Raadsvoorstel Zaak :

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Zaak : Onderwerp Uitgangspunten grondexploitaties 2018 Portefeuillehouder De heer dr. M.G.M. van der Poel Datum raadsvergadering 19 december 2017 Samenvatting De jaarrekening geeft jaarlijks de stand van zaken weer in de grondexploitaties binnen onze gemeente. Van belang daarbij zijn de parameters waarmee wordt gerekend. Belangrijke parameters zijn onder andere het rentepercentage, de kosten- en de opbrengststijging. Met dit raadsvoorstel worden deze parameters ter vaststelling aan u voorgelegd, zodat bij de doorrekening van de diverse grondexploitaties per einde 2017, een reëel en betrouwbaar beeld van de financiële stand van zaken kan worden weergegeven. Aanleiding Bij het opstellen van de jaarrekening 2017 worden herzieningen van de exploitatieberekeningen gemaakt. Deze berekeningen gaan uit van een set van algemene uitgangspunten voor bijvoorbeeld rente, indexatie, kosten- en opbrengstraming. Ook wordt voor de totale grondpositie een prognose gemaakt van de planning van uitgifte van bouwrijpe grond. In dit voorstel worden deze uitgangspunten en planning beschreven. Het voorstel is om deze uitgangspunten vast te stellen en deze zullen dan worden toegepast voor de herzieningen van de exploitatieberekeningen die in juni 2018 met de jaarrekening aan u worden aangeboden. Feitelijke informatie Voorgeschiedenis Enkele jaren geleden voerde de Rekenkamercommissie het onderzoek Toekomstbestendigheid grondexploitaties uit. Een van de aanbevelingen hieruit is, dat de planning (een meer vraaggestuurde programmering / fasering met aandacht voor onderlinge projectrelaties) en evaluatie (analyse marktontwikkelingen en uitgifteresultaten) gestructureerde onderdelen moeten zijn van de rapportages. Dit voorstel over de te hanteren uitgangspunten en planning is een van de uitwerkingen van deze aanbeveling. Met het vaststellen van deze uitgangspunten en planning kunt u beter sturen op de grondexploitaties. Kaders (beleid en wettelijk) Per 1 januari 2016 gelden er nieuwe regels conform de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (commissie BBV). Een van de stellige uitspraken van de commissie is dat jaarlijks een herziening van de grondexploitatiebegroting zal moeten plaatsvinden. Een actualisatie van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moet opnieuw door u worden vastgesteld. Dit voorstel voorziet in de vaststelling van autonome wijzigingen (rente en inflatie). Dit leidt tot grondexploitatiebegrotingen met materiële financiële gevolgen die bij de jaarrekening opnieuw ter vaststelling aan u worden voorgelegd. Inzet van middelen De financiële gevolgen worden duidelijk bij de herzieningen van de grondexploitaties, volgens de nu door u vast te stellen uitgangspunten en zullen in de jaarrekening 2017 worden verwerkt. De voorgestelde indexeringen en percentages zijn in lijn met de al opgenomen parameters in de vastgestelde grondexploitaties. Hierdoor is het financiële effect beperkt.

