Memo bij grondexploitatie De Drenkeling 2013

Transcriptie

1 Memo bij grondexploitatie De Drenkeling 2013 Gemeente Westvoorne V RESIDUEEL 30 oktober 2013 Sander Vonk

2 Inhoudsopgave Inleiding 2 1. Het plan 2 2. Gehanteerde parameters 3 3. Boekwaarde 4 4. Fasering 4 5. Uitgangspunten kosten 4 6. Uitgangspunten grondopbrengsten 6 7. Resultaat 7 Bijlage 1: Bepaling residuele verwervingswaarde 8 Bijlage 2: Cashflow grondexploitatie De Drenkeling 10 Memo bij grondexploitatie De Drenkeling oktober 2013 Pagina 1/1

3 Inleiding In deze memo worden de uitgangspunten beschreven waarop de grondexploitatie 2013 voor het plan De Drenkeling is gebaseerd. 1. Het plan Het plan is gelegen nabij Rockanje. Onderstaand is een kaartje van de locatie weergegeven. Het plan is opgedeeld in zes deelgebieden, waaronder een deelgebied voor de sportvelden. Op basis van de bovenstaande kaart is het ruimtegebruik bepaald. Het deelgebied van de sportvelden wordt niet meegenomen in de grondexploitatie. Alleen de parkeerplaatsen die op korte termijn gerealiseerd worden zijn als kosten hierin opgenomen. In onderstaande tabel is het ruimtegebruik weergegeven. Memo bij grondexploitatie De Drenkeling oktober 2013 Pagina 2/2

4 DEELGEBIED oppervlakte deelgebied oppevlakte uitgeefbaar water in hoofdstructuur wegen park % van totaal: 47% 14% 8% 31% Drenkeling D m2 D m2 D3 sport m2 D m2 D4-2 (camping m2 D m2 totaal m2 Het totale plangebied is 10 ha groot. 2. Gehanteerde parameters In de berekening is met de volgende parameters gerekend. Parameters e.v. Rente: 5,0% 5,0% 5,0% kostenstijging verwerving: 1,5% 1,5% 1,5% Kostenstijging civiel: 1,5% 1,5% 1,5% Kostenstijging plankosten: 1,0% 1,0% 1,0% Opbrengstenstijging: 0,0% 0,0% 1,0% Memo bij grondexploitatie De Drenkeling oktober 2013 Pagina 3/3

5 3. Boekwaarde De boekwaarde per is als volgt op te splitsen: Boekwaarde De Drenkeling per Verwerving: ,65 Ov. Verw. & beheer: 3.287,97 Plankosten: ,48 Uren: ,88 Rente: ,88 Opbrengsten (basten): , ,86 De boekingen verwerving en beheer zijn naar rato van de reeds verworven gronden verdeeld. De overige boekingen zijn verdeeld over alle deelplannen. 4. Fasering Voor de fasering is een aanname gedaan. Deze aanname is weergegeven in onderstaande tabel. Fasering D1 D2 D3-sport D4-1 D4-2 D6 Verwerving n.v.t. n.v.t n.v.t. n.v.t Inbreng n.v.t n.v.t. n.v.t. Bouwrijp maken Woonrijp maken Afzet woningen Uitgangspunten kosten Verwerving In deze berekening is het uitgangspunt dat de gemeente de gehele grondexploitatie uitvoert. De berekening gaat er daarom vanuit dat alle gronden worden aangekocht. De grond van deelgebieden D1, D2 en D4-1 is reeds in bezit van de gemeente. Als uitvloeisel van de gesprekken met de woningbouwverenging en de Catharina Stichting zijn de gebieden rondom de Vestahof en voormalig deelgebied D5 niet meegenomen in de bestemmingsplanprocedure en zodoende niet meegenomen in de grondexploitatie. Memo bij grondexploitatie De Drenkeling oktober 2013 Pagina 4/4

