Grondexploitatie Nijkerkerveen deelplan 2 Dorp Versie 1 mei Grondexploitatie Nijkerkerveen deelplan 2, Dorps deel

Transcriptie

1 Grondexploitatie Nijkerkerveen deelplan 2, Dorps deel 1

2 Inhoud Hoofdstuk 1 Algemeen Inleiding 1.2 Begrenzing plangebied 1.3 Ruimtegebruik en programma 1.4 looptijd complex Nijkerkerveen deelplan 2 Dorp 1.5 Doel Hoofdstuk 2 Kosten en opbrengsten grondexploitatie 4 Kosten 2.1 Boekwaarde 2.2 Verwervingskosten 2.3 Sloop opstallen plangebied 2.4 Beheer 2.5 Milieuvoorzieningen 2.6 Bouw- en woonrijp maken (incl. voorbereidende werkzaamheden) 2.7 Plankosten 2.8 Planschade 2.9 Bijdrage voorzieningen en reserveringen 2.10 Bijdrage maatschappelijke voorzieningen 2.11 Reservering 2.12 Onvoorzien 2.13 Financieringskosten 2.14 Kosten- en opbrengstenstijging Opbrengsten Verkopen Hoofdstuk 3 Resultaat Resultaat Hoofdstuk 4 Risico s Inventarisatie en analyse 4.2 Gevoeligheidsanalyse 4.3 Beheermaatregelen 8 Bijlage Begroting kosten en opbrengsten 9 2

3 Hoofdstuk 1 Algemeen 1.1 Inleiding Op 23 april 2009 heeft de gemeenteraad de ontwikkelkaders voor de uitbreiding van Nijkerkerveen vastgelegd in een voorkeursmodel Afgerond dorp. Dit voorkeursmodel wordt uitgewerkt in deelplannen. De grondexploitatie van Nijkerkerveen Deelplan 2 is in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) opgenomen onder de Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG) en als zodanig door de raad vastgesteld. In de MPG die als bijlage bij de jaarrekening 2013 is gevoegd, wordt de grondexploitatie van Nijkerkerveen Deelplan 2 gesplitst in twee grondexploitaties: het Dorps deel en het Landelijk deel. Het eerste gedeelte van deelplan 2, het Dorps deel, komt nu in ontwikkeling. Voor dit gedeelte van deelplan 2 is een separate grondexploitatie opgezet, die tegelijk met het bestemmingsplan ter vaststelling zal worden aangeboden. Deze grondexploitatie komt overeen met de grondexploitatie zoals opgenomen in de MPG. De gronden zijn in onverdeeld bezit van de gemeente en een ontwikkelaar. Er is sprake van een gezamenlijke grondexploitatie, waarbij het resultaat wordt gedeeld met de ontwikkelaar. 1.2 Begrenzing plangebied Nijkerkerveen deelplan 2 Dorp ligt tussen de Vrouwenweg en de sportvelden van Veensche Boys in de noordwest hoek van Nijkerkerveen. De ontsluiting van beide gebieden vindt plaats op de bestaande infrastructuur, te weten de Vrouwenweg en de hoek Winkelmanstraat / Westerveenstraat. 1.3 Ruimtegebruik en bouwprogramma Ruimtegebruik Als basis voor het ruimtegebruik geldt het stedenbouwkundig ontwerp. Deelpan 2, Dorp. Het plangebied is ruim 6 ha groot. Hier zullen circa 146 woningen worden gerealiseerd op de ongeveer 3,0 ha uitgeefbaar gebied. Het netto uitgeefbare gebied omvat ca. 50 % van het totale oppervlakte binnen het plangebied. De verharding en het groen in het plangebied bedragen resp. ca. 26 % en ca. 16 % van de totale oppervlakte binnen deelplan 2 Dorp. Het water omvat ca. 8 % van de totale oppervlakte binnen deelplan 2 Dorp. Dit percentage volgt uit het waterstructuurplan Nijkerkerveen, dat samen met het waterschap is opgesteld. bouwprogramma Omschrijving Aantal Soc. Huurwoning 22 Soc. Koopwoning 30 Vije sector Huurwoningen 6 Woning in middensegment 59 Tweekappers 16 Vrijstaande woningen in dure segment 13 Totaal aantal woningen Looptijd complex Voor deelplan 2, Dorp wordt een einddatum verwacht van 31 december De laatste grondverkopen vinden in 2021 plaats. Hiermee wordt de verwachting van woningen per jaar uit de Woonvisie overgenomen. De looptijd zal worden aangepast, indien de ontwikkelingen op de woningmarkt daartoe aanleiding geven. 1.5 Doel Met deze grondexploitatie van het complex Nijkerkerveen deelplan 2, Dorp wordt inzicht gegeven in de kosten/opbrengsten en het uiteindelijke resultaat van het complex. Ook zijn de risico s geïnventariseerd en geanalyseerd. 3

