OPENBAAR tussentijds Meerjaren Programma Grondzaken 2017

Transcriptie

1

2

3 OPENBAAR tussentijds Meerjaren Programma Grondzaken 2017 Vlaardingen, (peildatum 1 juli 2017) De Eilanden, fase 2

4 INHOUDSOPGAVE Inleiding Planning en resultaten Planning Resultaten Bestemmingsreserve grondexploitaties Financiële consolidaties Kansen en risico s Soorten risico s

5 Inleiding In het Meerjaren Programma Grondzaken 2017 (MPG 2017), door B&W op 28 maart 2017 vastgesteld, is verantwoording afgelegd over de grondexploitaties, strategisch gronden (voorheen de Niegg s) en de overige exploitaties in het afgelopen jaar. Daarin zijn de boekwaarden per 1 januari 2017 en de in de Grondbrief 2017 vastgestelde parameters geactualiseerd en daarmee een prognose afgegeven over de toekomstige eindresultaten. Besluit Begroting Verantwoording (BBV) Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat vanaf 2016 de toe te rekenen rente aan grondexploitaties de werkelijke rente moet zijn. Bij de jaarrekening 2016 heeft dat ertoe geleid dat een rentepercentage moest worden gehanteerd van 2,53% over de boekwaarde per 1 januari 2016 in plaats van de gehanteerde (voorcalculatorische interne rekenrente) van 2,25%. Afgestemd op de hiervoor genoemde BBV regelgeving betekent dit dat voor 2016 extra toegerekende rente van in totaal ca. Є ,- op de grondexploitaties moet worden geboekt. Voor het gemeentelijke renteresultaat is dat een voordeel. Voor de grondexploitaties betekent het een toename van de boekwaarde. De extra toegerekende rente over 2016 is geboekt in Het gevolg hiervan is een verschil tussen de geraamde en toegerekende rente (jaarschijf 2017) van in totaal ,-. Dit is ook verwerkt in de tabel Consolidatie overzicht verdeeld in categorieën op bladzijde 8. Het nu voorliggende tussentijds Meerjaren Programma Grondzaken 2017 (tmpg 2017) is een tussenrapportage met de inzichten per peildatum 1 juli In deze tussenrapportages worden geen exploitatieresultaten aangepast. Doel van de tussenrapportage is het verschaffen van inzicht in de stand van zaken per genoemde datum en een signalering in de geconstateerde en verwachte afwijkingen ten opzichte van de in het MPG 2017 aangegeven exploitatieresultaten. Daarbij zijn eveneens de kansen en risico s geactualiseerd en zijn per grondexploitatie de belangrijkste kansen en risico s benoemd. Alle risico s worden betrokken bij de gemeentebrede risico-inschatting op basis van het Monte Carlo model. 3

6 1 Planning en resultaten 1.1 Planning Op 28 maart dit jaar zijn het MPG 2017 en de herzieningen van de grondexploitaties Schiereiland en Parc Drieën-Huysen vastgesteld. Voor de 2 e helft van 2017 is de planning dat de grondexploitaties De Buitenplaats Van Ruytenburch en de Vergulde Hand West worden herzien. De reden hiervoor is dat beide grondexploitaties meer dan twee jaar oud zijn. De Nieuwe Vogelbuurt wordt herzien na besluitvorming van de overeenkomst voor fase 4 t/m Resultaten De onderstaande tabel geeft een overzicht van de actuele eindwaarderesultaten van de grondexploitaties, de actuele boekwaarden van de MVA (Materiële Vaste Activa) - strategische gronden en de actuele boekwaarden van de overige exploitaties. Overzicht resultaten grondexploitaties Grondexploitaties MPG 2017 definitieve resultaten tmpg 2017 aanpassingen voorzieningen bedragen in mln. voordelig nadelig voordelig nadelig 1 De Eilanden 0,63 0,63 0,00 2 Marathonweg Noord- Zuidelijk Deel -0,84-0,84 0,00 3 Stationsgebied Centrum -0,87-0,87 0,00 4 Schiereiland -2,36-2,36 0,00 5 DBV Ruytenburch -0,49-0,49 0,00 6 Babberspolder - Oost -1,47-1,47 0,00 7 De Nieuwe Vogelbuurt -2,62-2,62 0,00 8 Vrije kavels Hollandiaan 1,24 1,24 0,00 9 Parc Drieën-Huysen 0,62 0,62 0,00 10 Vergulde Hand West 1e fase -0,55-0,55 0,00 11 Westwijk Centrum nieuw 1,24 1,24 0,00 Totaal 3,73-9,20 3,73-9,20 0,00 TOTAAL VOORZIENINGEN -9,20 Sinds de vaststelling van het MPG 2017 zijn er geen (nieuwe) grondexploitaties opgesteld of herzien. Hierdoor zijn de resultaten van alle grondexploitaties ongewijzigd gebleven. 4

