- Toelichting en nadere uitwerking (blz. 4-6) - voorbeeldberekening 1 contract, totaal annuïteitberekening op 4,6% en lineair (blz.

Transcriptie

1 gemeente Schiedam notitie DANM 01 oktober 2010 ONDERWERP stelselherziening erfpacht in het kader van de kerntaken analyse sdoor 3 1. Aanleiding Al geruime tijd wordt hard gewerkt om de bedrijfsvoering op allerlei gebieden te verbeteren. Voor 2010 staat de erfpachtadministratie en de vastgoedportefeuille in de planning. Deze onderwerpen zijn in uitvoering binnen het traject van de kerntakenanalyse. 2. Bijlagen: - Toelichting en nadere uitwerking (blz. 4-6) - voorbeeldberekening 1 contract, totaal annuïteitberekening op 4,6% en lineair (blz. 7) - Annuïteitberekening vrijval afkoopsommen erfpacht met 4,6% rente tot en met 1933 (blz. 8) - Lineaire berekening vrijval afkoopsommen erfpacht vanaf 1933 t.b.v. het bepalen van de weerstandcapaciteit (blz. 9). 3. Beleid (context) In 1999 is het huidige beleid met betrekking tot waardering van erfpachtgronden en vrijvallen van afkoopsommen door uw raad vastgesteld (Nota investeren,waarderen en afschrijven VR ). Deze nota is herbevestigd in Ingevolge voornoemde nota is het in de gemeente Schiedam praktijk om af te schrijven op grond welke is uitgegeven in erfpacht over een periode van 75 jaar. In 2004 zijn met de invoering van het Besluit begroten en verantwoorden provincies en gemeenten (BBV) de eisen welke gesteld worden aan de waardering van erfpacht(gronden) veranderd. Op grond van deze nieuwe wetgeving is het in principe niet meer toegestaan om af te schrijven op gronden die in erfpacht zijn uitgegeven. Het door de gemeente gehanteerde afschrijvingsbeleid valt onder het overgangsrecht (artikel 76 lid 2) van het BBV en mocht in 2006, maar ook nu nog in principe gecontinueerd worden. Op grond van de huidige bedrijfseconomische inzichten vinden wij dit echter niet meer gewenst. Het blijkt namelijk dat de waarde van de grond enorm (246%) is gestegen ten opzichte van de historische kostprijs. Afschrijving is dus niet meer nodig. Afschrijving wordt immers alleen toegepast bij objecten die in waarde verminderen. Bij erfpacht is het tegenovergestelde het geval. Kortom, niet alleen op basis van de wet, maar ook vanuit bedrijfseconomische overwegingen is er aanleiding om het stelsel van de erfpacht aan te passen. Het gevolg van de voorgestelde stelselherziening is dat in de nota waarderen enz. genoemde afschrijvingstermijn van 75 jaar met ingang van kan komen te vervallen en dat de erfpachtgronden voor historische kostprijs van 28 1,4 miljoen ( -t 197,4 peildatum miljoen zie afkoopsommen) op de balans worden gewaardeerd.

