3. Welke argumenten zijn er voor de raad om het besluit te nemen? (Inhoudelijke uitleg, voor- en nadelen, financieel gevolg en risico s)

Transcriptie

1 Aan de raad van de gemeente LEIDSCHENDAM-VOORBURG Onderwerp Raadsvoorstel Vaststellen Tweede herziening 2018 van de grondexploitatie Klein Plaspoelpolder Portefeuillehouder Wethouder Van Eekelen Behandeld door M. de Vries 1. Gevraagd raadsbesluit De raad besluit: 1. De rapportage 'Grondexploitatie Klein Plaspoelpolder e herziening, alsmede de openbare Infographic 2 e herziening 2018 vast te stellen. 2. Instemmen met de huidige berekeningen van de grondexploitatie, op basis waarvan de getroffen verliesvoorziening (voor het actieve grondbeleid) van 3.4 mln. zal vrijvallen en (voor het faciliterend grondbeleid) een voorziening van 3,8 mln. wordt gevormd in de jaarrekening Waarom wordt de raad dit besluit voorgelegd? (In welke context, bijv. vanwege wet- en regelgeving of nieuw initiatief en wat komt hierna nog) De raad heeft budgetrecht en is bevoegd tot vaststelling van een grondexploitatie, die als financieel kader voor een project dient. Gelet op de financiële omvang van een grondexploitatie en de marktdynamiek, wordt een grondexploitatie in principe tweemaal per jaar herzien en ter vaststelling aangeboden aan de raad. 2. Aan welk doel (van de doelenboom in de begroting) draagt het voorstel bij? De realisatie van Klein Plaspoelpolder, waarvoor deze grondexploitatie het financiële kader vormt, draagt bij aan het realiseren van een groene, duurzame woongemeente. 3. Welke argumenten zijn er voor de raad om het besluit te nemen? (Inhoudelijke uitleg, voor- en nadelen, financieel gevolg en risico s) Inleiding en doel De tweede herziening 2018 geeft, met de kennis van najaar 2018, een financieel beeld per 1 januari In deze herziening zijn de ontwikkelingen sinds de eerste herziening (opgesteld voorjaar 2018; in september 2018 vastgesteld in de raad) verwerkt. Er wordt ingegaan op het effect van deze ontwikkelingen op het resultaat en dit resultaat wordt op basis van de risicoanalyse in een bandbreedte weergegeven. Tot slot volgt een

2 Pagina 2/5 toelichting op de grootste inhoudelijke risico s en kansen en de bevindingen van de externe beoordeling van de grondexploitatie. Resultaat tweede herziening 2018 Ontwikkelingen sinds het opstellen van de eerste herziening in het voorjaar van 2018 Ten opzichte van de berekening van het voorjaar 2018 hebben zich enkele ontwikkelingen voorgedaan, welke tot bijstelling van de grondexploitatie hebben geleid. Een positieve bijstelling van de grondopbrengsten voor de gemeentelijke grondexploitatie als gevolg van marktwerking. De grondwaarde is opnieuw bepaald op basis van voortschrijdend inzicht: o De markt laat een stijging van VON-prijzen zien, hierdoor is de residuele grondwaarde gestegen. o De bouwkosten- en bijkomende kosten voor woningen zijn gestegen wat een nadelig effect heeft op de residuele grondwaarde. o Per saldo is er sprake van een hefboomeffect/multipliereffect op de grondopbrengsten. De stijging van VON-prijzen geeft een groter effect op de stijging van de grondwaarde dan het dempende effect van de stijging van de bouwkosten- en bijkomende kosten. De stijging van de bouwkosten- en bijkomende kosten werkt door in de kosten voor gebouwd parkeren. Het deficit/tekort op parkeren is hierdoor toegenomen. Een positieve bijstelling van het kostenverhaal op deellocaties van derden door het hanteren van hogere grondopbrengsten bij berekening van het kostenverhaal als gevolg van bovengenoemde marktwerking. Een toename van plankosten. De plankosten zijn opnieuw geraamd door middel van de meest recent vastgestelde plankostenscan van het Ministerie van Binnenlandse Zaken, hierin is de invloed van het stilleggen van een deel van de gebiedsontwikkeling meegenomen. Een positieve wijziging van de rente- en indexatie-invloeden: o De kasstroom van het project is aangepast. Door het hanteren van hogere grondopbrengsten is er sprake van een positievere kasstroom en daarmee minder rente-invloeden. Daarnaast is de planning, onder invloed van het besluit om de gebiedsontwikkeling deels stil te leggen, opgeschoven in de tijd wat bijdraagt aan de stijging van de rente - invloeden. Per saldo is het effect op de rente-invloeden (mede door de lage rente) nihil. o Doordat de kosten en opbrengsten de komende jaren naar verwachting harder zullen stijgen dan oorspronkelijk ingeschat, zijn de indexen op onderdelen verhoogd. De toename van de opbrengstenindex is groter dan de toename van de kostenindex. Per saldo is er een afname van de indexatie-invloeden.

