Onderstaande tabel bevat de uitkomsten van de betreffende rapportage.

Transcriptie

1 Concept Investeringsbeslissing huisvesting Notitie basisschool De Borgwal Project Meerjareninvesteringsperspectief Renswoude Plaats/datum Houten, 21 juli 2015 Behandeld door de heer ir. H.J. Molenaar hj.molenaar@bbn.nl Doorkiesnummer Meerjareninvesteringspers pectief Renswoude-NOT Het college heeft de gemeenteraad toegezegd om voor de behandeling van de begroting 2016 te komen met nadere gegevens over de haalbaarheid van nieuwbouw van basisschool De Borgwal. Daar wordt invulling aan gegeven door aan de raad van 29 september 2015 een voorstel voor te leggen over de omvang van de investering voor nieuwbouw van De Borgwal. Bij de behandeling van de begroting zal vervolgens in oktober en november de bespreking worden gevoerd over de dekking van deze investering. Vooruitlopend op de bespreking en besluitvorming in de collegevergaderingen wordt in deze conceptnotitie ingegaan op de omvang van de investering. Investering Leerlingenprognose en ruimtebehoefte Door Planning Verband Groningen BV is in oktober 2014 een rapportage opgesteld betreffende de leerlingenprognoses en ruimtebehoefte in Renswoude voor de jaren In die rapportage zijn de demografische gegevens tot en met 1 januari 2014 verwerkt en de leerlingentellingen tot en met 1 oktober In de rapportage is rekening gehouden met uitbreiding van Renswoude met circa 200 woningen vanaf 1 januari Onderstaande tabel bevat de uitkomsten van de betreffende rapportage. jaar (1 oktober) schooljaar leerlingen De Borgwal De Stifthorst totaal ruimtebehoefte (m²) De Borgwal De Stifthorst totaal ruimtebehoefte (groep) De Borgwal De Stifthorst totaal Zowel in de lokale verordening onderwijshuisvesting uit 2010, als de actuele modelverordening van de VNG is aangegeven dat scholen recht hebben op permanente (voor blijvend gebruik bestemde) huisvesting als de voorziening op basis van de prognose minimaal 15 jaar noodzakelijk is. Ook is in beide verordeningen opgenomen dat indien de omvang van een school groter is dan de actuele ruimtebehoefte er sprake kan zijn van medegebruik door een andere school. In de weergegeven tabel is zichtbaar dat het leerlingenaantal en de ruimtebehoefte voor De Borgwal na 2020 weer terugkomt op het niveau van 2012 en dat het na 2025 weer daalt. Sinds een aantal jaren is er een methodiek waarbij er meer ruimte is voor schoolbesturen om de ruimte-invulling van het schoolgebouw vorm te geven. De ruimtebehoefte is nu niet meer gekoppeld aan het aantal lokalen of het wel of niet realiseren van een speellokaal, maar slechts aan het aantal leerlingen. De ruimtebehoefte (in Meerjareninvesteringsperspectief Renswoude pagina 1 van 8

2 bruto vloeroppervlakte (bvo)) in de tabel is berekend op basis van de formule 200 m² + 5,03 maal het aantal leerlingen. De omvang van De Stifthorst is circa m² bvo en ligt daarmee ruim boven ruimtebehoefte die volgens de prognose op de lange termijn nodig is. Volgens de definitie in de lokale verordening is daarmee in De Stifthorst sprake van leegstand. Volgens bestuur en directie van De Stifthorst worden op dit moment 2 groepslokalen daadwerkelijk niet gebruikt. Voor het bepalen van de omvang van de nieuwbouw van De Borgwal zijn er in principe drie benaderingen mogelijk. Drie benaderingen ruimtebehoefte Een benadering (A.) waarbij specifiek wordt gekeken naar de prognose en ruimtebehoefte van De Borgwal en waar de school op basis van de verordening recht heeft. Op basis van deze benadering zou de omvang van nieuwbouw van De Borgwal circa m² bvo moeten zijn. Hoewel uit