie Geerpark geldt een rente van 4%. 1 Vreemd vermogen zijn alle schulden die de gemeente heeft. 2

3 fondsvorming: bij alle uitbreidingsplannen geldt het uitgangspunt dat per m² uitgeefbare grond een bijdrage wordt gedaan aan de bestemmingsreserve Rood voor Groen van 5. Voorts geldt voor de gezamenlijke grondexploitatie van het Geerpark ook een storting in de reserve bovenwijkse voorzieningen van 7 per m² uitgeefbare grond; voor de berekening van de plankosten wordt de methodiek volgens de Wet ruimtelijke ordening (de plankostenscan) gehanteerd, met toepassing van de gemeentelijke tarieven. De uitkomst hiervan bevat de kosten voor planvorming, voorbereiding en toezicht (o.a. interne uren). De kosten voor het uitvoeren van bestemmingsplanonderzoeken worden apart geraamd; er wordt een post opgenomen voor onvoorziene zaken in de uitvoering zoals tegenvallende aanbestedingen, meerwerk en bodemsanering. Deze post onvoorzien wordt berekend door 10% te berekenen over de raming van sloopkosten en de raming van kosten van bouwrijp- en woonrijpmaken. Kosten: de geraamde kosten binnen de grondexploitaties van 2015 worden met 2% geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2016 (slopen, bouw- en woonrijpmaken). Dit is conform de verwachting die vorig jaar is aangehouden. De kosten in de grond-, weg- en watersector (GWW-sector) waar het merendeel van de nog te maken kosten binnen de grondexploitaties uit bestaat, stegen in 2015 met circa 1%, maar anderzijds steeg de aanbestedingsindex met circa 3% (zie onderstaande grafiek). Het verschil tussen de werkelijke kosten en die waarvoor een werk wordt aanbesteed, wordt daarmee steeds kleiner. In de gemeentelijke grondexploitaties wordt over het algemeen rekening gehouden met een beperkt aanbestedingsvoordeel. Een stijging van 2% over 2015 is daarmee een goede afspiegeling van de werkelijke stijging en het aanbestedingsvoordeel; Figuur 1.Bouwkostenindex (2007 = 00). Bron: Bouwkostenkompas. vanaf 2016 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de kosten met 2%. Dit is ongewijzigd ten opzichte van het uitgangspunt van vorig jaar en het is in lijn met de inflatie in de afgelopen 10 jaar. Deze was gemiddeld 1,8% per jaar (CBS). Opbrengsten: de geraamde opbrengsten binnen de grondexploitaties van 2015 worden als volgt geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2016: woningbouw: 1%; bedrijventerreinen: 1%; Dit is volgens de verwachting van vorig jaar. Het komt overeen met de trends op de woningmarkt dat de neerwaartse lijn is gestopt en er een voorzichtige groei zichtbaar is; 3

