Rapportage grondbedrijf

Transcriptie

1 Rapportage grondbedrijf Inleiding Jaarlijks ontvangt u een rapportage over het grondbedrijf. Deze rapportage biedt onder andere inzicht in de grondexploitaties, de verstrekte kredieten en het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Regionaal is een woonvisie opgesteld. U heeft deze in december 2013 vastgesteld. Deze regionale woonvisie bevat geen verdeling van woningbouwaantallen per gemeente. Er is gekozen voor het regionaal afstemmen van plannen, waarbij onder meer wordt gekeken naar de toegevoegde waarde van een plan, de lokale of regionale functie en behoefte, de mogelijk optredende concurrentie en eventuele andere bijzonderheden. Woningbouwplannen worden hiervoor aan de regio ter beoordeling voorgelegd. In de regio is onderscheid gemaakt in woondorpen, voorzieningendorpen en stedelijk gebied. Onze gemeente kent woondorpen (Hoogblokland, Noordeloos, Schelluinen) en voorzieningendorpen (Arkel, Giessenburg, Hoornaar). Door de veranderende rol van de overheid en het feit dat niet meer het aanbod, maar de vraag van burgers bepalend is voor woningbouw, zal de woonvisie in de toekomst geen vaststaand woningbouwprogramma meer bevatten. In plaats daarvan zal met de woonvisie een flexibel kader worden gesteld, waarbinnen de ontwikkelingsrichting wordt geschetst; corporaties, bouwers en andere ontwikkelaars kunnen binnen dit kader invulling geven aan ontwikkelingen. Wij hebben in deze rapportage de financiële positie van het grondbedrijf uiteen gezet. In deze uiteenzetting is bekeken of de financiële risico s door de reserves binnen het grondbedrijf kan worden opgevangen. In dit rapport wordt niet ingegaan op initiatieven van derden omdat de gronden niet in ons bezit zijn. Vennootschapsbelasting Vanaf 2016 hebben gemeenten te maken met vennootschapsbelasting. Er moet belasting betaald worden over resultaten uit ondernemingsactiviteiten. Daar valt het grondbedrijf ook onder. Door een gespecialiseerd bedrijf (BDO) is een inschatting gemaakt naar de consequenties voor onze gemeente. Het was lastig om deze inschatting te maken omdat de belastingdienst nog geen duidelijkheid gegeven heeft over een aantal interpretaties van deze fiscale wetgeving. Op basis van de huidige informatie vallen de projecten binnen ons grondbedrijf buiten de vennootschapsbelasting. Dit komt omdat deze projecten fiscaal gezien verliesgevend zijn. Dit is gebaseerd op de bijdragen uit reserves waartoe in het verleden besloten is. We gaan met de belastingdienst in overleg over dit standpunt. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is naar aanleiding van de invoering van de vennootschapsbelasting voor overheden aangepast. Eén van de aanpassingen is dat gronden die niet in ontwikkeling zijn niet meer tot de bouwgrondexploitaties behoren. Deze worden in het vervolg als materiële vaste activa op de balans gepresenteerd. Het grondbedrijf is hierdoor beperkt tot vier plannen: De Groene Wei in Giessenburg, Doetse Vliet III in Giessenburg, het kruispunt in Hoornaar en de locatie van de voormalige openbare school in Noordeloos. Deze rapportage beperkt zich daarom tot deze vier plannen. Ook is het vanaf 2016 alleen nog toegestaan om werkelijke betaalde rente toe te rekenen aan plannen van het grondbedrijf. Interne rekenrente toerekenen mag niet meer. Gelet op onze vermogenspositie, waarin betaalde rente nauwelijks voorkomt, betekent dit dat er vanaf 2016 niet meer met rente binnen het grondbedrijf wordt gerekend. Samen met Adcim en Van den Heuvel Ontwikkeling & Beheer BV, die samen De Waard Ontwikkeling BV hebben opgericht, is een gezamenlijk plan ontwikkeld voor Over de Vliet III in Schelluinen. Dit plan bestaat uit 31 woningbouwkavels. De meeste kavels zijn reeds verkocht. De gemeente is ingegaan op het aanbod zich per 31 december 2015 uit te laten kopen. Er is een winstaandeel van 48% uitbetaald, in plaats van de eerder afgesproken 50%. De gerealiseerde winst is daardoor voor de invoering van de vennootschapsbelasting voor gemeenten gerealiseerd en wordt daarom niet belast. 1

