Ontwikkelmogelijkheden plan Dorpsstraat/Oostervelden te Bemmel

Transcriptie

1 Bijlage 1 Datum 3 februari 2016 Onderwerp Ontwikkelmogelijkheden plan Dorpsstraat/Oostervelden te Bemmel De ontwikkelmogelijkheden voor de herontwikkeling van de locatie Dorpsstraat-Oostervelden te Bemmel betreffen: Scenario 1 Verkoop bestaande woningen en bedrijfsgebouwen Scenario 2 Verkoop van de bestaande woningen, sloop van de bedrijfsgebouwen en de realisatie van vier twee-onder-één-kap woningen Scenario 3 Sloop van de bestaande woningen en de bedrijfsgebouwen en de realisatie van 3 vrije kavels ten behoeve van vrijstaande woningen en 2 twee-onder-één-kap woningen Scenario 4 Sloop van de bestaande woningen en de bedrijfsgebouwen en de realisatie van 18 appartementen en 6 geschakelde patiowoningen

2 Variant 1 Verkoop woningen en bedrijfsgebouwen Ontwikkeling In dit scenario vindt er geen herontwikkeling van de locatie Dorpsstraat-Oostervelden plaats. De grondexploitatie kan medio 2016 worden afgesloten, waarna de panden, plaatselijk bekend Dorpsstraat 1a, 3, 3a en 5 en Oostervelden 2a en Franciscusstraat 5a te Bemmel, kunnen worden verkocht. Financieel resultaat Dit scenario zal mogelijk tot een positief resultaat leiden van in totaal circa ,- (afgerond) N.B. alle panden zijn als één object getaxeerd. Temeer omdat het aannemelijk is dat door het achterstallig onderhoud en de indeling van de afzonderlijke onderdelen waarschijnlijk niet tot afzonderlijke kopers zal leiden. Het is immers niet voor de hand liggend dat afzonderlijke onderdelen apart van elkaar worden verbouwd tot bruikbare units. Bij de waardering is bovendien rekening gehouden met de beperkte hoeveelheid parkeerplaatsen en de ligging in een woonwijk, waar al gauw sprake zal zijn van overlast. Risico s - Ruimtelijk: er vindt geen herontwikkeling van de locatie Dorpsstraat-Oostervelden plaats. Verkoop van de panden sluit een nette ruimtelijke invulling van het huidige perceel uit. Een eventuele vestiging van bedrijven zal tot overlast voor de buurt kunnen betekenen. Het aantal parkeerplaatsen ter plaatse is beperkt. - Asbestonderzoek: in 2011 heeft er een asbestonderzoek plaatsgevonden. Geconstateerd is dat er sprake is van asbest. - Bodemverontreiniging: De benzinepomp die hier heeft gestaan is verwijderd en de bodem in gesaneerd. Bij een bodemonderzoek van augustus 1994 zijn rond de bebouwing enkele verontreinigde locaties aangetroffen. Uit een later uitgevoerd Verkennend bodemonderzoek (april 2006) blijkt deze verontreiniging te zijn teruggebracht tot aanvaardbare waarden. Aangezien het laatste bodemonderzoek ouder is dan 5 jaren, is een nieuw bodemonderzoek vereist. In de grondexploitatie is rekening gehouden met deze onderzoekskosten. Gezien de activiteiten die hier hebben plaatsgevonden bestaat de mogelijkheid dat er nog resten van verontreiniging zijn te vinden, echter gelet op de resultaten uit het in 2006 uitgevoerde onderzoek wordt het risico op een mogelijke sanering laag ingeschat. In de grondexploitatie zijn de mogelijke kosten als PM-post opgenomen. - Afzet: de verwachting is dat er vraag zal zijn naar de panden. - VPB: met ingang van 1 januari 2016 zal de gemeente VPB-plichtig zijn. Bij het doorrekening van de verschillende varianten is geen rekening gehouden met de eventuele financiële consequenties omdat op dit moment nog geen duidelijkheid is over de VPB. 2

