CHECKLIST GEACTUALISEERDE PLANEXPLOITATIE: WAALSPRONG Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen FINANCIEEL RESULTAAT

Transcriptie

1 FINANCIEEL RESULTAAT Wat is het financiële resultaat (eindwaarde en netto contante waarde) van de geactualiseerde grondexploitatie? Er is een heldere verklaring nodig, indien eindwaarde en/of netto contante waarde: bij dezelfde uitgangspunten exact gelijk blijven of meer dan 7% 1 afwijken van die van voorgaande exploitatie; bij een wijziging van de uitgangspunten minder dan 7% 1 afwijken van die van voorgaande exploitatie. Het verwachte resultaat is verslechterd van 0,5 miljoen positief naar een negatief resultaat van 11,6 miljoen. De wijziging van het resultaat ligt ruim boven de door ons gehanteerde norm van 7%. Verwacht resultaat GREX 2012 per 1/1/2012 GREX 2013 per 1/1/2013 Netto contante waarde (NCW) 0,5 mln positief 11,6 mln negatief Eindwaarde (EW) 1,039 mln positief 19,951 mln negatief De wijzigingen van het resultaat zijn het gevolg van gewijzigde parameters, uitgangspunten en aannames. Op p. 23 van de GREX 2013 is een Verschillenanalyse opgenomen (overgenomen in voorliggende checklist op de volgende pagina). Hieruit blijkt dat het resultaat NCW met 97 miljoen verslechtert. Door voor 85,4 miljoen maatregelen te treffen, komt het eindresultaat per saldo uit op 11,6 miljoen negatief. De verschillende posten in de Verschillenanalyse worden puntsgewijs toegelicht in de GREX Dat geldt niet voor: hogere kosten Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering (VTU) / nieuwe plannen opstellen etc; vervallen bijdrage Novio Noord; vervallen bijdrage Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV); verlaging van de post onvoorzien door verzekerde afzet. Het uitnemen van de kosten voor de Graaf Allardsingel en de riolering vereisen op basis van het BBV 2 afzonderlijke raadsbesluiten. Daarin dient de uitname beargumenteerd te worden. Financiële redenen zijn niet voldoende; er moet voldaan worden aan eisen die worden gesteld op het gebied van causaliteit, proportionaliteit en profijt. Het uitnemen van een kostenpost is alleen toegestaan als er geen direct causaal verband bestaat tussen de investering en de grondexploitatie. De uitkomst van de afweging van de verhouding algemeen nut en nut voor de grondexploitatie dient beargumenteerd door de raad te worden vastgesteld. In het raadsvoorstel bij de jaarstukken is een afzonderlijk beslispunt voor het uitnemen van de kosten voor de riolering opgenomen. Deze geeft hoofdzakelijk een financiële argumentatie. Voor het uitnemen van de kosten voor de Graaf Allardsingel ontbreekt een afzonderlijk beslispunt. 1 2 Dit is een richtgetal. Het is aan de gemeenteraad hiervoor een bandbreedte af te spreken (zoals hij eerder deed in de Kadernota grondbeleid voor het vaststellen van wijzigingen in een planexploitatie via het VGP, danwel een afzonderlijk raadsvoorstel). Richtlijn commissie BBV: Toerekening kosten van bestedingen in de openbare ruimte aan grondexploitaties, 26 april Zie: 1

