Rapportage grondexploitatie. Gemeente Albrandswaard Binnenland (6 ha)

Transcriptie

1 Rapportage grondexploitatie Gemeente Albrandswaard Binnenland (6 ha) Rapportage grondexploitatie Binnenland (6 ha) Gemeente Albrandswaard definitief

2 Rapportage grondexploitatie Gemeente Albrandswaard Project Binnenland Projectnummer Datum: 02 mei 2011 Auteur(s): M. Bouman Status: definitief Versie: 1.0 bespreking projectgroep vaststelling projectgroep

3 Managementsamenvatting De rapportage grondexploitatie Binnenland betreft de rapportage over de grondexploitatie van het project Binnenland. Het project Binnenland kenmerkt zich door een ontwikkeling van een hippische functie in combinatie met een hotel/congres functie en een klimaatbuffer. De locatie Binnenland wordt gezien als de entree van het landschapspark Buytenland van Rhoon. De grondexploitatie geeft een sluitend resultaat. De belangrijkste onderdelen van de grondexploitatie is de verwerving van de grond van de OMMIJ en de afzet van een deel van het uitgeefbaar terrein voor een hotel/congres functie. De kosten voor de verwerving van de grond zijn namelijk hoog. Van de totale kosten zijn 50% verwervingskosten. Voor de ontwikkeling van een mogelijke hotel/congres blijkt dat de kavel en de ontwikkeling van een hotel/congres gezamenlijk zeer specifiek is. Dit maakt de afzet van deze functie risicovol. Voor de afzet van een hippische functie blijkt vanuit het marktonderzoek voldoende vraag naar. Alle mogelijk risico s zijn benoemd en gewaardeerd.

4 Inhoudsopgave 1. Inleiding Positie van de gemeente Opzet van de rapportage Uitgangspunten voor de rapportage grondexploitatie Gebruikte documenten Berekeningsmethodiek Parameters Ruimtegebruik Ruimtegebruik Fasering Kosten Verwervingen Sloopkosten/saneringkosten Grondwerk Ophoging Bouwrijp maken Woonrijp maken Civiele constructies Diversen Plankosten Fondsen Opbrengsten Hippische functie Hotel/congres functie Bijdragen Subsidies Resultaat grondexploitaties Financiële risico s Algemene risico s Projectspecifieke risico s Conclusie Bijlage 1 Functiekaart Bijlage 2 Planningsamenvatting Binnenland Bijlage 3 Capaciteitsraming Binnenland Bijlage 4 Financieel resumé grondexploitatie Binnenland Bijlage 5 Samenvatting grondexploitatie Binnenland

5 1. Inleiding De grondexploitatie van het project Binnenland betreft de eerste grondexploitatie. Het plangebied Binnenland ook bekend onder de naam 6 ha Portland ligt ten oosten van de nieuwbouwwijk Portland. De Rhoonse wijk Portland is een deelopgave in de Vinex-taakstelling en voorziet in de realisatie van ruim woningen. Ten zuiden van Binnenland (en Portland) bevind zich de Koedoodzone. Dit gebied vormt de overgang naar de polder waarin toekomstig natuur en recreatie gebied het Landschapspark het Buytenland van Rhoon komt. Het Landschapspark is een relatiegebied van Binnenland door de functionele (groene) relatie tussen beide projecten. Voor de grondexploitatie van het project Binnenland is rekening gehouden met een invulling van een klimaatbufferzone in de rand van het plangebied en voor het uitgeefbaar terrein, het binnenterrein, een combinatie tussen een hippische functie en een hotel/congres functie. 1.1 Positie van de gemeente De gronden die benodigd zijn voor de ontwikkeling van het project Binnenland zijn momenteel in eigendom van de OntwikkelingsMaatschappij Ontwikkelingsmaatschappij Midden IJsselmonde (OMMIJ). De gemeente heeft de mogelijkheid om per direct over de gronden te beschikken zonder dat een later moment van afname rentekosten of inflatie met zich meebrengt. Bij ontmanteling van de OMMIJ worden de gronden alsnog tegen de afgesproken prijs aan de gemeente overgedragen. 1.2 Opzet van de rapportage De rapportage is ingedeeld in de volgende hoofdstukken: Hoofdstuk 2: Gehanteerde uitgangspunten van de grondexploitatieberekeningen; Hoofdstuk 3: Ruimtegebruik; Hoofdstuk 4: Financiële resultaten, waaronder de geraamde kosten en opbrengsten; Hoofdstuk 5: Financiële risico s, met daarbij de maatregelen om deze risico s te verkleinen; Hoofdstuk 6: Conclusie. De bijlagen bestaan uit een functiekaart, een bijgewerkte planning, de capaciteitsraming, een financieel resumé en de samenvatting van de grondexploitatie. 5

