Zeewijk, afronding. Herziening grondexploitatie, bestuurlijke samenvatting

Transcriptie

1 Zeewijk, afronding Herziening grondexploitatie, bestuurlijke samenvatting

2 Inhoudsopgave ft ZEEWIJK, AFRONDING 1 HERZIENING GRONDEXPLOITATIE, BESTUURLIJKE SAMENVATTING 1 INHOUDSOPGAVE 2 1. INLEIDING ALGEMEEN 3 2. UITGEEFBAAR GEBIED EN PROGNOSE VAN UITGIFTE UITGEEFBAAR GEBIED PROGNOSE VAN UITGIFTE 3 3. BEREKENINGSMETHODIEK 3 4. PARAMETERS 4 5. FINANCIËLE RESULTATEN FASERING INBRENGWAARDE STARTER-, STIMULERINGSREGELING EN PLANSCHADE OVERIGE BOUW- EN WOONRIJP MAKEN VOORBEREIDING EN TOEZICHT PLANUITVOERING RISICO'S EN ONVOORZIEN FOUT! BLADWIJZER NIET GEDEFINIEERD. 5.7 FONDSEN EN OPSLAGEN TIJDELIJK BEHEER EN BTW OPBRENGSTEN 5 6. FINANCIËLE ONZEKERHEDEN 5 7. RISICO'S RENTE EN OMSLAGKOSTEN FASERING BEGROTING VAN KOSTEN BEGROTING VAN OPBRENGSTEN 6 8. RESULTAAT EN CONCLUSIE 6 2

3 1. Inleiding 1.1 Algemeen In de door de raad van februari 2016 vastgestelde grondexploitatie werd een winst verwacht van C Op basis van de actuele planexploitatie, waarin ook de laatste aanpassingen uit de boekhoudvoorschriften (BBV) zijn verwerkt bedraagt de winst op de peildatum 1 januari Daarbij wordt opgemerkt dat de fondsafdrachten niet in dit saldo zijn verwerkt. Op basis van het gewijzigde BBV moeten deze afdrachten via resultaatbestemming bij afsluiting van het plan of bij winstname worden gerealiseerd. De fondsafdrachten belopen een bedrag van C Verder is het resultaat ongunstiger als gevolg het feit dat het rentepercentage is gewijzigd (negatieve boekwaarde). Dit als gevolg van het nieuwe BBV (van 4, 0 Zo naar 3 0 Zo). Ook wordt in deze grex de contante waarde berekend tegen 2 0 zo, i.p.v. 4 0 Zo, hetgeen in deze grondexploitatie ook zorgt voor een negatief effect. In onderstaand overzicht worden de mutaties weergegeven. Resultaat Voordelig Rente van 496 naar 39ó Rente contante waarde van 4,2596 naar Overige en uitgiftetempo Effect fondsafdrachten Resultaat Voordelig 2. Uitgeefbaar gebied en prognose van uitgifte 2.1 Uitgeefbaar gebied Het nu nog uitgeefbare terrein is onderverdeeld in de functies zoals hieronder aangegeven (tabel 1). Tabel 1, functies uitgeefbare grond Twee onder één kap Vrijstaande woningen Totaal Prognose van uitgifte De laatste kavels in het uitbreidingsgebied 'Zeewijk' zullen in 2018 worden uitgegeven 3. Berekeningsmethodiek 3

