Grondexploitatie BBV en Vpb. Henk van der Heijden, vz commissie BBV

Transcriptie

1 Grondexploitatie BBV en Vpb Henk van der Heijden, vz commissie BBV

2 Wijziging verslaggeving Grondexploitaties Waarom? 2

3 3

4 4

5 5

6 Wijziging BBV Concepttekst wijzigingsbesluit Consultatiefase Ministerraad Advies Raad van State Publicatie 1 april 2016 Ingang wijziging BBV 1 juli 2016: Begroting 2017 Grex/Vpb 1/ Aankondiging herziening verslaggeving grondexploitaties Wijziging BBV-Richtlijnen Grondexploitaties Evalueren reacties aangekondigde wijzigingen Concept Notitie Grondexploitaties Publicatie Notitie Grondexploitaties Vpbvoor overheidslichamen 6 Handreiking gemeentelijke VPB-plicht grondbedrijven Overheidsbedrijven

7 Wijzigingen verslaggeving grondexploitaties Niet in exploitatie genomen gronden (NIEG) Eenduidige definitie en kostentoerekening Rente en disconteringsvoet Raadsbesluit vaststelling grondexploitatieplan en -begroting 10-jaarstermijn bouwgronden in exploitatie Toelichting Bouwgronden in exploitatie (BIE) V P b 7

8 Wijzigingen verslaggeving grondexploitaties Niet in exploitatie genomen gronden NIEGper1/12016 afgeschaft Huidige NIEG : - materiële vaste activa -bouwgrond in exploitatie Overgangsregeling (af)waardering tot 1 januari 2020 Vpb: relevant voor afbakening/vermogensetikettering 8

9 Wijzigingen verslaggeving grondexploitaties Eenduidige definitie en kostentoerekening Definitie Grondexploitatie: Het transformatieproces waarbij grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd 9

10 Verslaggeving grondexploitaties Bouwgrond in exploitatie (BIE) - Lopende operationele grondexploitatie projecten - Niet-actieve grexprojecten(ingetrokken/stilgelegd/nog niet gestart) - Anticiperend aangekocht bezit - Herinrichtingsprojecten openbare ruimte - Faciliterend met kostenverhaal - Werken voor derden - Vastgoedontwikkeling (scholen, buurthuizen, brandweerkazernes 10 Vpb: relevant voor afbakening/vermogensetikettering

11 Verslaggeving grondexploitaties Eenduidige kostentoerekening WRO/BRO Ruimtelijke ordening (structuurvisie, bestemmingsplan) Planvorming/planvoorbereiding Verwerving van grond / vastgoed Tijdelijk beheer Sloop Bodemsanering Civiel- technische werken (bouwrijp- en woonrijpmaken) Verkoop/Uitgifte van bouwgrond Oplevering openbare ruimte en voorzieningen (planbetekenis en bovenwijks) Beheer openbare ruimte en voorzieningen 11 Vpb: kosten en opbrengsten WRO/BRO acceptabel

12 Wijzigingen verslaggeving grondexploitaties Rente en disconteringsvoet BBV Vpb > Rente over Vreemd Vermogen > Partiële financiering of omslagstelsel > Rente over Eigen Vermogen > Disconteringsvoet WACC 3%-5% 12

13 Wijzigingen verslaggeving grondexploitaties Raadsbesluit vaststelling operationele grondexploitatie > Planinhoudelijk en ruimtelijke programma Grondexploitatiebegroting Overheveling van MVA (oud NIEG) naar BIE Vpb: Raadsbesluit aanvangscriterium ondernemerschap (dan wel eerdere aankoop vastgoed met als oogmerk grex) 13

14 Wijzigingen verslaggeving grondexploitaties 10-jaarstermijn bouwgronden in exploitatie > Beperken van onzekerheden en risico s Beperken activeren van kosten ohw Beperken van zeer lange terugverdienperiodes Indien > 10 jaar aanvullende beheersmaatregelen 14

15 10 juli

16 Handreiking Vennootschapsbelasting en het gemeentelijk grondbedrijf De commissie BBV heeft hierbij een belangrijke rol gespeeld door het introduceren van de nieuwe BBV-standaarden voor grondexploitaties.door middel van de introductie van deze nieuwe BBV-standaardenper 1 januari 2016 wordt getracht de BBV-regelsvoor grondexploitaties zoveel als mogelijk aan te laten sluiten bij de fiscale regels. 16

