Onderzoek Waalsprong

Transcriptie

1 Onderzoek Waalsprong Door: Voor: Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Kamerronde Datum:

2 Onderzoek: aanleiding motie gemeenteraad (unaniem) onderzoek naar samenwerkingsovereenkomst (hierna: SOK) tussen gemeente, 5 ontwikkelaars en 2 woningcorporaties betreffende de ontwikkeling van de Waalsprong. in elk geval aandacht voor: oorspronkelijke inhoud van de overeenkomst; aanpassingen van de overeenkomst sinds 1997; de werking in de praktijk van het concurrentiebeding; werking van de afnameplicht en 'leveringsplicht van bouwgrond; risicoverdeling tussen de deelnemende partijen; betrokkenheid van de gemeenteraad via ontvangen / opgevraagde informatie.

3 Onderzoek: focus en hoofdvraag Centrale focus: risico s en risicoverdeling feitenrelaas (fact finding) niet: schuldvraag Hoofdvraag: welke feiten hebben zich bij de uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst voorgedaan en hoe zijn partijen in de periode 22 juni 1994 tot en met 31 december 2011 omgegaan met de onderlinge verdeling van risico s? Bijzondere aandacht gaat daarbij uit naar de in de motie 'Zicht op risico's' genoemde aandachtspunten.

4 Onderzoek: opzet Onderzoeksperiode: 1994 (intentieovereenkomst) 31 december 2011 Op basis van onderzoek en analyse van (uitsluitend) schriftelijke documentatie; in totaal > pagina s Klankbordcommissie gemeenteraad Ondersteuning door extern bureau: Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling BV.

5 Waalsprong: 2 grondexploitaties Waalsprong: ontwikkeling van een compleet stadsdeel Verschil: intentieovereenkomst (1994) SOK (1997) Vanaf 1995 Waalsprong: 2 grondexploitaties (GREX) GREX GEM: meest rendabele onderdelen GREX gemeente: minst rendabele onderdelen Verhouding GREX Onderlinge relaties en wisselwerking Risicoverschuiving gemeente en Gemeente GREX De gemeenteraad althans bij de vaststelling van de SOK niet expliciet gewezen op de betekenis van deze verschillen

6 Opzet en organisatie van de SOK

7 OOM-W en OOM-C zijn nooit opgericht

8 GEM CV en GEM BV

9 Opzet en organisatie Waalsprong Organisatiestructuur niet volledig ingericht CV feitelijk niet gefunctioneerd Stapeling van functies bij personen Geen checks & balances Raad niet geïnformeerd over wijzigingen Aan motie van de Raad heldere verhoudingen (1999) geen gevolg gegeven.

10 RvdS1 RvdS2 Grondroute: verwerving, levering en afname

11 Dia 10 RvdS1 RvdS2 Ik heb exclusiviteitsbepaling bouw- en woonrijp maken van GEM weggelaten omdat het anders onleesbaar wordt! René van der Straaten; Wil je een platte versie (zonder exclusiviteitsbepaling of een filmpje). Bij een filmpje hele grondroute inclusief wijzigingen of tot aan SOK? René van der Straaten;

12 Verwerving en min. bouwrijp maken

13 Afname en (door)levering Geen harde verplichting of datum Opschortende voorwaarden koopovereenkomsten : wisselend en afwijkend mee omgegaan 2003 tot heden: afspraken: Relativering afnameplicht / oprekking van termijnen Van afnameplicht tot recht op levering inclusief recht tot teruggave Afspraken juridisch niet vastgelegd Gemeente behoudens faseringsregeling (2011) niet geïnformeerd : geen afname door woningcorporaties

14 Non-concurrentiebeding Arnhem Nijmegen

15 Non concurrentiebeding grootte & impact: mogelijke strijdigheid met mededinging in de praktijk geen enkele invulling aan gegeven vrijwel alle partijen (op één na) ontplooien momenteel bouwactiviteiten in werkingsgebied gemeente geen zichtbare uitvoering aan eigen inspanningsverplichting a.g.v. concurrerende bouwprogramma s vergroting van risico voor (afzet woningen in) waalsprong.

16 Geldstromen uitgangspunten SOK: grondexploitatie moet zelfvoorzienend zijn (>0). positieve resultaten reserves tot einde looptijd programma. negatieve resultaten moeten door maatregelen van de GEM zelf worden opgevangen zekerheden gesteld voor de GEM CV: ingezet vermogen [totaal: ,-] bankgaranties van alle partijen. [totaal: 10.3 mln)] beperkte aansprakelijkheid partijen de gemeente: voorfinancier / vreemd geldverstrekker aan de GEM.

17 Geldvorderingen

18 Geldstromen, risico s en zekerheden

19 Bankgaranties SOK: bankgaranties van alle partijen SOK niet nageleefd Gemeenten en corporaties: bankgaranties Marktpartijen: bereidverklaringen & concerngaranties hoger risico voor de gemeente; gemeenteraad tot 2011 niet geïnformeerd najaar 2011: verdubbeling garanties marktpartijen [dmv bankgaranties (50%) en concerngaranties (50%)]

20 Overrendementsregeling SOK: soort winstdeling t.b.v. gemeente (7/12 e ) SOK-bepalingen met betrekking tot de vaststelling van overrendement feitelijk niet nageleefd; Eenmalige uitkering van in totaal 1,3 miljoen (6 projecten) Overrendementsregeling door de GEM per 2007 afgekocht d.m.v. eenmalige uitkering aan de gemeente ( 4.5 miljoen)

21 Overrendementsregeling Afkoopsom van 4.5 mln is laag; theoretische waarde is een bedrag van 16 mln. Gemeente betaalt voor 50% mee aan de afkoopsom Toekomstige rendementen niet meer ter dekking voor risico s Raad is onjuist en onvolledig geïnformeerd

22 Realisatie woningbouwprogramma

23 Wijziging looptijd - Looptijd van 20 naar 31 jaar

24 Wijziging programma (geïndexeerd) - Aantal woningen en segmentering

25 Wijziging programma (geïndexeerd) - Toevoeging kantoren en detailhandel - Afname Bijz. Voorzieningen hoog

26 Netto contante waarde (geïndexeerd naar start SOK)

27 Ontwikkelingen kosten en opbrengsten (geïndiceerd naar start SOK)

28 Ontwikkelingen cashflow (geïndexeerd naar start SOK)

29 Grondopbrengsten woningbouw

30 overzicht De realisatie van woningen blijft systematisch achter Systematische stijging van opbrengsten en kosten Steeds negatiever saldo. Verlenging van de looptijd en de dalende grondquote hebben hierop een versterkend effect. De ABR is mogelijk ontoereikend om alles risico s op te kunnen vangen. De raad is tot 2009 beperkt geïnformeerd

31 Informatie aan de gemeenteraad GREX GEM Periode na SOK tot 2009 beperkte informatie Vanaf eind 2009 meer informatie Jaarstukken gemeente niet transparant Advies accountant/rekenkamer opnemen in VGP tot op heden niet overgenomen Gemeente GREX onderdeel VGP, regelmatig informatie