de prognose blijkt dat er na 2020 een aantal jaar sprake zal zijn van een grotere ruimtebehoefte, geven de prognoses aan dat op langere termijn weer een daling in zal zetten. Aangezien De Stifthorst voldoende ruimte heeft en zal houden, kan het tijdelijk ruimtegebrek (zie figuur 1) in De Borgwal eventueel opgevangen worden in De Stifthorst. Figuur 1 bevat de prognose van de ruimtebehoefte van De Borgwal en de omvang van de nieuwbouw bij deze benadering obv leerlingenprognose De Borgwal A. omvang De Borgwal m² Figuur 1 Ruimtebehoefte van De Borgwal in relatie tot de omvang van de nieuwbouw bij benadering A. Een benadering (B.) waarbij wordt gekeken naar de prognose en ruimtebehoefte van De Borgwal en De Stifthorst samen en waar de gezamenlijke scholen op basis van de verordening recht hebben, om op die manier door middel van medegebruik zo efficiënt mogelijk om te gaan met de beschikbare capaciteit van onderwijshuisvesting. Op basis van deze benadering zou een omvang van circa m² bvo kunnen volstaan. In deze benadering zijn voor de periode tussen 2020 en 2032 voor het voorziene ruimtegebrek (zie figuur 2) tijdelijke voorzieningen nodig. Een benadering (C.) waarbij wordt gekeken naar de prognose en ruimtebehoefte van De Borgwal en De Stifthorst samen en waar de beide schoolgebouwen de maximaal geprognosticeerde leerlingenaantallen en ruimtebehoefte kunnen opvangen. Dit is derhalve meer dan waar de beide scholen gezamenlijk recht op hebben. Op basis van deze benadering zou een omvang van circa m² bvo kunnen volstaan. In deze benadering zijn geen tijdelijke voorzieningen nodig Meerjareninvesteringsperspectief Renswoude pagina 2 van 8

3 Figuur 2 bevat de ruimtebehoefte van De Stifthorst en De Borgwal samen, gebaseerd op de leerlingenprognoses. De verticale arceringen geven de omvang aan van De Stifthorst en De Borgwal samen uitgaande van de weergegeven nieuwbouwomvang obv leerlingenprognose totaal A. omvang totaal De Borgwal m² B. omvang totaal De Borgwal m² C. omvang totaal De Borgwal m² Figuur 2 Ruimtebehoefte van De Borgwal en De Stifthorst in relatie tot de omvang van de nieuwbouw van De Borgwal bij de benaderingen A, B en C. Zichtbaar is dat bij benadering A de totale omvang van de onderwijshuisvesting ruim boven de werkelijke behoefte uitkomt. Benadering B is de een omvang waar de scholen volgens de verordening gezamenlijk recht op hebben. Ter informatie is in figuur 3 de ruimtebehoefte van De Borgwal weergegeven en de omvang van de nieuwbouw in de drie benaderingen obv leerlingenprognose De Borgwal A. omvang De Borgwal m² B. omvang De Borgwal m² C. omvang De Borgwal m² Figuur 3 Ruimtebehoefte van De Borgwal in relatie tot de omvang van de nieuwbouw van De Borgwal bij de benaderingen A, B en C. Voor het vervolg van deze notitie zijn de ruimtebehoeftebenaderingen A en C nader uitgewerkt. In de bijlage zijn de financiële consequenties van alle drie de benaderingen zichtbaar gemaakt. Hoewel de leerlingenprognose volgens de vereiste systematiek is opgesteld blijft het een prognose. In het ontwerp van de nieuwe school dient er derhalve rekening mee gehouden te worden dat de school op termijn uitgebreid zal moeten kunnen worden Meerjareninvesteringsperspectief Renswoude pagina 3 van 8

