Grondexploitatie Westeremden

Transcriptie

1 Grondexploitatie Westeremden Definitief GRONTMIJ EXPLOITATIE RAPPORTEN

2 Grondexploitatie Westeremden Definitief Gemeente Loppersum Grontmij Nederland bv Assen, 5 april 2012

3 Verantwoording Titel : Grondexploitatie uitbreiding Westeremden Subtitel : Projectnummer : Referentienummer : Revisie : 01 Datum : 5 april 2012 Auteur(s) : S.J.M. Veenhuis adres : suzan.veenhuis@grontmij.nl Gecontroleerd door : G.J. Haisma Paraaf gecontroleerd : Goedgekeurd door : M.J.R. Braaksma Paraaf goedgekeurd : Contact : Stationsplein LB Assen Postbus AA Assen T F noord@grontmij.nl Pagina 2 van 9

4 Inhoudsopgave 1 Inleiding Uitgangspunten exploitatie Verwerving Plankosten Bouw- en woonrijp maken Werkzaamheden Huizingerweg Werkzaamheden zijstraat Overige kosten Voorbereiding en toezicht Onvoorzien Fonds herstructurering Verkoopkosten Fasering Woningbouw en opbrengsten Woningbouw Overige opbrengsten Berekening en resultaat... 9 Bijlage 1: Grondexploitatie Westeremden Pagina 3 van 9

5 1 Inleiding Het plan bestaat uit een bebouwingslint aan de noordzijde van de Huizingerweg in de oostelijke richting tot aan de kruising van de Vierburenweg. In de grondexploitatie is uitgegaan van maximaal 14 woningen. Het type kavel is uitwisselbaar en zal naar behoefte worden ingevuld. Er zijn inmiddels zeven kavels verkocht. Pagina 4 van 9

6 2 Uitgangspunten exploitatie 2.1 Verwerving Alle gronden zijn al in eigendom van de gemeente (voormalige volkstuinen). Er zijn geen verwervingskosten. 2.2 Plankosten Aan plankosten is inmiddels een bedrag van ,- besteed. Voor de komende jaren wordt een bedrag van jaarlijks 3.000,- verwacht. Het betreft kosten voor de actualisatie van de grondexploitatie en projectleiding. Het bestemmingsplan is gereed. Er is een bedrag van ,- uitgekeerd aan planschade. 2.3 Bouw- en woonrijp maken Werkzaamheden Huizingerweg Deze werkzaamheden zijn gegund aan Koninklijke Sjouke Dijkstra. De werkzaamheden aan de Huizingerweg zijn gereed Werkzaamheden zijstraat De zijstraat om de twee onder een kappers te ontsluiten is in 2009 bouwrijp gemaakt. De zijstraat moet nog woonrijp gemaakt moeten worden. De kosten bedragen , Overige kosten Voor het totale gebied geldt dat het groen en de inritten nog aangelegd moeten worden. De kosten zijn als volgt onderverdeeld: Inritten 9.843,- Aanleg groen ,- 2.4 Voorbereiding en toezicht Voorbereiding en toezicht is een percentage van 15 % over de kosten van het bouw- en woonrijp maken. Er is een bedrag van ,- besteed. Voor de komende jaren wordt nog een bedrag van 6.000,- verwacht. 2.5 Onvoorzien De onvoorziene werkzaamheden zijn mogelijk in het kader van riolering, waterbeheer, grondbalans, bodemvervuiling, etc. Een post onvoorzien zorgt ervoor dat dergelijke tegenvallers niet direct ten laste van het resultaat hoeven worden gebracht. De post onvoorzien is door ons gesteld op 10% over de kosten van het bouw- en woonrijp maken. Pagina 5 van 9

7 2.6 Fonds herstructurering Uit het nieuwbouwplan zal een bedrag van ,- ten goede komen van het fonds herstructurering. Dit is een bedrag van 15,- over het uitgeefbare oppervlak. 2.7 Verkoopkosten De verkoopkosten zijn 1 % van de totale opbrengsten. 2.8 Fasering Er is uitgegaan van de volgende uitgangspunten: Het woonrijp maken van de zijstraat staat in de planning voor De overige kavels worden in de komende 6 jaar tijd verkocht. In 2017 wordt de laatste kavel verkocht en worden de laatste werkzaamheden uitgevoerd. Pagina 6 van 9

8 3 Woningbouw en opbrengsten 3.1 Woningbouw De huidige kavelindeling ziet er als volgt uit: Op het linker plandeel zijn volgens het bestemmingsplan 5 woningen toegestaan. Er zijn al 3 twee onder één kappers verkocht. De tweede helft van de twee onder één kapper die in 2011 verkocht is, volgt in 2012 ( kavels Veenstra deel B). Volgens het bestemmingsplan is er nog 1 kavel uit te geven. Dit is kavel 1, 2 en 3 samen, met een oppervlakte van m². Mocht er geen vraag zijn naar deze kavel dan bestaat de mogelijkheid deze kavel te splitsen. Het bestemmingsplan zal dan gewijzigd moeten worden. De opbrengsten uit kavelverkoop zien er als volgt uit: Vrijstaande kavels Oppervlakte Prijs Totaal verkocht 8a optie verkoopprijs/ gecorrigeerd i.v.m optiegelden verkocht 2/1 kap woningen Oppervlakte Prijs Totaal verkocht verkocht verkocht verkocht B verkocht B optie Veenstra D optie Veenstra Bouwbedrijf Veenstra heeft de eerste twee kavels (A en C) ontwikkeld en geeft nu een vervolg aan de kavels B en D.