2 Vrijval afkoopsommen: Er vanuit gaande dat de afkoopsommen niet meer in mindering worden gebracht op de historische kostprijs dient de vraag zich op, op welke wijze deze verantwoord moeten worden. Oorspronkelijk is een bedrag van 216,7 miljoen aan afkoopsommen ontvangen. Hier moet nog een bedrag van 20,7 in mindering worden gebracht. In 1999 heeft uw raad namelijk besloten om een bedrag van 19,6 miljoen te laten vrijvallen voor de financiering van het toenmalige tekort bij het grondbedrijf. Op dit moment wordt op basis van hetzelfde raadsbesluit, ter sanering van het toenmalige grondbedrijf een bedrag van 1,l miljoen vergoed. Deze jaarvergoeding is opgenomen als opbrengst in de begroting Het saldo van gerealiseerde vrijval is per 1 januari is dus 20,7 miljoen (19,6 miljoen + 1,l miljoen). Ingevolge uw raadsbesluit van 1999 moet dit bedrag in mindering worden gebracht ( 217,O miljoen min 20,7 miljoen is 196,3 miljoen). Voorgesteld wordt om de afkoopsommen te verantwoorden als vooruit ontvangen passiva conform de voorschriften van het BBV (artikel 49 lid c). In principe zijn er nu twee methodes om de opbrengst van de vrijval van de afkoopsommen te berekenen; de annuïtaire of de lineaire benadering. Uitgangspunt van een stelselwijziging is dat deze wordt toegepast vanaf het begin en in dit geval heeft dat tot gevolg dat, onafhankelijk van de gekozen methode, de berekeningen tot 1933 teruggaan (datum oudste contract). Bedrijfseconomisch is de methode van een annuïtaire berekening de meest voor de hand liggende omdat deze methode jaarlijks een gelijkblijvende opbrengst (zie bijlage) oplevert. In het begin weinig vrijval en veel rente en aan het einde van de looptijd veel vrijval en weinig rente. De lineaire methode voldoet niet aan de eis van een structurele stabiele opbrengst uit erfpacht. Immers in het begin van de looptijd wordt er veel rente vergoed en aan het einde bijna niets meer. In de bijlage van dit voorstel wordt het verschil nader toegelicht. De berekende annuïteit met een percentage van 4,6 % laat een vrijval zien van 29,6 miljoen per waarvan reeds 20,7 miljoen is vrijgevallen (conform raadsbesluit uit 1999) en derhalve resteert een inhaal vrijval (per ) van 8,9 miljoen. Jaarlijks is er een structurele annuïteit van 11,03 miljoen. In de bijlage van dit voorstel wordt dit nader toegelicht en wordt deze methode ook naast de lineaire methode gelegd. Weerstandcapaciteit Op basis van een lineaire berekening van de opbrengst van de vrijval van de afkoopsommen kan er per een bedrag vrijvallen van 68,3 miljoen waarvan reeds 20,7 + 8,9 miljoen in 2010 (indien besloten) is vrijgevallen dan resteert er per een lineaire vrijval van naar beneden afgerond 38,6 miljoen. Dit is weerstandscapaciteit die niet zonder forse nadelige rente- effecten in de exploitatie kan vrijvallen. Deze lineaire berekening wordt derhalve alleen gebruikt om te bepalen welke bedragen kunnen worden aangewend als weerstandcapaciteit. Voor het bepalen van weerstandcapaciteit afkoopsommen erfpacht stellen wij voor om uit te gaan van de integrale lineaire berekening minus de annuïtaire. Door de annuïtaire vrijval af te trekken van de lineaire vrijval wordt per jaar het reeds verdiende aandeel en nog niet benutte afkoopsommen bepaald. Van toepassing zijnde rentepercentagelrenterisico: Het rente risico is van verschillende kanten te benaderen. Het maakt nogal wat uit of de partiële financiering met betrekking tot de erfpachtgronden wordt toepast of de integrale financiering. Op dit moment wordt de integrale methode toegepast. Ook kan een analyse worden gemaakt hoe groot het risico is dat de rente voor de gemeente oploopt naar 6% Helemaal onrealistisch is het overigens niet. Van 1990 tot 1997 was de rente op de kapitaalmarkt (10-jaars leningen) ruim boven de 6%, met als piek 9%. In juni 2009 bedraagt deze rente weer 4% en per 1 mei 2010 bedraagt deze rente 3,3% Wij stellen voor om voor de huidige interne rente een percentage van 4,6% te hanteren. In de bijlage van dit voorstel is een tabel opgenomen, waarin het effect van de toepassing van alternatieve rentepercentages is weergegeven. Op basis van de historische waarde is te verwachten dat de Pagina 2 van 10