4 Bouwkosten Op basis van de VNG modelverordening voorzieningen onderwijs is het normatieve stichtingskostenbudget bepaald voor de nieuwbouw van De Borgwal. Dit is gedaan aan de hand van normen op prijspeil 2015.De achterliggende jaren is overigens sprake geweest van een negatieve indexatie. Uitgangspunt in het bepaalde budget is nieuwbouw met permanente bouwaard. Ruimtebehoeftebenadering A bouwkosten startbedrag (eerste 350 m² bvo) ,86 1 st ,86 bouwkosten elke volgende m² bvo (351 tot 1300 m² bvo) 1.105, m² bvo ,00 totaal m² bvo ,86 Het normatieve stichtingskostenbudget voor het schoolgebouw bedraagt daarmee in benadering A circa Dit is een bedrag inclusief alle bijkomende kosten, waaronder ook de kosten van de inrichting van het schoolplein. Ruimtebehoeftebenadering C bouwkosten startbedrag (eerste 350 m² bvo) ,86 1 st ,86 bouwkosten elke volgende m² bvo (351 tot 1163 m² bvo) 1.105, m² bvo ,90 totaal m² bvo ,76 Het normatieve stichtingskostenbudget voor het schoolgebouw bedraagt daarmee in benadering C circa Dit is een bedrag inclusief alle bijkomende kosten, waaronder ook de kosten van de inrichting van het schoolplein. Zoals aangegeven zijn bovengenoemde bedragen op prijspeil In de regel wordt voor de normatieve stichtingskosten uitgegaan van het prijspeil van het jaar waarin met het schoolbestuur definitieve afspraken worden gemaakt. Grondkosten In het normatieve stichtingskostenbudget is geen rekening gehouden met een grondcomponent. In de modelverordening van de VNG is hierover het volgende opgenomen: Het benodigde bouwrijpe terrein wordt door de gemeente, eventueel na aankoop, om niet aan het schoolbestuur beschikbaar gesteld en het juridisch eigendom wordt aan hen overgedragen. De kosten van een terrein worden opgenomen op het programma, zowel bij aankoop van een terrein als in de situatie dat de gemeente een terrein beschikbaar stelt. De kosten voor het terrein worden bepaald op de in de gemeente gangbare wijze van waardevaststelling van terreinen. Concreet betekent dit dat de grond om niet beschikbaar wordt gesteld aan het schoolbestuur, maar dat de kosten wel worden opgenomen op het programma in de begroting. De meeste gemeenten hanteren in hun grondprijsbeleid voor maatschappelijke voorzieningen een grondprijs van tussen de 100 en 200 per m². In de grondexploitatie Beekweide is tot op heden geen rekening gehouden met een grondprijs voor de schoollocatie. De schoollocatie is op de plankaart van Beekweide ruim m² groot. De geraamde kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het deelgebied van en rondom de school bedragen circa (excl. btw). Per m² kavel van gebouw en schoolplein komt dat neer op een kostprijs van zo n 112,50 per m² (excl. btw). Dit is inclusief het inrichten van een parkeerterrein, die ook voor andere functies bestemd is dan alleen voor de school. Anderzijds is dit een kostprijs zonder doorbelasting van de oorspronkelijke aankoopprijs en historische plankosten. De kostprijs van 112,50 per m² exclusief btw, betekent een kostprijs van 136,25 per m² inclusief btw. In het vervolg van deze notitie is als grondprijs deze kostprijs gehanteerd. De opbrengstpotentie van dit gebied bij ontwikkeling met woningen is overigens het dubbele. Het uitgeefbaar gebied zal wat kleiner zijn, maar de grondprijs ligt in de grondexploitatie Beekweide ligt substantieel hoger Meerjareninvesteringsperspectief Renswoude pagina 4 van 8

5 Voor de bepaling van de grondcomponent is naast de vierkante meter prijs ook de omvang van het benodigde terrein van belang. Uitgaande van de bouw in één bouwlaag bestaat deze uit de omvang van de school, aangevuld met het schoolplein, een fietsenstalling en ontsluiting. Voor de omvang van het schoolplein is er een norm van 3 m² per leerling, met een minimum van 200 m² en een maximum van 600 m². Ruimtebehoeftebenadering A Voor een school van m² komt dat neer op een terreinomvang van circa m². De grondprijs onder de school komt daarmee op inclusief