4 In de grondexploitatieberekening wordt gebruik gemaakt van de dynamische eindwaarde methode. Naast de rente wordt rekening gehouden met een stijging van kosten en opbrengsten. Het planresultaat van de grondexploitatieberekening is als Eindwaarde (EW) en als Contante Waarde (CW) gepresenteerd. De Eindwaarde vermeldt het resultaat ten tijde van het eindjaar (per ), inclusief kosten- en opbrengstenstijgingen en rente. De contante waarde is het resultaat van de grondexploitatie teruggerekend naar de situatie De kosten en opbrengsten zijn berekend op basis van prijspeil De vermelde bedragen zijn exclusief B.T.W. 4. Parameters In de Meerjarenperspectiefnota zijn de belangrijkste parameters waarmee gerekend wordt binnen de grondexploitatie vastgelegd. Dit geldt met uitzondering van de rente (zie hierna) voor de hieronder genoemde parameters. Rente In de grondexploitatie zijn verschillende parameters gehanteerd. Deze parameters betreffen rekenfactoren die op basis van de meest recente boekhoudvoorschriften (BBV) zijn vastgesteld. In de onderliggende grondexploitatie is voor wat betreft de rente het percentage gesteld op 3 0 Zo. De renteparameters in de exploitatieberekening zijn aan de kosten- en opbrengstenkant gelijk. Voor de berekening van de contante waarde geldt op basis van de BBV-voorschriften op dit moment een percentage van 2 0 7o. Kostenstijging Binnen de exploitatieberekening is een percentage voor de kostenstijging van 0 0 Zo gehanteerd. Dit percentage is ingegeven door de huidige marktsituatie en de in dit plan nog uit te voeren werkzaamheden. Opbrengstenstijging Gegeven de situatie op de huidige markt, waarin de banken behoedzaam zijn in het verstrekken van krediet, is een percentage voor de opbrengstenstijging van minimaal 1,75 0 7o gehanteerd. Parameter Percentage» Rentevoet 3Vo» Rentevoet contante waarde 2,0 o/o» Opbrengstenstijging 1,75 o/o «Kostenstijging 0 o 7o 5. Financiële resultaten 5.1 Fasering Op basis van de huidige inschattingen zullen de laatste bouwwerkzaamheden vastgoed in 2018 worden afgerond. In dat jaar wordt het plan woonrijp opgeleverd, zodat de grondexploitatie per 1 januari 2019 kan worden afgesloten 5.2 Inbrengwaarde 4

5 De inbrengwaarde bestaat uit uitgaven en inkomsten díe voor de start van de herziene grondexploitatie hebben plaatsgevonden. Dit betreft de balanswaarde per eind 2015 vermeerderd met het saldo van uitgaven en inkomsten 2016 (per 14 september 2016). De inbrengwaarde voor het totale exploitatiegebied bedraagt C Starter-, stimuleringsregeling en planschade De lasten van startersleningen en stimuleringsgelden bedragen C Overige bouw- en woonrijp maken Tot deze kosten worden onder meer gerekend de kosten voor verharding, riolering, groen- en straatmeubilair De totale kosten voor deze activiteiten zijn begroot op C Voorbereiding en toezicht planuitvoering Op basis van ervaringscijfers wordt hiervoor een bedrag gehanteerd C Fondsen en opslagen Met fondsafdrachten wordt buiten het plan rekening gehouden. In deze opzet is rekening gehouden met een bijdrage van C 20,16 (Zeewijk 4) respectievelijk 6 17,89 (Zeewijk 3) per vierkante meter voor bovenplanse kosten. In totaal bedraagt deze bijdrage C Gezien de boekhoudvoorschriften (BBV) vinden de afdrachten fonds dorpsuitleg en infrastructuur (brug) eerst plaats als resultaatbestemming bij afsluiting van de grondexploitatie of bij winstname. 5.8 Tijdelijk beheer en BTW Voor tijdelijk beheer en BTW (onder meer OZB, waterschapslasten) is een bedrag opgenomen van C Opbrengsten Binnen de exploitatieberekening van de 'Zeewijk' is uitgegaan van marktconforme prijzen. De totale opbrengst wordt geraamd op C Financiële onzekerheden Gedurende de exploitatieperiode kunnen de uitgangspunten, zoals die nu als basis hebben gediend, zich wijzigen. Dit is afhankelijk van interne en externe factoren. Externe factoren kunnen zich afspelen op nationaal, regionaal als gemeentelijk niveau. Deze factoren (extern) kunnen niet of nauwelijks worden beïnvloed. Deze zijn een gegeven. Interne factoren hebben betrekking op activiteiten binnen het project. De interne factoren zijn te beheersen door kansen te benutten en bedreigingen te monitoren en zo mogelijk weg te nemen. Goede planbegeleiding en planning zijn essentieel. Dit op basis van een transparante budgettering en adequate kosten- en opbrengstenbewaking. Ten aanzien van de voorliggende grondexploitatie is een aantal risicofactoren bekeken. Deze treft u hierna aan. 7. Risico's 7.1 Rente en omslagkosten Rente 5

