Grondexploitatie Plantage de Sniep

Transcriptie

1 Grondexploitatie Plantage de Sniep Gemeente Diemen Datum: Juni 2012 Versie: Raadsvoorstel Status: Definitief Opgesteld door: Paul Weinans

2 Inhoud DEEL 1 MANAGEMENTINFORMATIE 4 1 Kerngegevens Plantage de Sniep 5 2 Toelichting Doel Verschillenverklaring Effectenanalyse... 7 DEEL 2 ACHTERGRONDINFORMATIE 8 3 Uitgangspunten Economische achtergrond Plan- en exploitatiegrens Ruimtegebruik Programma en Planning Programma en planning Financiële besluitvorming en gebruikte informatie Kosten Totale Kosten Verwervingskosten Sloopkosten Milieukosten Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Groen en Water Overige Kosten en Onvoorzien Muiderstraatweg Plankosten Rentekosten Inflatie Opbrengsten Totale Opbrengsten Woningbouw Eengezinswoningbouw Meergezinswoningbouw Niet woningbouw Overige opbrengsten Resultaat en cashflow Resultaat Cashflow Verschillen t.o.v. vorige grondexploitatie Risico s en effectenanalyse Risico s Effectenanalyse

3 Bijlagen Bijlage 1: Plankaart Bijlage 2: Financiële Samenvatting Bijlage 3: Resultaat Bijlage 4: Kosten Bijlage 5: Plankosten Bijlage 6: Opbrengsten Bijlage 7: Uidraai DHV Model Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 3

4 DEEL 1 MANAGEMENTINFORMATIE 4

5 1 Kerngegevens Plantage de Sniep Project naam: code: 640 Projectomschrijving PLANGEBIED Plantage de Sniep De gemeente Diemen heeft samen met haar partners het voornemen het gebied te herontwikkelen tot een aantrekkelijke woonwijk. Naast wonen is er ruimte voor zorgen commerciële functies, een school en bedrijven. Financeel Totale kosten Totale opbrengsten resultaat (eindwaarde ) negatief Voorziening n.v.t. Belangrijkste risico's 1. niveau van de opbrengsten 2. eventuele vertragingen Programma woningbouw commerciële ruimte bedrijven school ca woningen ca m 2 GBO ca m 2 kavel ca m 2 kavel 5

6 2 Toelichting Het plangebied van Plantage de Sniep bevindt zich tussen sportpark De Diemen in het noorden, de provinciale weg S113 in het oosten, de Weespertrekvaart in het zuiden, en is inclusief de punt Sniep in het westen. Medio jaren negentig is de gemeente Diemen begonnen met het verwerven van vastgoed en gronden op deze locatie. In 2011 heeft de gemeente Diemen de percelen van de Muiderstraatweg en de voormalige parallelweg Sniep van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat overgenomen. Momenteel is de gemeente bezig de overname van het verbindingskanaal af te ronden. Deze is momenteel nog in eigendom bij de provincie Noord-Holland; dit is het laatst te verwerven perceel. 2.1 Doel De gemeente heeft met de ontwikkelcombinatie Bouwfonds Ontwikkeling / Dura Vermeer in 2006 een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de herontwikkeling van het plangebied. De gemeente levert bouwrijpe kavels aan de ontwikkelcombinatie, waarop zij het vastgoed zullen ontwikkelen. Vervolgens richt de gemeente het openbaar gebied in. De locatie Kriekenoord vormt hierop een uitzondering: dit gebied zal de gemeente Diemen zelf ontwikkelen, waarbij een aanzienlijk aantal vrije kavels worden geproduceerd. De gemeente maakt het gebied bouwrijp en woonrijp. In totaal worden naar de huidige inzichten op Plantage de Sniep ca woningen, ca m 2 commerciële voorzieningen, ca m 2 bedrijventerrein en een brede school gerealiseerd. Volgens planning moet de volledige transformatie van Plantage de Sniep eind 2022 worden afgerond. 2.2 Verschillenverklaring In onderstaand overzicht zijn de verschillen weergegeven ten opzichte van de vorige vastgestelde grondexploitatie Omschrijving Jaarrekening 2011 Kadernota Verschil Toelichting KOSTEN Te activeren kosten a.g.v. langere looptijd worden meer deelgebieden tijdens de exploitatie opgeleverd en afgeschreven Inbreng voorziening Verwerving Inrichting openbaar gebied Plankosten a.g.v. langere looptijd Rente en inflatiekosten a.g.v. langere looptijd A OPBRENGSTEN Woningbouw eengezins aanpassing duurdere segmenten en deelgebied J1 Woningbouw meergezins aanpassing volume appartementen Overig & niet woningbouw Andere invulling Kriekenoord B RESULTAAT C = A - B N.B. resultaat op contante waarde bedraagt ,- (per ) 6

7 De verschillen ten opzichte van de stand bij de jaarrekening zijn voornamelijk ontstaan door de langere doorlooptijd, verandering van de rente, het gewijzigde programma alsmede de kostenramingen en de opbrengstenramingen opnieuw in te schatten. De veranderingen in de grondexploitatie die zijn doorgevoerd zijn mede het gevolg van recente verkoopervaringen van fase 1 en 2 aan de zuidkant van de Muiderstraatweg en project de Kiezel in het centrum van Diemen. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de grondexploitatie van de jaarrekening zijn: Langere doorlooptijd: de einddatum is met 3 jaar verschoven tot Door de langere looptijd worden gedurende de planperiode meer deelgebieden opgeleverd. Daardoor worden meer aanlegkosten van de openbare ruimte geactiveerd en afgeschreven. De rente bedraagt vanaf % in plaats van 5%. Bovendien wordt de rente vanaf 2013 halfjaarlijks toegerekend in plaats van jaarlijks. De renteverlaging en de halfjaarlijkse rentetoerekening zorgen ervoor dat de gevolgen van de vertraging voor de grondexploitatie beperkt blijven. Dit heeft echter wel gevolgen voor de gemeentelijke exploitatie. Aangepast woningbouwprogramma. Voor een aantal deelgebieden heeft een afwaardering plaatsgevonden. Dit is het gevolg van een aangepast programma en/of herziening van verkoopprijzen. Dit geldt met name voor bijzondere en/of prijzige woningen rond de Muiderstraatweg. De kosten voor de geluidschermen vallen hoger uit dan waarmee tot nog toe rekening was gehouden. Door deze wijzingen bedraagt het tekort op de grondexploitatie ,- (eindwaarde per ). Het tekort op contante waarde bedraagt ,- (per ). De contante waarde is het bedrag waarmee de grondexploitatie kan worden afgeboekt om een neutraal resultaat te krijgen. Dit bedrag kan ook in een voorziening worden gestopt waar jaarlijks rente aan wordt toegevoegd, zodat bij het afsluiten van het plan de voorziening net zo groot is als het negatieve resultaat op eindwaarde. 2.3 Effectenanalyse Onderstaand zijn de financiële effecten weergegeven indien bepaalde uitgangspunten van de grondexploitatie veranderen. Het gaat hier nadrukkelijk niet om een risicoanalyse. Die is terug te vinden in hoofdstuk 7. De effectenanalyse geeft op hoofdlijnen weer wat de gevolgen zijn indien een risico werkelijkheid wordt. Vaak vertaald dit zich in vertraging, hogere kosten of lagere opbrengsten. OMSCHRIJVING EFFECT VERANDERING TOELICHTING RESULTAAT 1 De kosten voor herinrichting van het openbaar gebied vallen 10% hoger uit dan geraamd Kosteninflatie stijgt van 2,25% naar 4,0% De opbrengsten dalen met 15% De interne rente stijgt van 4% naar 5% hogere rentekosten 5 De interne rente daalt van 4% naar 3% lagere rentekosten 6 Verlaging bouwvolume appartementen Het project vertraagt 2 jaar rente en plankosten N.B. veranderingen in resultaat zijn weergegeven op eindwaarde 7

8 DEEL 2 ACHTERGRONDINFORMATIE 8

9 3 Uitgangspunten 3.1 Economische achtergrond Sinds de kredietcrisis van 2008 en de daarop volgende economische malaise is de wereld van de projectontwikkeling in Nederland flink veranderd. De afzet van woningen is sterk teruggelopen en de situatie waarbij elke ontwikkelde woning vanzelfsprekend werd verkocht is verleden tijd. De macht op de nieuwbouwmarkt is verschoven van de aanbieders van woningen projectontwikkelaars naar de potentiële huizenkoper. Een gevolg daarvan is dat veel beter naar de wensen van de koper geluisterd moet worden dan voorheen. Voor het plan Plantage de Sniep heeft dat tot gevolg gehad dat de afgelopen jaren het deelgebied ten zuiden van de Muiderstraatweg is herontwikkeld, waarbij grote aantallen dure appartementen hebben plaatsgemaakt voor betaalbare grondgebonden woningen. Door deze wijzigingen zijn de woningaantallen teruggelopen. Het is de verwachting dat de oude tijden bij projectontwikkeling zoals we die kenden tot 2008 niet meer terugkomen. In de huidige situatie lijkt het echter haalbaar beperkte aantallen woningen gelijktijdig te ontwikkelen, zoals nu ten zuiden van de Muiderstraatweg gebeurt. We verwachten dat dit de nieuwe realiteit is voor de komende jaren. Op basis van deze aanname is een planning voor het project opgesteld en de grondexploitatie doorgerekend. 3.2 Plan- en exploitatiegrens Het plangebied van Plantage de Sniep bevindt zich tussen sportpark De Diemen in het noorden, de provinciale weg S113 in het oosten, de Weespertrekvaart in het zuiden, en is inclusief de punt Sniep in het westen. Medio jaren negentig is de gemeente Diemen begonnen met het verwerven van vastgoed en gronden op deze locatie. In 2011 heeft de gemeente Diemen de percelen van de Muiderstraatweg en de voormalige parallelweg Sniep van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat overgenomen. Momenteel is de gemeente bezig de overname van het verbindingskanaal af te ronden. Deze is momenteel nog in eigendom bij de provincie Noord-Holland; dit is het laatst te verwerven perceel. 3.3 Ruimtegebruik Het totale plangebied van Plantage de Sniep is m 2 groot. Het bijbehorende ruimtegebruik - conform bovenstaande tekening - ziet er als volgt uit: 9

10 3.4 Programma en Planning Kostenstijging: 2,25% Opbrengstenstijging: 2,00% Rente 2012: 5,00% jaarlijks toegerekend Rente vanaf 2013: 4,00% halfjaarlijks toegerekend Startdatum: Einddatum: Programma en planning WONINGBOUW Type Totaal Deelgebied A opgeleverd egw Deelgebied B opgeleverd mgw C1: Muiderstraatweg egw C2: Muiderstraatweg egw C2: Muiderstraatweg mgw D: tramplein egw M: tramplein mgw Kriekenoord west vrije kavels Kriekenoord oost vrije kavels Sniep Zuid: Fase 1 & 2: egw Fase 3 & 4: egw Fase 5 & 6: egw Fase 7: egw Deelplan J 1: egw Deelplan K: spoor mgw Deelplan L: mgw Totaal egw Totaal mgw TOTAAL AANTAL WONINGEN NIET WONINGBOUW Totaal M: tramplein commercieel N: bedrijventerrein kavels Kriekenoord: brede school kavel Kriekenoord: Pantar kavel Deelplan K: commercieel Financiële besluitvorming en gebruikte informatie BenW besluit Grondexploitatie Plantage de Sniep d.d Raadsbesluit MPG jaarrekening 2011 d.d Geactualiseerde civieltechnische raming Grontmij, d.d Uitgangspunten voortgang Sniep in aanvulling en/of afwijking van de SOK d.d Raadsbesluit aankoop Cordaan d.d Realisatieovereenkomst Plantage De Sniep te Diemen (partijen: Gemeente Diemen en Rabo Vastgoed BV/Dura Vermeer Vastgoed BV; d.d ). Allonge deelplan A, B en fase 1/2 7 deelplan zuid. BenW besluit (nr ) Realisatieovereenkomst Plantage De Sniep, Interne memo aan R.Grondel en L. Worm; Procesplan primair onderwijs, kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang en sociaal-culturele activiteiten in De Sniep, Samenwerkingsovereenkomst Diemen De Sniep (partijen: Gemeente Diemen en Rabo Vastgoed BV/Dura Vermeer Vastgoed BV; d.d ). Raadsbesluit (nr ) Samenwerkingsovereenkomst voor de ontwikkeling van woningbouwlocatie de Sniep, Van Gool & partners (opdracht B10400, ) opdracht voortzetten marktverkenning Sniep;behorend bij: Opdracht De Sniep van Van Gool (PS/mm/ , ). 10

11 4 Kosten 4.1 Totale Kosten In onderstaande tabel is aangegeven welke bedragen tot op heden zijn geïnvesteerd en welke bedragen we nog verwachten te investeren. KOSTEN Totaal Boekwaarde Verwacht Kosten te activeren Inbreng voorziening Verwervingen Sloopkosten Milieukosten Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Groen en Water Kunstwerken, & fasering Overig en Onvoorzien Plankosten Inflatie kosten Rentetoerekening Totaal kosten Toelichting inbreng voorziening Bij de jaarrekening 2010 is de boekwaarde van de grondexploitatie Plantage de Sniep verlaagd met de getroffen voorziening. Hierdoor geeft de boekwaarde een meer realistisch beeld van de waarde van de grondexploitatie. Een belangrijk gevolg is dat de jaarlijkse rente die wordt toegerekend aan de grondexploitaties beduidend lager is. Toelichting Kosten te activeren Bij de jaarrekening van 2010 is vastgesteld dat een deel van de kosten voor het inrichten van het openbaar gebied uit de grondexploitatie wordt gehaald bij het opleveren van een deelgebied. De kosten van de opgeleverde deelgebieden worden vervolgens geactiveerd en afgeschreven. Deze kosten komen ten laste van de gemeentelijke meerjarenbegroting en niet meer voor de grondexploitatie. Tot slot zijn de kosten onderstaand grafisch verhoudingsgewijs weergegeven. 11

12 4.2 Verwervingskosten De verwervingen zijn nagenoeg afgerond. Het laatste te verwerven perceel betreft het verbindingskanaal van de provincie Noord-Holland. Inmiddels is de gezamenlijke taxatie van de provincie en de gemeente in concept aan beide partijen overhandigd. Het is de verwachting in 2012 het perceel over te nemen. Nummer Omschrijving Jaar kadastrale aanduiding Bedrag op kaart sec. nr. oppervlak 1 Punt Sniep F m Aankoop NS D m 2 D m 2 A m m Aankoop van J. de Hoop Beheer B.V D m 2 D m 2 D m m Aankoop Uni-Invest N.V D m Aankoop Ned. Teerdistilleerderij en Ch. Fabriek D m 2 D m m Aankoop Montecorona Properties B.V D m m Aankoop Dienst Domeinen D m m 2-8 Aankoop Pronk (perceel & 2 woonarken) D m 2 D m 2 D m m Aankoop Linde, v.d. Project Realisatie B.V D m 2 D D m m Aankoop Buffing D m Aankoop Stradmeijer D m 2 D m m Aankoop Provincie Noord-Holland D m Aankoop Provincie Noord-Holland D m Nog aan te kopen Prvincie Noord-Holland: Verbindingskanaal D m 2-15 Aankoop mevr. Drent-joningen: grond & 2 woonboten D m Inbreng groenstrook gemeente Diemen n.v.t. D m 2 Inbreng groenstrook gemeente Diemen n.v.t. D m 2 Inbreng Sportlaan (gedeeltelijk) n.v.t. G m m 2-17 Van den Hengel D Rijkswaterstaat a: percelen op de Sniep D m 2 Rijkswaterstaat a: percelen op de Sniep D m 2 Rijkswaterstaat b: Muiderstraatweg A m 2 Rijkswaterstaat b: Muiderstraatweg A m 2 Rijkswaterstaat b: Muiderstraatweg A m 2 Rijkswaterstaat b: Muiderstraatweg (gedeeltelijk perceel) A m m 2-19 Restant Sportpark / DKV A m Terrein ten noorden Muiderstraatweg (gedeeltelijk perceel) A m Overig Aankoop woonboot v/d Hengel woon- Aankoop woonboot jamstra boten Aankoop woonboot Sniep 3a: Struik & v.d. Wal Aankoop woonboot Sniep 3c: Hoekstra Restant woonboot 10% Aankoop woonboot Sniep 3b: Schroot Gem. Amsterdam: woonboten Sniep 3a, 3b, 3c & v.d. Hengel Nota Hans Kok Woonbotenmajelaar Overig Kunz/tax Sniep TOTAAL: m

13 4.3 Sloopkosten De sloop van de opstallen in het plangebied is enkele jaren geleden afgerond. De totale boekwaarde voor de sloopkosten bedraagt Milieukosten De sanering van de zuidkant van Plantage de Sniep is enkele jaren geleden afgerond. Van recentere datum is de waterbodemsanering van het Verbindingskanaal en de Muidertrekvaart nabij de provinciale weg. Ook deze sanering is inmiddels afgerond. Het totaal aan saneringskosten komt daarmee op ca ,-. In de grondexploitatie is nog een bedrag van ca ,- opgenomen voor eventuele saneringswerkzaamheden onder het viaduct. Voor het treffen van geluidwerende voorzieningen langs het spoor en de provinciale weg is een bedrag in de grondexploitatie opgenomen van ca ,-. Het moment en de wijze van uitvoeren hangt samen met de woningbouwontwikkeling. 4.5 Bouwrijpmaken In onderstaande tabel is opgenomen welke kosten per deelplan nog te verwachten vallen, en welke kosten reeds gemaakt zijn. De kosten van het bouwrijpmaken bestaan uit voorbereidende werkzaamheden (o.a. opruimen van het terrein), grondwerk, leidingwerk (o.a. riolering, gemalen) en tijdelijke maatregelen. Omschrijving Boekwaarde Verwacht Totaal Deelgebied I: Noord Deelgebied II: Kriekenoord Deelgebied III: Zuid Deelgebied IV: Punt Sniep Totaal N.B. kosten voor het bouwrijpmaken zijn door Grontmij december 2011 geactualiseerd Inmiddels worden fase 1 en 2 ten zuiden van de Muiderstraatweg bouwrijp gemaakt. De hiervoor aangewende budgetten passen binnen de kaders van de grondexploitatie. 4.6 Woonrijpmaken In onderstaande tabel is opgenomen welke kosten per deelplan nog te verwachten zijn. De kosten van het woonrijpmaken bestaan uit het inrichten van het openbaar gebied (definitief inrichten wegen, parkeren, groenvoorzieningen etc.) voorbereidende werkzaamheden (o.a. opruimen van het terrein), grondwerk, leidingwerk (o.a. riolering, gemalen) en tijdelijke maatregelen. Omschrijving Boekwaarde Verwacht Totaal Deelgebied I: Noord Deelgebied II: Kriekenoord Deelgebied III: Zuid Deelgebied IV: Punt Sniep Bovenwijks Totaal N.B. kosten voor het woonrijpmaken zijn door Grontmij december 2011 geactualiseerd

14 Voor de inrichting van het openbare gebied is in de ramingen uitgegaan van een normaal kwaliteitsniveau, zoals op vergelijkbare locaties in Diemen. De verharding bestaat uit de volgende materialen: Muiderstraatweg: asfalt Rijbaan: asfalt & klinkerverharding betonstraatsteen Stoep: betonstraatsteen Parkeren: betonstraatsteen Buurtwegen: betonstraatsteen Voor een aantal locaties zoals het tramplein wordt wel uitgegaan van luxe verharding. Voor deze locaties wordt met een toeslag gerekend per m 2 verharding. 4.7 Groen en Water Omschrijving Boekwaarde Verwacht Totaal Deelgebied I: Noord Deelgebied II: Kriekenoord Deelgebied III: Zuid Deelgebied IV: Punt Sniep Bovenwijks Totaal N.B. kosten voor het woonrijpmaken zijn door Grontmij december 2011 geactualiseerd De meeste kosten voor groen en water moeten nog gemaakt worden. Een gedeelte van deze kosten valt onder het grondwerk (ontgraven waterpartijen). De rest van de kosten wordt gemaakt op het moment dat een deelgebied woonrijp wordt gemaakt. De kosten zijn conform de raming van de Grontmij; de kosten worden gefaseerd conform de fasering van het woonrijpmaken. 4.8 Overige Kosten en Onvoorzien In de grondexploitatie is een kostenpost voor onvoorzien opgenomen van 10% over de nog te maken civieltechnische kosten. Het percentage is een ervaringscijfer dat past bij de planfase waarin het project zich bevindt. Omschrijving Boekwaarde Verwacht Totaal Bijdrage Muiderstraatweg Onvoorzien Plantage de Sniep Totaal Naast het percentage voor onvoorzien is onder overige kosten een bijdrage opgenomen voor de werkzaamheden aan de Muiderstraatweg. Hieronder volgt een nadere toelichting. 4.9 Muiderstraatweg De gemeente Diemen onderzoekt de mogelijkheid om de gehele Muiderstraatweg van de A 10 tot aan het Diemerbos opnieuw in te richten. Een gedeelte van deze studie gaat over het plangebied van Plantage de Sniep. Voor dit wegvak waren middelen in de grondexploitatie aanwezig. Voor een integrale studie en uitvoering van de herinrichting van de gehele Muiderstraatweg is het logisch dat het team dat zich hiermee bezig houdt, beschikking heeft over alle beschikbare budgetten, dus ook die van Plantage de Sniep. Daarom is in de grondexploitatie onder de post Overig en Onvoorzien een bijdrage van ,- opgenomen, conform de reeds aanwezige middelen in de grondexploitatie. 14

15 4.10 Plankosten Planontwikkeling Planontwikkeling betreft het maken van de planproducten zoals de nota van uitgangspunten, masterplan, stedenbouwkundig plan, uitwerkingsplannen, planningen en dergelijke. Daarnaast spelen afgeleide activiteiten een belangrijke rol. Genoemd kunnen worden: communicatie, themagroepen, het opzetten van samenwerking en contracteren van marktpartijen. Voorbereiding en toezicht Voor de voorbereiding en toezicht op de civieltechnische werken, is op basis van een norm een budget gevormd. Daarnaast zijn voor de ambtelijke inzet t.b.v. het begeleiden van het project kosten opgenomen. Deze bestaat uit het verwachte aantal uren, noodzakelijk voor de planontwikkeling vermenigvuldigd met een uurtarief Rentekosten Inmiddels zit een bedrag van ruim ,- aan rentekosten in de boekwaarde van Plantage de Sniep. Dit is een gevolg van de hoge investeringen en de looptijd van het plan. Op basis van de huidige planning is een bedrag berekend van ,- aan nog te verwachten rentekosten. Daarmee komen de totale rentelasten uit op , Inflatie De ramingen in de grondexploitatie hebben het prijspeil Volgens de planning wordt het merendeel van de kosten in de jaren na 2012 geboekt. Daarom worden de kosten van de prijsstijgingen ingeschat en meegenomen in de grondexploitatie. Momenteel is de inschatting dat de inflatie gedurende de looptijd van het plan de kosten doet toenemen met

16 5 Opbrengsten 5.1 Totale Opbrengsten In totaal worden op Plantage de Sniep circa woningen gebouwd, waarvan ca. 530 eengezinswoningen en ca. 520 meergezinswoningen. Dit aantal woningen wordt in de periode 2012 tot en met 2022 op de markt gebracht. In onderstaande tabel zijn de grondopbrengsten van de deelplannen weergegeven. OPBRENGSTEN BOEKWAARDE 1- VERWACHT TOTAAL Deelgebied I: A Deelgebied I: B Deelgebied I: C Deelgebied I: C Deelgebied I: D Deelgebied I: M Deelgebied I: N Deelgebied IIa: vrije kavels west Deelgebied IIa: vrije kavels oost Deelgebied IIb: brede school Deelgebied IIb: pantar Deelgebied III: fase 1 & Deelgebied III: fase 3 t/m Deelgebied III: J Deelgebied III: K Deelgebied IV: L: punt sniep Overig / Subsidies / Bijdragen Totaal opbrengsten Deelplan A, B en Fase 1a en 2 aan de zuidkant van de Muiderstraatweg zijn inmiddels verkocht aan de ontwikkelaars. Deelplan B bestaat uit appartementen en de andere verkochte deelplannen bestaan uit eengezinswoningen. De volgende deelplannen die in de verkoop gaan zijn Fase 3 tot en met 7 aan de zuidkant van de Muiderstraatweg. De berekening van de opbrengsten zijn contractueel met de ontwikkelaar vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst uit 2006 en de aanvulling hierop uit 2011 voor de zuidkant van Plantage de Sniep. De gemeente krijgt op basis van vastgelegde grondquotes, een vast percentage van de vrij op naam prijzen (hierna V.O.N.), betaald voor de verkoop van gronden aan de ontwikkelaar. De opbrengsten waarmee in de grondexploitatie rekening is gehouden, zijn op basis van de bovengenoemde documenten. 5.2 Woningbouw Eengezinswoningbouw In Plantage de Sniep worden in de meeste deelgebieden grondgebonden woningen gebouwd. Dit is ook het product dat momenteel relatief goed te verkopen is. Deze woningen worden met name aan de zuidkant van de Muiderstraatweg en in Kriekenoord ontwikkeld. De opbrengst van de eengezinswoningbouw bedraagt circa 63% van de totale opbrengsten. 16

17 5.2.2 Meergezinswoningbouw In totaal worden in Plantage de Sniep circa 510 appartementen ontwikkeld, waarvan het merendeel van circa 400 appartementen in twee grote complexen op de Punt Sniep en ten noorden van het tramplein. In de grondexploitatie wordt ervan uitgegaan dat de complexen vanaf 2015 worden ontwikkeld. Dat heeft voornamelijk te maken met het feit dat er in de huidige zwakke markt weinig vraag is naar koopappartementen. De verwachting is dat de terughoudendheid van kopers op de appartementenmarkt over enkele jaren zal verbeteren en/of er beleggers gevonden worden die de appartementen in de huursector willen brengen. De opbrengst van de meergezinswoningbouw bedraagt ongeveer 19% van de totale opbrengsten. Deelplan M: Tramplein In Deelplan M aan het tramplein ligt de opgave een gebouw met 277 appartementen te realiseren. In de plannen gaat het om appartementen van circa 60 vierkante meter. Dit grote aantal zorgt voor een grote parkeerdruk in het gebied. Momenteel wordt er overeenkomstig de planning van de jaarrekening 2011 vanuit gegaan dat de grond voor dit complex in 2015 wordt verkocht. Als dat niet realiseerbaar is, is het niet mogelijk op deze locatie een alternatief woningbouwprogramma te realiseren met een vergelijkbare grondopbrengst. In dat geval is het in tijd opschuiven van deze ontwikkeling de meest voor de hand liggende maatregel, waardoor het resultaat (o.a. door hogere rentelasten en plankosten) zal verslechteren. Zie verder paragraaf 7.1 Risico s. Deelplan L: Punt Sniep De Punt Sniep is één van de markantste plekken in Diemen, gelegen op de splitsing van waterwegen aan de centrale oost-west as. Het gebied is ongeveer een hectare groot. Vanwege deze bijzondere kenmerken is dit een plaats voor markante bebouwing. In de samenwerkingsovereenkomst is hier ook rekening mee gehouden en is gerekend met de ontwikkeling van een groot appartementencomplex. In totaal moeten 134 appartementen op deze plaats verrijzen. De bijbehorende grondwaarde bedraagt circa 5,3 miljoen. Door de omvang en vormgeving van dit gebouw, is het gebouw tevens de waterkering. Daarom is als uitgangspunt gehanteerd dat de gemeente geen waterkerende voorzieningen zoals damwanden hoeft aan te brengen. Volgens de planning wordt dit deelgebied in 2018 en 2019 verkocht. Mocht tegen die tijd de markt voor appartementen nog steeds tegen zitten, dan bestaat er nog de mogelijkheid voor het ontwikkelen van eengezinswoningen. Een eerste schets laat zien dat er 50 tot 55 woningen gerealiseerd kunnen worden. Daarmee lijkt de grondwaarde van circa 5,3 miljoen haalbaar. Waarschijnlijk moet in deze variant wel een waterkerende voorziening door de gemeente worden getroffen. Zie verder paragraaf 7.1 Risico s. 5.3 Niet woningbouw Op Plantage de Sniep worden een aantal commerciële ruimtes ontwikkeld met daarin een aantal basisvoorzieningen voor de wijk. In Kriekenoord bevindt zich inmiddels de brede school en is een kavel gereserveerd voor Pantar. Bovendien is er langs het spoor aan de noordkant van het plangebied ruimte voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein. Omschrijving Boekwaarde Verwacht Totaal Deelplan K commercieel Deelplan M commercieel Locatie Kriekenoord Deelplan N bedrijventerrein Totaal

18 5.4 Overige opbrengsten In de onderstaande tabel zijn de overige opbrengsten opgenomen. Het merendeel bestaat uit subsidies die de gemeente heeft gekregen voor de sanering van de Sniep. Het totaal aan overige opbrengsten bedraagt circa ,-. Van dit bedrag is circa ,- gerealiseerd. De verwachte opbrengsten bestaan uit een subsidie voor geluidschermen van ,- en de verkoop van woonboten circa ,-. 18

19 6 Resultaat en cashflow 6.1 Resultaat Onderstaande tabel geeft een samenvatting van het resultaat OMSCHRIJVING BOEKWAARDE VERWACHT TOTAAL KOSTEN Kosten te activeren Inbreng voorziening Verwervingen Sloopkosten Milieukosten Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Groen en Water Kunstw, bovenwijks & fasering Overig en Onvoorzien Plankosten Inflatie kosten Rentetoerekening Totaal kosten A OPBRENGSTEN Eengezinswoninbouw Meergezinswoninbouw Niet woningbouw Overige opbrengsten Inflatie opbrengsten Totaal opbrengsten B RESULTAAT Eindwaarde (per ) C:B-A Contate waarde (per ) Het plan kent een negatief resultaat van ,- op eindwaarde per De bijbehorende contante waarde per bedraagt Dit is het bedrag waarmee de grondexploitatie kan worden afgeboekt om een neutraal resultaat te krijgen. Het bedrag kan ook in een voorziening worden gestopt waar jaarlijks rente aan wordt toegevoegd, zodat bij het afsluiten van het plan de voorziening net zo groot is als het resultaat op eindwaarde. 19

20 6.2 Cashflow 20

21 6.3 Verschillen t.o.v. vorige grondexploitatie Bij de jaarrekening 2011 was reeds aangekondigd de planning, programma, opbrengsten etc. opnieuw te bezien. De daaruit volgende grondexploitatie heeft een aantal wijzigingen ten opzichte van de stand van de jaarrekening. Die zijn hieronder inzichtelijk gemaakt. Omschrijving Jaarrekening 2011 Kadernota Verschil KOSTEN Kosten te activeren Inbreng voorziening Verwervingen Sloopkosten Milieukosten Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Groen en Water Kunstw, bovenwijks & fasering Overig en Onvoorzien Plankosten Inflatie kosten Rentetoerekening Totale kosten A OPBRENGSTEN Deelgebied I: A Deelgebied I: B Deelgebied I: C Deelgebied I: C Deelgebied I: D Deelgebied I: M Deelgebied I: N Deelgebied IIa: vrije kavels west Deelgebied IIa: vrije kavels oost Deelgebied IIb: brede school Deelgebied IIb: pantar Deelgebied III: fase 1 & Deelgebied III: fase 3 t/m Deelgebied III: J Deelgebied III: K Deelgebied IV: Punt Sniep Overig / Subsidies / Bijdragen Inflatie opbrengsten B RESULTAAT (op eindwaarde) C = A - B De kosten nemen toe, maar door de langere looptijd van het plan, worden uiteindelijk meer deelgebieden gedurende de planperiode opgeleverd. Deze deelgebieden worden uit de grondexploitatie gehaald en afgeschreven. Voor de grondexploitatie blijft het kostenniveau daardoor gelijk. De opbrengsten nemen af door enerzijds aanpassingen in de planning en anderzijds het afwaarderen van deelgebieden naar een niveau dat past bij de huidige economische situatie. Het resultaat op eindwaarde verslechtert daardoor met circa ,- ( op contante waarde). 21

22 7 Risico s en effectenanalyse 7.1 Risico s In onderstaand overzicht zijn de belangrijkste risico s voor de gemeente in het project Plantage de Sniep omschreven. Hiervoor is gebruik gemaakt van de eerdere risicoanalyse van Ernst & Young (2010), intern overleg en signalen die vanuit de markt, media en overleg met de Ontwikkelcombinatie en adviseurs naar voren zijn gekomen. De belangrijkste risico s zijn hieronder omschreven. In de volgende paragraaf worden risico s in algemene zin financieel vertaald in de effectenanalyse. Voor deze werkwijze is gekozen, omdat diverse gebeurtenissen met elkaar samenhangen en min of meer hetzelfde gevolg hebben. Zo hebben de meeste risico s als gevolg dat het project vertraagd en/of de opbrengsten verminderen. Risico Gevolgen Deelplan M wordt niet in 2015 verkocht. Het resultaat verslechtert met ,- op eindwaarde per Dit deelgebied wordt gefaseerd verkocht of ,- op contacte waarde per van De pool met belangstellenden voor De verkoop en bouw van eengezinswoningen stokt eengezinswoningen droogt op Latere en lagere opbrengsten Voor de koop van appartementen in Diemen en omgeving bestaat de komende jaren geen of weinig belangstelling Verkoop eengezinswoningen zuidkant Plantage de Sniep verloopt langzamer dan gepland Potentiële kopers krijgen financiering van de nieuwe woning niet voor elkaar (bijvoorbeeld doordat verkoop huidige woning niet slaagt) In geval van niet realiseren: Het realiseren van de deelprojecten met appartementen vertraagt. De grondopbrengsten worden later ontvangen dan gepland. In geval van toch realiseren: De grondopbrengsten vallen lager uit dan gepland. De stedenbouwkundige kwaliteit blijft achter bij het beoogde beeld, als gevolg van bezuinigingen op het plan of het realiseren van kleinere complexen dan eerder was beoogd Opbrengsten grondexploitatie aanpassen Een progressief prijsbeleid (elke fase stijgen de VON-prijzen iets) is niet mogelijk; de ingecalculeerde prijsstijging (ca ,00) blijft (gedeeltelijk) uit In geval van ernstige vertraging (meer dan 75 onverkochte woningen) vertraagd de grondafname en krijgt de gemeente de grondopbrengsten later dan gepland De verkoop en bouw van eengezinswoningen stokt De grondafname stopt Lagere en latere opbrengsten De gebeurtenissen die ten grondslag liggen aan bovenstaande risico s zijn niet door de gemeente te beïnvloeden. De algemene economische ontwikkeling, de besluitvorming over de hypotheekrenteaftrek, de hypotheekgarantie of de overdrachtsbelasting en de eisen die banken stellen aan hypotheekverstrekking zijn de belangrijkste factoren die van invloed zijn. Als gemeente kunnen wij hoofdzakelijk maatregelen nemen die de effecten van de gebeurtenissen enigszins dempen, zoals dat bijvoorbeeld is gebeurd in de nieuwe afspraken met de Ontwikkelcombinatie met over de zuidkant van Plantage de Sniep. 22

23 Naast de risico s die op de vorige bladzijde werden genoemd, gelden ook uitvoeringsrisico s. Risico Gevolgen Het stabiliseren van de damwand langs De kosten van het stabiliseren van de damwand stijgen de Weespertrekvaart is, mede ten gevolge van de beoogde sanering van de vaart, complexer dan eerder Wijzigingen vinden plaats in de De uitloop van de planning leidt tot extra rentekosten, waarmee fasering, terwijl (extra) investeringen al geen rekening is gehouden in de grondexploitatie zijn uitgevoerd of in gang gezet Uitbreiding van het aantal sporen tussen Amsterdan-Almere (IJverbinding) Het plangebied kan hierdoor benadeeld worden ten aanzien van de ruimtelijke indeling en de toenemende geluidsbelasting In de derde plaats zijn enkele softe risico s onderscheiden, deze hebben met name betrekking op de onderlinge relatie en de werkwijze. Risico Gevolgen Door de huidige marktontwikkelingen worden ad hoc beslissingen genomen, die voor het optimaliseren van de opbrengsten en kosten genoodzaakt zijn Het mogelijke vertrek van mensen met specifieke vakkennis, vanuit de De beoogde ruimtelijke kwaliteit en de samenhang binnen het plan worden niet behaald of kunnen niet behouden blijven Doordat specifieke kennis slechts bij een beperkt aantal mensen aanwezig is gaat mogelijk kennis verloren wanneer zij vertrekken 7.2 Effectenanalyse In deze paragraaf zijn de risico s uit de vorige paragraaf doorgerekend de financiële gevolgen. Dit is alleen in algemene zin gedaan: veel risico s hangen samen met het opbrengstenniveau of de doorlooptijd. De risico s zijn daarom niet allemaal afzonderlijk doorgerekend, maar er is voor gekozen in algemene zin aan te geven wat bijvoorbeeld de gevolgen zijn indien het plan vertraagt. OMSCHRIJVING EFFECT VERANDERING TOELICHTING RESULTAAT 1 De kosten voor herinrichting van het openbaar gebied vallen 10% hoger uit dan geraamd Kosteninflatie stijgt van 2,25% naar 4,0% De opbrengsten dalen met 15% De interne rente stijgt van 4% naar 5% hogere rentekosten 5 De interne rente daalt van 4% naar 3% lagere rentekosten 6 Verlaging bouwvolume appartementen Het project vertraagt 2 jaar rente en plankosten N.B. veranderingen in resultaat zijn weergegeven op eindwaarde 23