btw. Ruimtebehoeftebenadering C Voor een school van m² komt dat neer op een terreinomvang van circa m². De grondprijs onder de school komt daarmee op inclusief btw. Btw en bouwheerschap In beginsel kan btw over onderwijskosten niet in aftrek worden gebracht. Op basis van nog redelijk recente jurisprudentie zijn er gemeenten waar constructies zijn opgezet rondom de nieuwbouw van basisscholen om de btw als kostenpost over de stichtingskosten te voorkomen. Een van de voorbeelden is dat de gemeente het schoolgebouw bouwt en deze vervolgens tegen een geringe vergoeding overdraagt aan of het schoolbestuur zelf of een stichting (vanuit het schoolbestuur) die het gebouw vervolgens verhuurt aan het schoolbestuur. Onder voorwaarden betreft dit dan een levering onder btw, waarmee de btw over de kosten verrekend kan worden. Met hetzelfde budget kan daarmee feitelijk meer geïnvesteerd worden in het schoolgebouw. Om hiervoor in aanmerking te komen dient de gemeente het bouwheerschap op zich te nemen. De meest voorkomende werkwijze is echter dat de gemeente het bedrag voor de nieuwbouw ter beschikking stelt aan het schoolbestuur en dat het schoolbestuur zelf het bouwheerschap op zich neemt. Het komt dan overigens regelmatig voor dat het schoolbestuur uit eigen middelen nog een aanvullende investering doet. Dekkingsmogelijkheden Jaarlast De stichtingskosten van de school worden geactiveerd en in de afschrijvingsperiode lineair afgeschreven. De grondkosten van de school worden eveneens geactiveerd, maar worden niet afgeschreven. Als rentepercentage over de kapitaalverstrekking is gerekend met 3,5%. Dit wijkt af van de begroting 2015 waarin is aangegeven dat aan investeringen vanaf 2015 een rentepercentage van 4,0% wordt toegerekend. De werkelijke rente die de gemeente betaalt voor actuele (langlopende) financieringen ligt aanzienlijk lager dan deze 4,0%. Mede daarom wordt de rente die wordt toegerekend aan het Woningbedrijf teruggebracht naar een percentage tussen de 3,0% en 3,5%. Ook aan de grondexploitatie Beekweide wordt op dit moment 3,5% toegerekend. Op basis van bovenstaande is ook voor de lange termijn investering in onderwijshuisvesting het rentepercentage van 3,5% gehanteerd. Als afschrijvingsperiode voor de nieuwbouw van de school is 40 jaar aangehouden. Hoewel (het casco van) een nieuw te bouwen school qua bouwkundige kwaliteit op zichzelf prima 60 jaar mee kan, adviseren wij conform de huidige nota activabeleid een afschrijvingsperiode van 40 jaar aan te houden. Er zijn schoolgebouwen die al 60 jaar of langer gebruikt worden, maar daarvoor zijn wel allerlei voorzieningen getroffen op het gebied van brandveiligheid, binnenklimaat en installaties. Dit vanwege veranderde bouwkundige eisen bijvoorbeeld inzake het binnenklimaat, maar ook vanwege veranderende onderwijsconcepten. Eisen en concepten die zich naar verwachting de komende jaren door zullen ontwikkelen. Uit een onderzoek van enkele jaren geleden blijkt bovendien dat veel gemeenten daarom de afgelopen circa 15 jaar juist de omslag hebben gemaakt van een afschrijvingstermijn van 60 jaar naar 40 jaar Meerjareninvesteringsperspectief Renswoude pagina 5 van 8