4 vanaf 2016 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de opbrengsten voor: woningbouw van 1% in 2016, 1,5% in de jaren 2017 en Vanaf 2019 geldt een stijgingspercentage van 2%. Dit wijkt af van het uitgangspunt van vorig jaar (meerjarig 1% stijging). De woningverkopen trokken in 2014 en 2015 aan en dit had een opwaartse druk op de verkoopprijzen. De verwachting is dat deze trend zich doorzet in Deze prijsstijging en afzetstijging van de woningen zijn een indicatie dat ook de grondprijzen zullen stijgen; bedrijventerreinen: 1% meerjarig. Dit is ongewijzigd ten opzichte van het uitgangspunt van vorig jaar. Voor bedrijventerreinen zijn de indicatoren over het algemeen minder positief. De ontwikkeling van de opbrengstenkant blijft vooralsnog vlak, terwijl aan de kostenkant een stijging zichtbaar is. Anderzijds merken we lokaal een stijgende vraag naar bedrijventerreinen en dit vertaalt zich in concrete verkopen binnen de gemeente Heusden. Om die reden stellen we een beperkte indexatie van 1% voor; iets behoudender dan de verwachte inflatie. Planning: de richttermijn voor de maximale duur van grondexploitaties wordt 10 jaar; dit zal naar verwachting worden vastgelegd in de nieuwe voorschriften van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Voorheen gold hiervoor geen maximale termijn. Hier kan alleen goed gemotiveerd (geautoriseerd door u en verantwoord in de jaarstukken) van worden afgeweken. Voor langer durende grondexploitaties moeten aanvullende beheersmaatregelen worden genomen. Een verplichte maatregel is dat geen indexering mag worden toegepast voor opbrengsten later dan 10 jaar. De grondexploitaties van Het Hoog II, De Grassen en Victoria kenden nog een langere looptijd. Bij de tweede bestuursrapportage is hierin al voorzien door de looptijd van Victoria en De Grassen te maximeren tot 10 jaar en door de uitgiften op het Hoog II, die de 10 jaar overstijgen, niet meer te indexeren; in 2015 zijn 9 vrije kavels voor woningbouw uitgegeven (verkocht dan wel in erfpacht uitgegeven). Voor de fasering van de grondverkopen wordt uitgegaan van de laatst vastgestelde woningbouwplanning, zoals opgenomen in de bijlage bij dit voorstel. Mochten zich na het vaststellen van de woningbouwplanning nog wijzigingen voordoen, die van invloed zijn op de fasering van de grondverkopen volgens de woningbouwplanning, dan zullen deze actuele gegevens worden meegenomen in de herzieningen van de exploitaties. Overigens zullen deze dan apart worden toegelicht in de herziene grondexploitaties; voor 2016 wordt uitgegaan van een uitgifte van circa 4,7 ha aan bedrijventerreinen door de gemeente. Dit zijn met name kavels waarvoor al een koopovereenkomst is gesloten, maar die in afwachting van de planologische procedure nog niet in eigendom kunnen worden overgedragen. Voor 2017 en verder wordt van een gemiddelde uitgifte van circa 2,5 ha per jaar uitgegaan. Dit is meer dan de prognose van vorig jaar (2,2 ha), maar is haalbaar bij een stijgende interesse en een blijvend goede concurrentiepositie in de regio. Voor de planning van de uitgifte van bedrijventerreinen wordt uitgegaan van de prognose zoals opgenomen in de bijlage bij dit voorstel; in 2015 is binnen de complexen circa 2,0 ha grond voor bedrijventerreinen uitgegeven (in erfpacht dan wel verkocht). Dit betrof 3 kavels op Het Hoog I, 2 kavels op Metal Valley en 1 kavel op Dillenburg. Dit is iets meer dan de prognose (1,6 ha). In zijn algemeenheid is er meer interesse in kavels dan in de periode De verwachting is dat een deel van deze interesse wordt omgezet in concrete uitgifte van gronden. De verkoop vertoont sinds 2012 weer een stijgende lijn. Procedure / vervolgstappen De uitgangspunten worden gehanteerd bij de herziening van de betreffende grondexploitaties die bij de jaarrekening 2015 ter vaststelling aan u worden aangeboden. 4

5 Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. Het college van Heusden, de secretaris, de burgemeester, mr. J.T.A.J. van der Ven drs. J. Hamming 5

6 De raad van Heusden in zijn openbare vergadering van 22 december 2015; gezien het voorstel van het college van 10 november 2015, gelet op de beraadslaging; b e s l u i t : de volgende uitgangspunten voor de grondexploitaties per 1 januari 2016 vast te stellen: basis voor de grondexploitatieberekening is de boekwaarde op 1 januari 2016; kosten en opbrengsten worden berekend met als prijspeildatum 1 januari 2016; het rentepercentage over 2015 bedraagt 3%, maar wordt per 1 januari 2016 vooralsnog verlaagd naar 2,5%. Dit percentage kan pas definitief worden vastgesteld op 1 januari 2016 en is afhankelijk van de verhouding vreemd vermogen / eigen vermogen en de leningportefeuille. Voor de gezamenlijke grondexploitatie Geerpark geldt een rente van 4%; fondsvorming: bij alle uitbreidingsplannen geldt het uitgangspunt dat per m² uitgeefbare grond een bijdrage wordt gedaan aan de bestemmingsreserve Rood voor Groen van 5. Voorts geldt voor de gezamenlijke grondexploitatie van het Geerpark ook een storting in de reserve bovenwijkse voorzieningen van 7 per m² uitgeefbare grond; voor de berekening van de plankosten wordt de methodiek volgens de Wet ruimtelijke ordening (de plankostenscan) gehanteerd, met toepassing van de gemeentelijke tarieven. De uitkomst hiervan bevat de kosten voor planvorming en voorbereiding en toezicht (o.a. interne uren); de post onvoorzien wordt berekend door 10% te berekenen over de raming van sloopkosten en de raming van kosten van bouwrijp en woonrijpmaken; de geraamde kosten binnen de grondexploitaties van 2015 worden met 2% geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2016 (slopen, bouw- en woonrijpmaken); vanaf 2016 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de kosten van 2%; de geraamde opbrengsten binnen de grondexploitaties van 2015 worden als volgt geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2016: woningbouw: 1%; bedrijventerreinen: 1%; vanaf 2016 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de opbrengsten voor: woningbouw van 1% in 2016, 1,5% in de jaren 2017 en Vanaf 2019 geldt een stijgingspercentage van 2%; bedrijventerreinen: 1%; de richttermijn voor de maximale duur van grondexploitaties wordt 10 jaar; de uitgifte van gronden voor woningbouw en bedrijventerreinen, zoals opgenomen in de bijlagen, vast te stellen. de griffier, de voorzitter, mw. drs. E.J.M. de Graaf drs. J. Hamming 6