4 Hoofdstuk 2 Kosten en opbrengsten grondexploitatie Verschillenanalyse Kosten 2.1 Boekwaarde De boekwaarde voor dit complex bedraagt per 1 januari Deze boekwaarde bestaat voor het grootste deel uit de kosten van de verwervingen ad Andere grote posten zijn Financieringskosten ad en plankosten ad Dit bestaat uit een deel van de historische plankosten die voor het opstellen van de modellenstudie zijn gemaakt en de daadwerkelijk gerealiseerde plankosten. Daarnaast zijn voorbereidende werkzaamheden verricht voor het bouw- en woonrijp maken. 2.2 Verwervingskosten De gronden binnen het plangebied zijn voor het grootste deel in gezamenlijk bezit van de gemeente en ontwikkelaar Plankenburg B.V. Het bij de ontwikkelaar in te brengen gedeelte is nog niet in de boekwaarde verwerkt en is als toekomstige verwerving opgenomen. Daarnaast zal voor de tweede fase van deelplan 2, Dorp, nog één perceel grond verworven moeten worden. De totale verwervingskosten met inbegrip van de bijkomende kosten zijn geraamd op Sloop opstallen plangebied De bestaande opstallen in het plangebied zijn gesloopt of moeten worden gesloopt. De geraamde sloopkosten zijn geraamd op Bij deze kostenraming is ook een bedrag opgenomen voor asbestsanering bij de sloop van de opstallen en het opschonen van het direct omliggende terrein. 2.4 Beheer Voor het beheer van de gronden en de opstallen, incl. zakelijke lasten is een stelpost opgenomen van Milieuvoorzieningen In het plangebied worden nog kosten verwacht voor het treffen van milieuvoorzieningen. Hierbij gaat het vooral om bodemvervuiling bij gedempte sloten en toegangspaden. Hiervoor is een stelpost opgenomen van In hoeverre dit budget moet worden aangewend zal uit nader bodemonderzoek moeten blijken. De onderzoekskosten vallen binnen het budget van de plankosten. 2.6 Bouw- en woonrijp maken Op basis van het voorlopige stedenbouwkundige ontwerp is door de gemeente een berekening gemaakt voor het bouw- en woonrijpmaken van het plangebied. De kosten voor bouwrijp maken worden geraamd op en de kosten voor woonrijp maken zijn geraamd op In deze kosten is ook een reservering van 5% voor onvoorzien verwerkt. Naast de reguliere kosten voor bouwrijp en woonrijp maken is een bijdrage opgenomen aan de kantine van de Veensche Boys ad en een bijdrage van voor de eventuele verplaatsing van het bestaande kunstgrasveld en aanleg van een extra (vierde) veld van Veensche Boys. 2.7 Plankosten De plankosten voor deelplan 2, Dorp bestaan uit kosten: - opstellen van de structuurvisie, met inbegrip van de onderliggende werkzaamheden - opstellen masterplan Nijkerkerveen - op- en vaststellen bestemmingsplan - opstellen beeldkwaliteitsplan en - opstellen Civieltechnische Programma van Eisen - projectleiding en begeleiding 4