3 Pagina 3/5 Bij de 1 e herziening 2018 werd gemeld dat er een nieuwe taxatie van de inbrengwaarde was uitgevoerd, maar dat er nog gesprekken met de onafhankelijk taxateur plaatsvonden over de conclusies van het rapport. Dit heeft in de definitieve rapportage van de taxateur niet geleid tot een aanpassing. De gehanteerde inbrengwaarde in deze 2 e herziening is dus gelijk als die van de 1 e herziening Er wordt momenteel een tweede taxatie uitgevoerd om dit te toetsen. De inbrengwaarde is een belangrijk onderdeel van de berekening van het kostenverhaal bij deellocaties die niet in eigendom zijn; een hogere inbrengwaarde betekent dat er minder kosten kunnen worden verhaald door de gemeente. Resultaat van de grondexploitatie In de grondexploitatie zijn voor het projectgebied de investeringen ten behoeve van de locatieontwikkeling (bouwrijp maken, inrichting, plankosten, etc.) gepland in de tijd. Hetzelfde geldt voor de opbrengsten (verkoop bouwrijpe grond en opbrengsten kostenverhaal). Door zowel de kosten, als opbrengsten te plannen en hierbij rekening te houden met inflatie en rentekosten, is het verwachte resultaat te berekenen. Het resultaat per huidige peildatum, waarbij rekening gehouden wordt met rente en inflatie, noemt men het resultaat op contante waarde. Het resultaat van deze herziening bedraagt ca. -/- 1,5 miljoen (op eindwaarde). Ten opzichte van de berekening van voorjaar 2018 is het geprognosticeerde resultaat, doordat sprake is van meer positieve dan negatieve effecten, verbeterd met ca 1,9 miljoen op eindwaarde. De bandbreedte in het resultaat van de grondexploitatie Een grondexploitatie kent door de doorlooptijd onzekerheden en daarmee risico s en kansen. Deze kansen en risico s worden bij elke herziening in beeld gebracht en gewaardeerd. Er worden drie typen risico s onderscheiden. Omgevingsrisico s zijn vaak beperkt beïnvloedbaar. Hier valt bijvoorbeeld de ontwikkeling op de woningmarkt onder. Daarnaast is er sprake van specifieke projectrisico s (zoals bodemvervuiling) en zijn er organisatierisico s. De kansen en risico s hebben tot gevolg dat het berekende resultaat in feite geplaatst dient te worden in een bandbreedte. De verwachting is dat het gemeentelijk resultaat in 80% van de gevallen in de bandbreedte van -/- 5,3 miljoen tot -/- 0,7 miljoen valt. Risicoprofiel Op basis van de risicoanalyse wordt ook het risicoprofiel vastgesteld. Dit risicoprofiel komt uit op ca. 3,8 miljoen en wordt bij de bepaling van de weerstandcapaciteit meegenomen. Het risicoprofiel is hiermee ca. 2,6 miljoen toegenomen ten opzichte van de 1e Herziening 2018.

4 Pagina 4/5 Zowel de bandbreedte als het risicoprofiel vallen hiermee groter uit dan bij de 1 e Herziening 2018, wat betekent dat de geïdentificeerde risico s nu een grotere impact hebben. Dit wordt vooral veroorzaakt door de mogelijke gevolgen van het onderzoek naar de doorstroming en bereikbaarheid van het Damcentrum voor de situatie in Klein Plaspoelpolder. Externe toets opbrengsten grondexploitatie en risicoanalyse Deloitte adviseert, net als bij de eerste herziening 2018, om de deellocaties van derden niet op te nemen in deze grondexploitatie. Dat heeft niet de voorkeur van de gemeente, omdat op deze manier het integrale beeld van de gebiedsontwikkeling verloren gaat. Na overleg met de gemeentelijke accountant is besloten de deellocaties administratief te scheiden, maar wel te blijven werken met één integrale grondexploitatie als presentatiemiddel voor college en raad. Deloitte beschouwt de inhoud van de grondexploitatie verder als niet onaannemelijk, wat betekent dat de gesignaleerde aandachtspunten van ondergeschikt belang zijn of dat ze zich kunnen vinden in de gehanteerde alternatieve werkwijze van de gemeente. Nadere informatie Voor nadere informatie van de tweede herziening 2018 wordt verwezen naar de geheime rapportage ' Grondexploitatie Klein Plaspoelpolder e herziening. De geheime rapportage geeft inzicht in de uitgangspunten van de herziening en gaat nader in op het resultaatsverschil ten opzichte van de eerste herziening Financiële toelichting Bij de eerste herziening van de grondexploitatie 2018 was een verliesvoorziening getroffen van 3,4 miljoen. Om de voorschriften van de Commissie BBV met betrekking tot de administratieve scheiding van de actieve en facilitaire deellocaties verder door te voeren, is besloten dit voor deze tweede herziening anders op te lossen. Deze verliesvoorziening vervalt in de jaarrekening 2018, omdat er sprake is van een positief resultaat op de grondexploitatie van circa 2.3 mln op de actieve deellocaties. Om het geprognosticeerde negatieve resultaat van de facilitaire deellocaties (circa -/- 3,8 miljoen) te dekken wordt een voorziening van 3,8 mln. gevormd. De vrijval van de verliesvoorziening op grondexploitatie komt ten goede van de algemene reserve vrij besteedbaar in de jaarrekening De eveneens te vormen voorziening (faciliterende deel) van 3.8 mln. in de jaarrekening 2018 komt ten laste van de algemene reserve vrij besteedbaar. De voor 2019 en volgende jaren gewijzigde budgetten worden in de eerste tussentijdse rapportage 2019 en de kadernota verwerkt.

5 Pagina 5/5 Deze tweede herziening 2018 kent daarmee een resultaat (op eindwaarde) per 31 december 2022 van ca. -/- 1,5 miljoen. Deze positieve verandering van het resultaat wordt vooral veroorzaakt door de woningprijzen momenteel sneller stijgen dan de bouwkosten, waardoor de potentiele grondopbrengsten bij verkoop van de gemeentelijke gronden en ruimte voor kostenverhaal bij gronden van derden toenemen. burgemeester en wethouders van Leidschendam-Voorburg, mr. drs. M.R. Gorsse wnd. secretaris K. Tigelaar burgemeester Bijlagen bestemd voor de raad: 758 Infographic 2e herziening 2018 van de grondexploitatie Klein Plaspoelpolder 759 Geheime bijlage ' Rapportage Grondexploitatie Klein Plaspoelpolder e herziening