17 Belastingplicht voor ondernemingen Wanneer? 1. Organisatie van arbeid en kapitaal 2. Deelname economische verkeer 3. Winst streven/winst maken 4. In concurrentie -> bescheiden bestaan 17

18 De materiele onderneming(en) De directe ondernemingsvariant: Eén aangifte! Onderneming B Onderneming A Onderneming C 18 Onderneming = een activiteit of een cluster van verweven activiteiten

19 Organisatie van kapitaal en arbeid Planeconomie Ingenieursbureau (VAT) Staf Juridische zaken Hoofd Grondzaken Projectmanagement Wijkmanagement Grondbeleid Uitgifte Beleidsadviseurs Verwerving Ondersteunende functies 19

20 Afbakening Cluster van verweven activiteiten SVLO publicatie afbakeningsschema van 25 juni 2015 Organisatorische verwevenheid Aansturing door zelfde direct leidinggevende Financiële verwevenheid Reserve GB 20

21 Afbakening en vermogensetikettering Overig FVA Deelnemingen? BIE NIEGG MVA 21

22 Ondernemingstoets Winstoogmerk SVLO nieuwsflits van 11 september 2015 Quick Scan SVLO nieuwsflits van 2 oktober 2015 toelichting op de Quick Scan 22

23 23

24 Winstoogmerk Bedrijfseconomische resultaten als basis (MPG) Analyse van het grondbedrijf; niet alleen obv getallen Verleden en toekomstverwachting! Elimineren grondbedrijf vreemde activiteiten Elimineren stortingen en onttrekkingen (eigen middelen, winstnemingen) Corrigeren rente en indexatie Uitkomst is een indicatie voor vpb-plicht Nu al mee beginnen In 2016 standpunt wel of niet belastingplichtig 24

25 Door de poort Waarde openingsbalans bepalen: Met DiscountedCashFlow(DCF) Kasstromen vanaf 1 januari 2016 contant maken met disconteringsvoet 25

26 Kasstromen Zuivere kasstromen: Geen boekwaarde tot en met 31 december 2015 Reële ramingen voor kosten en opbrengsten vanaf 1 januari 2016 tot en met einde project 26

27 Disconteringsvoet WACC = Weighted Average Cost of Capital WACC = VEV = KEV = KVV = VVV = (VEV* KEV) + (VVV* KVV) Eigen vermogen / Totaal Vermogen Kostenvoet eigen vermogen Kostenvoet vreemd vermogen Vreemd Vermogen / Totaal Vermogen 27

28 Aandachtspunten Disconteringsvoet Bandbreedte VEV = 30 40% Bandbreedte KVV = 3 5% KEV = minimaal KVV Resultaat: waarde openingsbalans Daarna: bepalen Vpb-druk 28

29 Voorbeeld DCF-berekening (SVLO Nieuwsflits 20 november 2015) totaal ontvangsten uitgaven saldo DCF-waarde Openingsbalans 1/1 2016: Resultaat: Vpb-last (25%):

30 DCF-berekening onredelijke uitkomst? december januari: bespreken onredelijke uitkomsten met Belastingdienst 30

31 Aspect BBV Vpb Grondbedrijf/grondexploitatieals organisatie ondernemer Grondbedrijf-vreemde zaken Startvan de grondexploitatie/ondernemerschap Kosten en opbrengsten NIEG Sfeerovergang MVA => grex Sfeerovergang grex => Beheer OR Sfeerovergang grex => Beheer erfp Rente omslagstelsel Rente vreemd vermogen Rente eigen vermogen Raadsbesluit vaststelling grex WRO/BRO Geen grex MVA Boekwaarde Marktwaarde Raadsbesluit vastellinggrex, dan wel eerdere aankoop vastgoed met oogmerk grex WRO/BRO Geen grex Vermogensbeheer (in beginsel) Marktwaarde Marktwaarde 31

32 Aandachtsgebieden Werking DFC-methode Gemeenten met financieringsverhoudingen buiten bandbreedten Bovenwijkse voorzieningen > 10 jaar Kostensoorten buiten WRO/BRO Level playing field Facilitair grondbeleid Omgevingswet 32

33 33