2 Bron: GREX Tabel 5: overzicht aanpassingen GREX 2013 ten opzichte van GREX 2012, p.23 Ontwikkelingsstrategie: In de Ontwikkelingsstrategie wordt het ruimtelijk kwaliteitsbeeld geschetst. Uitgangspunt is dat deze aansluit op de GREX Er is namelijk aangegeven ( ) dat we rekening moeten houden met de aantallen en dichtheden waarmee gerekend is in de grondexploitatie. Dit wordt onder meer gedaan door een aantal dilemma s te schetsen, bijvoorbeeld het behouden van ruimtelijke kwaliteit bij het bouwen in hoge dichtheden. Aangegeven is dat de haalbaarheid hiervan moet blijken bij het uitwerken van de deelplannen. Daarbij zal er dan ook aandacht moeten zijn voor de afzetbaarheid. Op dit moment is geen financiële vertaling gemaakt van de geschetste dilemma s (noch in de GREX 2013, noch in de Ontwikkelingsstrategie). Komen de gerealiseerde kosten overeen met de geprognosticeerde kosten? En de opbrengsten? Zo nee: worden de oorzaken toegelicht? Bijvoorbeeld hogere/lagere prijzen, meer/minder uitgevoerd, eerder/later uitgevoerd. Wordt aangegeven wat het verwachte effect is op de toekomstige grondexploitatie? NIET VAST TE STELLEN 3. In afwijking van GREX en over eerdere jaren is in de GREX 2013 geen vergelijking gemaakt tussen de begroting 2012 en de gerealiseerde kosten en opbrengsten voor 2012; niet voor het totaal, maar ook niet per soort/categorie. Overigens zijn in de GREX 2013 nog voorlopige cijfers opgenomen: Naar verwachting zijn circa 32 miljoen aan kosten gemaakt en circa 28 miljoen aan opbrengsten ontvangen. 3 Niet vast te stellen wil zeggen dat het antwoord op de betreffende vraag op basis van de stukken die aan de raad verstrekt zijn, niet is vast te stellen. Wellicht is dat wel mogelijk met behulp van achterliggende vertrouwelijke informatie. 2

3 In de GREX 2013 worden wel de verschillen tussen de GREX 2012 en de GREX 2013 in beeld gebracht voor de nog te realiseren kosten en opbrengsten per soort/categorie. Hiervan is het verschil weergegeven in de Verschillenanalyse (p. 23) en tevens wordt dit per onderdeel toegelicht in de hoofdstukken 4 en 5. Ook wordt een vergelijking van de boekwaarde gemaakt. Deze is in 2012 gegroeid van circa 296 miljoen naar 312 miljoen. PLANGEBIED EN GRONDGEBRUIK Is de oppervlakte van het plangebied gewijzigd? Zo ja: wat is de verandering? Wordt toegelicht waarom het plangebied is aangepast? Wordt aangegeven wat het verwachte effect is op de toekomstige grondexploitatie is? NEE. Uit de tekst en de kaart in figuur 2 van de deelgebieden (GREX 2013, p. 5) blijkt niet dat de oppervlakte van het grondexploitatiegebied is gewijzigd. Loopt de uitgifte van de gronden volgens planning? Wordt duidelijk hoeveel gronden uitgeefbaar zijn en wat hiervan reeds is uitgegeven? Zijn eventuele wijzigingen in de oppervlakte uitgeefbare gronden toegelicht? Zijn eventuele afwijkingen van de planning toegelicht? Wordt aangegeven wat het verwachte effect is op de toekomstige grondexploitatie? NIET VAST TE STELLEN. In de GREX 2013 is niet opgenomen hoeveel kavels in 2012 zijn uitgegeven en of dit overeenkomt met de planning van GREX Het effect op de grondexploitatie kan niet worden vastgesteld. In de grondexploitatie wordt wel een toelichting gegeven op de financiële gevolgen van de doorgevoerde wijzigingen in het uitgeefbaar gebied. Ook worden de gevolgen beschreven van de toename van het aantal bouwkavels voor de financiën en looptijd. Daarnaast komt de wijzing van de marktsegmentering (meer goedkope en minder dure woningen) en de wijziging van de gemiddelde grootte van de bouwkavels (minder groot) aan de orde. Loopt de realisatie van het openbaar gebied volgens planning? Wordt duidelijk hoe groot het oppervlak te realiseren openbaar gebied is en hoeveel hiervan reeds gerealiseerd is? Zijn eventuele wijzigingen in de