Nummer : Onderwerp : Actualisatie exploitatie opzetten 2017

Transcriptie

1 Nummer : Onderwerp : Actualisatie exploitatie opzetten 2017 Korte inhoud : Jaarlijks worden de exploitatieopzetten ( Almersma, LTSlocatie en Scherphorn-Noord ) geactualiseerd en ter besluitvorming voorgelegd aan de raad. Uithuizen, 6 april 2017 AAN DE RAAD Inleiding Jaarlijks worden de exploitatieopzetten geactualiseerd en ter besluitvorming voorgelegd aan de raad. In 2016 heeft dat in april plaatsgevonden en toen is onder andere besloten de afdracht aan de reserve bovenwijkse voorzieningen te laten vervallen per 1 januari De actualisatie van de grondexploitatie ten behoeve van de jaarrekening 2016 leidt tot een paar technische bijstellingen en een inhoudelijke. Dit betreft: Technisch: Actualisatie te maken kosten en prijspeil Rentetoerekening Toepassen indexatie Actualisatie te maken kosten en prijspeil In de voorliggende actualisatie zijn per complex de nog te maken kosten (hoeveelheden zoals strekkende en vierkante meters, aantallen etc.) alsook het prijspeil geactualiseerd naar de huidige inzichten. De effecten van bovenstaande wijzigingen zijn van beperkte omvang geweest zoals ook blijkt uit onderdeel 4 van voorliggende actualisatie benodigde verliesvoorziening. Rentetoerekening Aan de exploitatieopzetten wordt rente toegerekend aan de boekwaarde van de verschillende plannen per 1-1 van het betreffende jaar. Berekend is een rentepercentage van 1,85. Dit geldt tevens voor de verlies voorziening. Toepassen indexatie Op basis van de op dit moment bekende prijzen zijn in de exploitatieopzetten de nog te maken kosten geraamd, deze zijn toegerekend aan het jaar waarin de bijbehorende investeringen gepland zijn. Voorzichtigheidshalve is in de actualisatie rekening gehouden met de effecten van inflatie van 1,5% /jaar.

2 2 In de afgelopen jaren heeft de residuele waardemethodiek een neerwaarts effect gehad. Op dit moment blijkt dat deze is gestabiliseerd. Ook met deze tendens is rekening gehouden in de actualisatie. Zie bijlage 2 voor de gehanteerde uitgangspunten. Inhoudelijk: Uitgifte gronden LTS-locatie Op dit moment wordt nog gekeken naar een ander woningsegment op de LTS locatie in de vorm van bijvoorbeeld goedkope koop, beleggers huur, of sociale huur. In deze geactualiseerde grondexploitatie is hier rekening mee gehouden, waarbij overdracht van deze gronden (12 kavels) staat gepland voor De geplande 16 appartementen van Woongroep Marenland is in stand gebleven in Onder andere door de aangepaste rente factor en de inflatiecorrectie blijkt het mogelijk om dit binnen de ingestelde voorziening tekorten grondexploitaties af te dekken. Het voorstel is daarom ook dit plan eind 2022 af te sluiten. Genoemde wijziging in mogelijk goedkope koop, beleggers huur, of sociale huur heeft wel tot gevolg, dat er een Ruimtelijke Ordening procedure moet worden gevolgd om deze bestemmingen mogelijk te maken. Hiervoor is een bedrag in 2017 opgenomen. Voorliggende actualisatie zal de volgende onderdelen behandelen: 1. Herziening BBV-verslaggevingsregels (Besluit Begroting en Verantwoording) onderdeel grondexploitaties 2. De belangrijkste uitgangspunten 3. Ontwikkeling boekwaarde Benodigde verliesvoorziening 1. Herziening BBV-verslaggevingsregels grondexploitaties (m.i.v. 2016) Uitwerking in 2016 De toegestane toe te rekenen rente aan BIE (Bouwgrond In Exploitatie) moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan BIE. Het over het vreemd vermogen te hanteren rentepercentage moet voor onze gemeente als volgt worden bepaald: Het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, indien geen sprake is van projectfinanciering. Voor wat betreft de verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties mag gekozen worden voor contante waarde van maximaal 2%. Wij hebben in lijn van de rentelasten op de boekwaarden gekozen voor een rentepercentage van 1,85.