6 2. Uitgangspunten voor de rapportage grondexploitatie In dit hoofdstuk komt het vertrekpunt aan bod, de gebruikte documenten, de berekeningsmethodiek en de parameters aan bod. 2.1 Gebruikte documenten Voor de grondexploitaties van het project Binnenland zijn de volgende documenten gebruikt: Voorlopig ontwerp stedenbouw d.d. 28 april 2011; Eigendommenkaart d.d. 15 juli 2010; Planning d.d. 5 mei Marktonderzoek d.d. 10 maart 2011; Memo Overwater grondprijzen uitgeefbaar terrein Binnenland d.d. 7 maart Berekeningsmethodiek Voor de planeconomische begeleiding wordt primair gebruik gemaakt van een rekenmodel met een dynamische eindwaarde. Naast de rente wordt rekening gehouden met inflatie, kosten- en opbrengstenstijging. De rentekosten worden jaarlijks berekend over het saldo van het voorafgaande jaar plus de rente over de kasstroom van het lopende jaar gerekend vanaf halverwege het jaar. Het planresultaat van de grondexploitatieberekening is als Eindwaarde (EW) en als Netto Contante Waarde (NCW) gepresenteerd. De kosten en opbrengsten zijn berekend op basis van prijspeil 1 januari 2011 en de genoemde bedragen zijn alle exclusief BTW. 2.3 Parameters De parameters zijn gebaseerd op ervaring en de huidige economische conjunctuur waar we ons in bevinden. De rentepercentages zijn afspraken met de financiële afdeling van de gemeente Albrandswaard. Parameter Percentage Rente 4,75% Kostenstijging 2% Opbrengstenstijging 1% Tabel 1: Hoogte percentages van de gehanteerde parameters 6

7 3. Ruimtegebruik In dit hoofdstuk wordt het ruimtegebruik besproken van het project. 3.1 Ruimtegebruik Zie bijlage 1 voor de functiekaart. Op de functiekaart zijn alle toekomstige functies benoemd en ingemeten. Het totale exploitatiegebied heeft een grootte van circa 11 ha. Per hoofdfunctie zijn de vierkante meters en de percentages binnen het exploitatiegebied hieronder in tabel 2 weergegeven. Functie Oppervlak in m2 Percentage Te handhaven 0 0% Uitgeefbaar % Verharding tbv snelverkeer % Fietspad % Struinpad % Groen/spelen % Water % Exploitatiegebied Tabel 2: Grootte in m2 en percentage per functie 100% 7

