I-B. fè' De NOTA VOOR DE RAAD. i m. uurlijke info. gemeente

Transcriptie

1 s I-B o uurlijke info i m JS Q. UJ LU Datum: 27 januari 2006 Nummer raadsnota: ttt-8- Onderwerp: Grondexploitatie De Beiaard Buurstede. De NOTA VOOR DE RAAD Portefeuillehouder: de Boer Bijlagen: 1. Ter inzage: 1. exploitatie-overzicht 2. tekening (toekomstig) openbaar gebied 00 ;o ;CD ;o fè' Voorstel: 1. Voor de uitvoering van de plannen rondom de locatie van de voormalige basisschool De Beiaard de grondexploitatie te openen 2. Vast te stellen de 6 e wijziging van de begroting voor het dienstjaar 2006 Aanleiding In uw vergadering van 21 september 2004 heeft u besloten een artikel 19 procedure van de Wet op de Ruimtelijke Ordening op te starten voor het bouwen van een gezondheidscentrum voor huisartsen en tandartsen, een kinderdagverblijf, een onderkomen voor Stichting Prisma en een tweetal appartementengebouwen op het perceel Griegstraat 2, de locatie van de voormalige basisschool De Beiaard. Gedeputeerde Staten hebben bij besluit van 11 juli 2005 (nr ) de verklaring van geen bezwaar op grond van art. 19, lid 1 WRO verleend. De afgifte van de bouwvergunningen zijn inmiddels verleend. Argumenten Zie het ter inzage liggende exploitatie-overzicht Kanttekeningen Zie het ter inzage liggende exploitatie-overzicht Benodigde Middelen Financiën: In de grondexploitatie zijn de te verwachten opbrengsten en kosten opgenomen. De eindwaarde van deze exploitatie bedraagt circa ,- positief, waarbij als een storting in reserve bovenwijkse voorzieningen van , wordt gerealiseerd. Personeel: n.v.t. Overige: n.v.t.

2 WW w Oosterhout Uitvoering Voorafgaande aan de bouw van de 29 appartementen zal een gedeelte van de riolering, die nu in de groenstrook langs de Buurstede ligt, worden verlegd naar de Buurstede. Voor de Griegstraat en het gedeelte van de Sweelinckstraat tussen de Griegstraat en de Marinus de Jongstraat is een herinrichtingsplan gemaakt. Na realisering van alle bouwonderdelen zal dit herinrichtingsplan worden uitgevoerd. HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN OOSTERHOUT, W.H. HUIJBREGTS-SCHIEDON, burgemeester. W.P.H. Redert, secretaris

3 WW w BESLUIT VAN DE RAAD Nummer: 000^)13 DE RAAD VAN DE GEMEENTE OOSTERHOUT; gelezen het voorstel van het college van 27 januari 2006; BESLUIT: 1. Voor de uitvoering van de plannen rondom de locatie van de voormalige basisschool De Beiaard de grondexploitatie te openen. 2. Vast te stellen de 6 e wijziging van de begroting voor het dienstjaar 2006 Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 21 februari 2006.

4 sportvel d age 1 EXPLOITATIEGEBIED BIJ BESLUIT VAN GEMEENTERAAD OOSTERHOUT postadres Postbus 10150, 4900 GB Oosterhout telefoon (0162) stadhuis@oostertiout.nl bezoekadres StotjesveW 10osterhout fax (0162) internet Grondtransactie GVK_Exploitatiegebied l Stadsbedriiven Ingenieursbureau Geo informatie datum: 03 november 2005 schaal: 1:1000

5 WW w Oosterhout TOELICHTING GRONDEXPLOITATIE BUURSTEDE/ BEIAARD SEPTEMBER 2005 ALGEMEEN Historie en totstandkoming project In uw vergadering van 21 september 2004 heeft u besloten een artikel 19 procedure van de Wet op de Ruimtelijke Ordening op te starten voor het bouwen van een gezondheidscentrum voor huisartsen en tandartsen, een kinderdagverblijf, een onderkomen voor Stichting Prisma en een tweetal appartementengebouwen op het perceel Griegstraat 2, de locatie van de voormalige basisschool De Beiaard. Gedeputeerde Staten hebben bij besluit van 11 juli 2005 (nr ) de verklaring van geen bezwaar op grond van art. 19, lid 1 WRO verleend. Binnenkort kan tot afgifte van de bouwvergunning worden overgegaan. Financieel resultaat In de huidige berekeningsprogramma's wordt een eindwaardeberekening uitgevoerd en deze wordt teruggerekend naar contante waarde. Ter verduidelijking: onder de eindwaarde wordt verstaan een berekening waarbij alle investeringen en opbrengsten in een vooraf vastgesteld tijdsbestek naar verwachting gerealiseerd gaan worden. De nominale bedragen worden met de elementen inflatie en rente gecorrigeerd en vervolgens geraamd op het prijspeil dat gelijk is aan het moment van opstelling danwei actualisering van het betreffende plan (ook startwaarde genoemd). De contante waarde is de waarde die, bij een positief resultaat kan worden onttrokken aan de grondexploitatie als de planning loopt zoals voorspeld, of bij een negatieve exploitatie geeft dit aan hoeveel geld er rentedragend moet worden gereserveerd om het uiteindelijke negatieve resultaat te kunnen dekken. Voor de grondexploitatie Beiaard geldt; De eindwaarde bedraagt bij de gehanteerde parameters rente 5%, kostenstijging 3% en batenstijging 0% circa ,- positief in De contante waarde van deze eindwaarde bedraagt circa ,- positief, waarbij een storting in reserve bovenwijkse voorzieningen van ,-- wordt gerealiseerd. Risico's Gezien de voortgang van het project (planfase is afgerond, uitvoering is gestart) zijn dit de grootste risico's behoudens onvoorziene omstandigheden. Thans is de grondexploitatie opgezet op basis van de huidige bekende feiten en de vastgestelde eisen. Voor de volledigheid wordt gewezen op het feit dat uitgegaan is van huidig bekende gegevens, maar dat gezien de fase van het plan hier nog wijzigingen in kunnen komen. Wijzigingen in de huidige gehanteerde uitgangspunten kunnen een effect hebben op de resultaten van de grondexploitatie zoals onderstaand blijkt.

