medewerker Dienst gebracht De grondprijzen voor 2014 niet aanpassen. De in 2013 gehanteerde prijzen J.M.G.H. Bleulevens ook in 2014 hanteren

Transcriptie

1 voorstel aan de raad 1 gemeente werkendam onderwerp Analyse en actualisatie lopende grondexploitaties en vaststellen grondprijzen 2014 samenvatting In het kader van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de daaraan verbonden rechtmatigheid is het noodzakelijk om de lopende grondexploitaties jaarlijks aan het eind van het jaar vast te laten stellen door de gemeenteraad. Voorts wordt jaarlijks bekeken of en in welke r mate aanpassing van de grondprijzen wenselijk/mogelijk/noodzakelijk is. Het geprognosticeerde resultaat van de vijf lopende grondexploitaties wordt geprognosticeerd op 5,1 miljoen euro. Dit is circa hoger dan het in het voorjaar van 2013 geprognosticeerde resultaat. zaaknummer Uit een uitgevoerde risicoanalyse, waarbij naar kostenstijging en vertraging in de uitgifte is gekeken, blijkt dat bij het eventueel optreden van deze risico s afzonderlijk geen sprake is van extreme daling van het verwachte totale datum voorstel exploitatieresultaat. 5 november 2013 beslispunten Kennisnemen van de analyse en actualisatie van de grondexploitaties ~ De gronden aan de Julianastraat te Hank (voormalige garagebedrijf) in de D. Prosman Niet In Exploitatie Genomen Gronden te houden. De jaarlijkse exploitatielasten worden ten laste van de exploitatie van de Algemene medewerker Dienst gebracht De grondprijzen voor 2014 niet aanpassen. De in 2013 gehanteerde prijzen J.M.G.H. Bleulevens ook in 2014 hanteren unit De geactualiseerde grondexploitaties vaststellen en de door het college opgelegde geheim houding bekrachtigen Ruimte De begroting 2014 en volgende jaren dienovereenkomstig te wijzigen telefoon (0183) bijlagen Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam (12 november 2013) bijgevoegd n.b. bijlage llgt ter inzage in de raadskamer en via de website>bestuursstukken Vijf grondexploitaties (ter inzage in de raadskamer) GEHEIM jos.bleijlevens@werkendam.nl commissie Ruimte datum commissie Aan de raad van de gemeente Werkendam maandag 2 december 2013 datum raad dinsdag 17 december Inleiding In het kader van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de daaraan verbonden rechtmatigheid is het noodzakelijk om de lopende grondexploitaties jaarlijks aan het eind van het jaar vast te laten stellen door de gemeenteraad. Voorts wordt jaarlijks bekeken of en in welke mate aanpassing van de grondprijzen wenselijk/mogelijk/noodzakelijk is.

