Grondexploitatie Beekweide 2016 Info-avond 24 maart 2016

Transcriptie

1 Info-avond 24 maart 2016

2 Inhoud Ontwikkelingen Grondexploitatie 2016: o Terugkijken: investeringen en verkopen 2015 o Vooruitkijken: prognose woningbouwprogramma 2016 en verder, nieuwe regelgeving: commissie BBV en vennootschapsbelasting Toekomstperspectief grondexploitatie 2

3 Ontwikkeleenheden/-velden 3

4 Woningmarkt -> inhaalslag grondverkopen? (1/2) Prognose grondverkopen in grondexploitatie 2015: 20 woningen m² Werkelijkheid 2015: 45 woningen m² 4

5 Woningmarkt -> inhaalslag grondverkopen? (2/2) Specificatie grondverkopen 2015 grondverkopen 2015 # totaal # rij # 2^1kap # vrij m² grond De Bunte Trivesta particulieren totaal prognose % van prognose 225% 277% 100% 167% 175% 5

6 Luchtfoto (medio 2015) 6

7 Activiteiten 2015 Woonrijp maken gebiedje C (19 rijwoningen De Bunte) 7

8 Activiteiten 2015 Planvorming De Bunte / Trivesta 8

9 Activiteiten financieel verloop kasstroom 2015 boekwaarde uitvoeringskosten afdracht aan Rechthuis afdracht aan reserve dorpsvoorzieningen afdracht aan reserve buitengebied rentekosten over totaal uitgaven opbrengsten grondverkopen totaal inkomsten boekwaarde Positieve kasstroom 2015: o o Inhaalslag woningbouw Verkoop reeds bouwrijpe gronden 9

10 Perspectief programma en regelgeving (1/2) Programma: In 2015 relatief veel rijwoningen met kleine kavels, 2^1kap loopt minder. Voorstel: restant programma bijstellen vanuit ervaringen 2015, meer woningen, kleinere kavels. Dit leidt tot verlaging restantopbrengsten met

11 Perspectief programma en regelgeving (2/2) Regelgeving 1: nadere regels commissie BBV over maximale rentetoerekening aan grondexploitatie Voorstel: rentepercentage vanaf 2016 bijstellen van 3,50% naar 1,75% Regelgeving 2: invoering vennootschapsbelastingplicht, toepassing op Renswoude nog nader onderzocht, 25% winstbelasting over extra resultaat ten opzichte van huidige resultaatsverwachting, grondverkopen voorzieningengebied toevoegen aan huidige resultaatsverwachting (kosten staan al in de grondexploitatie) Voorstel: grondverkopen voorzieningengebied (circa m², grondprijzen 112,50 m² tot 230,00 per m², totaalopbrengst ) opnemen in grondexploitatie Beekweide 11

12 Verklaring verschil totaal verschil bedrag op prijspeil ncw resultaat grondexploitatie terugkijken: wijzigingen kosten en opbrengsten 2015 effect wijzigingen kosten en opbrengsten rentevoordeel meer grondverkopen subtotaal wijzigingen kosten en opbrengsten vooruitkijken: programma en regelgeving BBV en vpb verdichting restant programma toevoegen grondwaarde voorzieningen lagere rente (van 3,5% naar 1,75%) subtotaal wijzigingen programma en regelgeving totaal wijzigingen resultaat grondexploitatie

13 Resultaat grondexploitatie 2016 Grondexploitatie 2015: 2,43 miljoen ncw per 2015 = 2,52 miljoen ncw per 2016 Grondexploitatie 2016: 3,37 miljoen ncw per 2016 Verschil: 0,86 miljoen positief 13

14 Samenvatting grondexploitatie 2016 samenvatting grondexploitatie boekwaarde uitvoeringskosten afdracht aan reserve dorpsvoorzieningen afdracht aan reserve buitengebied afdracht aan provincie totaal kosten opbrengst grondverkopen woningbouw opbrengst grondverkopen voorzieningen totaal opbrengsten totaal saldo op prijspeil effect rente totaal saldo op netto contante waarde Grondexploitatie 2016: 3,37 miljoen 14

15 Miljoenen Miljoenen Grondexploitatie Beekweide 2016 Grondexploitatie kasstroom 8 6 grondopbrengst rente afdracht provincie afdracht aan reserve gemeente plan- en uitvoeringskosten cumulatieve cashflow bw grondopbrengst rente afdracht provincie/rechthuis afdracht aan reserve gemeente plan- en uitvoeringskosten cumulatieve cashflow bw

16 Woningmarktonderzoek FM Consultants woningmarkt naar type vraag aanbod tekort / overschot appartementen overschot nultredenwoningen tekort eengezinswoningen overschot totaal gemiddeld per jaar woningmarkt naar woonvorm vraag aanbod tekort / overschot koop tot koop overschot koop vanaf vrije sector huur sociale huur totaal gemiddeld per jaar de woningproductie in grex Beekweide vanaf 2017: 17 per jaar (ruimte voor andere plannen) aantal sociale huurwoningen in grex Beekweide: 38 restant koopprogramma verdicht naar kleiner en goedkoper de woningproductie in grex Beekweide 2015 op 45 en in 2016 (ondanks andere plannen) op 26 geen omzetting eengezinswoningen naar nultredenwoningen 16

17 Toekomstperspectief grondexploitatie (1/2) Ontwikkelen brengt risico s met zich mee. Huidig financieel resultaat biedt ruimte om risico s op te vangen. Opgave huisvesting statushouders o Extra sociale huurwoningen in restant programma heeft negatief effect op grondexploitatie Beekweide. Aantal te realiseren sociale huurwoningen bijstellen van 38 naar 48 leidt tot verlaging van restantopbrengsten met circa

18 Toekomstperspectief grondexploitatie (2/2) Onzekerheid woningmarkt: ver vooruit kijken onmogelijk. Ontwikkelen brengt risico s met zich mee. Jaarlijks monitoren marktvraag en grondprijsniveau. Cashflowsturing: investeringen bouwrijp bij concreet zicht op grondverkopen. Jaarlijks actualiseren. 18

19 AMBITIE VERBINDT ALLES