oppervlakte te realiseren openbaar gebied toegelicht? Zijn eventuele afwijkingen van de planning toegelicht? Wordt aangegeven wat het verwachte effect is op de toekomstige grondexploitatie? NIET VAST TE STELLEN. In de GREX 2013 is niet opgenomen hoeveel m 2 openbaar gebied in 2012 ingericht is en of dit overeenkomt met de planning van de GREX Het effect op de grondexploitatie kan niet worden vastgesteld. Ook het totaal (over de gehele looptijd) gerealiseerde openbaar gebied is niet opgenomen in de GREX Wel is duidelijk dat de verhouding tussen het uitgeefbaar en niet uitgeefbaar gebied is gewijzigd. Het niet uitgeefbaar gebied is groter geworden. Onder andere het uitgeefbaar gebied voor Vossenpels blijkt in het verleden te optimistisch geraamd. Uit de risicoanalyse blijkt dat de kans groot is dat ook het huidig gehanteerde uitgeefbaar-percentage nog te optimistisch is ingeschat (GREX 2013, p. 25). PROGRAMMA Is de realisatie van het programma overeenkomstig het vastgestelde programma? Zo nee: wat zijn de verschillen, zijn deze toegelicht en is aangegeven wat het verwachte effect is op de toekomstige grondexploitatie en op het programma? NIET VAST TE STELLEN. In de GREX 2013 is niet opgenomen wat in 2012 aan programma is gerealiseerd en of dit overeenkomt met de planning van de GREX Het effect op de grondexploitatie kan niet worden vastgesteld. 3

4 Is het huidige/toekomstige programma gewijzigd ten opzichte van het vastgestelde programma? Zo ja: waaruit bestaan deze wijzigingen, zijn deze toegelicht en wordt aangegeven wat het verwachte effect is op de toekomstige grondexploitatie en op het programma? Voorbeelden van veel voorkomende wijzigingen: minder sociale koopwoningen en meer vrije sector woningen, minder maatschappelijke functies en toevoeging van commerciële of bedrijfsfunctie. JA. Er zijn wijzigingen in het woningbouw- en kantorenprogramma en er is sprake van een toename van de bedrijfsruimte en bijzondere voorzieningen. In de GREX 2013 wordt geen toelichting gegeven op de toename van het aantal m 2 bedrijfsruimte ( m 2 ) en bijzondere voorzieningen (+ 770 m 2 ) ten opzichte van de GREX De wijzigingen van het woningbouw- en kantorenprogramma en de financiële gevolgen ervan worden wel in de grondexploitatie beschreven. Het kantorenprogramma is teruggebracht van m 2 naar m 2 door gewijzigde marktomstandigheden, zoals reeds voorzien in de Risiconota Het financieel effect wordt weergegeven in de Verschillenanalyse. De wijzigingen in het woningbouwprogramma zijn inzichtelijk gemaakt met behulp van een tabel: Bron: GREX Tabel 2: vergelijking programmering grondexploitatie 2012 en 2013, p. 6 Wat is het te realiseren programma per jaar om aan het einde van de looptijd het volledige programma te realiseren? Hoeveel kavels woningen en niet-woningen zijn het afgelopen jaar gerealiseerd? Hoeveel kavels woningen en niet-woningen zijn nu in totaal gerealiseerd? Het totaal (voor de volledige looptijd) gerealiseerde en nog te realiseren programma is opgenomen op p. 92 van de GREX In de tabel op p. 92 is tevens opgenomen hoeveel programma nog moet worden gerealiseerd om aan het einde van de looptijd het volledige programma te realiseren. Voor woningbouw is in de GREX 2013 met de volgende grafiek een planning per jaar weergegeven. Voor niet-woningbouw ontbreekt een dergelijke planning. Bron: GREX Figuur 6: aantal te verkopen kavels per jaar, p