3 Variant 2 Verkoop van de panden Dorpsstraat 3, 3a en 5 en de realisatie van 4 twee-onder-één-kap woningen (v.o.n. prijs euro) Ontwikkeling Uitgangspunt in dit scenario is de panden Dorpsstraat 3, 3a en 5 worden verkocht. De voormalige Fiat garage en de brandweerkazerne worden gesloopt. Op de vrijkomende percelen worden 4 twee-onder-éénkap woningen gerealiseerd. Financieel resultaat De grondexploitatie van variant 2 heeft op eindwaarde een negatief resultaat van afgerond circa ,-. Risico s - Ruimtelijk: ook hier geldt dat er geen integrale herontwikkeling van de locatie Dorpsstraat-Oostervelden plaatsvindt. De helft van het plangebied wordt in deze variant ontwikkeld. De bedrijfsbebouwing wordt weggenomen en er komt een woonfunctie in de plaats. Voordeel van deze variant is dat er door het wegnemen van de bedrijfsbebouwing geen sprake zal zijn van overlast en problemen met parkeren. - Bodemverontreiniging: De benzinepomp die hier heeft gestaan is verwijderd en de bodem is gesaneerd. Bij een bodemonderzoek van augustus 1994 zijn rond de bebouwing enkele verontreinigde locaties aangetroffen. Uit een later uitgevoerd Verkennend bodemonderzoek (april 2006) blijkt deze verontreiniging te zijn teruggebracht tot aanvaardbare waarden. Aangezien het laatste bodemonderzoek ouder is dan 5 jaren, is een nieuw bodemonderzoek vereist. In de grondexploitatie is rekening gehouden met deze onderzoekskosten. Gezien de activiteiten die hier hebben plaatsgevonden bestaat de mogelijkheid dat er nog resten van verontreiniging zijn te vinden, echter gelet op de resultaten uit het in 2006 uitgevoerde onderzoek wordt het risico op een mogelijke sanering laag ingeschat. In de grondexploitatie zijn de mogelijke kosten als PM-post opgenomen. - Archeologie: Het gebied maakt deel uit van de historische kern van Bemmel. De planlocatie is aangeduid met de kwalificatie zeer hoge archeologische verwachting. Historische dorpskern en/of oude woongrond. Het is dus te verwachten dat er archeologische vindplaatsen in het plangebied aanwezig zijn. Een gedegen vooronderzoek in een vroegtijdig stadium wordt daarom aanbevolen. Afhankelijk van 3

4 de vondsten kunnen hier kosten mee samen hangen. In de grondexploitatie is rekening gehouden met de onderzoekskosten. In de grondexploitatie zijn de mogelijke kosten als gevolg van eventuele vondsten als PM-post opgenomen. - Niet gesprongen explosieven: er heeft nog geen onderzoek plaatsgevonden naar niet gesprongen explosieven. - Civieltechnische ontwerprisico s: Onder civieltechnische ontwerprisico s worden negatieve invloeden op het project verstaan ten gevolge van onjuiste c.q. te optimistische aannames ten aanzien van de voor het project uit te voeren sloop- en woonrijpwerkzaamheden. Recentelijk zijn de kostenramingen tegen het licht gehouden. Het project is redelijk overzichtelijk voor wat de sloop- en woonrijpwerkzaamheden betreft. Beheersingsmaatregelen: in de grondexploitatie is rekening gehouden met een kostenstijging van 2%. In de kostenraming is voor de sloopwerkzaamheden rekening gehouden met 15% onvoorzien. In de kostenraming is voor de woonrijpwerkzaamheden rekening gehouden met 10% onvoorzien. - Suboptimaal functionerende organisatie, planproces: onder het risico op een suboptimaal functionerend planproces, wordt het risico op een overschrijding van het budget plankosten verstaan. Aan deze overschrijding kunnen verschillende oorzaken ten grondslag liggen, bijvoorbeeld: inefficiënte inzet middelen, suboptimale afstemming te vervaardigen producten, te laag ingeschatte budgetten. De kans dat dit optreedt wordt als reëel ingeschat. Beheersingsmaatregelen: in de grondexploitatie een post onvoorzien (10%) opgenomen. - Afzetrisico: de komende 10 jaar is nog ruimte voor nieuwbouw in Bemmel. Op dit moment ligt er een programma van circa 112 woningen, waarvan het merendeel nog uit zachte plannen bestaat. Hierin is het plan Dorpsstraat-Oostervelden meegenomen. Companen geeft in hun woningmarktverkenning (juli 2015) aan dat tot 2015 er nog ruimte is voor 245 woningen. Met betrekking tot het bouwprogramma voor Bemmel geeft Companen, op basis van hun analyses, aan dat de belangrijkste doelgroepen in Bemmel gezinnen en senioren zijn. Vanuit het oogpunt van volkshuisvesting is geen specifieke voorkeur voor type woningen voor deze locatie. Navraag bij de lokale makelaars leert dat de verwachting is dat er vraag is naar de bestaande woningen en de twee-onder-één-kap woningen. De locatie is gelegen in de nabijheid van de centrumvoorzieningen en op redelijke afstand van het openbaar vervoer. - Maatschappelijk draagvlak: een aantal jaren geleden heeft er een informele bijeenkomst met de direct aanwonenden plaatsgevonden over de herontwikkeling van het plangebied. Grootschalige ontwikkeling zal zeker op een aantal zienswijzen kunnen rekenen van de omwonenden. Het parkeerbeleid zal bij de herontwikkeling een belangrijk item zijn waarop men zal reageren. Voor het overige worden geen echte tegenwerpingen verwacht, zeker wanneer wordt aangesloten bij de omgeving en de daar aanwezige functies waarbij verkeersaantrekking ook belangrijk is. Beheersingsmaatregelen: bij de verdere planvorming zullen de direct aanwonenden betrokken worden. - VPB: met ingang van 1 januari 2016 zal de gemeente VPB-plichtig zijn. Bij het doorrekening van de verschillende varianten is geen rekening gehouden met de eventuele financiële consequenties omdat op dit moment nog geen duidelijkheid is over de VPB. 4