3 gemeente op termijn extra inkomsten zal ontvangen bij het vernieuwen van de erfpachtcontracten (zie tabel bijlage). Door deze, als gevolg van waardeontwikkeling, mogelijk extra inkomsten eerst aan te wenden voor het afdekken van het renterisico blijft het risico op de lange termijn beperkt. 4. Afwegingen In financieel zware tijden ligt het voor de hand om te zoeken naar mogelijkheden om inkomsten te vergroten. Inkomsten uit erfpacht en waardering van gronden hebben grote gevolgen voor financiële huishouding van de gemeente. Het voorliggende voorstel is daarom goed afgestemd met de Deloitte. Alle berekeningen zijn gevalideerd. Het voorgestelde stelsel is eenduidig en wordt jaarlijks geactualiseerd. Vanuit het voorzichtigheidsprincipe kan het een overweging zijn om de huidige werkwijze te continueren alleen dan worden de positieve effecten (zie gevolgen) niet gerealiseerd. Rekening houdend met de positieve gevolgen en de benoemde risico's wordt voorgesteld om het erfpachtstelsel te wijzigen. Gevolgen De waarde van de gronden wordt op basis van historische kostprijs verantwoord. Door deze wijziging wordt direct inzichtelijk hoe groot de omvang is. De activa nemen hierdoor toe met de omvang van het saldo afkoopsommen ad 197,4 miljoen. Hier tegenover staat dat de passiva ook toenemen met een zelfde bedrag. Het gevolg is dat binnen de begroting een toename te zien is van de rentekosten als gevolg van de toename van de boekwaarde en van opbrengsten, namelijk de rentevergoeding die verwerkt is in de annuïteit met per saldo een structurele toename van van de baten (zie bij lage). Per kan er een inhaalvrijval plaatsvinden van 8.9 miljoen ten gunste van het rekeningresultaat. Aan beschikbare weerstandcapaciteit 38,6 miljoen (2010) in aanmerking te nemen door de twee berekeningsmethodes met elkaar te vergelijken en het positieve verschil te benutten. Door het vastzetten van de rente neemt het risico profiel met betrekking tot renteschommelingen toe. Bij een wijzigende rente zal het verschil ten gunstellaste komen van het omslagstelsel (lager intern rente percentage bij daling van de rente en een hoger interne rente percentage bij toenemende rente). Hierdoor worden alle kapitaalgoederen en kredieten duurder of goedkoper en daar tegenover staat dat het resultaat op erfpacht stabiel blijft in verband met het vaste percentage van 4,6%. Door de stelselwijziging komt er weerstandcapaciteit beschikbaar ( 38,6 miljoen) welke mede kan worden aangewend ter afdekking van het renterisico. Wij stellen u voor het hierna afgedrukte besluit vast te stellen. l. de gronden welke in erfpacht (met uitzondering van eeuwigdurend ) zijn uitgegeven te waarderen tegen historische kostprijs en geen gebruik meer te maken van het overgangsrecht; 2. voor de bepaling van de jaarlijkse opbrengst uit afkoopsommen erfpacht uit te gaan van de integrale annuïtaire methode; 3. een vast partieel rente percentage van 4,6 % te hanteren voor zowel de bepaling van de rentelast over de boekwaarde van de gronden als de te vergoeden rente over de vooruit ontvangen afkoopsommen; 4. bij het bepalen van de weerstandcapaciteit van de gemeente het verschil tussen de lineaire en annuïtaire methode toe te rekenen en deze jaarlijks toe te lichten bij de paragraaf weerstandsvermogen; 5. bij het opstellen van de begroting en de nieuwe nota Investeren, waarderen en afschrijven rekening te houden met deze stelselwijziging; 6. de gevolgen van deze stelselwijziging voor de begroting 2010 mee te nemen met de 3" finrap. Pagina 3 van 10