5 In de GREX 2013 wordt voor de periode tot en met 2015 uitgegaan van een afzet van minder dan 400 kavels per jaar. Voor de periode na 2015 wordt rekening gehouden met een ingroeiscenario naar ruim 600 kavels vanaf De afzet is in de periode grotendeels verzekerd door de afspraken met de marktpartijen in het kader van de ontvlechting van de GEM. In de GREX 2013 is aangegeven (p. 10) dat met name voor de periode vanaf 2019 zal moeten blijken of de verwachte afzet per jaar kan worden gerealiseerd. Uit historische cijfers (zie grafiek hieronder) blijkt dat tot nu toe alleen in 2005 meer dan 600 woningen zijn opgeleverd. In andere jaren lag de productie daar (ruim) onder. In de risicoanalyse van de GREX 2013 zijn in de scenarioanalyse (H 7.04) de financiële gevolgen weergegeven als de doelstelling niet behaald wordt en er slechts 400 of 500 woningen per jaar gerealiseerd worden. Bron: GREX Figuur 5: Opgeleverde woningen in gemeente Nijmegen, p. 9. GRONDPRIJZEN Welke grondprijzen zijn het afgelopen jaar gerealiseerd voor woningen? En voor niet-woningen? Hoe verhouden deze zich tot de geprognosticeerde grondprijzen? Indien de grondprijzen zijn aangepast: Op basis van welke informatie is deze aanpassing gedaan (bv NVM, CBS, marktscan externe taxateur)? Wordt aangegeven wat het verwachte effect is op de toekomstige grondexploitatie? NIET VAST TE STELLEN. In de GREX 2013 is niet opgenomen welke grondprijzen voor woningen en voor nietwoningen in 2012 zijn gerealiseerd en of dit overeenkomt met de planning van de GREX Hierdoor is het effect op de grondexploitatie niet vast te stellen. De eerder vastgestelde tijdelijke grondprijskorting van 10% wordt met de vaststelling van de GREX 2013 definitief gemaakt. Het financieel effect van deze structurele grondprijsverlaging is opgenomen in de Verschillenanalyse. In de GREX 2013 wordt een doorkijk gegeven van de te verwachten grondprijzen voor woningbouw en voor voorzieningen. De geprognosticeerde grondprijzen voor grondgebonden woningen en appartementen zijn door middel van een vergelijkende prijsmethode geraamd. Op basis hiervan is de hoogte van de grondprijs voor grondgebonden woningen bepaald op 330 per m 2 en voor appartementen op per m 2 gebruiksoppervlak. In de presentatie van de GREX 2013 op 16 april 2013 is gesteld dat de geraamde grondprijs voor appartementen daarmee 15% lager is dan in de GREX Toen is ook aangegeven dat de accountant de hoogte van de gevraagde grondprijzen als redelijk heeft beoordeeld. Naast de vergelijkende prijsmethode zijn de grondprijzen getoetst met de residuele waarde methode. In de GREX 2013 is aangegeven dat vanwege de marktgevoeligheid de uitkomsten van die toetsing niet worden gepresenteerd. 5

6 Welke vrij op naam prijzen zijn het afgelopen jaar gerealiseerd voor woningen? En voor niet-woningen? Hoe verhouden deze zich tot de gehanteerde grondprijzen? De grondprijzen en de vrij op naam prijzen hangen met elkaar samen. In de residuele grondprijsmethode wordt ervan uitgegaan dat de grondwaarde het residu is van de vrij op naam prijs minus de bouwkosten. NIET VAST TE STELLEN. In de GREX 2013 zijn de gerealiseerde vrij op naam prijzen voor het jaar 2012 niet opgenomen. Hierdoor is niet vast te stellen hoe deze zich verhouden tot de gehanteerde grondprijzen. PARAMETERS Met welke parameters wordt in de geactualiseerde grondexploitatie gerekend? Als er wijzigingen zijn, worden deze dan toegelicht en wordt aangegeven