8 4. Financiële resultaten In dit hoofdstuk worden de fasering, de kosten, de opbrengsten en het resultaat van de grondexploitatie besproken. 4.1 Fasering De fasering is gebaseerd op de laatste planning d.d. 5 mei. Deze planning geeft aan dat de bouw van de manege of stoeterij kan plaats vinden midden 2013 tot en met midden In de grondexploitatie is daardoor rekening gehouden dat de opbrengsten plaatsvinden in De begroting is zo opgezet dat de bouwrijpwerkzaamheden voor de start bouw plaats vinden. De realisatie van de klimaatbuffer dient zo spoedig mogelijk te beginnen en is nu voorzien begin Alle voorbereidende werkzaamheden voor de klimaatbuffer dienen voor begin 2012 afgerond te zijn. De woonrijpwerkzaamheden vinden plaats in 2013 en geldt alleen voor de voorzieningen in de klimaatbuffer. 4.2 Kosten De totale begrote nominale kosten per bedragen ,-. In de onderstaande sub paragraven wordt per begrotingspost een toelichting gegeven op de raming. In onderstaande tabel treft u vast een overzicht van de kosten per deelpost. Omschrijving begrotingsposten Bedrag - Verwervingen Sloop / sanering 0 - Grondwerk Ophoging 0 - Bouwrijp maken Woonrijp maken Civiele constructies Diversen Plankosten Fondsen TOTAAL Tabel 3: Overzicht kostenposten met bedragen Verwervingen De grond welke benodigd is voor de uitvoering van dit project is vooralsnog volledig in handen van de OMMIJ. De gemeente Albrandswaard en de OMMIJ hebben een afspraak waarbij de gemeente Albrandswaard de grond kan overnemen tegen ,- zonder inflatie of rentekosten. In de begroting is dit bedrag opgenomen. 8

9 4.2.2 Sloopkosten/saneringkosten Momenteel is het terrein in gebruik voor de opslag van grond en zijn er geen opstallen of verhardingen aanwezig welke gesloopt moeten worden. Uit verkennend bodemonderzoek is bovendien gebleken, dat er geen verontreiniging in de grond aanwezig is. Er is dan ook geen rekening gehouden met saneringskosten Grondwerk De aanwezige grond zal zoveel mogelijk worden gebruikt voor omliggende projecten. Voor de resterende grond zal wat grondwerk, waaronder verplaatsen van grond verricht moeten worden. Daarnaast dienen watergangen gegraven worden. Voor de totale grondwerkzaamheden wordt uitgegaan van een gesloten grondbalans. Gebaseerd op geotechnisch onderzoek is een aparte raming gemaakt voor het grondwerk. Deze raming is , Ophoging Voor de begrotingspost ophoging is geen raming gemaakt. Al het grondwerk is bij grondwerk ondergebracht Bouwrijp maken Bouwrijp maken bestaat uit het treffen van voorzieningen om later definitief materiaal te kunnen aanbrengen. Bouwrijp maken bestaat dan ook uit graafwerkzaamheden, leggen van rioleringen, brandkranen en het leggen van een verharding tbv de bouwstraat. De post bouwrijp maken is geraamd op , Woonrijp maken Voor het woonrijp maken is ,- opgenomen voor de volgende werkzaamheden: Aanleg van de diverse verhardingen, ontsluitingsweg, fietspad, struinpad en parkeervoorzieningen; Realisatie van huisaansluitingen; Aanbrengen van verlichting voor de ontsluitingsweg; Civiele constructies Civiele constructies bestaat uit de fietsbrug ten zuiden van het plangebied zodat de fietsers het natuurgebied kunnen betreden. Voor civiele constructies is een totaal bedrag van ,- opgenomen. 9

10 4.2.8 Diversen De post diversen bestaat uit onderhoud van de bouwstraat en de post onvoorzien. Voor de post onvoorzien is een percentage aangehouden van 10% over alle civiele werken. In totaal is voor de post diversen een bedrag geraamd van , Plankosten De plankosten zijn gebaseerd op de personele capaciteitsramingen, welke is gebaseerd op de meest recente planning, zie bijlage 2 en 3. Voor plankosten is een totaal bedrag opgenomen van ,-. Hiervan is ,- al gemaakte plankosten over 2010 en als boekwaarde verwerkt Fondsen Binnen de gemeente Albrandswaard zijn verschillende fondsvormingen; - Fonds bovenwijks - Kunstfonds - Fonds luchtkwaliteit Voor fonds bovenwijks en fonds luchtkwaliteit is rekening gehouden met een bijdrage over 40% van het uitgeefbaar gebied. Het kunstfonds is 1% van de totale kosten. Het totale bedrag aan fondsen is ,-. 10