4 Bijlage: Toelichting en nadere uitwerking Waardering gronden In 1999 is besloten om af te schrijven op grond welke is uitgegeven in erfpacht over een periode van 75 jaar. Afschrijven op grond welke is uitgegeven in erfpacht voor en de termijn van 75 jaar is herbevestigd met het vaststellen van de nota activeren, afschrijven en waarderen in Nota investeren, waarderen en afschriiven VR Waarderen Voor in erfpacht uitgegeven gronden geldt de uitgifteprijs van de eerste uitgifte als historische kostprijs. Voor grond in eeuwig durende erfpacht geldt de registratiewaarde; Afschrijven Op gronden en terreinen vindt geen afschrijving plaats, omdat dergelijke activa geen beperkte gebruiksduur hebben; Bijlage tabel te hanteren afschrijvingstermijnen Omschrijving Gronden en terreinen Grond in erfpacht Afschrijvingstermij n Niet afschrijven 75 Voorgesteld wordt om in de in de bijlage van de nota opgenomen tabel " Grond in erfpacht" de afschrijvingstermijn van 75 jaar door te halen, zodat het onderscheid tussen gronden en terreinen en grond in erfpacht komt te vervallen. Zoals eerder aangegeven heeft een kort onderzoek naar de waarde ontwikkeling van de gronden in erfpacht plaatsgevonden en dat laat zien dat er een forse toename (factor 2,46) ten opzichte van de historische kostprijs 281,3 miljoen is. De factor is bepaald door de waarde ontwikkeling van de erfpachtgronden waarvoor geen afkoopsom is ontvangen te beoordelen. Voor deze contracten wordt periodiek de nieuwe waarde vastgesteld (d.m.v. taxatie) en daar wordt de nieuwe erfpachtcanon weer op gebaseerd. De uitkomst geeft aan dat de grondwaarde flink is gestegen en dat daling ten opzichte van de historische kostprijs niet aan de orde is. Afkoopsommen: Een onderdeel van het (vreemd)vermogen is ontvangen afkoopsommen. Oorspronkelijk is een bedrag van 217,O miljoen ontvangen. Op basis van een raadsbesluit sanering grondbedrijf is tot en met 2009 een bedrag van 19,6 miljoen vrijgevallen. Per saldo is de omvang van de afkoopsommen per ,3 miljoen ( ,7). Dit is langdurig vreemd vermogen waarbij jaarlijks door de gemeente een prestatie (grond in erfpacht) geleverd wordt, waartegenover een opbrengst staat. Voorgesteld wordt om de afkoopsommen te verantwoorden als vooruit ontvangen passiva conform de voorschriften van het BBV (artikel 49 lid c). Pagina 4 van 10

5 Vrijval afkoopsommen: Uitgangspunt van een stelselwijziging is dat deze wordt toegepast vanaf het begin en in dit geval heeft dat tot gevolg dat, onafhankelijk van de gekozen methode, de berekeningen tot 1933 teruggaan. Annuïtaire methode: Bedrijfseconomisch is de methode van een annuïtaire berekening de meest voor de hand liggende omdat deze methode jaarlijks een gelijkblijvende opbrengst (zie bijlage pagina 9) oplevert. In het begin weinig vrijval en veel rente en aan het einde van de looptijd veel vrijval en weinig rente. De berekende annuïteit met een percentage van 4,6 laat een vrijval zien van 29,6 miljoen per waarvan reeds 20,7 miljoen is vrijgevallen (conform raadsbesluit uit 1999) en derhalve resteert een inhaal vrijval (per ) van 8,9 miljoen. Jaarlijks is er een structiirele annuïteit van 11,03 miljoen, zie bijlage pagina 10. Dit is opgebouwd uit een rentecomponent ( 8,55miljoen 201 1) en een vrijvaldeel ( 2,48 miljoen 201 1). In de exploitatie e.v. geeft dit een voordeel van 241.O00 omdat er nu (2010) in de begroting alleen rekening gehouden wordt met rentelasten van 6% rente over het saldo eerder vrijgevallen afkoopsommen. Bij het bepalen van de annuïteit wordt uitgegaan van het feit dat de in rekening te brengen rente over de boekwaarde gelijk is aan de te vergoeden rentepercentage over de omvang van de vooruit ontvangen afkoopsommen. Vanaf 2012 zal bij het bepalen van het interne rentepercentage (omslagstelsel) een vast percentage over de omvang van de afkoopsommen van 4,6 % moeten worden meegenomen. Lineaire methode: Deze methode laat een gelijkblijvende vrijval zien over de gehele looptijd en een dalend bedrag aan rente met per saldo dalende opbrengsten. Immers in het begin van de looptijd wordt er veel rente vergoed en aan het einde bijna niets meer. Bij een rente van 4,6 % ligt de omslag in het 17 de jaar. In de voorbeeldberekening (bijlage pagina 9) is te zien dat bij een grondwaarde van de lineaire opbrengst in het 17 jaar voor het eerst lager is dan de annuïtaire methode. Deze methode voldoet niet aan de eis van een structurele stabiele opbrengst uit erfpacht. Deze methode is wel van belang voor het bepalen van de beschikbare weerstandcapaciteit van de gemeente. Eenmalig kan in op basis van de lineaire berekening een groot bedrag 44,6 miljoen vrijvallen met als gevolg een oplopende structureel lagere (-1-1,s miljoen ) opbrengst t.o.v. de annuïtaire methode in en verder. Van toepassing zijnde rentepercentage: Het hanteren van 4,6 % lijkt een goede optie tegelijkertijd is er een kans dat het percentage daalt of een risico dat het toeneemt. In de paragraaf weerstandvermogen zal jaarlijks een bedrag worden opgenomen ter hoogte van de verwachte kans of risico. rente percentage totale annuiteit cumulatief vrijvaldeel boekwaarde gronden rente over afkoopsommen boekwaarde incidenteel exploitatie aanpassing structureel vrijval rente kosten incidenteel exploitatie saldo Uit bovenstaand staatje blijkt dat een toename van de rente met 1% tot 5,6% tot gevolg heeft dat er een tekort ontstaat van structureel (2% = ) Het grote incidentele bedrag heeft te maken met het feit dat een renteaanpassing terug moet tot Door standaard te blijven rekenen met een vast percentage wordt het rente risico niet zichtbaar binnen het product erfpacht maar binnen de financieringsfunctie van de gemeente. Tegenover dit risico staat de waardeontwikkeling van de grond die na afloop van de periode waarover de erfpacht is afgekocht in rekening (nieuwe Pagina 5 van 10