wat het verwachte effect is op de toekomstige grondexploitatie? Te denken valt aan de volgende parameters: rente, inflatie, prijsontwikkeling, indexatie grondprijzen, looptijd grondexploitatie, fasering onderscheiden kostenposten, moment van realisatie (grond)opbrengsten. In de Risiconota 2012 zijn de parameters voor de planexploitaties voor de lange termijn vastgesteld. Met uitzondering van de opbrengstenstijging voor sociale huurwoningen en de rente op de kosten, zijn deze parameters gebruikt in de GREX Rente op de kosten: Voor de financieringskosten wordt net als in eerdere GREX en voor de GEM Waalsprong - in plaats van met de rekenrente, gerekend met de werkelijke gemiddelde gecontracteerde rente voor de huidige leningportefeuille van de GEM 4. Door het herfinancieren van vier langlopende leningen daalt het gemiddelde rentepercentage. Het voordeel dat deze herfinanciering oplevert ( 7 miljoen NCW) wordt in de GREX 2013 ingeboekt en is opgenomen in de Verschillenanalyse. In de wensen- en bedenkingenbrief aan de raad dd 16 april 2013 is opgenomen dat voor de overige herfinancieringen wordt uitgegaan van een rekenrente van 4%. Wij constateren dat dit niet correspondeert met de GREX Daarin staat op p. 12 dat ervan uitgegaan wordt dat de rente voor de overige herfinancieringen geleidelijk stijgt naar een rentepercentage van 4% in Opbrengstenstijging: In het VGP van april 2013 staat op p. 6 dat overwogen is om te komen tot een beperkte bijstelling naar beneden van de opbrengstenstijging, maar dat ervoor gekozen is deze gelijk te houden. Dat is niet in lijn met de toekomstverwachtingen van onder andere NVM, ING en Rabobank. Deze gaan uit van een verdere daling van de vrij op naam prijzen voor woningen in 2013 en De opbrengstenstijging voor sociale huurwoningen wijkt af van de vastgestelde parameters in de Risiconota 2012, omdat hierover bij de ontvlechting van de GEM afspraken zijn gemaakt. Looptijd: De looptijd van de grondexploitatie wordt verlengd van 2026 naar 2028, omdat extra woningen gerealiseerd zullen worden. In de Verschillenanalyse wordt het financieel effect weergegeven van een langere looptijd in combinatie met een verlaging van de afzet per jaar. 4 In de Voortgangsrapportage Grote Projecten (het VGP) van april 2013 wordt op p. 6 de gehanteerde rekenrente op de kosten voor planexploitaties voor de lange termijn weergegeven. In wordt uitgegaan van een rente van 4,5%, vanaf 2016 en volgende van 4,75%. Het gemiddelde van de gecontracteerde rente ligt op dit moment onder de 4%. 6

7 RISICO S Wat zijn de actuele risico s in de exploitatie? Hier kan goed zicht op worden gekregen als in (de toelichting op) de grondexploitatie: een risicomatrix is opgenomen waarin (wijzigingen in) risico s worden benoemd en gekwantificeerd en waarbij beheersingsmaatregelen worden aangegeven; en wanneer wordt aangegeven: of de grondexploitatie een financiële tegenvaller kan opvangen (bijvoorbeeld met de post onvoorzien); hoe de risico s zich verhouden tot de omvang van het totale risico van alle lopende grondexploitaties en de daarvoor ingestelde reserves en voorzieningen (zowel binnen de verschillende exploitaties, het Ontwikkelingsbedrijf, als de gemeente). In de GREX 2013 wordt geen totaaloverzicht weergegeven van de actuele risico s. In de GREX 2013 is geen risicomatrix opgenomen. Een aantal risico s wordt specifiek benoemd en gesignaleerd, zoals de