Toelichting Grondexploitatie Sleen Jongbloed

Transcriptie

1 Toelichting Grondexploitatie Sleen Jongbloed December 2016 Afdeling Leefomgeving Henk Gortmaker/ Ria Lubbinge -1-

2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave Inleiding Overeenkomsten... 4 Met Volker Wessels Vastgoed B.V. is een grondreserveringsovereenkomst afgesloten voor de reservering van ruimte voor de realisatie van 20 rij- en/ of twee-onder-een-kap woningen. De uitvoering van de overeenkomst namens Volker Wessels Vastgoed B.V. vindt plaats door Koenen Bouw te Emmen Investeringen Verwervingen Planschade Plankosten Technische realisatie Financieringskosten Onvoorzien Overige kosten Opbrengsten Woningbouwkavels Overige gronden Exploitatieresultaat Rente en exploitatie Inflatie Genomen winst/verlies Verwacht eindresultaat Risico s en kansen Marktrisico s Projectrisico s Conclusie Bijlage I Kaart fasering plangebied Bijlage II Grondexploitatie Sleen Jongbloed

3 1. Inleiding In de Structuurvisie Coevorden is de locatie aan de Zetelveenweg aangeduid als uitbreidingslocatie voor de kern Sleen Het plangebied ligt aan de westrand van Sleen ingeklemd tussen de manege in het noorden en de sportvelden in het zuiden en grenst direct aan het open agrarische landschap ten westen van de locatie. In het oosten grenst de locatie aan de bestaande dorpsrand van Sleen. De gronden zijn inclusief de naastgelegen manege in eigendom bij de gemeente. De gronden binnen plangebied hebben op dit moment grotendeels een agrarische functie en worden gebruikt voor het beweiden van paarden van de manege. Bongerd heeft voornamelijk een recreatieve functie. Bestemmingsplan Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan Sleen en heeft de bestemming Sport. Binnen deze bestemming mogen geen woningen worden gebouwd. Om de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied planologisch-juridisch mogelijk te maken, is het bestemmingsplan Sleen Jongbloed opgesteld en in procedure gebracht. -3-

4 2. Overeenkomsten Op de gronden binnen het plangebied is een ingebruikgevingsovereenkomst van toepassing. In 2013 werd met de exploitant van de manege een overeenkomst gesloten over de ingebruikgeving van een perceel grond, kadastraal bekend gemeente Sleen, sectie R nummer 2301, gelegen aan de Zetelveenweg. Met de exploitant zijn afspraken gemaakt over de afbouw van de ingebruikneming. Met Volker Wessels Vastgoed B.V. is een grondreserveringsovereenkomst afgesloten voor de reservering van ruimte voor de realisatie van 20 rij- en/ of twee-onder-een-kap woningen. De uitvoering van de overeenkomst namens Volker Wessels Vastgoed B.V. vindt plaats door Koenen Bouw te Emmen. -4-

5 3. Investeringen 3.1 Verwervingen In het verleden werd om moverende redenen de manege en de daarbij behorende grond door de gemeente verworven Binnen het plangebied van Sleen Jongbloed wordt slechts een deel van de gronden in ontwikkeling gebracht voor woningbouw. De plannen voor Sleen Jongbloed zijn in de tijd gewijzigd. In eerste instantie zou een groter gebied worden ontwikkeld voor woningbouw. Veranderende wetgeving op het gebied van geurhinder in relatie tot de aanwezige manege heeft er toe geleid dat het plangebied is verkleind. In plaats van de oorspronkelijk gepland 80 woningen is er nu nog ruimte voor maximaal 50 woningen. Het bedrag in de exploitatie genoemd onder Inbrengwaarde is het bedrag waarvoor de gronden zijn aangekocht. De opbrengsten van de verkoop van de manege zijn boekhoudkundig verwerkt. 3.2 Planschade De ontwikkeling van Sleen Jongbloed leidt tot een wijziging in het planologisch regime. Op grond van afdeling 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening kan een belanghebbende die door het gewijzigde planologische regime in een nadeligere positie komt kan de gemeente verzoeken om vergoeding. Een dergelijk verzoek kan binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van het gewijzigde planologische regime bij de gemeenteraad worden ingediend. Planschade wordt echter niet verwacht. Op grond van vaste jurisprudentie blijft schade als gevolg van de schadeveroorzakende maatschappelijke ontwikkeling geheel of deels voor rekening van betrokkene indien deze bij aankoop van een onroerende zaak voorzienbaar was (AbRS , /1). Indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen is de planschade voorzienbaar en blijft deze voor rekening van de koper omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling actief te hebben aanvaard. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is vereist dat er een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt, niet dan een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft (AbRS , /1/A2, LJN:BV7254, AbRS, , /1/H2, LJN: BU5431, AbRS , /1/H2, LJN:BU4572). De locatie Sleen Jongbloed is in de Structuurvisie Coevorden reeds aangemerkt als uitbreidingslocatie voor de kern Sleen. 3.3 Plankosten Onder de plankosten worden alle onderzoekskosten, kosten voorbereiding en toezicht, kosten opstellen ruimtelijke plannen en de externe advieskosten verstaan. De gemeente heeft intern de richtlijn dat de ambtelijke kosten voor planontwikkeling voorbereiding en toezicht niet ten laste van de eigen grondexploitaties worden gebracht. Deze kosten zijn onderdeel van de reguliere begroting, de Algemene dienst. In de plankosten zijn alle historische kosten vanuit de administratie in de boekwaarde opgenomen. -5-