2 2. Beleidskader, doel en effect Beleid De beleidsnota Op weg naar een nieuw grond prijsbeleid in de gemeente Werkendam; Beleidskader grondprijzen woningbouw. Door de raad op 7 februari 2006 vastgesteld Uitgangspunten grondexploitaties Doel Inzicht verkrijgen in de mogelijke risico s en kansen van de diverse grondexploitaties en daarop anticiperen. Effect Het optimaliseren van de financiële resultaten van de grondexploitaties door het beperken van tegenvallers en het optimaliseren van financiële meevallers. Afhankelijk van de te verwachten eindresultaten kan worden besloten tot aanpassing van het plan. Dit kan zijn het realiseren van extra voorzieningen of bezuinigen daar waar dat mogelijk is of in het slechtste geval zoeken naar alternatieve dekkingsmiddelen. 3. Argumenten en kanttekeningen De afgelopen jaren gehanteerde aanpak is ook dit jaar als basis gebruikt en waar nodig/mogelijk verfijnd. Dit alles is opgenomen in een aparte (bijgevoegde) notitie: Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam van 1 november Financiën Samenvattend overzicht grondexploitaties In de beschrijvingen van de lopende grondexploitaties in de aparte notitie wordt uitgebreid ingegaan op deze exploitaties. In tabel 1 wordt in een samenvattend overzicht de financiële stand van zaken van de grondexploitaties weergegeven. Tabel 1 Overzicht van de verwachten financiële resultaten einde plan per exploitatie Exploitatie Verwacht Verwachte Verwachte Verwachte Verwachte jaar financiële financiële financiële financiële afsluiting resultaat einde resultaat einde resultaat einde resultaat einde plan plan op basis plan op basis plan op basis plan op basis van berekening van berekening van berekening van berekening Zandweide 2022 oktober 2011 oktober 2012 april 2013 oktober RoodeCamer I I I Westerhei Nieuwe Banne fl Werkensepolder TOTAAL verwachte resultaten In oktober 2011 is gerekend met een rentepercentage van 5% voor de totale looptijd van de grondexploitaties en vanaf 2012 met een rentepercentage van 4% vanaf Het totaal van de verwachte eindresultaten voor de vijf lopende grondexploitaties (uitbrei dingslocaties) bedraagt ruim 5,1 miljoen euro. Dit is circa (ruim 18%) meer dan in april 2013 werd geprognosticeerd. Dit positieve verschil wordt voor het overgrote deel veroorzaakt door bij de exploitatie Roode Camer de getroffen voorziening van , ter dekking van het exploitatietekort einde looptijd, al nu in de exploitatie te storten. Daardoor nemen de rentelasten fors af en ontstaat een (beperkt) positief resultaat. raadsvoorstel nr pagina 2

3 Opgemerkt dient te worden dat de storting van de getroffen voorziening in de exploitatie geen rentederving elders tot gevolg heeft. Immers in nota Activerings-, Reserverings- en Voorzieningenbeleid is bepaald dat over reserves en voorzieningen géén rente wordt bijgeschreven. Nadrukkelijk wijzen wij er op dat de in tabel 1 opgenomen bedragen verwachtingen zijn die door een groot aantal externe factoren worden beïnvloed. Dit zal dan ook leiden tot verschillen bij het opmaken van een soortgelijke tabel in 2014 en volgende jaren. Kortom: resultaten uit het verre of recente verleden bieden geen garanties voor de toekomst. Voor een nadere omschrijving/onderbouwing van de cijfers wordt verwezen naar de afzonderlijke beschrijvingen per exploitatie die in de bijlagen 1 tot en met 5 in de bijgevoegde notitie zijn opgenomen. Grond priizen In het Coalitieakkoord Meer met Minder is onder doel Wonen opgenomen: Om de bouw te stimuleren bevriezen we de grondprijzen in 2011 en 2012 op het niveau van Daarna beoordelen we of de inflatiecorrectie weer wordt toegepast. Gezien de situatie in de woningbouwmarkt stellen wij voor 2014 geen generieke aanpassingen van de grondpnizen voor. Noch omhoog, noch omlaag. Uiteraard uitgezonderd de locaties waar sprake is van contractueel vastgelegde prijzen zijn gemaakt (onder andere Roode Camer). Wel wordt ook in 2014 waar nodig maatwerk geleverd. Dit betekent dat daar waar nodig in overleg wordt getreden over de te hanteren grondprijs. Met andere woorden het college heeft de mogelijkheid om grondprijzen naar boven of beneden aan te passen voor zover dit niet leidt tot een te verwachten negatief eindresultaat van de grondexploitatie. Voorts bedraagt de afwijking kan grondprijzen maximaal 20% naar boven of naar beneden. In tabel 2 zijn de voor 2014 voorgestelde grondprijzen voor de verschillende type woningen en bedrijventerreinen opgenomen. Deze zijn gelijk aan de in gehanteerde grondprijzen. Tabel 2 Voorgestelde grondprijzen voor woningbouw, scholen en kerkgebouwen, gronden voor en bedrijventerreinen voor 2014 Woningbouw Voorgestelde grondprijzen voor 2014 (overeenkomstig prijzen ) Sociale huurwoningen (rijen) ,00 per kavel Gestapeld sociale huurwoningen ,00 per appartement (appartementen) Rijenwoning m.u.v. hoekwoningen 261,00 per m2 Gestapeld Vrije sector koop/huur (appartementen) Vrijstaand, twee onder een kap, hoekwoningen en bijzondere doeleinden (m.u.v. scholen/kerkgebouwen ed.) Scholen en kerkgebouwen alsook gronden t.b.v. nutsvoorzieningen ,00 tot 100 m2 netto ,00 van m2 netto ,00 groter dan 150 m2 netto 318,00 per m2 239,00 per m2 Bedrijventerreinen Gehanteerde grondprijzen voor 2014 (overeenkomstig prijzen ) Bedrijventerrein 128,00 per m2 raadsvoorstel nr pagina 3

