Gemeente Steenwijkerland. Herziening grondexploitatie Bedrijventerrein Boterberg Zuid Oldemarkt

Transcriptie

1 Gemeente Steenwijkerland Herziening grondexploitatie Bedrijventerrein Boterberg Zuid Oldemarkt Stafafdeling Ontwikkeling Steenwijk januari 2007

2 1. Inleiding Het bestemmingsplan bedrijventerrein Boterberg Zuid wordt herzien ten behoeve van het kunnen aanbieden van woonwerklocaties op een deel van het bedrijventerrein. De bestemmingsplanherziening wordt in de raadsvergadering van 6 maart 2007 ter vaststelling aangeboden. Het vigerende bestemmingsplan Boterberg Zuid is in 2001 vastgesteld (raad 4 april 2001). Op basis hiervan is in de raad van 11 december 2001 een grondexploitatie vastgesteld en een krediet verstrekt van De voorgestelde herziening van het bestemmingsplan heeft financiële consequenties voor de grondexploitatie Boterberg Zuid. In de grondexploitatie is tot op heden altijd uitgegaan van een grondopbrengst uitgaande van de bestemming bedrijventerrein met een onderscheid naar zichtlocaties en nietzichtlocaties. Vanwege het wijzigen van de bestemming zal een andere grondprijs gehanteerd moeten worden. In het onderstaande wordt een voorstel gedaan voor het toevoegen van een extra ontsluitingsmogelijkheid op het bedrijventerrein. Daarnaast wordt een voorstel gedaan voor het vaststellen van de grondprijzen voor 2007 voor het bedrijventerrein en de woonwerklocaties. Tot slot worden de consequenties voor het resultaat van de grondexploitatie in beeld gebracht en wordt een aanvullende kredietaanvraag gedaan.

3 2. Toevoegen extra ontsluiting Op basis van het vastgestelde bestemmingsplan Boterberg Zuid (raad 4 april 2001) is het bedrijventerrein bouwrijp gemaakt. De infrastructuur van het terrein is destijds zo aangelegd om zowel grote als kleine bouwterreinen aan te kunnen bieden. Daarnaast is in 2004 binnen het plangebied circa 1,2 hectare grond aangekocht van drukkerij Oldemarkt. De aankoop kon nagenoeg volledig als uitgeefbaar gebied worden toegevoegd aan het bedrijventerrein zonder destijds verder noodzakelijk geachte aanpassingen aan de infrastructuur. Vanuit de markt wordt nu echter duidelijk dat er een toenemende vraag is naar kleinere bouwterreinen (1.500 à m2). Om nu en ook in de toekomst aan deze vraag te kunnen voldoen, wordt voorgesteld om een voorziening in de grondexploitatie op te nemen voor het eventueel aanleggen van extra ontsluiting. Bij een aanhoudende vraag naar kleinere kavels kan deze extra ontsluiting eventueel aangelegd worden in het zuidelijke deel van het bedrijventerrein. Op deze manier wordt het zuidelijke deel geschikt gemaakt voor verkaveling in kleinere kavels. De kosten voor het aanleggen van de extra ontsluiting worden op circa (incl. V&T, excl. BTW) geraamd. Daarnaast kan er vanwege de aanleg van de extra ontsluiting circa m2 grond minder worden uitgegeven. Uitgaande van een uitgifteprijs van 38 per m2 bedraagt de inkomstenderving circa Het totale nadelige effect voor de grondexploitatie bedraagt daarmee circa