6 afkoopsom/jaarlijkse canon)gebracht wordt bij de erfpachter. Overigens is dit renterisico nu ook al voor een groot deel aanwezig, alleen de inhaalvrijval ( 8,9 miljoen) en de vrijval, boven (+ 1,4 miljoen in 201 1) de nu gehanteerde vrijval, van jaarlijks 1,l miljoen veroorzaakt een extra rente risico. Voorstel Voor de berekening van de vrijval van afkoopsommen t.b.v. de exploitatie de integrale annuïtaire methode te hanteren. (contract voor contract berekenen) Bij de berekening van een vast, rentepercentage uit te gaan. Voor de ontvangen afkoopsommen een gelijk percentage te vergoeden als welke in rekening wordt gebracht over de boekwaarde (conform huidige werkwijze) Ingeschat wordt dat 4,6% een reëel percentage is. Bij de berekening er vanuit te gaan dat toekomstige nieuwe contracten worden afgesloten voor het zelfde bedrag (opbrengst) voor een periode van 50 jaar. Afwijkingen worden herrekend op basis van 50 jaar. Jaarlijks de berekeningen integraal uit te voeren waarbij mutaties (verkoop of overdracht naar grondexploitatie of anders) direct worden verwerkt. Ontvangen afkoopsommen te verantwoorden onder vooruit ontvangen bedragen (op de balans onder de vlottende passiva) Voor wat betreft de risico's deze jaarlijks te actualiseren en toekomstige extra opbrengsten als gevolg van waardeontwikkeling te benutten, indien van toepassing, voor het afdekken van het renterisico Weerstandcapaciteit Op basis van een lineaire berekening kan er per een bedrag vrijvallen van 68,3 miljoen waarvan reeds 20,7 + 8,9 miljoen in 2010 (indien besloten) is vrijgevallen dan resteert er per een lineaire vrijval van naar beneden afgerond 38,6 miljoen. Deze lineaire berekening wordt alleen gebruikt om te bepalen welke bedragen kunnen worden aangewend als weerstandcapaciteit. Deze lineaire berekeningen worden toegelicht in de paragraaf weerstandvermogen en maken geen onderdeel uit van de programma's. In de bijlage op pagina 10 is een tabel met de lineaire vrijval opgenomen. U kunt hier het bedrag van 68,3 miljoen in dan ook terugvinden. In de tabel op pagina 9 is in de tabel af te lezen dat in 2010 een cumulatieve vrijval is gerealiseerd van 29,6 miljoen. (20,7 + 8,9) Pagina 6 van 10