5 Variant 3 Sloop van de bestaande bebouwing en uitgifte 3 vrije kavels ten behoeve van vrijstaande woningen in de vrije sector en 2 twee-ondereen-kap woningen (v.o.n. prijs euro) Ontwikkeling Deze variant betreft de uitgifte van 3 vrije kavels ten behoeve van vrijstaande woningen op de hoek Dorpsstraat-Oostervelden en de realisering van 2 twee-onder-één-kap woningen aan de Franciscusstraat te Bemmel. Financieel resultaat De grondexploitatie van variant 4 heeft op eindwaarde een negatief resultaat van afgerond circa Risico s - Ruimtelijk: dit plan betreft een integrale herontwikkeling van deze locatie. - Bodemverontreiniging: De benzinepomp die hier heeft gestaan is verwijderd en de bodem is gesaneerd. Bij een bodemonderzoek van augustus 1994 zijn rond de bebouwing enkele verontreinigde locaties aangetroffen. Uit een later uitgevoerd Verkennend bodemonderzoek (april 2006) blijkt deze verontreiniging te zijn teruggebracht tot aanvaardbare waarden. Aangezien het laatste bodemonderzoek ouder is dan 5 jaren, is een nieuw bodemonderzoek vereist. In de grondexploitatie is rekening gehouden met deze onderzoekskosten. Gezien de activiteiten die hier hebben plaatsgevonden bestaat de mogelijkheid dat er nog resten van verontreiniging zijn te vinden, echter gelet op de resultaten uit het in 2006 uitgevoerde onderzoek wordt het risico op een mogelijke sanering laag ingeschat. In de grondexploitatie zijn de mogelijke kosten als PM-post opgenomen. - Archeologie: Het gebied maakt deel uit van de historische kern van Bemmel. De planlocatie is aangeduid met de kwalificatie zeer hoge archeologische verwachting. Historische dorpskern en/of oude woongrond. Het is dus te verwachten dat er archeologische vindplaatsen in het plangebied aanwezig 5