2 Informatie De financiële positie van het grondbedrijf is grofweg in tweeën te verdelen. Enerzijds is er de waarde van de gronden en anderzijds is er een reserve. Daarnaast zijn er nog kleinere balansposten, zoals debiteuren en crediteuren. De gronden binnen het grondbedrijf zijn op de balans gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs vermeerderd met de gemaakte kosten. De bijdragen in het verleden vanuit reserves, zoals de toenmalige opbrengst verkoop woningbedrijf en de reserve collegeprogramma, zijn op de waardering in mindering gebracht. De algemene reserve van het grondbedrijf heeft als doel om nieuwe ontwikkelingen, investeringen en incidentele zaken te kunnen bekostigen. Verder worden uiteraard incidentele resultaten ten gunste of ten laste van de algemene reserve gemuteerd. 2

3 Gronden binnen het grondbedrijf Doetse Vliet III Sinds ca wordt er gewerkt aan het realiseren van de uitbreidingswijk Doetse Vliet III in Giessenburg. Onder andere gelet op de regionale woondiscussie heeft dit project een tijd stilgelegen waardoor het project De Groene Wei in Giessenburg in hetzelfde tijdpad kwam te liggen. Omdat het ineens op de markt brengen van 81 woningen in Giessenburg in de huidige tijd te veel is, is ervoor gekozen de prioriteit bij het project De Groene Wei te leggen. In de regionale verantwoording van het project De Groene Wei zijn ook 4 twee onder één kapwoningen mee verantwoordt in de straat Doetse Vliet. Het bestemmingsplan wat de realisatie van deze 4 woningen mogelijk maakt is op 30 oktober 2014 vastgesteld. Inmiddels loopt de verkoopprocedure voor de grond aan een aannemer en deze bevindt zich nu in de contractuele fase. De verwachting is dat op korte termijn het bouwrijp maken van de grond voor de 4 woningen kan starten. De overige 31 woningen van het plan Doetse Vliet III zijn in afwachting van het verloop van project De Groene Wei in Giessenburg. Er wordt gezocht naar mogelijkheden om binnen de regionale afspraken en wettelijke kaders te komen tot een ontwikkeling van deze woningen, dit wordt mede bezien op basis van de actuele woonbehoefte in Giessenburg. Als er mogelijkheden gezien worden voor de realisatie van de overige 31 woningen van het plan Doetse Vliet III of als blijkt dat project De Groene Wei onverhoopt op zich laat wachten zal hier actie op worden ondernomen. Het gedeelte van dit plan wat niet bebouwd wordt blijft in eigendom en wordt gewaardeerd op de agrarische grondprijs van 4,00. Deze staat op de balans onder materiële vaste activa. De exploitatieopzet is in de bijlage van deze rapportage opgenomen. De Groene Wei Giessenburg Vanaf eind 2012 wordt er met de partijen Omnivera, Syndion en De Lange Wei gewerkt aan het project De Groene Wei aan de Neerpolderseweg in Giessenburg. Omnivera heeft als ontwikkelende partij een architect en aannemer geselecteerd om het plan op stedenbouwkundig en architectonisch vlak vorm te geven en de financiële consequenties hiervan inzichtelijk te maken. Vanaf de start tot heden is er een plan ontstaan dat aansluit bij de ontwikkelingen in de markt en de veranderingen in de zorgsector. Daardoor heeft het plan de goedkeuring van de regio ontvangen in het kader van het regionaal overleg wonen. De bestemmingsplanprocedure is gestart en bevindt zich in de besluitvormende fase. Er zijn geen verdere ontwikkelingen ten opzichte van de in januari naar u toegestuurde raadsinformatiebrief Hornedamme Hoornaar (voormalig gemeenschapshuis) Gezien de aantrekkende markt en de toegenomen vraag naar woningen wordt overwogen de locatie van het voormalig gemeenschapshuis gelijktijdig met, dan wel direct aansluitend aan de verkoop van de locatie voormalige CBS op basis van het stedenbouwkundig plan op de markt te brengen. Kruising De Raat (voormalige CBS Hoornaar) In samenwerking met de dorpsraad is een stedenbouwkundig plan gemaakt voor de herstructurering van de kruising en de locaties van de voormalige CBS en het voormalig gemeenschapshuis. Na vaststelling van het type woningen waaraan behoefte is wordt de locatie van de voormalige CBS dit jaar in de markt gezet. CPO De Buurtschool, Noordeloos Onder collectief particulier opdrachtgeverschap worden zes woningen gerealiseerd op de locatie van de voormalige OBS de Buurtschool in Noordeloos. De zes kopers zijn door loting bepaald. Afgesproken is dat de gemeente de school sloopt en de grond bouwrijp aan de kopers verkoopt. Zij 3