7 Overzicht boekwaarden strategische gronden en overige exploitaties MVA- Strategische gronden boekwaarden Afwaardering Mutatie A Vergulde Hand West fase 2&3 0,56 0, B VOP Oost 2,75 2, C Maaswijk 0,49 0, D Marathonweg Noord (noordelijk deel) 2,45 2, E Vijfsluizen 0,91 0,91 - Totaal 7,16 7, bedragen in mln. boekwaarden Overige exploitaties Afwaardering Mutatie I Park Hooglede 12,87 12,27-0,60 Totaal 12,87 12,27-0,60 bedragen in mln. Overzichtskaart 5

8 2 Bestemmingsreserve grondexploitaties Om op de lange termijn een duurzaam en solide financieel beleid te kunnen voeren heeft de raad op 27 november 2014 besloten een bestemmingsreserve grondexploitatie in te stellen van 10,00 mln. Stand van zaken bestemmingsreserve Bestemmingsreserve Grondexploitaties Bedrag Saldo reserve Beginstand 10,00 MPG 2015 Grondexploitatie -3,39 MPG 2015 Niegg's -1,02 subtotaal -4,41 Stand per ,59 Park Hooglede -2,50 Koggehaven -0,09 Verkoopverlies VOP- panden -0,05 MPG 2016 Grondexploitatie -1,20 subtotaal -3,84 Stand per ,75 PHL minderopbengst HOED -0,06 Herziening Stationsgebied Centrum -0,57 Herziening Schiereiland -0,17 MPG ,49 subtotaal -1,29 Stand per ,46 Geen wijzigingen in 1e half jaar Totaal -9,54 Stand per ,46 bedragen in mln. Naar aanleiding van het MPG 2015 is de stand van de bestemmingsreserve afgenomen tot 5,59 mln. Hierna is door de raad besloten om een voorziening van 2,50 mln. voor Park Hooglede te vormen en deze ten laste te brengen van de bestemmingsreserve. De actualisatie van de grondexploitaties voor het MPG 2016 en enkele kleine aanpassingen hebben geleid tot een verdere afname van de bestemmingsreserve tot 1,75 mln. Een tweetal herzieningen, de ontwikkeling van de HOED in Park Hooglede (PHL) en de actualisaties van de grondexploitaties voor het MPG 2017 zorgen voor een verdere afname van de bestemmingsreserve tot 0,46 mln. per 1 januari In het afgelopen half jaar hebben er geen ontwikkelingen plaatsgevonden die effect hebben op de reserve. Hierdoor is de stand per 1 juli 2017 ongewijzigd gebleven. 6

9 3 Financiële consolidaties De stand van zaken per 1 juli 2017 voor de kosten en de opbrengsten per grondexploitatie in onderstaande overzicht weergegeven. Verder zijn de nog te maken kosten en de te realiseren opbrengsten van elk project weergegeven. Consolidatie overzicht grondexploitaties kosten en opbrengsten tot einde looptijd Omschrijving Boekwaarde tot Nog te maken Nog te realiseren 1 juli 2017 kosten opbrengsten Eindwaarde Positief negatief 1 De Eilanden Marathonweg Noord- Zuidelijk Deel Stationsgebied Centrum Schiereiland DBV Ruytenburch Babberspolder - Oost De Nieuwe Vogelbuurt Vrije kavels Hollandiaan Parc Drieën-Huysen Vergulde Hand West 1e fase Westwijk Centrum nieuw TOTAAL bedragen x Voor de grondexploitaties die een negatief eindresultaat hebben, is direct bij de vaststelling een voorziening getroffen. In totaal komt de voorziening ter afdekking van negatieve grondexploitaties op - 9,19 mln. Hiertegenover staan 3,73 mln. aan positieve eindwaarden. 7

10 In onderstaande tabel Grondexploitatie zijn de totale geraamde en gerealiseerde kosten en opbrengsten van alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld. In de naastgelegen tabel Jaarschijf staan deze zelfde gegevens voor het jaar Consolidatie overzicht verdeeld in categorieën GRONDEXPLOITATIE JAARSCHIJF kosten MPG 2017 Boekwaarde Nog te Realisatie tot 1 Raming 2017 tot 1 juli 2017 realiseren juli 2017 Restant 2017 verwervingen sloop- en milieu bouwrijpmaken woonrijpmaken en kunstwerken plankosten bovenwijks en buiten plan overige kosten totale kosten verkopen overige opbrengsten totale opbrengsten SALDO kosten- en opbrengstenstijging nvt nvt nvt renteberekening SALDO Grondexploitatie De totale geraamde kosten komen neer op 91,69 mln. waarvan 66,91 mln. is uitgegeven. Een restant van 24,78 mln. is nog te realiseren. Voor de opbrengsten (grondverkopen, bijdragen en subsidies) is de totale raming op 97,33 mln. waarvan 52,41 mln. is gerealiseerd. De rentelasten voor alle grondexploitaties komen neer op 11,60 mln. Jaarschijf In de tabel Jaarschijf staan de geraamde kosten en opbrengsten voor het gehele jaar 2017 en zijn de gerealiseerde kosten en opbrengsten van 1 januari tot 1 juli 2017 weergegeven. In het 1 e half jaar is voor 1,74 mln. uitgegeven. De verwachting is dat de geplande uitgave van 7,68 mln. voor het 2 e half jaar niet geheel wordt uitgegeven. In ieder geval wordt een bedrag van ruim 1,0 mln. voor de Marathonweg Noord-Zuidelijk deel niet uitgegeven. De geplande civiele werkzaamheden worden voorlopig uitgesteld in verband met de voorbereidingen voor de visie van de locatie. De totale geraamde opbrengsten in 2017 komen neer op 14,90 mln. waarvan nog 9,69 mln. nog te realiseren in het laatste half jaar. 8