grondprijsontwikkeling, het percentage uitgeefbaar, het afzettempo en de subsidies. De hoogte van deze vier risico s bedraagt in totaal 37 miljoen. Van deze vier risico s is de kans groter dat ze tegenvallen dan meevallen, zo is aangegeven op p In de presentatie voor de Raadscommissie GREX Waalsprong (RGW) op 16 april 2013 wordt een grondopbrengstvermindering ingeschat als het grootste risico en als het risico met de grootste impact. Andere risico s worden niet (afzonderlijk) gekwantificeerd. Beheersmaatregelen worden niet benoemd. In de GREX 2013 worden een Monte Carlo analyse en een scenarioanalyse uitgevoerd. Tijdens de presentatie aan de RGW op 16 april 2013 is aangegeven dat de uitkomsten van beide analyses leiden tot een risicoprofiel dat qua omvang vergelijkbaar is. Monte Carlo analyse: Conform de Nota Risicobeheer uit 2007 is voor de GREX 2013 een Monte Carlo analyse uitgevoerd om te bepalen of de grondexploitatie een financiële tegenvaller kan opvangen bij een norm van 80% zekerheid. Een norm van 80% zekerheid houdt op basis van de uitgevoerde analyse voor de GREX 2013 in dat een verdere verslechtering van het resultaat van 64 miljoen moet worden opgevangen. Voorgesteld wordt om hiervan 6 miljoen binnen de grondexploitatie op te vangen door middel van de post onvoorzien en de resterende 58 miljoen op te vangen via de Algemene Reserve (Saldireserve). Deze is op dit moment ontoereikend, zodat tevens wordt voorgesteld deze extra te voeden. Op p.22 wordt geconcludeerd dat Uit deze risicoanalyse {=Monte Carlo analyse} blijkt dat door het risicoprofiel van het project een grote kans bestaat op een verslechtering van het resultaat. Uit het getoonde resultaat van de Monte Carlo analyse (figuur 10, p. 26) kan worden afgelezen dat de kans dat het resultaat verslechtert rond de 90% ligt. 7

8 Scenarioanalyse: Naast de Monte Carlo analyse is een scenarioanalyse uitgevoerd. Het doel hiervan is om naast de Monte Carlo analyse inzicht te hebben in de effecten van mogelijk andere ontwikkelingen. De volgende scenario s zijn geschetst: 1. Verkoop van maximaal 500 kavels per jaar en drie jaar langere doorlooptijd (tot 2031). Het financiële effect van dit scenario is 8,5 miljoen extra negatief (NCW per 1 januari 2013). 2. Verkoop van maximaal 400 kavels per jaar en zeven jaar langere doorlooptijd (tot 2035). Het financiële effect van dit scenario is 20 miljoen extra negatief (NCW per 1 januari 2013). 3. Verkoop van maximaal 500 kavels per jaar en een doorlooptijd tot en met Dit betekent dat er woningen minder worden gerealiseerd in de Waalsprong. Het financiële effect van dit scenario is 35 miljoen extra negatief (NCW per 1 januari 2013). 4. Een reductie van het aantal appartementen met 50%, waardoor de realisatie van circa appartementen resteert. De reductie in appartementen heeft tot gevolg dat 6,5 hectare uitgeefbaar gebied een andere invulling moet krijgen: 4a. Die grond wordt omgezet in 340 grondgebonden woningen. Het financiële effect van dit scenario is 11,1 miljoen extra negatief (NCW per 1 januari 2013). 