6 zijn. Een gedegen vooronderzoek in een vroegtijdig stadium wordt daarom aanbevolen. Afhankelijk van de vondsten kunnen hier kosten mee samen hangen. In de grondexploitatie is rekening gehouden met de onderzoekskosten. In de grondexploitatie zijn de mogelijke kosten als gevolg van eventuele vondsten als PM-post opgenomen. - Niet gesprongen explosieven: er heeft nog geen onderzoek plaatsgevonden naar niet gesprongen explosieven. - Civieltechnische ontwerprisico s: Onder civieltechnische ontwerprisico s worden negatieve invloeden op het project verstaan ten gevolge van onjuiste c.q. te optimistische aannames ten aanzien van de voor het project uit te voeren sloop- en woonrijpwerkzaamheden. Recentelijk zijn de kostenramingen tegen het licht gehouden. Het project is redelijk overzichtelijk voor wat de sloop- en woonrijpwerkzaamheden betreft. Beheersingsmaatregelen: in de grondexploitatie is rekening gehouden met een kostenstijging van 2%. In de kostenraming is voor de sloopwerkzaamheden rekening gehouden met 15% onvoorzien. In de kostenraming is voor de woonrijpwerkzaamheden rekening gehouden met 10% onvoorzien. - Suboptimaal functionerende organisatie, planproces: onder het risico op een suboptimaal functionerend planproces, wordt het risico op een overschrijding van het budget plankosten verstaan. Aan deze overschrijding kunnen verschillende oorzaken ten grondslag liggen, bijvoorbeeld: inefficiënte inzet middelen, suboptimale afstemming te vervaardigen producten, te laag ingeschatte budgetten. De kans dat dit optreedt wordt als reëel ingeschat. Beheersingsmaatregelen: in de grondexploitatie een post onvoorzien (10%) opgenomen. - Afzetrisico: de komende 10 jaar is nog ruimte voor nieuwbouw in Bemmel. Op dit moment ligt er een programma van circa 112 woningen, waarvan het merendeel nog uit zachte plannen bestaat. Hierin is het plan Dorpsstraat-Oostervelden meegenomen. Companen geeft in hun woningmarktverkenning (juli 2015) aan dat tot 2015 er nog ruimte is voor 245 woningen. Met betrekking tot het bouwprogramma voor Bemmel geeft Companen, op basis van hun analyses, aan dat de belangrijkste doelgroepen in Bemmel gezinnen en senioren zijn. Vanuit het oogpunt van volkshuisvesting is geen specifieke voorkeur voor type woningen voor deze locatie. - Maatschappelijk draagvlak: een aantal jaren geleden heeft er een informele bijeenkomst met de direct aanwonenden plaatsgevonden over de herontwikkeling van het plangebied. Grootschalige ontwikkeling zal zeker op een aantal zienswijzen kunnen rekenen van de omwonenden. Het parkeerbeleid zal bij de herontwikkeling een belangrijk item zijn waarop men zal reageren. Voor het overige worden geen echte tegenwerpingen verwacht, zeker wanneer wordt aangesloten bij de omgeving en de daar aanwezige functies waarbij verkeersaantrekking ook belangrijk is. Beheersingsmaatregelen: bij de verdere planvorming zullen de direct aanwonenden betrokken worden. - VPB: met ingang van 1 januari 2016 zal de gemeente VPB-plichtig zijn. Bij het doorrekening van de verschillende varianten is geen rekening gehouden met de eventuele financiële consequenties omdat op dit moment nog geen duidelijkheid is over de VPB. 6

7 Variant 4 Sloop van de bestaande bebouwing en de uitgifte van de grond ten behoeve van de realisatie van een appartementencomplex bestaande uit 18 appartementen in de betaalbare huur voor senioren en de realisatie van 6 patiowoningen in de betaalbare huursector voor senioren. Ontwikkeling Deze variant betreft het voorstel van Waardwonen om ter plaatse de bestaande bebouwing te slopen en om op de vrijkomende gronden een appartementencomplex, bestaande uit 18 appartementen en van 6 patiowoningen onder andere geschikt voor senioren allen in de betaalbare huursector te realiseren. Financieel resultaat De grondexploitatie van variant 3 heeft op eindwaarde een nadelig resultaat van afgerond circa ,-. N.B. Wellicht kan dit plan in aanmerking komen voor de provinciale subsidieregeling SteenGoed benutten. Belangrijke criteria zijn: binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen, het project moet een kwaliteitsimpuls voor dorp en stad bieden, transformatie, wegnemen milieuhinder, financieel tekort, waarbij partijen al water bij de wijn hebben gedaan, indiening aanvraag voor 1 maart 2016 (basis een ondertekende overeenkomst) en start fysieke uitvoering uiterlijk eind De verwachting is dat deze variant, gelet op de criteria, kansrijk is om in aanmerking te komen voor deze subsidie. Risico s - Ruimtelijk: dit plan betreft een integrale herontwikkeling van deze locatie. Indien er gekozen wordt voor deze variant dient er stedenbouwkundig gezien dient er nog wel een verbeteringsslag plaats te vinden. - Bodemverontreiniging: De benzinepomp die hier heeft gestaan is verwijderd en de bodem is gesaneerd. Bij een bodemonderzoek van augustus 1994 zijn rond de bebouwing enkele verontreinigde locaties aangetroffen. Uit een later uitgevoerd Verkennend bodemonderzoek (april 2006) blijkt deze verontreiniging te zijn teruggebracht tot aanvaardbare waarden. Aangezien het laatste bodemonderzoek ouder is dan 5 jaren, is een nieuw bodemonderzoek vereist. In de grondexploitatie is rekening gehouden met deze onderzoekskosten. Gezien de activiteiten die hier hebben plaatsgevonden bestaat de 7

