Grondexploitaties. Voor de crisis Crisis effect Na de crisis. Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Grondexploitaties. Voor de crisis Crisis effect Na de crisis. Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 1"

Oscar van Dam
8 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Grondexploitaties Voor de crisis Crisis effect Na de crisis Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

2 Inhoud Drie vragen Hoe stonden de grondexploitaties er in Nederland voor voordat de crisis intrad? Wat zijn belangrijke ontwikkelingen tijdens de crisis? Wat zijn de gevolgen van de crisis voor grondexploitaties? Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

Wat zijn belangrijke ontwikkelingen tijdens de crisis?

3 Grondexploitaties voor de crisis Voor de crisis Database 150 grondexploitaties Netto Contante Waarde 2007 Door heel Nederland Gemiddeld woningbouw, uitgesplitst naar binnenstedelijk en uitleg greenfields en brownfields kosten voor infra Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

Gemiddeld woningbouw, uitgesplitst naar binnenstedelijk en uitleg

4 Grondexploitaties voor de crisis Exploitatiesaldo woningbouw naar type locatie Uitleggebied Binnenstedelijk Exploitatiesaldo Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

5 Grondexploitaties voor de crisis Kosten per woning nader uitgesplitst Uitleggebied Binnenstedelijk Verwervingskosten Bouw- en woonrijp maken Plankosten Overige kosten Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

6 Grondexploitaties voor de crisis Opbrengsten per woning nader uitgesplitst Uitleg Grondopbrengsten woningbouw Overige opbrengsten Binnenstedelijk Bijdragen van derden Binnenplanse vervening Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

000 0 Uitleg Grondopbrengsten woningbouw Overige opbrengsten Binnenstedelijk

7 Grondexploitaties voor de crisis Kosten en opbrengsten per m2 kavel Uitleg Binnenstedelijk Binn.sted., buiten Randstad Kosten Opbrengsten Randstad Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

000 800 600 400 200 0 Uitleg Binnenstede

8 Effect van de crisis Ontwikkeling sinds Huizenprijs Bouwkosten vastgoed Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

2008 2009 2010 2011 2012 Huizenprijs Bouwkosten

9 Effect van de crisis Ontwikkeling sinds Huizenprijs Bouwkosten vastgoed Aanneem prijzen Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

2012 Huizenprijs Bouwkosten vastgoed Aanneem

10 Effect van de crisis Gevolgen voor residuele grondprijs 2007 Effect crisis 2012 VON prijs in BTW % VON prijs ex BTW Bouwkosten all-in % Grondprijs (33%) % Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

000 VON prijs ex BTW 210.084 184.874 Bouwkosten all-in 140.

11 Effect van de crisis Grondexploitaties na de crisis Door de crisis een grondprijsdaling van +/- 20% Herstel in de woningmarkt: inhaalvraag en structurele behoefte; prijsontwikkeling onzeker Structureel lagere aanneemprijzen onhoudbaar Herstel van de grondprijzen niet vanzelfsprekend? Titel presentatie Plaatsnaam, 1 juni

behoefte; prijsontwikkeling onzeker Structureel lagere aanneemprijzen onhoudbaar

12 Grondexploitaties na de crisis Gevolgen grex binnenstedelijk Totaal kosten Verwervingskosten w.v. sanering Mutatie Gevolgen exploitatie saldo Bouw- en woonrijp maken Overige kosten w.v. Plankosten Totaal opbrengsten Grondopbrengsten woningbouw % Bijdragen van derden 700 Overige opbrengsten Binnenplanse verevening Exploitatiesaldo Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

100 Totaal opbrengsten 49.600 Grondopbrengsten woningbouw 35.300-20% 28.240-7.

13 Grondexploitaties na de crisis Gevolgen grex Uitleg Totaal kosten Verwervingskosten w.v. sanering Mutatie Gevolgen exploitatie saldo Bouw- en woonrijp maken Overige kosten w.v. Plankosten Totaal opbrengsten Grondopbrengsten woningbouw % Bijdragen van derden 500 Overige opbrengsten 700 Binnenplanse verevening Exploitatiesaldo Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

480-10.620 Bijdragen van derden 500 Overige opbrengsten 700 Binnenplanse verevening 4.200 Exploitatiesaldo 8.400-2.