9 In totaal is een bedrag van 9.000,- ontvangen aan optiegeld voor kavel 8a. De verwachting is dat de optienemer de kavel in 2012 afneemt. Bij afname van de kavel worden deze optiegelden verrekend. 3.2 Overige opbrengsten Naast de opbrengsten uit kavelverkopen zijn er nog de volgende opbrengsten in de boekwaarde opgenomen: Planschade 900,- Opties 5.250,- Bij het indienen van een planschade verzoek betaald de verzoeker 300,-. Indien de verzoeker in het gelijk wordt gesteld wordt het bedrag terugbetaald. Voor opties geldt dat deze bij afname van de grond verrekend worden met de verkoopprijs. Pagina 8 van 9

10 4 Berekening en resultaat Als basis voor de exploitatieberekening dient de opgestelde begroting. Deze begroting is in de tijd uitgezet door kosten en opbrengsten te faseren. Alle genoemde bedragen in de begroting hebben als prijspeil en zijn exclusief BTW. Over de exploitatieperiode wordt over kosten een percentage van 1,5 % gehanteerd. Over de opbrengsten wordt geen inflatie gerekend. Op basis van de fasering worden de prijzen jaarlijks verhoogd met het desbetreffende percentage. In de cashflow berekening (zie bijlage 1 ) worden jaarlijkse kosten en opbrengsten (incl. inflatie) gesommeerd. Over zowel een negatief als positief saldo wordt een rente van 5,5 % gerekend. Het resultaat van deze berekening is een positieve grondexploitatie met een saldo van ,- op (eindwaarde). De eindwaarde wordt teruggerekend naar de contante waarde per De contante waarde op bedraagt ,-( positief saldo). In de onderstaande tabel worden de verschillen met vorig jaar weergegeven Verschil Eindwaarde Contante waarde De verschillen zijn te verklaren doordat de kosten iets hoger zijn uitgevallen dan begroot en dat ten opzichte van het voorgaande jaar er 1 kavel minder verkocht is dan waar in de vorige exploitatie rekening mee gehouden is. Pagina 9 van 9

11 Bijlage 1 Grondexploitatie Westeremden Pagina 10 van 9

12 Project Grex Westeremden Resultaat: Uitgangspunten: onderdeel Grondexploitatie kosten V&T 15,0% datum vrijdag 16 maart 2012 inflatie invloed kosten Plankosten 15,0% versie 1.0 opbrengsten Verkoopkosten 1% Complexnummer inflatie invloed opbrengsten 0 Onvoorzien 10% project saldo met inflatie Afdracht fonds herstructurering 15,00 Parameters: indexatie kosten 1,50% renteinvloed indexatie grondopbrengsten 0,00% indexatie subsides en bijdragen 0,00% Eindwaarde per rentepercentage 5,50% Contante Waarde per Startdatum exploitatie Looptijd exploitatie 7 jaar Einddatum exploitatie Prijspeil datum Valuta euro's (excl. BTW) BTW percentage 19,00% B E G R O T I N G KOSTEN Jaartal Totaal Boekwaarde Volgnr. van het jaar generaal Verwerving Planontwikkeling Planschade Bouwrijp en woonrijpmaken Verharding zijstraat Aanleg groen Inritten Voorbereiding en toezicht Risico/onvoorzien Afdracht fonds herstructurering Promotie en verkoopkosten Beheerkosten Rente (boekwaarde) Totaal kosten excl. inflatie Totaal kostenstijging a.g.v. inflatie Totaal kosten incl. inflatie OPBRENGSTEN Jaartal Totaal Boekwaarde Volgnr. van het jaar generaal Verkoop kavels 0 Verkoop kavel Verkoop kavel Verkoop overige vrijstaande kavels Verkoop overige 2/1 kap kavels Kavels Veenstra Overige opbrengsten Opbrengst opties Opbrengst planschade Totaal opbrengsten excl.inflatie Totaal opbrengstenstijging a.g.v. inflatie Totaal opbrengsten incl. inflatie D Y N A M I S C H E E I N D W A A R D E B E R E K E N I N G Jaartal Boekwaarde Volgnr. van het jaar Cashflow rentekosten / rentebaten fase valt binnen de planperiode WAAR WAAR WAAR WAAR WAAR WAAR WAAR Stand ultimo printdatum: om 11:42 Westeremden2012.xls

13