6 Gelet op de looptijd van het complex (tot 2019) is geen rentedifferentiatie te verwachten. Risico kostenstijging De gehanteerde percentage voor kostenstijging is op nihil gesteld. Dit gezien de actuele marktsituatie van dit moment. Hierin schuilt een zeker risico. Dit risico wordt verdedigbaar geacht. Rekening is gehouden met de beperkte omvang van de in dit plan nog te maken externe kosten. Risico opbrengstenstijging De gehanteerde grondprijzen zijn gebaseerd op prijspeil Binnen de exploitatieberekening is rekening gehouden met een opbrengstenstijging van 1,75 0 Zo per jaar ingaande op Door het gehanteerde percentage wordt risico op dit vlak zoveel mogelijk voorkomen 7.2 Fasering Op basis van de huidige inschattingen zullen de laatste bouwwerkzaamheden vastgoed in Zeewijk afronding in 2018 worden afgerond. Per 1 januari van het jaar 2019 wordt het plan woonrijp opgeleverd, zodat de grondexploitatie kan worden afgesloten. 7.3 Begroting van kosten De kosten voor met name de civieltechnische werkzaamheden zijn gerelateerd aan de kostenkengetallen binnen de overige grondexploitaties van de gemeente Urk. Op basis hiervan is het risico op hogere kosten beheersbaar. 7.4 Begroting van opbrengsten Het risico dat ontwikkelingen op de woningmarkt leiden tot stagnatie in de bouw en dus latere oplevering van woningen is altijd aanwezig. Het restant van deze exploitatie bestaat uit woningen uit het duurdere segment. Toch wordt verwacht dat deze woningen volgens de in deze exploitatie opgenomen planning kunnen worden afgezet in de markt. 8. Resultaat en conclusie De grondexploitatie sluit met een voordelig saldo op Eindwaarde ( ) van (exclusief B.T.W.). De Contante waarde ( ) bedraagt f voordelig. 6

7 PurpleBlue Projectnummer Auteur Versie 1 Model jaar Plannaam Deellocatie Variant Zeewijk (afronding) basis Laatst bewerkt Standaardformat vrijgegeven per: prijspeildatum OPBRENGSTEN ELEMENT EUR Woningbouw TOTAAL OPBRENGSTEN ELEMENT EUR Inbreng boekwaarden boekwaarde Startersleningen, stimuleringsgelden en planschade startersleningen stimuleringsgelden Bouw- en woonrijp maken Riolering Waterpartijen Duikers Verharding De nagel Overig woonrijp maken Kunst Straatmeubilair Groen Verlichting en brandkranen Stelpost wijkafsluiting Planontwikkelingskosten Voorbereiding en toezicht planuitvoering Tijdelijk beheer OZB Waterschapslasten Tijdelijk beheer TOTAAL KOSTEN SALDO NOMINAAL SALDO EINDWAARDE D.D. 1-jan SALDO CONTANTE WAARDE D.D. 1-jan Fondsen/omslagkosten Fonds dorpsuitleg Fonds infra 3e brug Fonds aanleg rotonde Fonds wijkparkeerterrein 0 Reeds afgewikkeld Printout: :35 2KO Kopie van zeewijk afronding BBV 18 oktober 2016.xlsm