Beoordeling grondexploitatieberekening van het door Oldebroek aan te kopen deel van het Bedrijvenpark H2O ( m2). Lelystad, 27 januari 2016

Transcriptie

1 Beoordeling grondexploitatieberekening van het door Oldebroek aan te kopen deel van het Bedrijvenpark H2O ( m2). Lelystad, 27 januari 2016

2 Inleiding Op 25 januari 2016, heb ik een presentatie mogen verzorgen als onafhankelijk planeconoom. Deze presentatie betrof de grondexploitatiebegroting (reëel en worstcase scenario) die samenhangt met de aankoop van gronden van H2O door de gemeente Oldebroek. In de presentatie heb ik een beoordeling gegeven van de door de gemeente Oldebroek ambtelijk opgestelde exploitatieberekening. Ik heb de berekening beoordeeld op toepassing van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), de gehanteerde uitgangspunten en de relevante gegevens. Samenvatting van de presentatie In de presentatie heb ik als conclusies van mijn beoordeling genoemd: 1. De exploitatieberekeningen zijn opgesteld in overeenstemming met de BBV, de uitgangspunten die de gemeente Oldebroek hanteert voor alle exploitatieberekeningen en de uitgiftecriteria, die zijn vastgesteld door de drie colleges Hattem, Heerde en Oldebroek in het SOK-overleg. 2. Conform de BBV wordt in de exploitatieberekening alleen meegenomen de geprognosticeerde uitgifte van gronden (9.000 m2) in de eerste tien jaar (t/m 2025); de gronden die niet in de eerste jaren worden uitgegeven ( m2) worden toegevoegd aan de strategische voorraad. 3. De exploitatieberekening heeft als uitkomst een negatief resultaatbedrag van ; dit bedrag moet door Oldebroek direct als verlies worden genomen. 4. Vanwege het verschil tussen aankoopwaarde en taxatiewaarde moet op de strategische voorraad direct een afboeking worden gedaan van Op basis van het worstcase scenario moet een verliesvoorziening worden gevormd ter grootte van voor de grondexploitatie. 6. In de grondexploitatieberekening is nog geen rekening gehouden met de af te dragen vennootschapsbelasting. Op basis van de exploitatieberekening (reëel scenario) is dat een bedrag van ruim Raadsvragen Naar aanleiding van de presentatie aan de raad zijn drie vragen geformuleerd welke op de volgende pagina s worden beantwoord. Het gaat om de volgende vragen: Vraag 1: Totaliseer per scenario de kosten/ verliezen Vraag 2: Hoe zit het met de kosten van het bouw- en woonrijpmaken en de plankosten, omdat de gronden bouwrijp worden verkocht? Vraag 3: Ontstaat er een verdienmodel voor Oldebroek na 10 jaar?

3 Beantwoording vraag 1 Omschrijving Prijs/m² Totaal bedrag m² in aankoop in Aankoop door de gemeente Oldebroek tegen een prijs van 106/m² Verkoop van de uitgeefbare kavels (9.000 m²) in de periode 2016 t/m 2025 Deze gronden worden ondergebracht in de grondexploitatiebegroting (grex) Uitgifte gronden vanaf 2026 conform BBV-richtlijnen De gronden ( m² uitgifte vanaf 2026) worden als strategische grondvoorraad opgenomen (BBV-richtlijnen) Deze gronden zijn getaxeerd op een waarde die 86/m² bedraagt. Op basis van de BBV-richtlijnen worden deze gronden gewaardeerd tegen deze waarde. Financiële consequenties per Aankoop van de strategische grondvoorraad m² x Waardering conform BBV-richtlijnen m² x Direct verlies in verband met afwaardering van de gronden Reëel scenario Verwerving Bouw- en woonrijpmaken Plankosten Beheer/onderhoud en belastingen Kostenstijging niet van toepassing AF: grondverkopen m² Resultaat grondexploitatie Netto contante waarde per Direct verlies ten laste van de reserve TOTAAL DIRECT VERLIES I.V.M. AFWAARDERING EN VERLIES GREX VOOR DE GEMEENTE OLDEBROEK Worstcase scenario Verwerving Bouw- en woonrijpmaken Plankosten Beheer/onderhoud en belastingen Kostenstijging AF: bronverkopen m² Resultaat grondexploitatie Netto contante waarde per Direct verlies ten laste van de reserve TE TREFFEN VERLIESVOORZIENING PER TE TREFFEN DOOR DE GEMEENTE OLDEBROEK Resume: Totaal verlies als gevolg van de aankoop en de grondexploitatie: Afwaardering als gevolg van lagere marktwaarde = taxatiewaarde Tekort op de grondexploitatiebegroting Totaal direct verlies per Direct te vormen verliesvoorziening op basis van worstcase scenario Totaal direct te vormen Verliesvoorziening per Totaal ten laste van de gemeente Oldebroek per Dit bedrag is exclusief beheer en onderhoudskosten vanaf voor strategische gronden.