8 mogelijkheid dat er nog resten van verontreiniging zijn te vinden, echter gelet op de resultaten uit het in 2006 uitgevoerde onderzoek wordt het risico op een mogelijke sanering laag ingeschat. In de grondexploitatie zijn de mogelijke kosten als PM-post opgenomen. - Archeologie: Het gebied maakt deel uit van de historische kern van Bemmel. De planlocatie is aangeduid met de kwalificatie zeer hoge archeologische verwachting. Historische dorpskern en/of oude woongrond. Het is dus te verwachten dat er archeologische vindplaatsen in het plangebied aanwezig zijn. Een gedegen vooronderzoek in een vroegtijdig stadium wordt daarom aanbevolen. Afhankelijk van de vondsten kunnen hier kosten mee samen hangen. In de grondexploitatie is rekening gehouden met de onderzoekskosten. In de grondexploitatie zijn de mogelijke kosten als gevolg van eventuele vondsten als PM-post opgenomen. - Niet gesprongen explosieven: er heeft nog geen onderzoek plaatsgevonden naar niet gesprongen explosieven. - Civieltechnische ontwerprisico s: Onder civieltechnische ontwerprisico s worden negatieve invloeden op het project verstaan ten gevolge van onjuiste c.q. te optimistische aannames ten aanzien van de voor het project uit te voeren sloop- en woonrijpwerkzaamheden. Recentelijk zijn de kostenramingen tegen het licht gehouden. Het project is redelijk overzichtelijk voor wat de sloop- en woonrijpwerkzaamheden betreft. Beheersingsmaatregelen: in de grondexploitatie is rekening gehouden met een kostenstijging van 2%. In de kostenraming is voor de sloopwerkzaamheden rekening gehouden met 15% onvoorzien. In de kostenraming is voor de woonrijpwerkzaamheden rekening gehouden met 10% onvoorzien. - Suboptimaal functionerende organisatie, planproces: onder het risico op een suboptimaal functionerend planproces, wordt het risico op een overschrijding van het budget plankosten verstaan. Aan deze overschrijding kunnen verschillende oorzaken ten grondslag liggen, bijvoorbeeld: inefficiënte inzet middelen, suboptimale afstemming te vervaardigen producten, te laag ingeschatte budgetten. De kans dat dit optreedt wordt als reëel ingeschat. Beheersingsmaatregelen: in de grondexploitatie een post onvoorzien (10%) opgenomen. - Afzetrisico: de komende 10 jaar is nog ruimte voor nieuwbouw in Bemmel. Op dit moment ligt er een programma van circa 112 woningen, waarvan het merendeel nog uit zachte plannen bestaat. Hierin is het plan Dorpsstraat-Oostervelden meegenomen. Companen geeft in hun woningmarktverkenning (juli 2015) aan dat tot 2015 er nog ruimte is voor 245 woningen. Met betrekking tot het bouwprogramma voor Bemmel geeft Companen, op basis van hun analyses, aan dat de belangrijkste doelgroepen in Bemmel gezinnen en senioren zijn. De locatie Dorpsstraat-Oostervelden is uitermate geschikt voor de doelgroep senioren. Dicht bij de voorzieningen en bij de zorg. Vanuit het oogpunt van volkshuisvesting is geen specifieke voorkeur voor type woningen voor deze locatie. Dit kunnen zowel luxere seniorenwoningen zijn, maar ook betaalbare koopappartementen danwel betaalbare huur. - Maatschappelijk draagvlak: een aantal jaren geleden heeft er een informele bijeenkomst met de direct aanwonenden plaatsgevonden over de herontwikkeling van het plangebied. Grootschalige ontwikkeling zal zeker op een aantal zienswijzen kunnen rekenen van de omwonenden. Het parkeerbeleid zal bij de herontwikkeling een belangrijk item zijn waarop men zal reageren. Voor het overige worden geen echte tegenwerpingen verwacht, zeker wanneer wordt aangesloten bij de omgeving en de daar aanwezige functies waarbij verkeersaantrekking ook belangrijk is. Beheersingsmaatregelen: bij de verdere planvorming zullen de direct aanwonenden betrokken worden. - VPB: met ingang van 1 januari 2016 zal de gemeente VPB-plichtig zijn. Bij het doorrekening van de verschillende varianten is geen rekening gehouden met de eventuele financiële consequenties omdat op dit moment nog geen duidelijkheid is over de VPB. 8

9 Resumé Varianten: Programma: Resultaat: Variant 1 Verkoop van de woningen en bedrijfspanden positief Variant 2 Verkoop van de woningen en de realisering van 2 twee-onder-één-kap woningen in de vrije sector negatief Variant 3 Variant 4 Realisering van 3 vrije bouwkavels en 2 tweeonder-één-kap woningen in de vrije sector Realisering van een appartementencomplex bestaande uit 18 appartementen en 6 patiowoningen in de betaalde huursector negatief negatief 9