GEBIEDSEXPLOITATIE TRANSFORMATIE EN KWALITEITSVERBETERING BRUNSSUM NOORD. ARCADIS, 30 oktober 2012

Transcriptie

1 GEBIEDSEXPLOITATIE TRANSFORMATIE EN KWALITEITSVERBETERING BRUNSSUM NOORD ARCADIS, 30 oktober 2012

2

3 1 INLEIDING In deze gebiedsexploitatie worden de uitkomsten gepresenteerd van de financiële verkenning van het transformatieprogramma zoals dat is opgenomen in de beslisnotitie stadsdeelvisie Brunssum Centrum-Noord, versie 30 oktober Het plangebied en het programma worden toegelicht op blad 2. Grondslagen De grondslagen voor deze financiële verkenning zijn in de financiële werkgroep met medewerkers van gemeente en Weller gedefinieerd. Deze zijn op blad 3 samengevat. Bij het sociaal en maatschappelijk vastgoed zijn de kosten van sloop, herhuisvesting en tijdelijk beheer (''bijzondere kosten") en de grondopbrengsten van uit te geven delen van de transformatiegebieden opgenomen. Kortom de kosten van het ontwikkelvrij maken van de transformatiegebieden en de grondopbrengsten. De bouw- en exploitatiekosten van nieuw sociaal en maatschappelijk vastgoed zijn (nog) niet in de verkenning opgenomen. De financiële verkenning is opgezet als een nominale explotatie, dat wil zeggen in de kosten en opbrengsten van nu zonder dat rekening is gehouden met kosten- en opbrengsten stijgingen en rente-effecten. Dit omdat de fasering nog nader bepaald moet worden. Inhoud blad 2 Plangebied en programma. blad 3 Grondslagen voor de financiële verkenning. blad 3 Gebiedsexploitatie en kostenverdeling Pagina 3 van 8

4 Pagina 4 van 8

5 2 PLANGEBIED EN PROGRAMMA De transformatiegebieden in Brunssum Noord bestaan uit drie onderdelen: De Groene Gordel (groen), de woongebieden (licht rood) en het wijkhart (gearceerd). In de exploitatie is het wijkhart opgesplitst in de ''Schoolzone'' ten oosten van de Europalaan en '' Lemmender'' ten westen van de Europalaan. Lemmender is in de exploitatie het aaneengesloten gebied dat overeenkomst met de CBS buurtbegrenzing. Dus het westelijk deel van deelgebied 3 plus deelgebied 4. Het hieronder weergegeven programma betreft alleen de sloop en nieuwbouwvoorstellen voor de woningen. De visie op de voorzieningen bestaat uit het verplaatsen van het gemeenschapshuis en opties om in de toekomst te komen tot een integratie en vernieuwing van maatschappelijk vastgoed met een kindfunctie (basisonderwijs, kinderopvang). In de exploitatie is, mede gelet op de uitvoeringstermijn, alleen de verplaatsing van het gemeenschapshuis en de verplaatsing van de kinderdagopvang opgenomen. Voorts is in de integratiescenario's voor Noord de Poorterstraat buiten beschouwing gelaten omdat dit deelgebied onderdeel uitmaakt van het masterplan Centrum. Omdat het programma in verband met de aanleg van de Groene Gordel is gewijzigd is wel een deelexploitatie gemaakt. Programma transformatievisie Noord Sloop NieuwbouwSaldo Fase 1 Fase Huur Koop Poorterstraat (telt mee in programma Centrum) (-86) (15) (-71) Kennedylaan Marhallstraat Stadhouderstraat e.o Europalaan ZZ Bexhoes 34 0 (33)* flats Regentessestraat EGW flats Leenheerstraat A-nummers 44 0 (18)* Europalaan NZ 3 flats Europalaan flats Leenheerstraat Nieuwbouw Radar op andere locatie in Noord 0 0 (30)* 0 Totaal Noord, exc. hoogbouw *) Deze projecten worden pas gerealiseerd als bij monitoring van de Envelop extra bouwcapaciteit beschikbaar komt of bij extra sloop in andere stadsdelen Pagina 5 van 8

6 Pagina 6 van 8

7 3 GRONDSLAGEN FINANCIËLE VERKENNING TRANSFORMATIEVISIE BRUNSSUM NOORD Arcadis, 30 oktober 2012 ALGEMENE UITGANGSPUNTEN BASIS UITGANGSPUNTEN Algemeen - project Financiële verkenning transformatie Brunssum Noord Sloopkosten - opdrachtgever Gemeente Brunssum - sloopkosten EGW projectnummer B sloopkosten MGW variant Scenario 3 maximale verdunning woningvoorraad - toeslag asbest sanering 20% - versie 16 mei sloopkosten voorzieningen per m prijspeil 1 januari opgesteld door Kees Swinkels - verwijderen bestaande verharding 10 - gecontroleerd door Bert van Ogtrop Data - Opruimen en egaliseren 0,50 - startdatum januari Aansluiting op bestaande infra en riolering ,00 - bestemmingsplan - Huisaansluitingen (riolering DWA/RWA) 500,00 - einddatum december Verhardíng pad groene loper (3m breed) 50,00 - Verharding verblijfsplaats 25,00 Kaartmateriaal Transformatie scenario 3, versie 11 oktober Verharding Parkeren 40,00 - Verharding weg 100,00 - Verharding troittoir 35,00 - Openbaar groen 5,00 - Bomen in verharding 1.000,00 PERCENTAGES RENTE EN INFLATIE - Bomen in groen 450,00 - Speelinrichting 500,00 Rente - Verharding Parkerenterrein 75,00 - kosten (samengesteld) 5,0% - stelpost per m2 landschappelijke inpassing parkeerterrein 25,00 - opbrengsten 5,0% - VRI oversteek fietser en voetgangers ,00 - contante waarde 5,0% Extra kosten huurwoningen Inflatie - Verhuiskosten + ZAV vergoeding huurders kosten 1,5% - Diensten Weller t.b.v. herhuisvesting opbrengsten 0,0% - Beheerskosten sloopwoningen huur ALGEMENE PLANONTWIKKELINGSKOSTEN - afdracht bovenwijkse voorzieningen per woning Planvoorbereiding 10,0% - Projectmanagement 5,0% Grondprijzen overige functies - VTU 12,0% - maatschappelijk vastgoed Onvoorzien 10,0% - commercieel vastgoed verkoop restplantsoen 125 Pagina 7 van 8

8 4 SAMENVATTING FINANCIËLE VERKENNING STREEFSCENARIO TRANSFORMATIEVISIE Brunssum Noord OVERZICHT KOSTEN TRANSFORMATIE Brunssum Noord KOSTENVERDELING A Verwervingskosten Totaal kosten Inbrengwaarde vastgoed opbrengsten B Sloop en sanering saldo Merendeel woningen Aandeel gemeente kosten C Bijzondere kosten opbrengsten Merendeel herhuisvesting bewoners sloopwoningen saldo D Omslagkosten Aandeel Weller kosten Fonds bovenwijkse voorzieningen opbrengsten E Bouw- en woonrijp maken saldo Merendeel herinrichting openbare ruimte F Planontwikkelingskosten Over sloop en bouw/woonrijpmaken G Kostenstijging TOTALE KOSTEN OVERZICHT OPBRENGSTEN TRANSFORMATIE Brunssum Noord A Grondopbrengsten woningbouw B Overige grondopbrengsten C Bijdrage en subsidies D Opbrengstenstijging TOTALE OPBRENGSTEN OPBRENGSTEN -/- KOSTEN Pagina 8 van 8