6 Bestemmingsplanwijziging Het vigerend bestemmingsplan liet de bouw van voorliggend initiatief niet toe. Daarom heeft het college in 2002 besloten in te stemmen met de stedebouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden voor deze locatie en hiervoor een zogenaamde artikel 19 lid 1 WRO procedure op te starten. Het initiatief zal bij de herziening van het bestemmingsplan Oosterheide worden meegenomen. Plangebied: Het totale plangebied omvat m2. Dit plangebied is op bijlage 1 aangegeven. TOELICHTING PER POST Verwerving binnen plangebied Het totale plangebied van de grondexploitatie voormalige basisschool de Beiaard aan de Buurstede omvat m 2 Dit gebied betreft de kadastrale percelen sectie M nrs. 4064, 4065, 5551, 5550 (ged.) waar tot december 2003 een schoollocatie was gevestigd. Nadat de Beiaard naar het nieuwe onderkomen aan de Krijtenberg is verhuisd, zijn de gronden weer overgegaan naar de. De gronden zijn ingebracht tegen boekwaarde per Sloopkosten In uw vergadering van 11 mei 2004 heeft u een krediet van ,- ter beschikking gesteld t.b.v. het slopen van de school. Dit krediet was exclusief de sloop van de fundering. Saneringskosten Op het terrein heeft een verkennend bodemonderzoek plaats gevonden. Er is geen bodemverontreiniging aangetroffen. Bouw- en woonrijp maken Voor de Griegstraat en het gedeelte van de Sweelinckstraat tussen de Griegstraat en de Marinus de Jongstraat is een herinrichtingsplan gemaakt. Op basis van dit plan is een begroting opgesteld. Deze begroting is in de exploitatie opgenomen, (bijlage 2) Overige kosten Plankosten In dit plan zijn naast de al gemaakte plankosten voor 2005 planontwikkelingskosten opgenomen voor met name projectleiding en uitgifte bij BWO 450 uur tegen een voorcalculatorisch tarief 2005 van 67,-, alsmede 120 uur voor SB tegen voorcalculatorisch tarief 2005 van 62,- beide gebaseerd op urenplannen Voor 2006 is ook conform urenplan en voorcalculatorisch tarief 2006 opgenomen. De gemaakte en nog te maken plankosten zijn nagenoeg geheel via interne kosten (uren) tot stand gekomen. Kosten archeologisch onderzoek D,r Bij het bouwrijp maken van het terrein zal ter plaatse van de parkeerkelder een zogenaamd 'vlak' worden aangelegd dat zich bevindt op de grens van de bouwvoor en de ongestoorde grond. Eventuele archeologische resten die hierbij zichtbaar worden, zullen in kaart worden gebracht. De verwachting is evenwel dat op deze locatie geen archeologische resten zullen worden aangetroffen. Kosten bodemonderzoeken Hier zijn de kosten voor een uitgevoerd bodemonderzoek opgenomen.

7 Kunstobjecten n.v.t. Stelpost overige geen Administratiekosten Hier is naast de al gerealiseerde kosten voor de komende jaren op basis van de in 2004 ten laste van dit project gebrachte kosten een indicatie voor de komende jaren opgenomen. Financieringskosten Omdat nu gekozen is voor een programma dat de kosten van financiering verwerkt worden in de eindwaarde en de contante waarde, evenals de kostenstijging, is deze post niet meer separaat opgenomen, voor toekomstige uitgaven, wel worden hier de al geboekte uitgaven weergegeven. Als parameter voor renteberekening is 5% aangehouden, zijnde een verantwoord percentage voor de looptijd van deze grondexploitatie. Kosten buiten bestek De kosten vallend onder bouwrijpmaken zijn in feite deels ook buiten plangebied, omdat de infrastructuur, en met name de parkeerhavens anders gesitueerd dienen te worden. Bovenwijkse voorzieningen Conform de vastgestelde gedragslijn wordt er een bedrag per m2 uitgeefbaar terrein aan de reserve Bovenwijkse Voorzieningen toegevoegd. Dit bedrag is vastgesteld op 10,00/m2 per m2 uitgeefbaar. Onvoorzien In de grondexploitatie is een bedrag van 10% van de geraamde kosten bouwrijp maken opgenomen als onvoorzien, zijnde een bestendige gedragslijn. Opbrengsten Met de ontwikkelaar Gebr. Van Wanrooij/ Woningstichting Geertruidenberg zijn afspraken gemaakt omtrent het aantal woningen, de gewenste woningcategorie, prijsklasse, fasering, grondquote en minimale opbrengst voor. In de exploitatie is gerekend met deze opbrengsten (hier is dus geen indexering toegepast). De uitgiften worden in 2006 afgerond. De grondprijs is conform het door de raad vastgesteld grondprijzenbeleid. De parkeerplaats voor ca. 25 auto's zullen voor rekening van de ontwikkelaar worden aangelegd en vervolgens worden overgedragen aan de.

8 Buurstede Resumé november Totale kosten VERWERVING SLOOPKOSTEN BODEMSANERING BOUW- EN WOONRIJPMAKEN OVERIGE KOSTEN ONVOORZIEN Totale baten OPBRENGSTEN Saldo op startwaarde Kostenstijging Batenstijging Rente Eindwaarde Contante waarde