6 Voor deelgebieden D4-2 en D6 is voor de verwerving een bedrag van 47,= per m2 (prijspeil ) opgenomen. Dit bedrag is residueel bepaald. In bijlage 1 wordt hier uitgebreider op ingegaan. Daarnaast wordt er grond ingebracht in de deelplannen D2, D3 en D4-1 tegen de residueel bepaalde 47,= per m2 (totaal m2 * 47 = ,=). De bedragen zijn inclusief eventuele bijkomende verwervingskosten (b.v. notaris, kadaster, e.d.). Voor tijdelijk beheer van de reeds aangekochte gebieden is een stelpost opgenomen van totaal ,=. Sloopkosten Voor opruimwerkzaamheden van de gronden is een stelpost opgenomen van 0,50 per m², totaal: ,=. Bouw- en woonrijp maken Kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn gebaseerd op de civiele raming die eerder voor dit project is opgesteld. Aan de hand van de civiele raming zijn eenheidsprijzen gemaakt die gekoppeld zijn aan de hoeveelheden uit het nieuwe (eerder genoemde) ruimtegebruik. Alle te maken kosten worden geacht in deze civiele raming te zitten. Fondsen Ramingen voor fondsen zijn conform gemeentelijk beleid opgenomen in de berekening: - Kunstfonds: 1% over de inrichtingskosten - Bijdrage reserve Grondbedrijf: 5% over de inrichtingskosten en verwerving Plankosten - Voor plankosten is een raming opgenomen van 10% over de inrichtingskosten (totaal ,=). Uitgangspunt hierbij is dat het voorliggende plan wordt uitgevoerd. Er is geen ruimte in het budget voor stedenbouwkundige aanpassingen/herverkavelingen e.d. - Voor de civiele engineeringkosten is een raming opgenomen van 15% over de inrichtingskosten (totaal ,=). - De boekwaarde van de reeds gemaakte plankosten en uren bedraagt: ,=. Onvoorzien Over de kosten voor bouwrijp maken, woonrijp maken en plankosten is 10% onvoorzien opgenomen. Memo bij grondexploitatie De Drenkeling oktober 2013 Pagina 5/5

7 6. Uitgangspunten grondopbrengsten De grondopbrengsten per m2 zijn gebaseerd op het woningmarktonderzoek van Onderstaand een tabel met daarin weergeven hoe de grondopbrengsten berekend zijn. Prijs per m2 cf. woningmarktonderzoek kavel vrij patio 2-1kap rij totaal D Kavel m2 250 D Vrijstaand 267 D3 sport Patio 346 D kap 311 D rij 266 D won. Opbrengst GREX (combinatie prijs/m2 en m2's uitgeefbaar) m2 kavels kavel vrij patio 2-1kap rij totaal kavel vrij patio 2-1kap rij D D D D D3 sport D3 sport D D D D D D m Correctie kavel noordzijde D1: Gezien de ligging van de noordelijke kavel in D1 is zijn hieraan geen grondopbrengsten toegekend. Om deze reden is een correctie van ,= (720 m2 * 250) opgenomen. In onderstaande grafiek is inzichtelijk gemaakt hoe de woningen en de kavels in de tijd zijn opgenomen in de grondexploitatie. Aantal woningen en kavels per jaar conform planning GREX De Drenkeling 2013 Memo bij grondexploitatie De Drenkeling oktober 2013 Pagina 6/6

8 7. Resultaat Met in achtneming van bovenstaande uitgangspunten is het resultaat van de totale locatie op Netto Contante Waarde ( ): ,= (voordelig). Memo bij grondexploitatie De Drenkeling oktober 2013 Pagina 7/7