6 Ruimtebehoeftebenadering A Samenvattend is bij benadering A sprake van de volgende investering: Stichtingskosten school m² bvo x = (incl. btw) Grondkosten school m² kavel x 112,50 = (excl. btw) + 21% = (incl. btw) Dat resulteert in de volgende kapitaallasten: stichtingskosten grondkosten totaal jaar jaar gemiddeld Ruimtebehoeftebenadering C Samenvattend is bij benadering C sprake van de volgende investering: Stichtingskosten school m² bvo x = (incl. btw) Grondkosten school m² kavel x 112,50 = (excl. btw) + 21% = (incl. btw) Dat resulteert in de volgende kapitaallasten: stichtingskosten grondkosten totaal jaar jaar gemiddeld De huidige jaarlast (begroting 2015) van De Borgwal is Bij de sloop van de huidige Borgwal zal de boekwaarde worden afgeboekt en daarmee verdwijnt deze jaarlast uit de begroting. Dat biedt ruimte voor het opvangen van de nieuwe jaarlast. Hoewel de huidige jaarlast jaarlijks afneemt, is in deze analyse het uitgangspunt genomen dat sprake is van een constante jaarlast. Verschuiving taken In de begroting 2015 is een afdracht van opgenomen aan de reserve huisvesting onderwijs. Met ingang van 1 januari 2015 is de zorgplicht van de gemeente voor het onderhoud en het aanpassen van schoolgebouwen vervallen. Het budget voor deze taken (circa ) is aan de algemene uitkering gemeentefonds onttrokken. Met ingang van 1 januari 2015 ontvangen de schoolbesturen de voor het bekostigen van deze activiteiten noodzakelijke budget rechtstreeks van de minister van OCW in de lumpsumvergoeding. De gemeente is vanaf 1 januari 2015 nog steeds verantwoordelijk voor: de bouw van nieuwe schoolgebouwen; de eerste inrichting van de school bij uitbreiding of bij eerste nieuwbouw bij vestiging van een nieuwe school; de verzekering van het gebouw (constructiefouten en schade door bijzondere omstandigheden) en de verzekering van het onderwijsleerpakket en meubilair (schade door bijzondere omstandigheden); de onroerendezaakbelasting: de kosten van de aanslagen onroerendezaakbelasting moeten worden vergoed; de lokalen voor bewegingsonderwijs: onderhoud en aanpassen van de lokalen bewegingsonderwijs was tot 1 januari 2015 een voorziening huisvesting onderwijs. Vanaf 1 januari 2015 zijn deze activiteiten echter geen voorziening huisvesting onderwijs meer, maar worden ze gerekend tot de kosten materiële instandhouding. De rijksbijdrage voor het bekostigen van deze activiteiten is onderdeel van de vergoedingscomponent onderwijshuisvesting in de algemene uitkering. Gezien de verschoven verantwoordelijkheden kan de jaarlijkse afdracht aan de reserve huisvesting onderwijs fors naar beneden worden bijgesteld Meerjareninvesteringsperspectief Renswoude pagina 6 van 8

7 Dekkingsmogelijkheden Voor het vinden van dekking zijn er drie mogelijkheden uitgewerkt: 1. De meest zuivere vorm is om de (extra) jaarlast volledig ten laste van de begroting te brengen. 2. Een tweede mogelijkheid is de extra jaarlast te dekken uit een te vormen reserve kapitaallasten nieuwbouw De Borgwal. 3. Een derde mogelijkheid is een combinatie van beide voorgaande, namelijk het vormen van een reserve aftopping kapitaallasten nieuwbouw De Borgwal. Bij de mogelijkheden 2 en 3 kan gebruik worden gemaakt van de bestaande reserve huisvesting onderwijs en de ontwikkelpotentie van de vertreklocatie: Na afboeking van de huidige boekwaarde van De Borgwal resteert nog een reserve huisvesting onderwijs van circa De netto ontwikkelpotentie van de huidige locatie is bij de realisatie van 18 woningen in de periode circa Hierin is rekening gehouden met een rentecomponent. Ruimtebehoeftebenadering A 1. In de meest zuivere vorm is de opgave om structureel ( minus ) te vinden in begroting. Dit lijkt erg ambitieus. 2. Voor het vormen van een reserve kapitaallasten nieuwbouw De Borgwal is 40 x ( minus ) = nodig. Om de reserve kapitaallasten voldoende gevuld te krijgen is (na de beschikbare reserve huisvesting onderwijs van en de netto ontwikkelpotentie van de huidige locatie van ) nog een aanvullend bedrag nodig van Dit bedrag zou bijvoorbeeld uit Beekweide moeten komen, dit kan op z'n vroegst na Maar omdat er uit Beekweide eerst terug moet naar het Woningbedrijf is nieuwbouw van De Borgwal met deze dekkingsvorm op korte termijn onmogelijk. 