3 3 2. De belangrijkste uitgangspunten De actualisatie van de exploitatieopzetten is alleen uitgevoerd voor de complexen Almersma, de LTS- locatie en Scherphorn-Noord. De overige twee complexen De Laan Zuid en Scherphorn Zuid zijn bij de actualisatie van 2014 geparkeerd onder de voormalige Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG). Dit onderdeel wordt nu opgenomen onder de materiele vaste activa (voorraad gronden). Te hanteren planperiode en verkooptempo In de huidige actualisatie is de looptijd van het plan Almersma op 11 jaar gesteld. In de nieuwe voorschriften kan zonder motivatie een looptijd van maximaal 10 jaar worden gehanteerd. In dit geval wijkt de looptijd af om een veilige uitgifte te kunnen verantwoorden. De looptijd van het plan Scherphorn Noord is nog 13 jaar en eindigt eind De verkoop van de laatste kavel wordt echter in 2026 geraamd en daarom is afsluiting realistisch eind 2027, evenals voor Almersma. De exploitatie van de LTS-locatie heeft een looptijd tot eind 2022 en blijft daarmee ruimschoots binnen de gestelde 10 jaar. In de planning van kavelverkopen van het plan Almersma hebben zich kleine positieve wijzigingen voorgedaan. Residuele waardemethodiek De gemeente Eemsmond hanteert de residuele waardemethodiek voor het bepalen van de verkoopprijzen van de kavels. Jaarlijks wordt aan twee makelaars gevraagd hiertoe een taxatie op te stellen. De actualisatie heeft geleid tot de volgende prijsontwikkeling. De geactualiseerde prijzen zijn gehanteerd in de exploitatie opzetten Plaats normale ligging betere ligging exclusieve ligging Warffum 50,00 50,00 55,00 55,00 60,00 60,00 Usquert 40,00 40,00 45,00 45,00 Uithuizen 80,00 80,00 85,00 85,00 92,50 92,50 Uithuizermeeden 50,00 50,00 60,00 60,00 75,00 75,00 Kantens 37,50 37,50 40,00 40,00 Zandeweer 50,00 50,00 55,00 55,00 Roodeschool 40,00 40,00 45,00 45,00 Nb Er is een waardebepaling gedaan per , advies was om geen wijzigingen door te voeren ten opzichte van Er is nu een waardebepaling gedaan per , advies om geen wijzigingen door te voeren ten opzichte van

4 4 3. Ontwikkeling boekwaarde 2016 In onderstaande tabel is de ontwikkeling van de boekwaarden in 2016 (per complex) weergegeven: Rente Kosten Opbrengsten Almersma LTS locatie Scherphorn Noord subtotaal Voorziening tekorten exploitaties Ten aanzien van 2016 kan worden gesteld dat: Er in 2016 per saldo voor aan rente t.g.v. de Algemene Dienst is verantwoord (gearceerde waarden) Van de totale aan kosten er aan apparaatskosten zijn verantwoord. Er twee kavels zijn verkocht met een opbrengst van Financiële gevolgen van de doorlopende (actieve) exploitatieopzetten In de bijlage 3, 4 en 5 zijn de geactualiseerde exploitatie opzetten opgenomen. Op basis van de voormelde uitgangspunten zijn de volgende eindwaarden berekend. Jaar van afsluiten complex Nog te verkopen kavels Oppervlak Eindwaarde Voorziening NCW Complex Almersma LTS-locatie 2022 ww +ac Scherphorn Noord n.v.t. Benodigde voorziening WW= Wijziging woningsegment AC = Appartementencomplex Met uitzondering van Scherphorn Noord kennen de twee andere complexen een tekort. Het vermelde bedrag betreft de verwachte eindwaarde waarvoor een verliesvoorziening beschikbaar dient te zijn bij het afronden van de grondexploitatie in 2027 respectievelijk De verliesvoorziening dient contant gemaakt te worden waarbij een verdisconteringsvoet van 1,85% wordt gehanteerd (gelijk aan de rekenrente). Derhalve dient ultimo 2016 de voorziening reeds groot te zijn. 4. Benodigde verliesvoorziening Ultimo 2015 bedroeg de voorziening tekorten exploitatieopzetten In 2016 is deze voorziening opgehoogd ( anti-contant maken). Hierdoor is de voorziening toegenomen en bedraagt het beschikbare saldo De voorziening tekorten exploitatieopzetten is ultimo 2016 nagenoeg van voldoende omvang om de financiële gevolgen van de actualisatie 2017 op te kunnen vangen. Aangezien in de gehanteerde uitgangspunten ook