4 zorgen zelf voor de realisatie van de woningen. Eventuele planschade komt voor rekening van de kopers. Behalve voor sloop en bouwrijp maken komen, zal de gemeente een tegemoetkoming betalen ad ,- in de kosten voor het woonrijp maken (overige woonrijp maakkosten zijn voor rekening van CPO-vereniging). Hiervoor is, samen met kosten voor projectleiding, een extra budget van beschikbaar gesteld. De samenwerkingsovereenkomst is in mei 2015 gesloten en met de zes individuele partijen is een koopovereenkomst voor de grond bij de notaris gedeponeerd. Na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning, in de eerste helft van 2016, zal de grond aan de kopers worden overgedragen. De sloop van het gebouw is gereed, de grond wordt in het eerste kwartaal 2016 bouwrijp gemaakt, e.e.a. in overleg met de CPO-vereniging. De exploitatieopzet is in de bijlage van deze rapportage opgenomen. 4

5 Overzicht activa De boekwaarde van de activa van het grondbedrijf per 31 december 2015 is: Boekwaarde Oppervlakte (m2) Boekwaarde in eigendom per m2 BOUWGRONDEN NIET IN EXPLOITATIE Woonzorgcomplex Giessenburg ,15 Hornedamme Hoornaar ,00 De Raat Hoornaar ,63 TOTAAL BOUWGRONDEN IN EXPLOITATIE Doetse Vlietje III Giessenburg ,20 CPO de Buurtschool Noordeloos ,99 TOTAAL TOTAAL GENERAAL