4 De in tabel 2 opgenomen voorgestelde grondpnjzen voor 2014 zijn inclusief fondsstortingen: Reserve Infrastructurele Werken 12,001m2 Rood met groenfonds 2,00/m2 Duurzaamheidsfonds 2,00/m2 Monumentenfonds 1,00/m2 De voorgestelde grondprijzen zijn exclusief BTW en kosten koper. Het college kan, zo lang de resultaten van de grondexploitatie positief blijven tot 20% afwijken van de bovengenoemde voorgestelde grondprijzen. Het betreft een afwijking zowel naar boven als naar beneden. 5. Risicoanalyse Periodiek wordt met de accountant ook gesproken over de grondexploitaties. Daarbij zijn afgelopen periode onder andere ter sprake gekomen risico s van de grondexploitaties. Ten aanzien van mogelijke risico s hebben we in beeld gebracht wat de effecten zijn van vier scena rio s 1. eenmalige stijging in 2015 met 3% van de geraamde kosten voor bouw- en woonrijpmaken voor de resterende looptijd vanaf 2015 (in de huidige exploitatie is uitgegaan van gelijk blijvende kosten en opbrengsten) 2. eenmalige stijging in 2015 met 5% van de geraamde kosten voor bouw- en woon rijpmaken voor de resterende looptijd vanaf 2015 (in de huidige exploitatie is uitgegaan van gelijk blijvende kosten en opbrengsten) 3. tijdelijke verlaging van de grondprijzen met 5% voor de jaren 2014, 2015 en Daarna, 2017 tot einde looptijd plannen, terugkeren naar het oude niveau (prijzen van 2013) 4. tijdelijke verlaging van de grondprijzen met 10% voor de jaren 2014, 2015 en Daarna, 2017 tot einde looptijd plannen, terugkeren naar het oude niveau (prijzen van 2013) Uiteindelijk hebben deze scenario s de volgende financiële effecten: 1. een vermindering van het totale verwachte exploitatieresultaat met circa een vermindering van het totale verwachte exploitatieresultaat met circa een vermindering van het totale verwachte exploitatieresultaat met circa een vermindering van het totale verwachte exploitatieresultaat met circa Complex Julianastraat Hank In 2013 is het gebied Julianastraatte Hank verder bouwrijp gemaakt en gesaneerd. Dit leidt tot een bouwrijpe kavel van circa m2. Gezien de tegenvallende woonmarkt en de start van uitqifte in bestemmingsplan Roode Camer verwachten wij niet dat we de7e bouwkavel(s) in exploitatiegebied Julianastraat (niet in exploitatie genomen gronden, NIEGG) de eerstvolgende jaren in de verkoop kunnen doen. Daarom stellen wij, na overleg met de accountant, voor om deze gronden met een boekwaarde van circa in de NIEGG te houden. De jaarlijkse exploitatielasten zijnde rente, OZB en waterschapslasten komen ten laste van de exploitatie van de Algemene Dienst. Het gaat hierbij om een bedrag van circa per jaar. Daar staat tegenover dat de Algemene Dienst jaarlijks wel een inkomst krijgt van circa op basis van 4% rente. Uiteindelijk zal de boekwaarde bij de verkoop van circa m2 nog een opbrengstpotentie kennen van tot Per saldo blijft er dan een bedrag over tussen de en , waarvan de toekomstige kosten voor woonrijpmaken kunnen worden betaald. raadsvoorstel nr pagina 4