11 4.3 Opbrengsten De opbrengsten bestaan uit de verkoop van het uitgeefbaar terrein als subsidiebijdragen van verschillende instanties voor de inrichting van de klimaatbuffer. Voor het de verkoop van het uitgeefbaar terrein is de invulling onderbouwd vanuit twee invullingen: 1. Hippische functie; 2. Hotel functie Hippische functie Uit het marktonderzoek is gebleken dat er een grote marktpotentie is voor de volgende hippische voorzieningen: - Manegeactiviteiten - Pensionstalling - Verenigingssport; en - Wedstrijdaccommodatie. Gebaseerd op het marktonderzoek dient er rekening gehouden te worden met een groot manegecomplex, bestaande uit onder andere een binnen rijhal, een bedrijfswoning en 75 tot 150 paardenboxen. Het ruimtegebruik van een groter manegecomplex met pensionstalling en bijbehorende voorzieningen bedraagt ongeveer 2,5 tot 4,5 hectare. De werkelijke invulling van een hippisch centrum is afhankelijk van de specifieke wensen van de ontwikkelende partij. Vanuit het onderzoek komt ook naar voren dat een uitloopweide niet noodzakelijk is, maar wel maatschappelijk gewenst. Er dient dan ook rekening gehouden te worden met een extra ruimte behoefte voor een uitloopweide. Deze uitloopweide hoeft echter niet op het uitgeefbaar terrein van Binnenland te liggen. In de grondexploitatie is hiermee dan ook geen rekening gehouden en zullen eventuele kosten van een uitloopweide direct verhaald moeten worden op de koper. Vanuit de memo taxatiebureau Overwater d.d kan worden geconcludeerd dat rekening houdende met manegeactiviteiten, pensionstalling, bedrijfswoning en overige gerelateerde voorzieningen er een grondopbrengst van 1,5 miljoen reëel is. Hierbij is geen rekening gehouden met andere gerelateerde commerciële functies zoals bijvoorbeeld een paardenwinkel of een paardenkliniek. Deze functies zouden de opbrengst kunnen verhogen. Indien het hele uitgeefbaar gebied wordt ingevuld met een hippische functie zal de opbrengst naar verwachting 2 tot 2,5 miljoen bedragen Hotel/congres functie In de memo taxatiebureau Overwater d.d wordt aangegeven dat een hotel/congres inrichting alleen haalbaar is als er minimaal 85 kamers worden gerealiseerd. Verder is gebleken dat er meerdere partijen geïnteresseerd zijn om deze 11

12 locatie met hotel/congres en/of andere gerelateerde voorzieningen te ontwikkelen. Aan de andere kant zijn er signalen uit de markt dat de financiering lastig te regelen is en daardoor veel initiatieven strandden. Uitgaande van een kwalitatief hoogstaand hotel met een omvang van 175 tot 220 kamers inclusief parkeren geeft een ruimtebehoefte van 1,5 tot 2 ha. De opbrengstpotentie wordt door Overwater aangegeven als 4 tot 5 miljoen. Echter doordat het een specifieke ontwikkeling is en er geen duidelijk zicht is op de markt is in de grondexploitatie rekening gehouden met een m2 prijs voor kantoren op basis van bruto vloeroppervlak (bvo). Dit geeft een totale opbrengst van 2 miljoen Bijdragen Subsidies De bijdragen van de verschillende instanties bestaan uit de volgende subsidies: - Bijdragen ARK in naam van Wereld Natuurfonds ,- - Bijdragen Provincie ,- - Bijdragen Stadsregio ,- De bijdragen van ARK zijn gekoppeld aan de aankoop van de grond tbv de klimaatbuffer en de inrichting van deze grond. De bijdragen van de provincie is gekoppeld aan de realisatie en inrichting van de klimaatbuffer. De bijdrage van de stadsregio is bedoeld voor de verbinding van een fietspad tussen de groene verbinding en het Buytenland van Rhoon. 12

13 4.4 Resultaat grondexploitaties De grondexploitatie geeft een netto contact sluitend resultaat. In bijlage 4 treft u van de totale grondexploitatie een financieel resumé, waarin per jaar de kosten en opbrengsten zijn gepresenteerd. Daarnaast treft u in bijlage 5 een samenvatting van de totale grondexploitatie Binnenland. 13