6 Risico s grondbedrijf Er is binnen het grondbedrijf voor gezorgd dat er zoveel mogelijk risico s zijn afgedekt. Zo zijn gronden waar geen voornomen tot ontwikkeling is gewaardeerd tegen agrarische grondwaarde. Desondanks blijven er altijd risico s aanwezig. Verkooprisico Een grondexploitatie kan er nog zo gunstig uitzien, het valt of staat met de verkoop van de gronden. Als niemand de grond wil kopen heeft dit grote financiële gevolgen. Om dit risico te beperken wordt de opbrengst van grondverkopen voorzichtig in de exploitatieopzet opgenomen. Als dit niet genoeg is om een slecht verkoopresultaat op te vangen dient de algemene reserve van het grondbedrijf te worden aangesproken. Risico s rapportage grondbedrijf: Voor het plan Doetse Vliet III is een verkoopopbrengst geraamd die nog niet is gerealiseerd. Bij het CPO project van de voormalige obs De Buurtschool is de verkoop eveneens nog niet geëffectueerd. Hier wordt het risico lager ingeschat. Ook voor project De Groene Wei in Giessenburg is een opbrengst geraamd voor de overdracht van het perceel naar Omnivera. Ook deze is niet definitief geëffectueerd. Realisatierisico s Het ontwikkelen van een plan heeft ook bepaalde risico s tot gevolg. Voor ieder plan dient een planologische procedure te worden doorlopen. Hier kunnen onaangename verrassingen voor de dag komen, zoals bodemverontreiniging, beperkingen door flora en faunawet of archeologische vondsten. Ook kunnen langlopende planologische procedures renteverliezen tot gevolg hebben of moeten er planschadevergoedingen worden uitbetaald. Belanghebbenden hebben vijf jaar de tijd om een verzoek tot planschadevergoeding in de dienen. Tevens bestaat het risico dat de gemaakte kosten niet worden terugverdiend. Risico s rapportage grondbedrijf: Het kruispunt in Hoornaar wacht al jaren op definitieve planvorming. Zo het er nu naar uit ziet wordt er op korte termijn een plan vastgesteld. Zolang er geen concreet plann is wordt de boekwaarde niet terugverdiend. Opvang van risico s De algemene reserve van het grondbedrijf heeft voldoende ruimte om risico s op te vangen. 6

7 Algemene reserve grondbedrijf Het verloop van de algemene reserve van het grondbedrijf in de periode 2014 tot 2018 is naar verwachting: Verloop Algemene reserve Grondbedrijf Saldo per bij: renteresultaat af: resultaat diverse percelen -/ Saldo per Geraamd saldo per af: beschikbaar budget trottoir Dorpsweg Hoornaar -/ Geraamd saldo per Geraamd saldo per Geraamd saldo per Het positief resultaat van de plannen Over de Vliet III en Doetse Vliet III zijn niet als toevoeging aan de reserve opgenomen. Voor het positief resultaat van Over de Vliet III (ongeveer ) neemt de raad bij de vaststelling van de jaarrekening 2015 een besluit over de bestemming hiervan. Het resultaat van Doetse Vliet III is nog niet gerealiseerd. Voor de overgebleven plannen bestaat het risico dat er geen verkoopopbrengst wordt behaald zolang deze niet definitief zijn gerealiseerd. Van deze risico s is een inschatting gemaakt. De conclusie is dat de algemene reserve van het grondbedrijf ruim voldoende is om deze risico s op te vangen. Voorgesteld wordt om over te hevelen naar de algemene reserve. 7

8 Bijlage: exploitatieopzetten Doetse Vliet III - Giessenburg Algemene gegevens: Financiele gegevens: Datum Rentepercentage 3% en 2% Peildatum Plangrootte: m Omschrijving kosten (peildatum) Totaal Grond Boekwaarde Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Interne uren Taxatiekosten Planschade - - Onvoorzien Totale kosten Rentefactor 1,03 1,00 1,00 Totale kosten op eindwaarde Omschrijving opbrengsten (peildatum) Totaal Verkoop grond Overheveling naar MVA thv 4, Rentefactor 1,00 Totale opbrengsten op eindwaarde Resumé Totaal Kosten Opbrengsten Saldo

9 CPO voormalige obs Buurtschool - Noordeloos Algemene gegevens: Datum Peildatum Plangrootte: 1028 m2 Resultaat 0 Omschrijving kosten (peildatum) Totaal Grond Boekwaarde school Saneren, planologie en bouwrijpmaken Woonrijpmaken Projectleider Totale kosten Rentefactor Totale kosten op eindwaarde Omschrijving opbrengsten (peildatum) Totaal Verkoop grond Algemene reserve Rentefactor Totale opbrengsten op eindwaarde Resumé Totaal Kosten Opbrengsten Saldo 0 9