7 Bijlage voorbeeldberekening 1 contract, totaal annuïteitberekening op 4,6% en lineaj rente / l 4.600,E ,03/ 4.548, , ,14' 4.431, , , , , ,84, 4.124,04' 4.077, ,16, 3.976, ,49: 3.747, ,91' 3.615,76' 3.545, , , 3.314, ,71, 3.142, , ,53' 2.853, , , , ,87' 2.006,97: 1.862, : , ,93: 1.216, ,64 846,71 c 649,09 i 442,38; rentel.- 1 ' 1.508, ,65j 1 j 3 E ,491 j / 5 E ,1211! 6 e 1.14~ ,23, / , ' / 1 8 E 3.956, j 9 E 3.864, ,27 I j 10 E 3.772, ,27 / / 11 E 3.680,00, 12 E 3.588,00 13 E3.496,OO ,11, 1 / 14 E ' ,381 / j 15 E 3.312,OO 87568,801 1 j 16 E 3.220,OO ,20/ i 17 E 3.128,00 85,288,321 j 1 18 E 3.036,OO ,82, j 19 E2.944, E 2.852,00, 81 AK0,94~ j E 2.760,00 8C,29' -'i 2 E2.668,OO 23 E 2.576,!! , 5 E 2.392,OO I I U.UVU 6' E 2.300,OO E2.208,OO ; 8 E2.116, ,86' 9 E 2.024, ,85 E 1.932, ,851 C I QAA ,61 i O ,711 O ,521 O ,20, E 1.472,OO ,PQ',, E 1.380,OO , 1 1 E 1.288,OO ,613, p 38 E 1.196,OO 43,629,711 ' 39 E1.104,OO i 4 E 1.012,OO ,87( g A f 920,OO ,941 ' 828,OO ,19i j ,OO ,36:, 44 E644,OO ,85/ i, 45 E ,72, i i 46 E 460,OO l ,66/ l i 4 E 368,OO 9 --' 'B E 276,OO 4 9 E 184,OO. D{ E 92,OO I l i rente plus[ vrijval i e 2.000,00 i E 6.508,00! 6.416,OO E 6.324,OO E 6.232,OO ' E 6.140,00 E 6.048,OO E 5.956,00 E 5.864,00 E 5.772,OO E 5 680,OO E 5.588,00 E 5.496,00 t E 5.404,OO á 5.312,00 E 5.220,OO E 5.128,OO E 5.036,OO E 4.944,OO E 4.852,00 ; - E 4.760, ,00 ' E 4.576,00 ' E 4.484,OO E 4.392,00 ' E 4.300,00 j E 4.208,OO E4.116,OO i E 4.024,OO E 3.932,00 a E 3.840'00 E E 3.656,00 c E 3.564,OO ' E 3.43,00 : E 3.380,00, E 3.288?00, é3:i96,oo : E 3.104,OO ' E 3.012,00 1 E E 2.828,OO, E 2 736,OO E 2.644,00 E 2.552,00 t E 2.460,00, E 2 368,OO 1 E 2.276,OO E 2.184,00 E 2.092,l restant; Pagina 7 van 10

8 Bijlage: Annuïteitberekening vrijval afkoopsommen erqacht met 4,6% rente tot en met 1933 Pagina 8 van 10

9 Bijlage: Lineaire berekening vrijval afkoopsommen erfpacht vanaf 1933 t.b.v. het bepalen van de weerstandcapaciteit. I lineair I jaarvrijval I cum l wijval inhaalslag I I l E Pagina 9 van 10

10 Aan de gemeenteraad van Schiedam De raad van de gemeente Schiedam; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders; besluit: 1. de gronden welke in erfpacht (met uitzondering van eeuwigdurend ) zijn uitgegeven te waarderen tegen historische kostprijs en geen gebruik meer te maken van het overgangsrecht; 2. voor de bepaling var1 de jaarlijkse opbrengst uit afkoopsommen erfpacht uit te gaan van de integrale annuïtaire methode; 3. een vast partieel rente percentage van 3,6 % te hanteren voor zowel de bepaling van de rentelast over de boekwaarde van de gronden als de te vergoeden rente over de vooruit ontvangen afkoopsommen; 4. bij het bepalen van de weerstandcapaciteit van de gemeente het verschil tussen de lineaire en annuïtaire methode toe te rekenen en deze jaarlijks toe te lichten bij de paragraaf weerstandvermogen; 5. bij het opstellen van de begroting en het opstellen van de nieuwe nota Investeren, waarderen en afschrijven rekening te houden met deze stelselwijziging; 6. de gevolgen van deze stelselwijziging voor de begroting 2010 mee te nemen met de 3" finrap. Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van de griffier, de voorzitter, J. Gordijn W.M. Verver-Aartsen Pagina 10 van 10