5 De kosten voor het structuurplan, het masterplan etc. zijn toebedeeld aan dit plangebied op basis van dezelfde verdeelsleutel, die gehanteerd is voor het toedelen van de historische kosten. Het totale plankostenbudget bedraagt Vanwege het feit dat deelplan 4 vooralsnog geen doorgang vindt, zijn historische plankosten aan deelplan 2 toegerekend. 2.8 Planschade Er is geen planschaderisicoanalyse uitgevoerd naar de omvang van de, te verwachten planschade. In deze exploitatieopzet is een stelpost van voor planschade opgenomen. 2.9 Bijdrage Bovenwijkse voorzieningen Voor het doen van investeringen ten behoeve van voorzieningen met een bovenwijks karakter in de kern Nijkerkerveen is de opslag Bovenwijkse Voorzieningen vastgesteld op 15 per m². In totaal wordt vanuit het complex Nijkerkerveen deelplan 2, Dorp een bedrag van gestort in de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen kern Nijkerkerveen Bijdrage maatschappelijke voorzieningen Eén van de ambities van het project Nijkerkerveen is om het voorzieningenniveau in de kern Nijkerkerveen te versterken. Om noodzakelijke investeringen voor maatschappelijke voorzieningen in de kern Nijkerkerveen te kunnen doen wordt vanuit deze grondexploitatie een bedrag van 20 per m² gereserveerd. In totaal een bedrag van Deze reservering voor maatschappelijke voorzieningen wordt beschouwd als een voorziening voor verplichtingen en risico s. In de Kadernota 2012 is de vorming van deze reservering nader toegelicht Reservering Met de marktpartij was in eerste instantie overeengekomen dat naast de stortingen voor Bovenwijkse en Maatschappelijke Voorzieningen binnen de exploitatie van complex Nijkerkerveen deelplan 1 een bedrag van zou worden gereserveerd voor de nog niet in exploitatie genomen gronden binnen Nijkerkerveen deelplan 2. Vanwege de vertraging van Deelplan 1A kan dit bedrag niet langer aan Deelplan 2 worden bijgedragen. In Deelplan 2 is deze bijdrage dan ook niet meer opgenomen Onvoorzien Voor onvoorzien is een bedrag opgenomen van Financieringskosten Gerekend is met een rente van 4,0% per jaar, waarmee een bedrag ad is gemoeid. Dit percentage moet vanuit de grondexploitatie betaald worden aan de algemene dienst. Gerekend is met een looptijd van het plan tot eind De in het verleden betaalde rente ad is separaat opgenomen Kosten- en opbrengstenstijging In deze exploitatieopzet is rekening gehouden met een kostenstijging van 2% per jaar. Er is gen rekening gehouden met een opbrengstenstijging. Opbrengsten 2.15 Verkopen Voor de totale uitgifte van bouwterrein ten behoeve van woningbouw wordt een opbrengst geraamd van Daarnaast is een verkoopopbrengst voor Vrouwenweg 17 meegenomen in deze grondexploitatie. Dit leidt tot een totale verwachte opbrengst van in deelplan 2, Dorp. Voor het bepalen van de grondprijzen is gebruik gemaakt van het gemeentelijke grondprijsbeleid 2014 en de ervaring uit Deelplan 1B. 5

6 Grondopbrengst 2013 Gemiddelde Oppervlak Grondopbrengst grondprijs uitgeefbaar Segment / m² m² Woningbouw Bestaande woning TOTAAL Overige opbrengsten Met inbegrip van de kosten voor historische plankosten en de bijdragen aan Veensche Boys zou de grondexploitatie een negatief resultaat behalen. De in het verleden getroffen verliesvoorzieningen en een bijdrage van de ontwikkelaar daaraan zijn als opbrengsten meegenomen in de grondexploitatie, waarmee deze sluitend wordt. In de samenwerkings-/ realisatieovereenkomst is overeengekomen dat 50% van een verwacht negatief resultaat verrekend wordt met de inbrengwaarde van de grond van de ontwikkelaar. Hoofdstuk 3 Resultaat 3.1 Resultaat Het netto contante resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2014 is positief en de eindwaarde per 31 december 2024 einde looptijd van het complex bedraagt positief. Dit bedrag zal worden toegevoegd aan de grondexploitaties van de andere delen van Deelplan 2. In de Meerjaren Prognose Grondexploitaties die tegelijk met de jaarrekening 2013 wordt vastgesteld door de raad, is de grondexploitatie al opgenomen onder Niet in Exploitatie Genomen Gronden. 6