6 Onderzoekskosten Ten behoeve van het bestemmingsplan is onderzoek verricht naar archeologische waarden, bodem, geluid, verkeer en flora en fauna. Met betrekking tot archeologie is naast een bureau-onderzoek een aanvullend veldonderzoek verricht. Het flora- en faunaonderzoek heeft geleid tot een aanvullend onderzoek. Voor het bepalen van een marktconforme grondprijs is een taxatieonderzoek verricht. Opstellen ruimtelijke plannen Het opstellen van het bestemmingsplan heeft in eigen beheer plaats gevonden. De kosten kunnen worden gezien als ambtelijke kosten, die niet ten laste van de grondexploitatie komen. Het plan is tot stand gekomen na een interactief proces met potentiële toekomstige bewoners en andere geïnteresseerden. Onder begeleiding van een extern bureau is gewerkt aan een contourenschets. Deze contourenschets is opgewerkt naar een stedenbouwkundig plan, dat is vertaald naar een ontwerpbestemmingsplan. 3.4 Technische realisatie Bouw- woonrijp maken Het huidige plangebied is als agrarisch perceel in gebruik. Na het stopzetten van dit gebruik zijn er geen sloopkosten te verwachten. De kosten voor de aanleg van het plangebied zitten hoofdzakelijk in het aanbrengen van riolering, wegen, kabels/leidingen, verlichting en inrichting van groenvoorzieningen. Deze kosten zijn onder de categorie bouw- en woonrijp maken aangemerkt. De aanlegkosten openbare voorzieningen en bouw- en woonrijp maken zijn voor rekening van de gemeente. We gaan zelf kavels uitgeven aan particulieren. De kosten voor de aanleg wordt doorberekend in de kavelprijs. Dit is de manier van de gemeente om te voldoen aan het criterium van de Wet Ruimtelijke Ordening om te voldoen aan het kostenverhaalaspect. Op basis van de stedenbouwkundige schetsen (zie toelichting bestemmingsplan) zijn intern ramingen gemaakt voor de kosten van bouw- en woonrijp maken. Het plan is globaal in 2 fases verdeeld. We starten met fase 1 die direct aan de bestaande bebouwing ligt. Deze fase kan desgewenst als zelfstandige fase worden afgerond. 3.5 Financieringskosten De rente die in het model is opgenomen bestaat uit de historische rentekosten afkomstig uit de administratie en de per saldo nog te maken rentekosten. 3.6 Onvoorzien Over de aanlegkosten voor het bouw- en woonrijp maken en plankosten is een percentage onvoorzien gerekend van 20%. 3.7 Overige kosten Om de kavels goed te verkopen zijn onder de post overige kosten nog onder andere promotiekosten opgenomen om te zorgen voor een goede verkoop. Hier wordt de promotie (o.a. advertenties, deelname beurzen ) en de verkoopkosten van betaald. -6-

7 4. Opbrengsten Sleen heeft volgens het onderzoek van Companen een zeer hoge score op de kernenkansenkaart. Deze score wordt veroorzaakt door met name het hoge voorzieningenniveau en een zeer hoge WOZ-waardeontwikkeling. De kern kent daarnaast een stabiele enigszins groeiende bevolkingsontwikkeling. Daar de cultuurhistorie in deze kern hoog is, dienen woningbouwplannen goed inpasbaar gemaakt te worden. In deze kern is de woningvraag relatief hoog en is het huidige koopaanbod van woningen redelijk stabiel. Vanuit onderzoek blijkt dat de kansen ook in het duurdere koopsegment aanwezig zijn (eengezinskoopwoningen > ), doordat het gemiddelde inkomensniveau redelijk hoog is. Bij wijze van experiment is vooruitlopend op de vaststelling van het bestemmingsplan en de grondexploitatie gewerkt met een systeem van voorinschrijving voor de verkoop van bouwkavels van fase I. Voor een deel is er gewerkt met de zogenaamde salamimethode, waarbij kopers binnen een bepaalde bandbreedte zelf de grootte van de kavel kunnen bepalen. Van de beschikbare grond in fase I is 70% gereserveerd. 4.1 Woningbouwkavels Op basis van de stedenbouwkundige opzet en de wensen van de belangstellenden is een verkaveling ontworpen en is een te verkopen oppervlak aan woningbouwkavels bepaald. Het totale oppervlak komt neer op m2 verkoopbare grond. Voor deze kavels is een prijs per m² bepaald welke gezamenlijk met het verkooptempo de verkoopopbrengst van het plangebied bepalen. De prijs voor fase I is bepaald op 145,20 incl. BTW. De verkoopprijs per m² is bepaald op basis van een extern advies. Voor de verkoop van woningbouwkavels geldt nu een btw percentage van 21%. Fase II zal worden ontwikkeld op het moment dat er zicht is op een volledige verkoop van de gronden in fase I. 4.2 Overige gronden Niet alle beschikbare gronden worden ontwikkeld voor woningbouw. De resterende gronden blijven beschikbaar ten behoeve van de manege (weidegrond). -7-