11 4 Kansen en risico s De hoogte van de totale risicobuffer van de grondportefeuille wordt met de onderstaande formule ingeschat: (kans) (gevolg) (verwachte waarde) KANS VAN OPTREDEN X MAXIMAAL RISICOBEDRAG = RISICOWAARDE Hierin is: Kans van optreden: de inschatting van de verwachting dat het risico (de kans) zich zal voordoen. De kans van optreden wordt vastgesteld als een percentage. Maximaal risicobedrag: de verwachte omvang/gevolg in euro s bij het voordoen van het risico of de kans. Risicowaarde: het gewogen bedrag dat wordt meegenomen in de risicobuffer. 4.1 Soorten risico s Er is een tweetal risico s te onderscheiden: de generieke en project specifieke risico s. Alle risico s worden betrokken bij de gemeentebrede risico-inschatting op basis van het Monte Carlo model. Generieke risico s Generieke risico s zijn de risico s die de gehele grondportefeuille kunnen treffen wanneer zij optreden. Hiertoe behoren onder meer macro economische ontwikkelingen, die leiden tot het aantrekken of afnemen van de woningmarktvraag en vervolgens kunnen leiden tot wijziging in de resultaten. Bij de generieke risico s behoren ook de risico s die betrekking hebben op tot vertraging en prijsdaling. o Vertraging Boekwaarde tot Aantal jaren vertraging ¹) bedragen x jaar 2 jaar De Eilanden Marathonweg - Noord (zuid) Stationsgebied centrum Schiereiland De Buitenplaats Van Ruytenburch Babberspolder-Oost De Nieuwe Vogelbuurt Vrije Kavels Hollandiaan Locatie Drieën-Huysen Vergulde Hand West 1e fase Westwijk Centrum Nieuw Totaal Bij vertraging worden de opbrengsten op een later tijdstip dan geraamd gerealiseerd. Het gevolg is bijkomende rentelasten over de boekwaarde. In de bovenstaande tabel is een doorrekening gemaakt op basis van de huidige boekwaarde met de bijbehorende rentelasten. In het MPG 2017 is rekening gehouden met een kans van optreden van 20%. We zien in zijn algemeenheid dat de vraag naar woningen in de afgelopen periode hoog is gebleven. Echter, dit is niet bij alle typen woningen van toepassing. Voorzichtigheidshalve is er daarom voor gekozen om de kans van optreden op 20% te houden. 9

12 De risicowaarde bij twee jaar vertraging komt met gebruik van de formule op: (Kans) (gevolg) ( verwachte waarde) KANS VAN OPTREDEN X MAXIMAAL RISICOBEDRAG = RISICOWAARDE 20% 1,10 mln. 0,22 mln. o Prijsdaling De prijsdaling (5%) die hiermee wordt bedoeld is het risico dat minder wordt ontvangen dan de geraamde opbrengsten als gevolg van tegenvallende macro economische ontwikkelingen. Als uitgangspunt voor de geraamde opbrengsten zijn die opbrengsten waarvoor nog geen contract is afgesloten. Op dit moment is voor 13,75 mln. aan opbrengsten waar nog geen contracterende partij aanwezig is. Een prijsdaling van 5% op 13,75 mln. = 0,68 mln. Kans van optreden dat deze prijsdaling zal voordoen is ingeschat op 5%. In het MPG 2016 was hiervoor een inschatting van 5% voor de kans van optreden meegenomen. Gezien de laatste positieve ontwikkelingen op de woningmarkt is gekozen om de 5% te handhaven. (Kans) (gevolg) ( verwachte waarde) KANS VAN OPTREDEN X MAXIMAAL RISICOBEDRAG = RISICOWAARDE 5% 0,68 mln. 0,03 mln. Project specifieke risico s De project specifieke risico s kunnen alleen optreden bij het betreffende project. De actualisatie van de risico s heeft geleid tot enkele kleine aanpassingen, zoals dat per grondexploitatie is aangegeven. In de onderstaande tabel is een overzicht van de kansen en risico s per grondexploitatie weergegeven. bedragen x tmpg 2017 MPG 2017 Verschil risico kans risico kans risico kans De Eilanden Marathonweg - Noord (zuid) Stationsgebied centrum Schiereiland De Buitenplaats Van Ruytenburch Babberspolder-Oost De Nieuwe Vogelbuurt Vrije Kavels Hollandiaan Parc Drieën-Huysen Vergulde Hand West 1e fase Westwijk Centrum Nieuw nvt overige exploitaties Park Hoog Lede totaal