Raadsvoorstel Raadsvoorstel Bestemmingsplan 'Didam, Kerkijk fase V, VI en VII Raadsvoorstel. Registratienummer: 18INT01953

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Raadsvoorstel Bestemmingsplan 'Didam, Kerkijk fase V, VI en VII Raadsvoorstel Registratienummer: 18INT01953 Onderwerp: Bestemmingsplan 'Didam, Kerkijk fase V, VI en VII Portefeuillehouder: wethouder W.J.A. Gerritsen Te nemen besluit: 1. Instemmen met de "Zienswijzennota" en de daarin voorgestelde wijzigingen in het plan doorvoeren; 2. Het bestemmingsplan "Didam, Kerkwijk fase V, VI en VII' bestaande uit de geometrische bepaalde planobjecten als vervat in het NL.IRMO.1955bpsgddmwonkerkwyk5-on01 met de bijbehorende bestanden, dienovereenkomstig gewijzigd vaststellen; 3. De geactualiseerde grondexploitatieopzet vaststellen, d.d ; 4. Geen exploitatieplan vaststellen omdat het verhaal van kosten anderszins verzekerd is; 5. Instemmen met een storting van in de verliesvoorziening Kerkwijk welke wordt gedekt door een onttrekking aan de reserve grondexploitatie. Waarom dit voorstel? Al enige tijd is de realisatie van de nieuwbouw woonwijk Kerkwijk gaande. Deze wijk ligt ten zuiden van Didam, ten westen van de Dijksestraat en ten noorden van de zuidelijke randweg Ruigenhoek. Oorspronkelijk was Kerkwijk opgedeeld in 3 fases. Elke fase behelst woningen. Tijdens de crisis bleek dat het raadzamer was om in kleinere fases tot ontwikkeling over te gaan. Als gevolg hiervan is Kerkwijk verdeeld in 8 fases. Op dit moment zijn fases 1 tot en met 4 gerealiseerd of in aanbouw. Enkel het deel van fase 1, rechtsboven ten noorden van de Meursweg is nog niet gerealiseerd. De onderstaande afbeelding laat Kerkwijk en de 8 fases zien.

2 Dat brengt ons op het punt dat fase 5 en verder kunnen worden voorbereid. Hierbij gaat het om zaken als het bestemmingsplan, de inrichtingstekeningen, bestekstekeningen en woningontwerpen. Hierin is het bestemmingsplan leidend, pas als deze is opgesteld, kan de rest van het proces in gang worden gezet. Voor fase 5 e.v. geldt dat het bestemmingsplan gewijzigd moet worden. De bestemming op deze gronden is nog agrarisch. Het is daarom nodig om het bestemmingsplan te wijzigen, zodat de laatste delen van Kerkwijk kunnen worden uitgevoerd. Zoals hierboven genoemd is de stedenbouwkundige verkaveling de basis voor het bestemmingsplan. Voordat we het bestemmingsplan hebben opgesteld hebben we de verkaveling tegen het licht gehouden. Een van de redenen is dat een deel van de gronden niet gemeentelijk eigendom is. Dit betreft het gebied waar fase 8 is voorzien. In 2017 is overleg geweest met de eigenaar, waarbij gesproken is over een eventuele deelname in de ontwikkeling. Daarbij zouden zijn gronden bestemd worden tot woningbouw en zouden er afspraken worden gemaakt over kostenverhaal. In 2017 heeft de eigenaar echter te kennen gegeven niet mee te willen doen in de ontwikkeling. Omdat de oorspronkelijke verkaveling daar wel vanuit gaat, moest deze aangepast worden. Hiertoe heeft Buro Ontwerp & Omgeving een nieuw plan gemaakt. Dit plan is dusdanig vormgegeven dat mocht in de toekomst de behoefte en aanleiding bestaan, fase 8 kan worden aangesloten op Kerkwijk. De eigenaar van fase 8 is inmiddels bezig met het opstellen van een verkaveling voor zijn gronden. Hij heeft inmiddels aangegeven middels zelfrealisatie hier woningen te willen realiseren. Gesprekken over de (on)mogelijkheden en voorwaarden vinden op dit moment nog plaats. Mocht blijken dat overeenstemming kan worden bereikt en dat het bouwplan ruimtelijk wenselijk, inpasbaar en haalbaar is, zal hiervoor een afzonderlijk planologisch en besluitvormingstraject worden doorlopen. De nieuwe verkaveling voor fase 5, 6 en 7 ziet er als volgt uit:

3 Kerkwijk is een ontwikkeling in samenwerking met een aantal projectontwikkelaars met wie wij in het verleden een bouwclaimovereenkomst (BCO) hebben gesloten. In deze BCO s staan afspraken over hoeveel bouwkavels wij verkopen aan de ontwikkelaars, maar ook dat zaken als het stedenbouwkundig plan met hen besproken wordt. Het afgelopen jaar hebben wij in de projectgroep gesproken over dit plan waarbij de ontwikkelaars hebben aangegeven te kunnen instemmen met deze verkaveling. Wat is het effect? Het bijgevoegde bestemmingsplan maakt de realisatie van het stedenbouwkundig plan mogelijk. Het plan is dusdanig opgesteld dat de wegenstructuur vastligt. Daarentegen is het plan flexibel als het gaat om de locaties van parkeerplaatsen en de locaties van de woningtypologieën, aangezien wij eigenaar zijn van de gronden, kunnen wij via de uitgifte en verkoop sturen hierin en is het niet nodig om dit in het bestemmingsplan vast te leggen. Deze flexibiliteit is wenselijk om op deze manier te kunnen inspelen op de wensen van de consument. De enige uitzondering betreft de kavels rechtsboven in het plan, naar aanleiding van een tweetal zienswijzen van de eigenaren van aangrenzende bestaande woningen is het voorstel om het bestemmingsplan op dit punt gewijzigd vast te stellen zodat zij meer zekerheden krijgen. Zie ook hieronder onder het kopje Argumenten Wat zijn de argumenten? Voor het bestemmingsplan zijn de benodigde onderzoeken geactualiseerd. De onderzoeksresultaten zijn besproken in de gemeentelijke projectgroep met specialisten van natuur, milieu, openbare werken, duurzaamheid, enz. Daaruit blijkt dat realisatie ruimtelijk en planologisch haalbaar is. Verder is het bestemmingsplan opgesteld conform de standaardregels die wij hanteren voor al onze bestemmingsplannen en is dezelfde systematiek gehanteerd als bij het bestemmingsplan voor de eerste fases van Kerkwijk. Naar aanleiding van de zienswijzen is het voorstel om het gewijzigd vast te stellen. Twee zienswijzen hebben namelijk betrekking op de mogelijkheid om rijwoningen te bouwen op de percelen grenzend aan de achtertuinen van de indieners. De indieners willen niet dat er rijwoningen worden gebouwd. Ook wilden ze graag dat de woningen niet hoger zouden worden dat de reeds gebouwde halfvrijstaande woningen in fase 3. Om die reden is het voorstel om het bestemmingsplan vast te stellen en een aanduiding op te nemen op de verbeelding zodat zij deze zekerheid hebben dat er uitsluitend halfvrijstaande en/of vrijstaande woningen mogelijk zijn en de maximale bouwhoogte wordt afgestemd op hun wensen. Het betreft de percelen die hieronder met een blauwe lijn zijn aangegeven:

4 Wettelijke grondslag en/of kader De Wet ruimtelijke ordening verplicht uw raad om voor het gehele grondgebied van de gemeente bestemmingsplannen vast te stellen, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen gronden wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven. Kanttekeningen/risicoparagraaf - Kosten, baten en dekking Kerkwijk is al enige tijd in ontwikkeling. Voor de gehele wijk, dus inclusief fase 5, 6 en 7, is sinds december 2010 een grondexploitatie actief. Indien omvangrijke wijzigingen zich voordoen zoals een aanpassing in de omvang van het plangebied en een volledige herverkaveling dan is het verplicht om de grondexploitatie te actualiseren en opnieuw te laten vaststellen door de gemeenteraad. De oorspronkelijke fase 8 van circa 1 hectare en een gedeelte van fase 1 van circa 0,5 hectare maken geen onderdeel meer uit van de nieuwe grondexploitatie. Geraamde bedragen voor zaken als het bouw- en woonrijpmaken, plankosten en andere investeringen, maar ook de opbrengstpotentie zijn hierdoor als gevolg gewijzigd. De actualisatie van de grondexploitatie van Kerkwijk komt als gevolg van de diverse wijzigingen uit op een negatief exploitatieresultaat van Netto Contante Waarde (NCW). In de oorspronkelijke opzet met de gehele fase 1 en 8 was de het exploitatieresultaat rond nihil (cijfers jaarrekening 2017). De toename van het verlies wordt in hoofdzaak veroorzaakt doordat circa 1,5 hectare minder grond wordt uitgegeven. Als onderdeel van de P&C cyclus is op 5 juli 2018 de jaarrekening 2017 vastgesteld met als onderdeel de reguliere actualisatie van alle grondexploitaties. Voor wat betreft de reguliere actualisatie van de grondexploitatie van Kerkwijk (werkzaamheden vinden plaats in februari/maart) is gememoreerd in de tekst dat een volledige herziening van de ontwikkeling op handen is, maar dat het niet mogelijk is een fatsoenlijke prognose te geven. Nadat medio 2018 een volledig beeld is verkregen is gekomen tot de voorliggende actualisatie van de grondexploitatie Kerkwijk. Conform de BBV voorschriften dient op voorhand een voorziening getroffen te worden voor een tekort. De storting van in de verliesvoorziening Kerkwijk dient in 2018 plaats te vinden en kan worden gedekt door een onttrekking aan de reserve grondexploitatie. De stand van deze reserve bedraagt eind ,9 miljoen. Voor een verdere cijfermatige toelichting wordt verwezen naar de geactualiseerde grondexploitatieopzet Kerkwijk (P 370), d.d. 7 augustus Participatie en communicatie Voordat het bestemmingsplan ter inzage is gelegd, heeft een informatieavond plaatsgevonden voor omwonenden en geïnteresseerden. Tijdens deze avond is de schets gepresenteerd en heeft men de mogelijkheid gehad om vragen te stellen. Nadien heeft het ontwerpbestemmingsplan vanaf 12 april jl. gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Tijdens die periode is gelegenheid geboden om zienswijzen omtrent het ontwerpplan bij uw raad kenbaar te maken. Er zijn 3 zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien in de bij dit voorstel behorende Nota van zienswijzen. Degenen die gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen, hebben de mogelijkheid hun zienswijze mondeling toe te lichten tijdens de behandeling van het voorstel in de raadscommissie Ruimte en Financiën. Na vaststelling wordt het bestemmingsplan opnieuw gedurende 6 weken ter inzage gelegd.

5 Uitvoering en evaluatie Na de ter inzage ligging van het vastgestelde bestemmingsplan, treedt het plan in werking. De mogelijkheid bestaat dat tegen het vastgestelde plan beroep wordt ingesteld. In samenhang daarmee kan tevens een verzoek om voorlopige voorziening worden ingediend bij de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De voorzieningenrechter doet in dat geval uitspraak over de inwerkingtreding van het plan. Na inwerkingtreding is het plan de basis voor het bouwrijpmaken e.d. en daarnaast voor vergunningverlening op grond van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht. Didam, 7 augustus 2018 Burgemeester en wethouders van Montferland, de secretaris, T.M.J.M. Evers de burgemeester, mr. P. de Baat MPM Bijlagen: 1. Ontwerpbestemmingsplan (incl. bijlagen) 2. Zienswijzennota 3. (concept) Raadsbesluit 4. Geactualiseerde grondexploitatie Kerkwijk (P.370) d.d (vertrouwelijk aangeboden via extranet)