14 5. Financiële risico s De financiële risico s zijn verdeeld in algemene risico s en projectspecifieke risico s. 5.1 Algemene risico s Algemene risico s bestaan uit risico s veroorzaakt door externe factoren. Een recent voorbeeld hiervan is de economische crisis en het gevolg hiervan op de rentestand en de afzetmogelijkheden. Om de risico s hiervan te beoordelen kunnen de kansen op een vertraging danwel een versnelling worden gesimuleerd. Daarnaast kan de kans op rentestijging danwel verlaging worden opgenomen. Voor deze exploitatie zijn de algemene risico s echter niet verder uitgewerkt. Dit heeft te maken met het feit dat de grondexploitatie rekening heeft gehouden met de huidige markt. De kans dat er vertraging optreedt is daarbij even groot als dat er een versnelling optreedt. Verdere risico s zijn opgenomen bij de projectspecifieke risico s. 5.2 Projectspecifieke risico s Binnen deze grondexploitatie spelen nog een aantal risico s welke niet zijn opgenomen in de grondexploitatie. In onderstaand schema treft u, conform de risman methode, een opsomming van deze risico s. Voor elk risico is aangegeven wat de impact is als dit risico optreedt, de kans dat het risico optreedt en de beheersmaatregelen om het risico te beperken. Uit het schema valt op dat de totale impact van het risico kleiner als wanneer rekening wordt gehouden met de kans van optreden. Dit komt door de optelling de positieve en negatieve risico s maal de kans van optreden. 14

15 Omschrijving risico Toelichting risico Impact Kans % Kans x Impact Maatregelen - Geen afzet hotel - Hogere verkoopprijs Hotel - Lagere grondkosten - Aankoop grond faseren De verkoop van de grond voor een hotelfunctie is zeer specifiek. De kans bestaat dat er geen gegadigde wordt gevonden. Voor de impact is hierbij rekening gehouden dat de grond wel verkocht kan worden, maar voor een lagere prijs gemiddeld 50% De grondprijs voor hotels ligt vanuit de memo van Overwater beduidend hoger laag 25% De grondkosten zijn gebaseerd op de huidige onderzoeken en het stedenbouwkundige ontwerp. Het ontwerp wordt nog aangepast gemiddeld 50% Met de OMMIJ afspreken om de grond niet in een keer af te nemen hoog 75% Vanuit een goed communicatietraject wordt er getracht om het gebied zoveel mogelijk te promoten. In de diverse onderhandelingen zal getracht worden om een zo hoog mogelijke grondprijs te bemachtigen. Vanuit de verdere uitwerking van het ontwerp en alternatieve zettingsmethoden wordt getracht deze kosten bij te stellen. Met de OMMIJ zal overleg gevoerd worden over de aankoop van de gronden - Mislopen van de subsidies De subsidie is gekoppeld aan het tijdig opleveren van de klimaatbuffer indien deze niet tijdig wordt opgeleverd vervalt de subsidie laag 25% Totale risico Tabel 4; Risicoanalyse grondexploitatie Binnenland Er wordt gestuurd vanuit een strakke planning waardoor de kans op vertraging wordt geminimaliseerd. 15

16 6. Conclusie Het project Binnenland kent een sluitende grondexploitatie. Belangrijke aandachtspunten van de grondexploitatie zijn de hoge verwervingskosten en de afzetmogelijkheden. De risicoanalyse geeft een totaal gewogen risico van afgerond ,-. In bijlage 4 treft u een samenvatting van de grondexploitatie. 16

17 Bijlage 1 Functiekaart 17

18 Bijlage 2 Planningsamenvatting Binnenland 18

19 Bijlage 3 Capaciteitsraming Binnenland 19

20 Bijlage 4 Financieel resumé grondexploitatie Binnenland 20

21 Bijlage 5 Samenvatting grondexploitatie Binnenland 21