14 Grondexploitaties na de crisis Gevolgen Ten opzichte van 2007 een verslechtering van het exploitatiesaldo tot euro per woning (ceteris paribus) Op een project van 400 woningen een lagere opbrengst van 2,8 tot 4,0 miljoen euro Wat zijn de mogelijkheden? Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

000 euro per woning (ceteris paribus) Op een project van 400 woningen een

15 Grondexploitaties na de crisis Wat zijn de mogelijkheden? Verlaging grondprijzen Gemeente kan keuzes maken Focus op rendabeler locaties Bijvoorbeeld goedkoper te ontwikkelen groene locaties Of minder sociale woningbouw Ontwikkeling temporiseren of stoppen, schaarste creëren, ondersteuning prijzen Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

Bijvoorbeeld goedkoper te ontwikkelen groene locaties Of minder sociale woningbouw

16 Grondexploitaties na de crisis Wat zijn de mogelijkheden? Zit er lucht in verwervingsprijzen? Structureel lagere aanneemsommen? Wat is er mogelijk aan optimalisaties binnen grondexploitaties? Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

17 Grondexploitaties na de crisis Opties tot optimalisering: aansluiting consumentenwens (1) Opbrengst potentie (2) Kosten besparing (3) Saldo (1)+(2) (4) als % investering Goede buitenruimte Oriëntatie (Noord/Zuid) Beukmaat Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

(4) als % investering Goede buitenruimte 30.000-6.000 24.

18 Grondexploitaties na de crisis Opties tot optimalisering: slimme parkeeroplossingen (1) Opbrengst potentie (2) Kosten besparing (3) Saldo (1)+(2) (4) als % investering Parkeren niet op eigen kavel Geen dubbelgebruik parkeren voorzieningen Parkeerbehoefte gebundeld realiseren Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

19 Grondexploitaties na de crisis Opties tot optimalisering: minder strenge interpretatie normen (1) Opbrengst potentie (2) (3) Kosten Saldo besparin (1)+(2) g (4) als % investering Geen strenge interpretatie geluidsnormen Minder eisen brandweer Effectiever saneren /Geurcirkels + + Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

investering Geen strenge interpretatie geluidsnormen 7.400 7.

20 Grondexploitaties na de crisis Opties tot optimalisering: eisen bouwbesluit & sociale woningbouw (1) Opbrengst potentie (2) Kosten besparing (3) Saldo (1)+(2) (4) als % investering Hoogte traptreden en breedte trap Verdiepingshoogte Hoogte traptreden en breedte trap Sociale woningbouw ¼-1 1½ ¼-1 Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

breedte trap 500-2.000 500-2.000 Verdiepingshoogte 2.500-3.500 2.500-3.500 Hoogte traptreden en breedte trap 500-2.

21 Grondexploitaties voor de crisis Conclusies Voor de crisis binnenstedelijk negatief saldo grex, uitleg positief Crisis treft grondexploitaties, mogelijk blijvend negatief effect Gedragsreactie gemeente van belang: minder exploitaties of groter tekort? Wat is maatschappelijk wenselijk? (nader onderzoek) Er zijn ook andere opties tot optimalisering! Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

Vergelijkbare documenten

Toelichting Grondexploitatie 2013. Waalsprong. 16 april 2013

Toelichting Grondexploitatie 2013 Waalsprong 16 april 2013 Inhoud Uitgangspunten GREX 2013 Verschillenanalyse t.o.v. GREX 2012 Risicoanalyse 2 GRONDEXPLOITATIE 2013 3 Herijking grondprijzen Grondprijzen