3. Bij de derde mogelijkheid wordt een reserve aftopping kapitaallasten nieuwbouw De Borgwal gevormd. De reeds beschikbare reserve en de ontwikkelpotentie vertreklocatie worden dan ingezet om de hoge extra jaarlasten in het eerste deel van de afschrijvingsjaren af te dekken. Met de beschikbare bedragen van en (zie boven) is in totaal een bedrag van beschikbaar voor aftopping van de jaarlasten. Daarmee is aftopping mogelijk tot een extra jaarlast van Bij deze dekkingsvorm is de opgave dan om structureel te vinden in begroting. Ruimtebehoeftebenadering C 1. In de meest zuivere vorm is de opgave om structureel ( minus ) te vinden in begroting. Dit lijkt erg ambitieus. 2. Voor het vormen van een reserve kapitaallasten nieuwbouw De Borgwal is 40 x ( minus ) = nodig. Om de reserve kapitaallasten voldoende gevuld te krijgen is (na de beschikbare reserve huisvesting onderwijs van en de netto ontwikkelpotentie van de huidige locatie van ) nog een aanvullend bedrag nodig van Dit bedrag zou bijvoorbeeld uit Beekweide moeten komen, dit kan op z'n vroegst na Maar omdat er uit Beekweide eerst terug moet naar het Woningbedrijf is nieuwbouw van De Borgwal met deze dekkingsvorm op korte termijn onmogelijk. 3. Bij de derde mogelijkheid wordt een reserve aftopping kapitaallasten nieuwbouw De Borgwal gevormd. De reeds beschikbare reserve en de ontwikkelpotentie vertreklocatie worden dan ingezet om de hoge extra jaarlasten in het eerste deel van de afschrijvingsjaren af te dekken. Met de beschikbare bedragen van en (zie boven) is in totaal een bedrag van beschikbaar voor aftopping van de jaarlasten. Daarmee is aftopping mogelijk tot een extra jaarlast van Bij deze dekkingsvorm is de opgave dan om structureel te vinden in begroting Meerjareninvesteringsperspectief Renswoude pagina 7 van 8

8 Dekkingsmogelijkheid 3 lijkt in beide ruimtebehoeftebenaderingen de meest reële haalbare vorm. Overigens is het eerste jaar waarin de kapitaallasten van de nieuwbouw op de begroting drukken, het jaar na oplevering. Bijlage Financiële analyse ruimtebehoeftebenaderingen A, B en C Meerjareninvesteringsperspectief Renswoude pagina 8 van 8

9 Bijlage - Financiële analyse ruimtebehoeftebenaderingen nieuwbouw De Borgwal uitgangspunt voor ruimtebehoefte benadering A benadering B benadering C omvang ruimtebehoefte nieuwbouw De Borgwal m² bvo m² bvo m² bvo bouwkosten startbedrag (eerste 350 m² bvo) ,86 1 st ,86 1 st ,86 1 st ,86 bouwkosten elke volgende m² bvo (351 tot 1300 m² bvo) 1.105, m² bvo , m² bvo , m² bvo ,90 totaal m² bvo , m² bvo , m² bvo ,76 totaal per m² bvo 1.304, , ,03 benodigde terrein schoolgebouw (een bouwlaag) m² m² m² schoolplein 600 m² 508 m² 574 m² extra tbv fietsenstalling en ontsluiting (afronding) 100 m² 90 m² 93 m² omvang benodigde terrein m² m² m² grondprijs terreinomvang (excl. btw) 112, m² , m² , m² ,00 grondprijs terreinomvang (incl. btw) 136, m² , m² , m² ,75 jaarlasten gebouw grond totaal gebouw grond totaal gebouw grond totaal jaar 1 3,50% jaar gemiddeld dekkingsmogelijkheden 1. extra jaarlast (jaarlast jaar 1 minus huidige jaarlast in begroting 2. - benodigd voor reserve kapitaallasten beschikbare reserve en opbrengstpotentie vertreklocatie restant benodigd voor reserve kapitaallasten beschikbare reserve en opbrengstpotentie vertreklocatie aanwenden voor reserve aftopping kapitaallasten - aftopping jaarlasten mogelijk tot extra jaarlast van