Korte samenvatting onderwerp: Afronding van de definitiefase nieuwbouw kantoor GGD Gelderland-Zuid te Nijmegen.

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Korte samenvatting onderwerp: Afronding van de definitiefase nieuwbouw kantoor GGD Gelderland-Zuid te Nijmegen."

Siebe Bogaerts
5 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Algemeen bestuur Vergadering 4 april 2018 Agendapunt 8 Onderwerp Huisvesting GGD, locatie Nijmegen Korte samenvatting onderwerp: Afronding van de definitiefase nieuwbouw kantoor GGD Gelderland-Zuid te Nijmegen. Eindrapportage Eind november 2017 is GGD Gelderland-Zuid samen met HEVO gestart met het uitwerken van de definitiefase voor de geplande nieuwbouw van het kantoor in Nijmegen. De keuze van GGD Gelderland-Zuid om over te gaan tot het nieuw bouwen van haar hoofdvestiging is voortgevloeid uit een onderzoek waarin meerdere alternatieven naast elkaar zijn gezet in een locatiestudie. De gemeente Nijmegen heeft een locatie aan de Professor Bellefroidstraat te Nijmegen aangemerkt voor de GGD om deze nieuwbouw uit te gaan voeren. Bijgevoegd vindt u de eindrapportage definitiefase nieuwbouw kantoor GGD Gelderland-Zuid van HEVO en de bijlagen, waaronder het Ruimtelijk en Functioneel programma van Eisen. Optimalisatie Programma van Eisen Doelstelling van de definitiefase is het optimaliseren van een concept Programma van Eisen (PvE), waarbij specifiek ingezoomd is op het ruimtegebruik. Het geoptimaliseerde PvE bestaat uit een functioneel, een ruimtelijk en een technisch deel (zie bijlage 1 van de eindrapportage). Op basis van het PvE is een aantal scenario s voor een structuurontwerp gemaakt, dat als basis kan dienen voor een bestemmingsplanprocedure. Tevens is het PvE als basis gehanteerd voor een actualisatie van de financiële kaders, zodat een budget vastgesteld kan worden. Voorkeur scenario 2 Voorkeur gaat uit naar scenario 2, waarbij uitgegaan is van een parkeerbehoefte die meer aansluit bij de norm die de gemeente hanteert en die qua exploitatielasten het meest gunstig is afgezet tegen scenario 4 (huidig pand met verbouwing en 1 jaar vervangende huisvesting, duurste scenario) en scenario 5 (huidig pand zonder verbouwing; hetgeen gezien de staat van het gebouw geen reële optie is). De totale jaarlasten van scenario 2 (bouwkosten en exploitatiekosten) zijn T.o.v. de huidige lasten zijn de jaarlijkse indicatieve meerkosten van scenario In geval scenario 2 niet mogelijk is, doordat een beperkter perceel beschikbaar is, dan dient uitgeweken te worden naar scenario 3 (nieuwbouw met halfverdiepte parkeergarage). De totale jaarlasten van scenario 3 (bouwkosten en exploitatiekosten) bedragen T.o.v. de huidige lasten zijn de jaarlijkse indicatieve meerkosten van scenario De scenario s, het kostenoverzicht per scenario en de indicatieve meerkosten per gemeenten van scenario 2 t.o.v. scenario 5 (= het huidige pand zonder verbouwing) zijn hieronder en in het eindrapport weergegeven. N.B.: In de zomer 2017 was de GGD voornemens om het pand aan de Tarweweg 2 te Nijmegen aan te kopen. Het DB was toen akkoord gegaan met jaarlasten van 1,4 miljoen Euro. De voorgestelde nieuwbouw bevindt zich ruim binnen dit financieel kader. Het Dagelijks Bestuur heeft in haar vergadering van 16 maart jl. besloten om scenario 2 verder uit te werken en indien een beperkter perceel beschikbaar is uitwerking van scenario 3. Daarnaast heeft het DB ingestemd met de meerkosten die verwerkt worden met ingang van de begroting Het DB vraagt aan het AB om dit besluit te bekrachtigen. Bovendien heeft het DB besloten: a) Een bestuurlijk overleg te organiseren tussen gemeente Nijmegen (wethouder Vastgoed) en het Dagelijks Bestuur van de GGD t.b.v. a) het verwerven van de grond en b) het aankopen van het terrein van scenario 2. b) Te starten met het proces tot formatie en inkoop van een ontwerpteam onder leiding van een projectmanager.

2 Vervolgproces Als laatste onderdeel is een doorkijk gemaakt naar het verdere proces, waarbij initieel de selectie van een ontwerpteam zal plaatsvinden. Voorstel te beslissen: 1. Bekrachtigen van het besluit van het Dagelijks Bestuur voor uitwerking van scenario 2 en indien een beperkter perceel beschikbaar is voor uitwerking scenario Bekrachtigen van het besluit van het DB om uit te gaan van de indicatieve meerkosten van scenario 2 ( ) die verwerkt worden met ingang van de begroting Indien scenario 2 niet mogelijk blijkt, uit te gaan van de indicatieve meerkosten van scenario 3 ( ).

3 A. Scenario s Omdat nog niet geheel duidelijk is in hoeverre nieuwbouwlocatie deel 2 (tandtechnisch lab) deel uit gaat maken van het plan, zijn een drietal scenario s uitgewerkt. Scenario 1 Dit scenario gaat uit van de oorspronkelijke parkeerbehoeftevraag van GGD, zijnde 100 parkeerplaatsen voor personeel en 30 voor bezoekers/cliënten. In dit scenario wordt gebruik gemaakt van een groter perceel. Kenmerken: 100 parkeerplaatsen personeel 30 parkeerplaatsen bezoekers/cliënten Gebouwhoogte 18 m 5 bouwlagen

4 Scenario 2 In dit scenario is uitgegaan van een parkeerbehoefte die meer aansluit bij de norm die de gemeente hanteert. Kenmerken: 83 parkeerplaatsen personeel 12 parkeerplaatsen bezoekers/cliënten Gebouwhoogte 18 m 5 bouwlagen In dit scenario zijn 83 parkeerplaatsen ontworpen voor GGD. Dit wijkt iets af van de minimale behoefte van 75 parkeerplaatsen, echter past ontwerptechnisch meer op de locatie. Dit scenario geniet de voorkeur, omdat er wat meer ontwerpvrijheid is voor het gebouw.

Scenario 3 Dit betreft het originele plan, waarbij het gebouw gerealiseerd wordt op de huidige parkeerplaats van de Professor Bellefroidstraat.

waarbij vermeld dient te worden dat bij een bestemmingsplan wijziging het risico op bezwaar relatief hoog is.

5 Scenario 3 Dit betreft het originele plan, waarbij het gebouw gerealiseerd wordt op de huidige parkeerplaats van de Professor Bellefroidstraat. Kenmerken: 70 parkeerplaatsen personeel, half verdiept 12 parkeerplaatsen bezoekers/cliënten maaiveld Gebouwhoogte 15 m 4 bouwlagen Dit scenario is haalbaar, waarbij vermeld dient te worden dat bij een bestemmingsplan wijziging het risico op bezwaar relatief hoog is. Doordat het nieuwe gebouw dicht op de tuinen van de aangrenzende woningen ligt, zal de zonbelasting in de woningtuinen afnemen. In financiële zin is dit het duurste scenario, daar er een gebouwde parkeervoorziening nodig is.

6 B. Financieel Van de drie scenario s zijn zowel de investerings- als de exploitatielasten berekend op basis van gangbare kengetallen. Uitgangspunten die hiervoor gehanteerd zijn, zijn opgenomen in het PvE. In onderstaand overzicht zijn de investeringen van nieuwbouwscenario s 1, 2 en 3 geprojecteerd ten opzichte van scenario 4: het huidige gebouw verbouwen. Scenario 5 betreft de huidige situatie zonder aanpassingen en zonder indexering van de huur. Bouwkosten Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5 Kantoor Installaties (E+W) Parkeren Subtotaal bouwkosten Ontwerp/leges/NUTS Inrichting Reservering voor prijsstijgingen Onvoorzien (ca 8%) 20 8% Totaal Grondkosten Sloopkosten (excl asbest) Compensatie ivm aankoop 9999 P.M. P.M Totaal BTW (21% excl grond) 21% Totaal incl BTW Exploitatielasten Afschrijving / huur Rentelasten (2.25%) Totaal lasten pand stijging t.o.v. scenario 4 (huidig +) -28% -27% -20% Als de investering gekapitaliseerd wordt naar exploitatielasten, blijkt dat scenario s 1 en 2 het meest gunstig zijn. Scenario 3 met de verdiepte parkeergarage is ook gunstiger dan scenario 4. Ook ten aanzien van overige exploitatielasten blijkt dat de scenario s 1 en 2 gunstiger zijn dan scenario s 3 en 4. Exploitatie Onderhoud Vervangingsonderhoud Schoonmaakkosten Overige (toiletart e.d.) Energie (gas, water, licht) Totaal exploitatie stijging t.o.v. scenario 4 (huidig +) -39% -39% -35% Opmerkelijk is dat met name de energielasten fors lager zullen zijn. Dit komt grotendeels doordat het gebouw bijna energieneutraal (BENG) zal zijn en daarmee lage energielasten zal hebben. In geval van nieuwbouw (scenario s 1 t/m 3) zal het gebouw sowieso geen gasaansluiting hebben. Totale lasten zijn als volgt. Totaal lasten panden meerkosten t.o.v. scenario tijdelijke huisvesting nvt nvt nvt P.M. nvt

7 Onderstaand een verdeling van huisvestingslasten naar de betrokken gemeenten indien gekozen wordt voor scenario 2. Bijlage: meerkosten per gemeente In onderstaand overzicht zijn de indicatieve meerkosten per gemeente weergegeven op basis van scenario 2 afgezet tegen scenario 5. Als uitgangspunt voor de verdeling over de gemeenten is de uniforme bijdrage genomen op basis van de begroting Uniforme bijdrage begroting 2018 Meerkosten per gemeente Gemeente Berg en Dal Beuningen Buren Culemborg Druten Gelder-malsen Heumen Lingewaal Maasdriel Neder-Betuwe Neerijnen Nijmegen Tiel West Maas en Waal Wijchen Zaltbommel Totaal

Vergelijkbare documenten

Afronding definitiefase

Nieuwbouw GGD Gelderland-Zuid Afronding definitiefase Opdrachtgever GGD Gelderland-Zuid Project Def-fase nwbw GGD Gelderl Zuid Datum 7 maart 2018 Referentie 1631101-0059.3.0 Auteur(s) de heer ing. J.B.P.J.