8 5. Exploitatieresultaat 5.1 Rente en exploitatie Het exploitatieresultaat wordt bepaald door het saldo van opbrengsten en kosten van alle jaren. De jaarsaldo s worden doorgerekend met rente die de gemeente in rekening brengt: 3% in de meerjarenbegroting. Dit percentage wordt jaarlijks over de boekwaarde op als rentekosten per 1-1 van het volgend jaar bijgeschreven. 5.2 Inflatie De ramingen van kosten en opbrengsten zijn gemaakt in Omdat niet alle kosten en opbrengsten in 2016 worden gerealiseerd worden deze in het grondexploitatiemodel gecorrigeerd voor inflatie. De verwachte kosteninflatie voor de planperiode wordt ingeschat op 2% de opbrengstinflatie wordt geraamd op 1%. Dit wordt jaarlijks geactualiseerd. 5.3 Genomen winst/verlies In de afgelopen jaren is in deze exploitatie een berekening gemaakt van kosten en opbrengsten met een verwacht saldo. Dit saldo was in het verleden negatiever dan nu, waardoor volgens de administratieve regels er een afboeking moest plaatsvinden die onder voordelig/nadelig exploitatiesaldo in onze administratie is geboekt 5.4 Verwacht eindresultaat -8-

9 6. Risico s en kansen De risico s in projecten zijn te verdelen in een aantal categorieën. Deze staan hieronder weergegeven en worden voor dit project nader benoemd. 6.1 Marktrisico s De verkoop van bouwkavels wordt voor een groot deel bepaald door de markt. Het tempo waarin dit gebeurt bepaald voor een heel groot deel het resultaat omdat de meeste kosten al gemaakt zijn. Er is een inschatting gemaakt bij een minimale verkoop van kavels ( 5 per jaar). 6.2 Projectrisico s Ondanks dat huidige belangstelling voor het plan groot is moeten we ook rekening houden met de huishoudensgroei die in onze gemeente aan krimp onderhevig is. Hoe zich dit in Coevorden en specifiek in Sleen gaat ontwikkelen is nog onvoldoende inzichtelijk, maar er bestaat een kans dat na fase 1 geen of te weinig belangstelling is om fase 2 in z n geheel te ontwikkelen. Daarom is er een berekening gemaakt van het worstcasescenario waarbij fase 2 niet wordt ontwikkeld. Dit zal naast ruimtelijke met name financiële consequenties hebben. Met een netto contante waarden van en een eindwaarde van is er echter ook dan nog sprake van een positief resultaat. -9-

10 7. Conclusie Van de voorgenomen ontwikkeling van het bestemmingsplan Sleen Jongbloed is een nauwkeurige begroting gemaakt van de kosten en opbrengsten. Deze zijn in de tijd uitgezet en doorgerekend naar de huidige waarde. Alle onderdelen in de begroting zijn met ramingen, offertes, taxaties onderbouwd. Het resultaat van de berekening is een positief saldo van (huidige waarde) en een eindwaarde van Het bestemmingsplan is daarmee economisch uitvoerbaar en er zijn geen aanvullende middelen nodig. De ontwikkeling van Sleen Jongbloed is naar de huidige inzichten een woningbouwplan met perspectief waarin de risico s met name in de afname van kavels zit. De conclusie met betrekking tot de risico s is dat deze in de exploitatie kunnen worden opgevangen. De verwachting is dat het project positief kan worden afgesloten. Gelet op de grootste risico afname bouwkavels is een promotiebudget opgenomen om de verkoop te stimuleren en te ondersteunen en is een marktconforme kavelprijs opgenomen. Indien het verkooptempo vertraagd heeft dit invloed op het resultaat. Op basis van risicomanagement worden investeringen zoveel mogelijk beperkt door zoveel mogelijk investeringen uit te stellen totdat inkomsten zeker zijn. Bijlage 1. Kaart fasering plangebied 2. Grondexploitatiemodel -10-

11 Bijlage I Kaart fasering plangebied -11-

12 Bijlage II Grondexploitatie Sleen Jongbloed -12-

13 -13-