4 Vennootschapsbelasting (Vpb) Per zijn gemeenten en overheidsbedrijven verplicht Vpb af te dragen over de jaarlijkse cashflow. Voor de gemeente Oldebnroek betekent dit over de looptijd van 2016 t/m 2025 (looptijd GREX): Reëel scenario Totaal bedrag over deze looptijd van de cashflow ,00 Te verwachten Vpb-druk bedraagt over een periode van 10 jaar 25% circa ,00 Dit bedrag komt in mindering op het resultaat van de grondexploitatie en is een extra last voor de gemeente Oldebroek Worstcase scenario Totaal bedrag over deze looptijd van de cashflow ,00 Te verwachten Vpb-druk bedraagt over een periode van 10 jaar 25% circa ,00 Dit bedrag komt in mindering op het resultaat van de grondexploitatie en is een extra last voor de gemeente Oldebroek Financieringslasten strategische gronden ad (ná afwaardering gronden). Naast deze nadelige effecten komen ook de jaarlijkse financieringslasten ten laste van de begroting van de gemeente Oldebroek, immers de gronden worden aangetrokken en moeten dus ook gefinancierd worden. Omdat deze financieringslasten conform de BBV-richtlijnen niet jaarlijks op de grond mogen worden geactiveerd betekent dit een jaarlijks terugkerende rentelast tot dat deze gronden kunnen worden ondergebracht in een nieuwe grondexploitatiebegroting. Beantwoording vraag 2 Bouw- en woonrijpmaakkosten Alhoewel het openbaar gebied is ingericht zijn er toch kosten die de gemeenten moet maken. Betreffende onderdelen rioolaansluitingen/ huisaansluitingen kavels en de te realiseren inritten (compleet). Plankosten: Werkzaamheden t.b.v. bedrijventerrein Hattemerbroek (deel Oldebroek).gebaseerd op ervaringscijfers. Eerste jaar na aankoop: Opstellen verkoopbrochure en opstellen standaardverkoopdocumenten (verkoopbesluit, koopverklaring en interne memo), gesprekken met gegadigden, toetsen plannen aan bestemmingsplan, bij gegadigde: verkoopdocumenten personaliseren, verkooptekeningen maken, afspraken maken over parkmanagement (en opname in verkoopbrochure en standaardverkoopdocumenten) Opstellen grondexploitatie, opname in begroting, jaarrekening en Meerjaren Programma Grondbedrijf Voorbereiding en toezicht met betrekking tot realisatie inritten, rioolaansluitingen, aansluitingen kabels en leidingen Uitzetten van percelen, kadastrale informatie verzorgen, overheadkosten t.b.v. algemeen beleid op het grondbedrijf en algemene uitvoeringstaken Daarop volgende jaren: Jaarlijkse actualisatie verkoopbrochure en verkoopdocumenten Gesprekken met gegadigden en toetsen plannen aan bestemmingsplan Jaarlijkse herziening van exploitatieopzet en Meerjaren Programma Grondbedrijf, aanpassing jaarlijks van de begroting, jaarrekening en bestuursrapportages Voorbereiding en toezicht met betrekking tot realisatie inritten, rioolaansluitingen, aansluitingen kabels en leidingen Uitzetten van percelen, kadastrale informatie verzorgen, overheadkosten t.b.v. algemeen beleid op het grondbedrijf en algemene uitvoeringstaken

5 Beantwoording vraag 3 Verdienmodel ná 10 jaar. Afhankelijk van de markttechnische omstandigheden en de economische situatie in Nederland en in de regio in het bijzonder kan er een positiever of negatiever resultaat ontstaan. Niemand kan 10 jaar vooruitkijken. In 2006/ 2007 zag niemand de crisis aankomen en toch was deze er in 2008 tot en met heden. Sinds kort lijkt de bedrijvigheid landelijk toe te nemen, vooral in de Randstad. Hoe zich dat ontwikkelt met name voor de regio Noord Veluwe moeten we afwachten. Hier schuilt dus zowel een kans als een risico. Stel dat ná 2025 de resterende gronden (24.000) m2 worden uitgegeven. In de grondexploitatieberekening moet dan ook rekening worden gehouden met de nu te nemen verliezen ( ). Uit een globale berekening bij uitgifte van m2 in de jaren 2026 tot en met 2035 blijkt dat het resultaat circa / negatief is. Daarnaast bedragen de rentelasten over de periode 2016 tot en met 2025 over de verwerving ter grootte van per jaar circa voor 10 jaar is dit een bedrag van circa Voor de zuiverheid van de berekening zijn deze rentelasten niet meegenomen in de globale berekening Dit bedrag komt ook voor rekening van de gemeente Oldebroek. Conclusie: Uitgifte van de resterende gronden ter grootte van m² in de periode 2026 tot en met 2035 geeft een nadelig resultaat van Er is lijkt thans geen sprake van een verdienmodel.. Loek van der Heijden Senior planeconoom en projectcontroller