4 3. Grondprijzen Bedrijventerrein Op basis van de jaarlijkse grondprijsherziening wordt voorgesteld de grondprijzen voor 2007 vast te stellen op 42 (excl. BTW) per m2 voor zichtlocaties en 38 (excl. BTW) per m2 voor niet-zichtlocaties. De grondprijzen zullen jaarlijks voor inflatie worden geactualiseerd. Met deze grondprijzen kunnen onder ander de jaarlijkse prijsstijging en de kosten voor het aanleggen van de extra ontsluiting worden afgedekt. Woonwerklocaties Op de woonwerklocaties wordt na de herziening van het bestemmingsplan de mogelijkheid geboden om naast een bedrijfsgebouw één bedrijfswoning te realiseren. Alle kavels kunnen dan overigens ook nog steeds als bedrijventerrein (zonder bedrijfswoning) worden verkocht. In dat geval gelden de bovengenoemde grondprijzen voor bedrijventerrein, waarbij eveneens in de grondprijzen onderscheid wordt gemaakt tussen zichtlocaties en niet-zichtlocaties. Indien op een woonwerklocatie naast een bedrijfsgebouw een bedrijfswoning wordt gerealiseerd, wordt voorgesteld (excl. BTW) toeslag te rekenen bovenop de kavelprijs. De betaling van een toeslag bij realisatie van een bedrijfswoning zal voorwaardelijk in het contract worden vastgelegd. Middels het opnemen van een kettingbeding zal deze voorwaarde ook bij de eigendomsoverdracht of de vestiging van een beperkt recht (bijvoorbeeld recht van erfpacht of recht van opstal) voor rechtsopvolger gelden, indien op het moment van levering of vestiging (nog) geen bedrijfswoning is gerealiseerd.

5 4. Grondexploitatie Resultaat Bij de vaststelling van de grondexploitatie Boterberg Zuid (raadsvergadering 11 december 2001) bedroeg het toenmalige resultaat op eindwaarde (ƒ ) negatief en werd afgedekt door de Reserve Grondexploitatie. Het negatieve resultaat is in de tussenliggende jaren verbeterd door onder andere de grondaankoop van drukkerij Oldemarkt in Met de uitgifte van deze grond als bedrijventerrein is het resultaat verbeterd. Verder is in 2004 de boekwaarde verlaagd met een verliesneming van Het saldo op eindwaarde bedroeg hierna circa positief (conform Meerjarenbegroting ). Het verlies bedroeg daarmee per saldo Op basis van het herziene bestemmingsplan krijgt circa 3 hectare de bestemming woonwerklocatie. De woonwerklocaties kunnen na herziening van het bestemmingsplan overigens nog steeds als bedrijventerrein (zonder bedrijfswoning) worden verkocht. In dat geval gelden de bovengenoemde grondprijzen voor bedrijventerrein. Op dit moment is onduidelijk hoeveel bedrijfswoningen daadwerkelijk gerealiseerd zullen worden. Voorgesteld wordt om vooraf niet uit te gaan van extra grondopbrengsten uit de realisatie van bedrijfswoningen. Indien rekening wordt gehouden met het toevoegen van de extra ontsluiting en de jaarlijkse grondprijsherziening per 1 januari 2007 bedraagt het voordelig saldo van de grondexploitatie Boterberg Zuid op eindwaarde per circa Vanwege een verliesneming van in 2004 komt het resultaat van de gehele grondexploitatie uit op een verlies van op eindwaarde per ultimo Aanvullend krediet Bij de vaststelling van de grondexploitatie Boterberg Zuid (raadsvergadering 11 december 2001) is een krediet verstrekt van (ƒ ). Het benodigde krediet destijds voor de aankoop van de grond van de drukkerij in 2004 is destijds niet formeel aangevraagd en maakt nu deel uit van de aanvullende kredietaanvraag. Verder maken de investeringskosten van de extra ontsluiting deel uit van de aanvullende kredietaanvraag.

6 Op basis van de herziene grondexploitatie per wordt een benodigd krediet geraamd van (inclusief rentekosten en inflatie). Op basis van het reeds verstrekte krediet van wordt een aanvullend krediet aangevraagd van

7 5. Besluitpunten De Raad wordt voorgesteld om: de uitgifteprijzen voor 2007 voor het bedrijventerrein Boterberg Zuid vast te stellen op 42 per m2 uitgeefbare grond (excl. BTW) voor zichtlocaties en 38 per m2 uitgeefbare grond (excl. BTW) voor niet-zichtlocaties; een toeslag van (excl. BTW) bovenop de totale kavelprijs te rekenen indien een bedrijfswoning wordt gerealiseerd op de woonwerklocaties; de herziene grondexploitatie bedrijventerrein Boterberg Zuid vast te stellen; een aanvullend krediet te verstrekken van circa ; het gecalculeerde eindsaldo ten gunste van de Reserve Grondexploitatie te brengen.