2 Risico's De voorgestelde uitgangspunten betreffen voornamelijk prognoses. Afwijkingen hierin hebben financiële gevolgen voor de grondexploitaties. Hanteren van prijsindexen, faseringen en rentepercentages hebben directe gevolgen voor de grondexploitaties. Afweging De grondexploitatie is een meerjarige begroting van kosten en opbrengsten. Veranderingen in eerder gekozen of geprognosticeerde uitgangspunten leiden tot een ander resultaat van de grondexploitatie. Ook de nu voorgestelde veranderingen, zullen leiden tot een ander financieel resultaat van de grondexploitaties. Overigens is het resultaat van de grondexploitatie uiteraard van meer factoren afhankelijk dan van de algemeen gehanteerde uitgangspunten, zoals bijvoorbeeld het ruimtegebruik en het bouwprogramma. De hiernavolgende uitgangspunten zijn opgesteld voor de herziening van de exploitatieopzetten van de diverse grondexploitaties per 1 januari 2018 en wij stellen u voor om deze vast te stellen. Algemeen basis voor de grondexploitatieberekening is de boekwaarde op 1 januari 2018; kosten en opbrengsten worden berekend met als prijspeildatum 1 januari 2018; rekening houdend met de regelgeving volgens de commissie BBV, een rentepercentage van 1,75% meerjarig te hanteren. Voor de gezamenlijke (samen met Woonveste) grondexploitatie Geerpark geldt een rente van 4%; de disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde voor het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties wordt gelijk gesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de eurozone en bedraagt 2%; fondsvorming: bij alle uitbreidingsplannen geldt het uitgangspunt dat per m² uitgeefbare grond een bijdrage wordt gedaan aan de bestemmingsreserve Rood voor Groen van 5. Voorts geldt voor de gezamenlijke grondexploitatie van Geerpark ook een storting in de reserve Bovenwijkse voorzieningen van 7 per m² uitgeefbare grond; voor de berekening van de plankosten wordt de methodiek volgens de Wet ruimtelijke ordening (de plankostenscan) gehanteerd, met toepassing van de gemeentelijke tarieven. De uitkomst hiervan bevat de kosten voor planvorming, voorbereiding en toezicht (o.a. interne uren). De kosten voor het uitvoeren van bestemmingsplanonderzoeken worden apart geraamd; in de kostenramingen voor bouw- en woonrijp maken en sloopkosten wordt rekening gehouden met onvoorziene zaken in de uitvoering. Hiertoe worden de ramingen verhoogd met 10%. Kosten De geraamde kosten (tenzij de hoogte van het bedrag al definitief vaststaat) binnen de grondexploitaties van 2017 worden met 2% geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2018 (slopen, bouw- en woonrijp maken). Dit is conform de verwachting die vorig jaar is aangehouden en heeft dus geen financieel effect binnen de grondexploitaties. Geconstateerd wordt dat de bouwkosten al enkele jaren stijgen. Aanbestedingsvoordelen worden nauwelijks meer behaald. Onderstaand een grafiek met de ontwikkeling van de bouwkosten vanaf De gemiddelde stijging over de laatste zeven jaar is ruim 2% per jaar. De bouwkosten vertonen een sterke vergelijking met de kosten GWW (grond-, weg- en waterbouw) volgens het CBS (Centraal bureau voor de statistiek). De stijging van de index van de GWW verloopt echter iets minder steil dan onderstaande bouwkostenindex. Deze is de laatste zeven jaar in totaal met ongeveer 10% gestegen. Ook in de ontvangen meicirculaire gemeentefonds 2017 is door het CPB (Centraal Plan Bureau) een inschatting gemaakt van de prijsontwikkeling op lange termijn. Hier wordt een jaarlijkse prijsontwikkeling van ongeveer 1,7% verwacht. Deze indexeringscijfers geven aan dat een stijging van 2% over 2017 en daaropvolgende jaren een goede afspiegeling is van de prijsontwikkeling. Zaak:

3 Bron: Bouwkostenkompas. Vanaf 2018 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de kosten met 2%. Dit is ongewijzigd ten opzichte van het uitgangspunt van vorig jaar en het is een gemiddelde van de inflatie in de afgelopen jaren. Opbrengsten De geraamde opbrengsten binnen de grondexploitaties van 2018 worden als volgt geïndexeerd vanaf prijspeil 1 januari 2018: woningbouw: 1,5% in 2018, 2% vanaf 2019; bedrijventerreinen: 1%, enkele kavels uitgezonderd. Dit percentage komt overeen met de gehanteerde stijgingspercentages die eerder in de grondexploitaties zijn gehanteerd. Zaak:

4 Prijsindex koopwoningen Nederland Prijsindex koopwoningen Noord-Brabant Bron: kadaster. Bovenstaande grafieken geven aan dat de prijsontwikkeling in Noord-Brabant iets achterloopt bij de prijsontwikkeling in heel Nederland. Dit heeft er mee te maken dat met name de prijsontwikkeling in Noorden Zuid-Holland en Utrecht procentueel meer stijgt dan in de overige provincies. Wel is een stijging zichtbaar van het prijsniveau in Noord-Brabant. Onderstaand overzicht geeft aan dat met name in deze provincies (naast grote steden als Groningen en Eindhoven) schaarste op de woningbouwmarkt ontstaat en die heeft een prijsopdrijvend effect. Zaak:

5 Zaak:

6 Bovenstaande grafiek geeft een overzicht van de marktliquiditeit (aantal verkochte woningen ten opzichte van het totale aantal te koop staande woningen). Geconstateerd kan worden dat de gemeente Heusden nauwelijks afwijkt ten opzichte van vergelijkbare overige gemeenten. Te zien is dat met name in de grote steden in Noord-Brabant (Den Bosch, Tilburg, Breda en Eindhoven) de marktliquiditeit hoog is ten opzichte van de overige gemeenten binnen de provincie. Grondprijzen worden (met uitzondering van vrije sectorkavels) residueel bepaald. Dit houdt in dat de VONprijs van de woning wordt verminderd met de bouwkosten (en aanvullende kosten). Het residu dat vervolgens ontstaat, kan als waarde van de grond worden gerekend. Zaak:

7 Schematisch ziet dat er als volgt uit: De VON-prijs van koopwoningen stijgt volgens de prijsindex van het kadaster. Zoals hiervoor werd aangegeven, zien we echter ook dat de bouwkosten/stichtingskosten (zowel van civiele werken als van de woningen) stijgen. Het verwachte stijgingspercentage van de VON-prijs is nagenoeg gelijk aan het inflatiepercentage dat bij de stichtingskosten wordt gehanteerd. Hierdoor neemt ook de residuele grondwaarde toe en is de gehanteerde prijsstijging voor bouwgrond zeer reëel. Verder is een benchmark gehouden bij omliggende en vergelijkbare gemeenten. Hieruit blijkt dat het prijspeil van onze gemeente weliswaar aan de bovenkant zit van de gehanteerde verkoopprijzen in de verschillende omliggende gemeenten, maar gezien de ligging en huidige vraag (en verkopen 2017) toch reëel is. Vanaf 2018 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de opbrengsten voor: woningbouw: een stijgingspercentage van 1,5% in 2017 om de prijs te bepalen per 1 januari 2018 en vanaf % tot einde looptijd. De woningverkopen trokken in 2014 tot en met 2017 aan evenals de verkoopprijzen. Er moet echter rekening mee worden gehouden dat de bovenkant van de markt in zicht komt. VON-prijzen zijn weliswaar gestegen, echter de bouwkosten ook, waardoor residueel de grondwaarde slechts marginaal toeneemt; bedrijventerreinen: 1% meerjarig. Dit is ongewijzigd ten opzichte van het uitgangspunt van vorig jaar. Voor bedrijventerreinen zijn de indicatoren over het algemeen positief. De ontwikkeling van de opbrengstenkant stijgt licht, maar ook aan de kostenkant is een stijging zichtbaar. Anderzijds merken we lokaal een stijgende vraag naar bedrijventerreinen en dit vertaalt zich in concrete verkopen binnen onze gemeente. Voor enkele restkavels waarvan de ligging, afmeting of bebouwingsmogelijkheden niet optimaal zijn, wordt voorgesteld geen indexering toe te passen. Planning De richttermijn voor de maximale duur van grondexploitaties is (evenals vorig jaar) voortschrijdend tien jaar en is conform de stellige uitspraken van de BBV. Hier kan alleen goed gemotiveerd (geautoriseerd door u en verantwoord in de jaarstukken) van worden afgeweken. Voor langer durende grondexploitaties moeten beheersmaatregelen worden genomen die het risico beperken. Een mogelijke maatregel is dat geen Zaak:

8 indexering wordt toegepast voor opbrengsten later dan tien jaar. De grondexploitatie van Het Hoog II kent nog een langere looptijd. Hier wordt dan ook de uitgifteprijs na tien jaar niet meer geïndexeerd. Voor de fasering van de grondverkopen wordt uitgegaan van de meest recente woningbouwplanning, zoals opgenomen in de bijlage bij dit voorstel. Het zal vooral van de markt afhangen of de geplande aantallen daadwerkelijk afzet zullen vinden. Mochten zich in de woningbouwplanning nog wijzigingen voordoen, die van invloed zijn op de fasering van de grondverkopen volgens de woningbouwplanning, dan zullen deze actuele gegevens worden meegenomen in de herzieningen van de exploitaties. Overigens zullen deze dan apart worden toegelicht in de herziene grondexploitaties. Procedure / vervolgstappen De uitgangspunten worden gehanteerd bij de herziening van de betreffende grondexploitaties die bij de jaarrekening 2017 ter vaststelling aan u worden aangeboden. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. Het college van Heusden, de secretaris, de wnd. burgemeester, mr. H.J.M. Timmermans drs. R.H. Augusteijn Zaak:

9 De raad van Heusden in zijn openbare vergadering van 19 december 2017; gezien het voorstel van het college van 14 november 2017; gezien het memo naar aanleiding van de informatievergadering; gelet op de beraadslaging; b e s l u i t : de volgende uitgangspunten voor de grondexploitaties per 1 januari 2018 vast te stellen: basis voor de grondexploitatieberekening is de boekwaarde op 1 januari 2018; kosten en opbrengsten worden berekend met als prijspeildatum 1 januari 2018; rekening houdend met de regelgeving volgens de commissie BBV, een rentepercentage van 1,75% meerjarig te hanteren. Voor de gezamenlijke (samen met Woonveste) grondexploitatie Geerpark geldt een rente van 4%; de disconteringsvoet voor het contant maken van de meerjarige begroting voor het bepalen van de verliesvoorziening bedraagt 2%; fondsvorming: bij alle uitbreidingsplannen geldt het uitgangspunt dat per m² uitgeefbare grond een bijdrage wordt gedaan aan de bestemmingsreserve Rood voor Groen van 5. Voorts geldt voor de gezamenlijke grondexploitatie van Geerpark ook een storting in de reserve Bovenwijkse voorzieningen van 7 per m² uitgeefbare grond; voor de berekening van de plankosten wordt de methodiek volgens de Wet ruimtelijke ordening (de plankostenscan) gehanteerd, met toepassing van de gemeentelijke tarieven. De uitkomst hiervan bevat de kosten voor planvorming en voorbereiding en toezicht (o.a. interne uren); in de kostenramingen voor bouw- en woonrijp maken en sloopkosten wordt rekening gehouden met onvoorziene zaken in de uitvoering. Hiertoe worden de ramingen verhoogd met 10%; de geraamde kosten binnen de grondexploitaties van 2017 worden met 2% geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2018 (slopen, bouw- en woonrijp maken); vanaf 2018 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de kosten van 2%; de geraamde opbrengsten binnen de grondexploitaties van 2017 worden als volgt geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2018: woningbouw: 1,5%; bedrijventerreinen: 1%; vanaf 2018 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de opbrengsten voor: woningbouw: 2% meerjarig; bedrijventerreinen: 1% meerjarig; de richttermijn voor de maximale duur van grondexploitaties is tien jaar. De grondexploitatie van Het Hoog II heeft een langere doorlooptijd en opbrengsten worden na het tiende jaar niet geïndexeerd; de uitgifte van gronden voor woningbouw en bedrijventerreinen, zoals opgenomen in de bijlage, vast te stellen. de griffier, mw. drs. F.E.H.M. Backerra Zaak: