MEMO. 1. Inleiding. 2. Ruimtelijke aspecten

Transcriptie

1 MEMO Van Ibrahim Kaya Aan College van Burgemeester en wethouders en de Raad Kenmerk Betreft Quickscan herhuisvesting Don Bosco school Bijlage(n) 1 Contactpersoon De heer I. Kaya T: E: i.kaya@dordrecht.nl 1. Inleiding 1.1. Aanleiding Het schoolbestuur SKOBA heeft verzocht aan de gemeente of het gebouw aan de Nolensweg 1 (eigendom Trivire woningbouwcorporatie) ingezet kan worden voor de Don Bosco school. Momenteel wordt het gebouw gehuurd door de kinderopvang organisatie Partou tot 1 januari 2014, maar staat sinds enige tijd leeg Doelstelling Het doel is om te onderzoeken of aankoop van Nolensweg 1 en het afstoten van de dislocaties van de Don Bosco school aan de Nolensweg 2b en 4 een organisatorische, onderwijskundige en financiële meerwaarde biedt Werkwijze In voorliggende memo zijn op hoofdlijnen de ruimtelijke en financiële aspecten geanalyseerd. De ruimtebehoefte is afgezet tegen de beschikbare capaciteit. De benodigde maatregelen en financiën om de aanpassing mogelijk te maken, zijn omschreven. Op basis van de analyse zijn er conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan. 2. Ruimtelijke aspecten 2.1. Geografische ligging De Don Bosco school is verspreid gehuisvest over 3 locaties op 2 verschillende percelen (1 hoofdvestiging met 2 dislocaties). 4 gym 1 2b 2 De gebouwen Nolensweg 2 en 4 staan samen met de gymzaal op één perceel. Pagina 1/7

2 Kenmerken locaties Adres Locatie Bouwaard Bouwjaar Aanwezig m2 Perceelnr. m2 Nolensweg 2 Hoofdvestiging Permanent M Nolensweg 2b Dislocatie Semipermanent M Nolensweg 4 Dislocatie Permanent M Totaal aanwezige capaciteit: 1408 m2 BVO (bruto vloeroppervlak) Nolensweg 1 Gebouw Partou, eigendom Trivire Permanent M Totaal aanwezige capaciteit: 549 m2 BVO (bruto vloeroppervlak) Nolensweg 2, hoofdvestiging Don Bosco school Nolensweg 2b, dislocatie Don Bosco school Nolensweg 4, dislocatie Don Bosco school Nolensweg 1, gebouw Trivire (Partou) 2.2. Match vraag en aanbod Gebouw Ruimtebehoefte van de Don Bosco school is hieronder in de tabel weergegeven. De ruimtebehoefte wordt berekend aan de hand van het aantal leerlingen op de teldatum 1 oktober voor het schooljaar daarop. De huidige ruimtebehoefte van de school bedraagt 1154 m2 BVO (bruto vloeroppervlakte). De leerlingenprognose laat zien dat de permanente ruimtebehoefte (behoefte langer dan 15 jaar) afneemt met circa 100 m2 BVO. Naast de school maakt PSZ (peuterspeelzaal) momenteel ook gebruik van het gebouw aan de Nolensweg 4. Daarom dient er rekening gehouden te worden met 115 m2 BVO medegebruik. Hieronder is de ruimtebehoefte voor de komende 10 jaar in beeld gebracht jaartallen aantal leerlingen ruimtebehoefte in m2 BVO school ruimtebehoefte in m2 BVO PSZ ruimtebehoefte in m2 BVO totaal capaciteit overschot In de huidige situatie verspreid over drie locaties resulteert dit in een overschot van circa 140 m2 BVO oplopend tot 230 m2 BVO in De ruimtebehoefte loopt niet hoger op dan 1300 m2 BVO. Indien de peuterspeelzaal geen gebruik maakt van ruimten dan heb je aan de Nolensweg 2 en 4 samen voldoende capaciteit. Pagina 2/7

3 De capaciteit van de hoofdvestiging (Nolensweg 2) en het huidige gebouw van Partou (Nolensweg 1) samen bedraagt 1345 m2 BVO. Dit betekent dat er voldoende capaciteit aanwezig is om de toekomstige ruimtebehoefte op te vangen. Hiermee zouden de dislocaties Nolensweg 2b en 4 ruimtelijk gezien kunnen worden afgestoten. Buitenruimte In de huidige situatie maakt de school gebruik van 2 percelen van totaal 4390 m2 aan grondoppervlak (perceel 1 en 2). Hierop zijn 3 schoolgebouwen en een gymzaal gesitueerd. Op dit moment staat er een speeltoestel op de erfgrens tussen perceel 1 en de kavel van het gebouw van Trivire. Er dient sowieso een herindeling plaats te vinden met het oog op de toekomst. Perceel 2 Perceel 1 Grond Gebouw (Nolensweg 2, 2b en 4) = m2 = m2 BVO Huidige situatie De nieuwe huurder/eigenaar van het gebouw kan door natrekking eigenaar worden van het speeltoestel en/of opstallen. Wellicht is voor de nieuwe huurder/eigenaar de huidige situatie niet gewenst en moeten we het schoolplein aanpassen. Als gevolg van de resterende technische levensduur van de huidige dislocaties en de structurele ruimtebehoefte maakt de school over 5-10 jaar aanspraak op vervangende nieuwbouw. Twee jaar geleden heeft de school vervangende nieuwbouw aangevraagd voor het totaal aantal leerlingen. Later is de aanvraag ingetrokken en is er de afgelopen jaren geïnvesteerd in de hoofdvestiging (10 groepen onderwijskundige vernieuwingen en binnenklimaat). Hierna worden er 2 scenario s vergeleken: Scenario 1 De hoofdvestiging aanhouden en circa 500 m2 BVO vervangende nieuwbouw realiseren op perceel 2. Hierdoor komt perceel 3 vrij voor Perceel 3 ontwikkeling. Perceel 3 is 1500 m2 groot. In totaal 2 gebouwen op 2 percelen. Grond = m2 (perceel 1+2) Gebouw = m2 BVO Perceel 2 Perceel 1 (Nolensweg 2= 800 m2 en Nolensweg 2b vervangende nieuwbouw = 500 m2) Scenario 1, nieuwe situatie De gymzaal in eigendom van de school is buiten beschouwing gelaten, deze staat ook op perceel 1. Pagina 3/7

4 Scenario 2 Perceel 3 Door het inzetten van het gebouw van Trivire en de hoofdvestiging komen de gronden (percelen 2 en 3) van de dislocaties vrij. Grond = m2 (perceel 1) Gebouw = m2 BVO (Nolensweg 2= 796 m2 en Nolensweg 1= 549 m2) Perceel 2 Perceel 1 Scenario 2, nieuwe situatie Bij beide scenario s is er voldoende buitenruimte aanwezig. Ingeval van scenario 2 zou men kunnen voldoen met m2 (perceel 1). Dit betekent dat de percelen 2 en 3 vrijkomen voor eventuele herontwikkeling. 3. Financiële aspecten Samengevat zijn er 2 scenario s die nader geanalyseerd moeten worden: Scenario 1: nieuwe situatie (deels vervangende nieuwbouw); Scenario 2: nieuwe situatie (koop + verbouwing gebouw Trivire). Om een goede financiële afweging te kunnen maken, worden in dit hoofdstuk de financiële gevolgen inzichtelijk gemaakt van de eerder genoemde scenario s. De kosten en opbrengsten zijn per scenario uitgezet in tijd tot en met Er wordt annuitair afgeschreven op de investeringen. De boekwaarden van de gebouwen/grond, de verwachte (groot) onderhoudskosten en renovatie voor de komende jaren zijn geanalyseerd. Aangezien het buitenonderhoud (momenteel verantwoordelijkheid gemeente) per 1 januari 2015 wordt overgeheveld naar de schoolbesturen zijn deze kosten geen onderdeel van de financiële analyse. In de tabel hieronder zijn de bij ons bekende waarden opgenomen. Adres Activa Boekwaarde Afschrijvingstermijn Bouwjaar Kapitaallasten 2013 Nolensweg 2 Grond 6.338, ,- hoofdvestiging Opstal , ,- Opstal , , , ,- Nolensweg 2b Grond , ,- dislocatie Opstal , , , ,- Nolensweg 4 Grond , ,- dislocatie ,- 873,- Totaal: , ,- Hieronder de huidige jaarlijkse lasten uiteengezet in tijd. Huidige situatie investering activanr.: Nolensweg 2b (dislocatie, semipermanent) noodlokalen grond Nolensweg 4 (dislocatie) grond Totaal: Totale kosten t/m 2040: Pagina 4/7

5 Scenario 1 (Nolensweg 2 aanhouden + vervangende nieuwbouw Nolensweg 2b in 2017) Bij de toekomstige situatie waarbij er sprake is van vervangende nieuwbouw, komt er 1 perceel vrij. De kosten voor nieuwbouw van 500 m2 op basis van de normbedragen (prijspeil 2014 ) en een toeslag van 10% bedragen circa 1 miljoen (incl. BTW). Met een afschrijving in 40 jaar, een rekenrente van 4% en een restwaarde van 25% van de WOZ-waarde, resulteert dat in jaarlijkse kapitaallasten van ,-. Het geschikte moment van vervangende nieuwbouw is het jaar 2017, op dat moment is de semipermanente huisvesting economisch afgeschreven. Na realisatie van nieuwbouw kan het gebouw aan de Nolensweg 4 inclusief grond worden afgestoten. Het gevolg is een eenmalige opbrengst gelijk aan de boekwaarde van de grond (overdacht MO aan vastgoedbedrijf). Continueren huidige situatie tot 2017, vanaf 2017 deels vervangende nieuwbouw realiseren. In onderstaande tabel zijn de gevolgen op de meerjarenbegroting inzichtelijk gemaakt. Scenario 1 (Vervangende nieuwbouw in 2017) Nolensweg 2b (dislocatie, semipermanent) noodlokalen grond nieuwbouw 2017? Nolensweg 4 (dislocatie) Totaal: , Totale kosten t/m 2040: Scenario 2 (Nolensweg 2 aanhouden + kopen en verbouwen Nolensweg 1) Het voormalige gebouw van kinderopvang Partou, eigenaar Trivire staat leeg en is sinds 1 januari 2014 beschikbaar. De eigenaar is bereid het gebouw te verkopen aan de gemeente. De vraagprijs voor opstal + grond bedraagt kosten koper (geen overdrachtsbelasting). De capaciteit van het gebouw is 550 m2 BVO en het staat op 690 m2 grondoppervlak. Eerder hebben we geconstateerd dat er voldoende capaciteit aanwezig is. Het gebouw zal geschikt gemaakt moeten worden voor onderwijs, hiervoor is de aanname dat er 135,- per m2 nodig zal zijn (functionele aanpassingen + achterstallig onderhoud). Dit betekent dat naast de koopprijs er een investering nodig is van ± ,-. Voor de hoogte van de investering dient rekening gehouden te worden met een restwaarde gelijk aan de grondwaarde. Momenteel hanteert de gemeente voor grond met maatschappelijke bestemming een grondwaarde van circa 160,- per m2. Op basis daarvan bedraagt de grondwaarde ± ,. Met een afschrijving in 33 jaar (gebouw is van 2007, start afschrijving in 2008), een rekenrente van 4% en een restwaarde van 25% van de WOZ-waarde, resulteert dat in jaarlijkse kapitaallasten van ,-. Kopen en verbouwen van het gebouw Trivire in 2014 en in 2014/2015 overdragen gebouwen/gronden huidige dislocaties aan grondbedrijf. In onderstaande tabel zijn de gevolgen op de meerjarenbegroting inzichtelijk gemaakt. Scenario 2 (Aankoop + verbouw in 2014) Nolensweg 1 (nieuwe dislocatie) grond ? gebouw? Nolensweg 2b (dislocatie, semipermanent) noodlokalen grond Nolensweg 4 (dislocatie) Totaal: , Totale kosten t/m 2040: Pagina 5/7

6 4. Conclusies 4.1. Conclusies Ruimtelijk Na het inzetten van het gebouw van Partou en afstoten van de huidige dislocaties is er samen met de hoofdvestiging voldoende capaciteit aanwezig is om de toekomstige ruimtebehoefte op te vangen. In beide scenario s is het benodigd totaal aan grond circa m2, maar bij scenario 2 komt er 650 m2 grond meer vrij voor mogelijk herontwikkeling. Financieel De structurele jaarlasten van scenario 1 (continueren van de huidige situatie en deels vervangende nieuwbouw in 2017) zijn vanaf 2017 hoger dan de lasten van de investering ten behoeve van scenario 2 (aankopen + verbouwen gebouw Trivire). Tot 2017 zijn de lasten van scenario 2 hoger, maar de totale kosten tot en met 2040 zijn lager ten opzichte van scenario 1. De gemiddelde jaarlasten van scenario 1 en 2 zijn nagenoeg vergelijkbaar. Jaren Scenario 2 (Aankoop + verbouw in 2014) Scenario 1 (Vervangende nieuwbouw in 2017) , Verschil Voordeel tot en met 2040 Voordeel per jaar Dekking Hieronder is het tekort ten opzichte van de huidige begrote exploitatielasten uit de begroting weergegeven als gevolg van scenario 2. Jaren Scenario 2 (Aankoop + verbouw in 2014) Huidige situatie Verschil Tekort tot en met 2040 Tekort per jaar 4.2. Aanbevelingen Op basis van de financiële analyse is het kopen en verbouwen van het gebouw van Trivire geen noodzaak. Er zijn echter een aantal niet gekwantificeerde voordelen die de koop en verbouwing legitimeren. Onderwijskundig is 1 dislocatie voor Don Bosco aantrekkelijker dan 2 dislocaties; Energielasten van de oude dislocaties zijn hoog (dit levert in ieder geval tot en met vervanging van de gebouwen voordeel op); Installatietechnisch is het Trivire pand beter dan de oude dislocaties (frisse scholen); Bij aankoop in 2014 al nieuw gebouw, bij herbouw pas in 2017; Wellicht tijdelijke huisvesting noodzakelijk bij herbouw; Verkoopopbrengsten van dislocaties zijn niet meegenomen in de analyse; Een gedeelte van de grond naast gebouw Trivire werd samen met de school gebruikt als speelruimte. Medegebruik vervalt wellicht als er een andere gebruiker komt. Hierdoor wordt het schoolplein kleiner; Pand Trivire is groter (550 m²) dan officiële ruimtebehoefte (500 m²). Geadviseerd wordt de herhuisvesting van de Don Bosco school conform scenario 2 uit te voeren. Pagina 6/7

7 Bijlage 1: Financiële analyse MJB nieuwbouw 2017 vs aankoop + verbouwen Nolensweg 1 Scenario 1 (Vervangende nieuwbouw in 2017) Nolensweg 2b (dislocatie, semipermanent) noodlokalen grond nieuwbouw 2017? Nolensweg 4 (dislocatie) Totaal: , Totale kosten t/m 2040: Scenario 2 (Aankoop + verbouw in 2014) Nolensweg 1 (nieuwe dislocatie) grond ? gebouw? Nolensweg 2b (dislocatie, semipermanent) noodlokalen grond Nolensweg 4 (dislocatie) Totaal: , Totale kosten t/m 2040: Verschil lasten scenario 1 en 2 obv Koopsom na onderhandeling Nadeel tot en met 2040 Nadeel per jaar Scenario 1 Scenario 2 Vervangende nieuwbouw in 2017 Prijspeil 2014 Aankoop + verbouw Prijspeil 2014 Bouwkosten startbedrag m2 Vraagprijs Bouwkosten elke volgende m2 bvo m2 Verbouwingskosten ,5 % toeslag paalfundering ,- m2 frisse school Totaal: Totaal: Restwaarde (25% van WOZ) Restwaarde (25% van WOZ) (690 x 160,-) WOZ = totale investering zie C WOZ = ,- Geindexeerd met 2% (2024) Prijspeil Annuiteit per jaar jaar afschrijven Annuiteit per jaar jaar afschrijven Pagina 7/7