5 5 onzekerheden zitten loopt de gemeente financiële risico's. Derhalve is bij de actualisatie geen rekening gehouden met een toevoeging van circa (verschil tussen en ). Voorstel De raad wordt voorgesteld om de herziene exploitatie opzetten: Almersma, LTS locatie en Scherphorn Noord 2017 vast te stellen, waarbij voor de LTSlocatie op dit moment nog wordt gekeken naar een ander woningsegment in de vorm van bijvoorbeeld goedkope koop, beleggers huur, of sociale huur. Burgemeester en wethouders van de gemeente Eemsmond, M. van Beek, burgemeester B.L. Meijer, secretaris

6 Bijlage 1 uitgiftepatroon Almersma LTS-locatie 0 ac ww Scherphorn Noord Totaal 3 2+ac 2+ww ac ) = grond t.b.v. appartementencomplex ww ) = grond t.b.v. 12 x wijziging woningsegment Bijlage 2 Toegepaste indexatie voor uitgaven en opbrengsten + gehanteerde rentepercentage Uitgaven 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% Opbrengsten -1,0% -1,0% -1,0% -0,5% -0,5% -0,5% -0,5% -0,5% 1,00% 1,00% 1,00% Rente 1,85% 1,85% 1,85% 1,85% 1,85% 1,85% 1,85% 1,85% 1,85% 1,85% 1,85%

7 7 Bijlage 3 Exploitatieopzet Almersma 31 december Eindwaarde Verwerving Bouw- en woonrijpmaken grondwerk riolering verharding groenvoorzienging openb.verl./brandkranen voorbereiding/toezicht Beheer en administratiekosten Bovenwijkse voorzieningen Overige kosten Rente Totaal lasten Verwachte boekwaarde 31 december Verkopen Subsidiebijdragen Overige opbrengsten Totaal baten / Eindwaarde

8 8 Bijlage 4 Exploitatieopzet LTS-locatie 31 december Eindwaarde Verwerving Bouw- en woonrijpmaken grondwerk riolering verharding groenvoorziening openb.verl./brandkranen voorbereiding/toezicht Beheer en administratiekosten Bovenwijkse voorzieningen Overige kosten Rente Totaal lasten Verwachte boekwaarde 31 december Verkopen Subsidiebijdragen Overige opbrengsten Totaal baten / Eindwaarde

9 9 Bijlage 5 Exploitatieopzet Scherphorn Noord Verwachte boekwaarde 31 december Eindwaarde Verwerving Bouw- en woonrijpmaken grondwerk riolering verharding groenvoorzienging openb.verl./brandkranen voorbereiding/toezicht Beheer en administratiekosten Bovenwijkse voorzieningen Overige kosten Rente Totaal lasten Verwachte boekwaarde 31 december Verkopen Subsidiebijdragen Overige opbrengsten Totaal baten / Eindwaarde