9 Bijlage 1: Bepaling residuele verwervingswaarde Doel In grondexploitaties moet nog al eens gerekend worden met gronden die nog niet zijn aangekocht. Om een marktwaarde te bepalen van het aan te kopen object, kan gebruikt worden gemaakt van de residuele waardebepalingmethode. Residuele grondprijs en verwervingsprijs De residuele grondprijs is de prijs van de grond die overblijft nadat alle kosten bepaald zijn van hetgeen er op gebouwd wordt. Voor een woning is het volgende voorbeeld te geven, om dit te verduidelijken: Voorbeeld residuele grondprijs VON-prijs incl. BTW: BTW 21%: Bouwkosten opstal: /- Bijkomende kosten opstal: /- Resteert voor grond: Uit het voorbeeld blijkt dat er voor de grond ,= overblijft. Dit is de residuele grondwaarde, de waarde van bouwrijpe grond in de markt. De residuele verwervingsprijs is de prijs die overblijft na aftrek van alle kosten noodzakelijk voor het bouwrijp maken van de grond. Dit is de marktprijs die betaald kan worden voor kale grond. Onderstaand een voorbeeld: Voorbeeld residuele verwervingsprijs Grondprijs: Kosten bouwrijp maken per kavel: /- Kosten woonrijp maken per kavel: /- Plankosten per kavel: /- Resteert voor kale grond: Uit het voorbeeld blijkt dat er voor de verwerving van kale grond ,= overblijft. Dit is de residuele verwervingswaarde, de waarde van de kale grond in de markt. Dit is theoretisch de prijs die aan bijvoorbeeld een boer voor zijn kale grond betaald kan worden en waarmee tegelijkertijd een sluitende grondexploitatie wordt gerealiseerd. Residuele verwervingswaarde in De Drenkeling In het plan van De Drenkeling dienen nog een aantal gronden aangekocht en ingebracht te worden. Om een inschatting te maken van wat een reële marktprijs voor de kale grond is, wordt bepaald wat de residuele verwervingsprijs is. Dit kan door te kijken naar wat er Memo bij grondexploitatie De Drenkeling oktober 2013 Pagina 8/8

10 gebouwd wordt in De Drenkeling (grondprijs is afhankelijk van wat er op gebouwd wordt, zie bovenstaande voorbeelden). De grondprijs is hiervoor bepaald en blijkt uit het woningmarktonderzoek. Voor De Drenkeling is dit totaal 13,1 miljoen. Dit is de opbrengstenkant van de grondexploitatie. Daarnaast zijn de te maken kosten bepaald (inrichtingskosten, plankosten e.d.). In De Drenkeling is dit 6,1 miljoen (dit bedrag is exclusief verwervingskosten). Als het saldo van kosten en opbrengsten in de tijd wordt uitgezet, zodat rente- en inflatieeffecten meetellen en daarna de netto contante waarde¹ daarvan bepaald wordt op , dan is het saldo de waarde van alle kale grond op prijspeil De waarde van de kale grond is voor De Drenkeling op ,3 miljoen. Het totale plangebied + het in te brengen deel voor het parkeren nabij de sportvelden is ca m2. De residuele verwervingswaarde per m2 zou dan zijn: 49,77. In de grondexploitatie wordt echter 5% fonds gereserveerd over de verwervingskosten. Dit moet dus nog gecorrigeerd worden. Om deze reden is 5% afgetrokken zodat de residuele verwervingswaarde 47,= per m2 is. ¹ De netto contante waarde is de huidige waarde van een bedrag waarover je pas na een bepaalde periode de beschikking hebt. Deze wordt berekend door het saldo van kosten en opbrengsten na rente- en inflatieinvloeden op een bepaald moment in de tijd terug te rekenen met een rentepercentage. Memo bij grondexploitatie De Drenkeling oktober 2013 Pagina 9/9

11 Bijlage 2: Cashflow grondexploitatie De Drenkeling Memo bij grondexploitatie De Drenkeling oktober 2013 Pagina 10/10

12 Kasstroom overzicht dee lproje ct: Totaaloverzicht KOSTEN Totaal Boekwaarde Nog te l realiseren verwerving milieu werkzaa mheden sloopkosten bouwrijp ma ken woonrijp ma ken hoofdinfrastructuur/kunstwerke n fondsen plankosten BKW Re nte Totaa OPBRENGSTEN Totaal Boekwaarde Nog te realiseren woningbouwka ve ls vastgoed (bestaa nd) geme ngde bedrijvighe id Re st uitgee fbaar ove rige opbrengs te n bijdragen subsidies/ overig erfpacht Tota al Kasstroom Kostenstijging Inkomstenstijging Totale kass troom Rente en saldoverloop Rente SALDO EINDWAARDE SALDO CONTANTE WAARDE positie f Memo bij grondexploitatie De Drenkeling oktober 2013 Pagina 11/11