Variantenonderzoek Centrumontwikkeling Giessen-Rijswijk. Een ruimtelijke en financiële vergelijking op hoofdlijnen

Transcriptie

1 Variantenonderzoek Centrumontwikkeling Giessen-Rijswijk Een ruimtelijke en financiële vergelijking op hoofdlijnen oktober 2011

2 Voorwoord: de opgave In de Uitvoeringsagenda bij het idop Giessen-Rijswijk is één van de centrale onderwerpen de uitwerking van een centrumplan. I opdracht van de gemeenteraad is een variantenonderzoek uitgevoerd. Het variantenonderzoek betreft een financieel-ruimtelijke verkenning voor de herstructurering met een planhorizon van circa 15 jaar. De varianten worden bepaald door en benoemd op d bestemming van de te verplaatsen voetbalvelden: Almbos en Karbogerd. In de eerste variant ( Almbos ) gaan de clubs spelen aan de oostzijde van de Alm (binnen het plangebied centrumplanontwikkeling); In de tweede variant aan de westzijde van de Alm in Den Inschiet, waar in de volksmond naar wordt verwezen als de Karbogerd (in oorsprong slechts een beperkt deel van Den Inschiet). In het variantenonderzoek is vergelijkend onderzoek gedaan naar: de ruimtevraag van mogelijke centrumfuncties; de kosten en kostendragers voor de verschillende ontwikkelingen; een globale planning Inhoud 1. Gebiedskenmerken 2. Uitgangspunten 3. Financiële uitgangspunten 4. Huidige invulling centrumgebied (taartdiagram) 5. Ruimtereservering centrumgebied variant Almbos 6. Ruimtereservering centrumgebied variant Karbogerd 7. Financiële vergelijking op hoofdlijnen 8. Aandachtspunten en risico s 9. Globale planning

3 1. Gebiedskenmerken Oppervlakte : 10,5 ha (+ 0,4 ha: BS de Ganzenhof) Huidig gebruik (en status) : onderwijs nieuwbouw gepland (2015) buitensport te verplaatsen zwembad nieuwbouw gepland (2014) sporthal in stand te houden tot i.i.g water uit te breiden (beleid Waterplan) openbare ruimte en infra her in te richten Belemmeringen : geluid, fijn stof bronnen: HAK, verkeer externe veiligheid bron: chloortank zwembad buisveiligheid bronnen: persleidingen kabels en leidingen grondwaterbescherming bron: HAK NB: oppervlakte BS de Ganzenhof is vanwege ruimtelijke afstand niet opgenomen in de taartdiagrammen

4 2. Uitgangspunten ruimtevraag Brede school brede school met mogelijkheden gebruik door 2 scholen vorm: 2 verdiepingen met hoge hal samen met BSO/KDV/PSZ/bibliotheek (uitgangspunt 20 % ruimtewinst door efficiëntie/samenloop) ruimte voor sportzaal Waterberging reservering alle ruimte tussen sporthal en de Parallelweg en voor vergroting waterafvoer ten behoeve van uitvoering Waterplan waterberging ten gevolge van toename verharding (excl. woongebied omdat water daarvan onderdeel vormt) Infra ruimte voor (volledige) wijziging / inpassing doorgaande en locale infrastructuur ruimtebeslag doorgaande en locale infra gelijk aan huidig beslag Plein ruim bemeten: activiteiten, evenementen (80 x 50 m) Horeca beperkte ruimte voor horeca gereserveerd (cafetaria, lunchroom, eetcafé) Winkels verplaatsing winkels Zalmpassage en omgeving (op termijn) naar centrum reservering afgestemd met ondernemersvereniging (op basis van advies MKB ReVa) Parkeren CROW normering correctie voor dubbelgebruik/gecombineerd parkeren Groen handhaven waardevol aanwezig groen (boomstructuren) verbinding Almbos in plangebied overig groen: 15% plangebied na aftrek gereserveerd groen, sportpark (Almbos variant) en woongebied Sportpark gemeenschappelijk sportpark met ruimte voor 2 (voetbal-) verenigingen (cf. normen KNVB/ NOC-NSF c.q. ISA-sport) 4 natuurvelden (Karbogerd én Almbos) alle velden volledige (wedstrijd)maatvoering wedstrijdlichtinstallatie kleedlokalen (8) kantine (1) Woongebied geen woningen boven winkels resterende ruimte (na aftrek overige functies) is benoemd als woongebied (woondoeleinden) een woongebied betreft woningen inclusief bijbehorende infra, water, groen en openbare inrichting

5 3. Financiële uitgangspunten Voor de financiële vergelijking op hoofdlijnen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Kosten zijn bepaald op basis van eenheidsprijzen. Uitzonderlijke kosten zoals bodemverontreiniging en asbest zijn niet begroot. De financiële vergelijking is opgezet op investeringsniveau. Voor exploitatie van door de gemeentelijk te realiseren vastgoed wordt uitgegaan van een niet meer dan huidig exploitatietekort. Dit houdt in dat de gemeentebijdrage in de exploitatie (subsidie) aan bijvoorbeeld de bibliotheek en het kinderdagverblijf niet zullen toenemen, maar ten gevolge van nieuwbouw en goede aansluiting op concrete behoefte eerder moet kunnen afnemen. Gebieden waaraan geen directe centrumfunctie is toegekend, zijn benoemd als woongebied. De opbrengst van de woongebieden in de centrumplanvarianten is benaderd op basis van: 65% van het woongebied is uitgeefbaar als woon-/bouwkavel kosten bouw- en woonrijp incl. projectontwikkelingskosten (30% BRM) voor /ha met 15 jaar rente over kosten bouwrijp maken gemiddelde uitgifte grondprijs op basis van standaardverdeling Woudrichem. De opbrengst van de locatie BS Ganzenhof is benaderd op basis van een bouwprogramma van 8 woningen van het type 2-onder-1-kap. Kosten voor inrichting openbare ruimte, verlichting, wateropgave en dergelijke zijn weergegeven voor de niet woongebieden. Voor de woongebieden zijn deze kosten opgenomen in de kosten bouw- en woonrijpmaken en daarmee in het saldo. Voor sporthal, zwembad en bibliotheek is uitgegaan van overdracht van opstallen en ondergrond om niet (dus zonder rest- of boekwaarde), waarbij de gemeente zorg draagt voor de sloop. Planontwikkelings- of begeleidingskosten zijn geraamd op 10% van de kosten, uitgezonderd kostenkosten waarin planontwikkelings- en begeleidingskosten zijn opgenomen (brede school en woongebieden). Onder infra is financieel ruimte gereserveerd om de volledige infrastructuur in het plangebied te verleggen. BTW is niet beschouwd.

6 4. Huidige invulling centrumgebied school & bieb waterberging infra pleinfunctie horeca winkels parkeren groen sportpark binnensport

7 5. Ruimtereservering centrumgebied variant Almbos brede school waterberging infra pleinfunctie horeca winkels parkeren groen sportpark woongebied

8 6. Ruimtereservering centrumgebied variant Karbogerd brede school waterberging infra pleinfunctie horeca winkels parkeren groen sportpark woongebied

9 7. Financiële vergelijking op hoofdlijnen (indicatief) Reservering Variant Variant Aard en dekking Almbos Karbogerd (Incidenteel/Structureel) Woningbouw locatie BS Ganzenhof saldo opbrengst (I) Sporthal + zwembad sloop (I) Bibliotheek sloop (I) BS de Kandelaar sloop (conform IHP) (I) Buitensport: boekwaarde gemeente (6-2011) afschrijving (I) kantines VV s sloop (I) Brede school: onderwijs bouw ( ) ( ) dekking IHP (I) sportzaal bouw geen dekking (gebiedsexploitatie/begroting) ( bibliotheek/bso/psz/kdv geen dekking (gebiedsexploitatie/begroting) ( Waterberging: reservering Waterplan onbekend onbekend dekking Waterplan (I) opgave door toename verharding gebiedsexploitatie (I)/bijdragen derden (I) Openbare ruimte: doorgaande infra gebiedsexploitatie (I) locale infra gebiedsexploitatie (I) plein gebiedsexploitatie (I) parkeren gebiedsexploitatie (I) netto resultaat grondopbrengst (middenstand en horeca t.b.v. parkeren (I)

10 Kunstwerk(en) reservering voor eventuele kunstwerken (p.m.) Openbare verlichting gebiedsexploitatie (I) Straatmeubilair gebiedsexploitatie (I) Horeca vastgoed onbekend onbekend kosten derden ondergrond netto resultaat grondopbrengsten (I) Winkels vastgoed onbekend onbekend kosten derden ondergrond netto resultaat grondopbrengsten (I) Groen: waardevol groen nihil nihil instandhouding (S) verbinding Almbos gebiedsexploitatie (I) overig groen nihil gebiedsexploitatie (I) Woongebied netto contante waarde (I) (ca. 48 woningen) (ca. 149 woningen) (nomimaal resp. 2,4 en 7,6 miljoen) Sportpark verwerving 0 p.m. initieel (mogelijk kapitalisatie); geen dekking ( geen bedrag i.v.m. vertrouwelijkheid realisatie gebiedsexploitatie (I) of kapitaalslast (S) parkeren gebiedsexploitatie (I) toegangsweg nihil gebiedsexploitatie (I) Planontwikkelings- en begeleidingskosten gebiedsexploitatie (I) Kabels en leidingen p.m. p.m. subtotaal Subsidie Samenwerkingsverband West Brabant Maatschappelijk Investeringsfonds (Woonlinie) bijdrage van 3 jr (in afstemming met Woonlinie Totaal (excl. Verwerving)

11 8. Aandachtspunten en risico s Om de financiële vergelijking te kunnen duiden dienen de volgende kanttekeningen in ogenschouw te worden gehouden: Bepalend in de financiële vergelijking zijn de opbrengsten van de woongebieden. Risico vormt de afzet van deze woningen. Daarnaast moet rekening worden gehouden met verzoeken tot woningbouw op vrijvallende locaties (o.a. winkels). Bij wegvallen van een gereserveerde functie zijn geen concrete alternatieve functies voor handen. Kosten en tijdsbeslag verwerving gronden, alsmedede planologische procedure variant Karbogerd. Ruimtebeslag is opgenomen als reservering en daarmee indicatief. Op basis van concrete ruimtelijke invulling en inpassing zullen wijzigingen optreden. 9. Globale planning Realisatie nieuw sportpark Herontwikkeling locatie Ganzenhof Realisatie Brede school Realisatie plein Sloop zwembad Sloop sporthal Middenstand en horeca Infra, groen, water Woningontwikkeling centrumplan