7 Hoofdstuk 4 Risico s 4.1 Inventarisatie en analyse In het algemeen kunnen de risico s waarmee een gebiedsontwikkeling kan worden geconfronteerd worden ingedeeld in de volgende hoofdgroepen: - Waarderingsrisico s. Het is van belang dat de boekwaarde niet hoger wordt dan de marktwaarde van de grond. Als de boekwaarde te hoog oploopt, zal het project niet meer financieel uitvoerbaar zijn. In dat geval zal een afwaardering moeten plaatsvinden van de grond tot aan de marktwaarde. - Marktrisico s of externe risico s. Zijn de ramingen van de kosten en opbrengsten reëel? Is er aanleiding om de nog te maken kosten of te realiseren opbrengsten anders te waarderen of grond van marktontwikkelingen? Is het gehanteerde rentepercentage actueel? - Organisatie- en politieke risico s. Deze spelen met name in het voortraject. Ligt het ambitieniveau van de gemeente te hoog? Hoe groot is de kans dat het bestemmingsplan niet onherroepelijk wordt? De boekwaarde van deelplan 2 Dorp bedraagt 1,8 miljoen. Deze is met name ontstaan uit verwervingskosten, plankosten en historische plankosten. Zoals uit de grondexploitatieberekening blijkt, zal de boekwaarde naar verwachting niet geheel kunnen worden goedgemaakt uit de grondopbrengsten. In het verleden is hiervoor al een verliesvoorziening hoeven worden getroffen. Ook de ontwikkelaar zal een bijdrage aan moeten leveren in de vorm van een lagere inbrengwaarde van zijn deel van de grond. Bij het opstellen van de MPG is rekening gehouden met een aantal belangrijke risico s en zijn de risico s gekwantificeerd. Het grootste risico ligt aan de opbrengstenkant. Daarnaast bestaan risico s op het gebied van bodemgesteldheid, een mogelijk langere bestemmingsplanprocedure met extra plankosten en de mogelijkheid dat de ontwikkelaar failliet gaat. Risico Gevolg Kans Effect Lagere grondopbrengst % BP procedure en extra plankosten % Bodemverontreiniging en bodemverbetering % Ontwikkelaar gaat failliet % Totaal Gevoeligheidsanalyse In een gevoeligheidsanalyse wordt berekend wat de invloed is van het wijzigen van parameters op het resultaat van de grondexploitatie. Rente Kostenstijging Opbrengst planning resultaat Per jaar Per jaar Per jaar Einddatum gronduitgifte huidige uitgangspunten 4 % 2 % 0% Opbrengststijging 1% rentestijging 4,5 % -/ kostenstijging 3% -/ opbrengstdaling 5% eenmalig -/ Uit de analyse blijkt dat het resultaat met name gevoelig is voor de uitgangspunten aan de opbrengstenkant. Als de grondprijzen naar beneden moeten worden bijgesteld, zal dat een groot effect hebben op het resultaat van de grondexploitatie. In het slechtste scenario, een opbrengstdaling met 5% zal het resultaat behoorlijk negatief kunnen worden. In een optimistisch scenario, waarbij de opbrengsten 1% per jaar stijgen, zal het resultaat met verbeteren. 7

8 4.3 Beheermaatregelen Zoals aangegeven, liggen de grootste risico s aan de opbrengstenkant. Hier zijn al enkele maatregelen getroffen. In de grondexploitatie is gerekend met een laatste uitgifte van grond in Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om flexibel in te spelen op veranderende marktomstandigheden. Ontwikkelaars zijn actief aangesproken op de gemaakte afspraken omtrent afname van de grond. Hiermee wordt een actieve houding van de ontwikkelaars verkregen bij het op de markt zetten van de woningen. Voor circa 50% van de kavels in deelplan 2 Dorp bestaat een overeenkomst met de samenwerkende ontwikkelaar. De grondexploitatie maakt deel uit van de overeenkomst, waardoor de opbrengsten voor een groot deel zijn veiliggesteld. In deelplan 2 Dorp zijn enkele grote kavels ingetekend. Mocht blijken dat de vraag naar dergelijke grote kavels, met de bijbehorende grondprijs, onvoldoende is om deze af te zetten, dan biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid een meer marktconforme verkaveling te realiseren. 8

9 Exploitatieopzet per Kosten- en opbrengstenbegroting Kosten: Verwervingen Sloopkosten Milieu en saneren Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Plankosten: Fondsheffing Bovenwijks Fondsheffing Maatschappelijk Veensche Boys Planschade Beheer Onvoorzien Financieringskosten Inflatie effect Totale kosten Opbrengsten: Gronduitgifte - Woningbouw Bestaand Bijdragen en voorzieningen Totale opbrengsten Resultaat: Resultaat op eindwaarde (positief) Resultaat op netto contante waarde (positief) (2024)