4b. Die grond wordt niet bebouwd maar toegevoegd aan de openbare ruimte. Het financiële effect van dit scenario is 26,5 miljoen extra negatief (NCW per 1 januari 2013). Gevoeligheidsanalyse: Een gevoeligheidsanalyse van afzonderlijke belangrijke variabelen, zoals van de rente, kosten- en opbrengstenstijging, ontbreekt in de GREX Daarmee wordt afgeweken van eerdere GREX en voor de Waalsprong. Overige risico s De onderbouwing van de post te realiseren subsidies ontbreekt. Uit de risicoanalyse van de GREX 2013 blijkt dat de kans groter wordt geacht dat minder subsidies worden verkregen dan meer subsidies. In de mondelinge toelichting op de GREX 2013 op 16 april is aangegeven dat de subsidieopbrengsten taakstellend zijn en nog niet concreet ingevuld. Toen is door het college ook aangegeven dat - gezien de looptijd van de GREX deze taakstelling niet als onrealistisch wordt beschouwd. Het risico op het niet kostendekkend binnenhalen van de claim voor de dijkteruglegging bij het Rijk ontbreekt in de risicoanalyse van de GREX Uit de mondelinge toelichting op 16 april 2013 aan de RGW blijkt dat het college dit wel als risico beschouwd. Er is geen rekening gehouden met een overschrijdingsrisico van de raming voor de kosten van 5,9 miljoen voor de sanering van een voormalige vuilstort nabij de deelgebieden De Stelt en Vossenpels. 8

9 OVEREENKOMSTEN (SPECIFIEK VOOR GRONDEXPLOITATIES MET EEN PPS CONSTRUCTIE) Hebben zich wijzigingen voorgedaan in gesloten overeenkomsten? Zo ja: Welke? Zijn deze toegelicht (aanleiding, waarom wijziging oplossing biedt)? Is ook aangegeven wat de impact van de wijzigingen op de grondexploitatie is en of de grondexploitatie deze kan dragen? JA. Partijen hebben in de Vergadering van Aandeelhouders van 10 december 2012 concept afspraken gemaakt om te komen tot minnelijke ontvlechting van de GEM Waalsprong. De GREX 2013 is gebaseerd op deze concept afspraken. De redenen om te komen tot ontvlechting worden toegelicht in het VGP april 2013, p. 27. De ontvlechting houdt in dat de betrokken marktpartijen (Amstelland Vastgoed, Heijmans Projectontwikkeling, BAM, Bouwfonds Woningbouw en Novio Noord (een samenwerking van Talis en Portaal)) de aandelen in GEM Waalsprong CV en GEM Waalsprong Beheer BV overdragen aan de gemeente Nijmegen. De ontvlechting wordt juridisch geformaliseerd door middel van een vaststellingsovereenkomst. Op basis van deze vaststellingsovereenkomst wordt de gemeente enig aandeelhouder van de GEM Waalsprong en betalen de marktpartijen een vergoeding ter hoogte van hun afgegeven garanties (totaal 12 miljoen). Volgens het VGP april 2013, zou in maart 2013 de vaststellingsovereenkomst worden ondertekend. In de vergadering van de RGW van 14 mei 2013 is aangegeven dat dit nog niet is gebeurd, maar op korte termijn verwacht wordt. Dit is ook noodzakelijk genoemd om de GREX 2013 en de jaarstukken 2012 te kunnen vaststellen. Zijn er aanvullende overeenkomsten afgesloten? Bijvoorbeeld allonges of sideletters? Zo ja: wat is daarvan de invloed op de samenwerking, de daaruit voortvloeiende verplichtingen en de kosten- en opbrengsten verdeling? Wordt aangegeven wat het verwachte effect is op de toekomstige grondexploitatie? NEE. Komen de (markt)partijen de vastgestelde overeenkomsten na? Zo nee: wat wordt gedaan om nakoming te bewerkstelligen? Op p. 14 van de GREX 2013 staat dat de kosten voor archeologisch onderzoek door de GEM (gemeente en marktpartijen) bij de gemeente Nijmegen zijn afgekocht voor 8 miljoen. De betaling hiervan zou plaatsvinden in tien termijnen. Twee termijnen zijn inmiddels voldaan. Er resteren nog acht betalingen aan de gemeente Nijmegen van in totaal 6,4 miljoen. Het is niet duidelijk hoe met deze afspraak wordt omgegaan nu de gemeente enig aandeelhouder van de GEM wordt. 9