5 7. Besluit Wij stellen u voor het bijgevoegde raadsbesluit vast te stellen. Het college van burgem en wethou de gemeente Werkendam de secretaris, de bu?c~- ii - - ~ ~fl.-r raadsvoorstel nr pagina 5

6 raadsbesluit 1 gemeente werkendam onderwerp Analyse en actualisatie lopende grondexploitaties en vaststellen grondprijzen 2014 De raad van de gemeente Werkendam, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, gelet op - Het besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de daaraan verbonden rechtmatigheid - De in het coalitieakkoord gemaakte afspraken inzake grondprijzen - De bevindingen uit de geactualiseerde grondexploitaties zoals vastgelegd in de Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam (12 november 2013) besluit: 1. Vast te stellen de volgende lopende grondexploitaties Zandweide te Dussen Roode Camer te Hank Westerhei te Nieuwendijk Nieuwe Banne te Sleeuwijk Werkensepolder te Werkendam en de door het college opgelegde geheimhouding aangaande de vijf grondexploitaties te bekrachtigen 2. De grondprijzen voor woningbouw, scholen en kerkgebouwen en bedrijventerreinen voor 2014 NIET aan te passen en op hetzelfde niveau als voor te houden. Dit resulteert in de volgende grondprijzen: Woningbouw Voorgestelde grondprijzen voor 2014 (overeenkomstig prijzen ) Sociale huurwoningen (rijen) ,00 per kavel Gestapeld sociale huurwoningen ,00 per appartement appartementen) Rijenwoning m.u.v. hoekwoningen 261,00 per m2 Gestapeld Vrije sector koop/huur ,00 tot 100 m2 netto (appartementen) ,00 van m2 netto ,00 groter dan 150 m2 netto Vrijstaand, twee onder een kap, 318,00 per m2 hoekwoningen en bijzondere doeleinden (m.u.v. scholen/kerkgebouwen e.d.) Scholen en kerkgebouwen alsook 239,00 per m2 gronden t.b.v. nutsvoorzieningen Bedrijventerreinen Gehanteerde grondprijzen voor 2014 (overeenkomstig prijzen ) Bedrijventerrein 128,00 per m2 raadsbesluit nr pagina 6

7 Deze voorgestelde grondprijzen zijn inclusief fondsstortingen: Fonds bovenwijkse voorzieningen 12,00/m2 Rood met groenfonds 2,001m2 Duurzaamheidsfonds 2,00/m2 Monumentenfonds 1,00/m2 De voorgestelde grondprijzen zijn exclusief BTW en kosten koper. Het college kan, zo lang de resultaten van de grondexploitatie positief blijven tot 20% afwijken van de bovengenoemde voorgestelde grondprijzen. Het betreft een afwijking zowel naar boven als naar beneden. 3. De gronden aan de Julianastraat te Hank (voormalige garagebedrijf) in de Niet In Exploitatie Genomen Gronden te houden. De jaarlijkse exploitatielasten worden ten laste van de exploitatie van de Algemene Dienst gebracht 4. De begroting 2014 en volgende jaren dienovereenkomstig te wijzigen Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Werkendam van 17 december 2013 de raadsgriffier, de voorzitter, mr. 1. Bakker mw drs. C.G.J. Breuer raadsbesluit nr pagina 7

8