Gemeente Coevorden Brede School SOM Poppenhare-Lootuinen VERGELIJKING EIGENDOM EN HUUR INVESTEERDER: DOMESTA. 12 februari 2013

Transcriptie

1 Gemeente Coevorden Brede School SOM Poppenhare-Lootuinen VERGELIJKING EIGENDOM EN HUUR INVESTEERDER: DOMESTA 12 februari 2013

2 Inhoudsopgave Inleiding 3 Vergelijking en conclusie 4 1. Exploitatie 5 2. Leegstandsrisico 8 3. Onroerende zaken / grond 9 4. Beheer 10 2

3 Inleiding De brede school is op dit moment aanbesteed door de gemeente Coevorden. Sinds eind 2011 zijn er besprekingen met woningbouwvereniging Domesta. Het is de intentie dat Domesta het aanbestedingsresultaat overneemt van de gemeente en eigenaar / verhuurder word. De gemeente wordt dan (gedeeltelijk) huurder van de Brede School. Hiertoe is met Domesta een (concept) samenwerkingsovereenkomst opgesteld. De consequenties van deze intenties zijn financieel vertaald en vergeleken met de uitkomsten in het geval van gemeentelijke eigendom. (Deze zijn opgenomen in het rapport Financiële analyse Brede school Poppenhare Lootuinen Coevorden en is vastgesteld door B&W op 22 mei 2012.) Het voorstel van Domesta houdt kort samengevat in: - gemeente huurt schoolruimtes en gym/turnzaal voor 20 jaar, huur 108 / m 2 BVO in jaar 1; jaarlijkse indexatie; - gemeente huurt 85% van de schoolruimte vanaf jaar 21 t/m jaar 40; de huur van de gymzaal wordt gecontinueerd; - gemeente staat 10 jaar garant voor de huur van de ruimten van de overige gesubsidieerde instellingen. - Domesta koopt ca m2 grond voor 90 / m 2 exclusief BTW; totale opbrengst inclusief BTW; - onder voorwaarde van goedkeuring door MT en RvC van Domesta. In het algemeen geldt het volgende voor huren vs kopen: - Exploitatie van onroerende zaken is een lange termijn zaak. Dit betekent voor de eigenaar (kort door de bocht) dat de eerste jaren de kosten hoog en in de laatste jaren de opbrengsten hoog zijn. - De huurder is geen eigenaar; de waarde ontwikkeling is voor de verhuurder / eigenaar. - Het risico op het niet verhuren van ruimtes na afloop van de huur- en garantieperiode is voor rekening van de verhuurder / eigenaar. 3

4 Vergelijking en conclusie In het vervolg van deze notitie is een vergelijking gemaakt tussen het eigendomsscenario en het huurscenario. Deze onderdelen kunnen als volgt kwalitatief worden samengevat: Aspecten eigendom huur exploitatie ten opzichte van gemeentelijk budget jaar /+ + jaar Leegstandsrisico jaar /+ jaar Grondbedrijf -- + Beheer = negatief + = positief Op grond van deze beoordeling verdient het huurscenario de voorkeur boven het eigendomsscenario. 4

5 1. Exploitatie EIGENDOMSSCENARIO In onderstaande tabel is de jaarlijkse gemeentelijke exploitatieprognose in geval van eigendom weergegeven, zoals opgenomen in het voornoemde rapport met de financiële analyse (x 1.000): BREDE SCHOOL, eigendom gemeente opbrengsten exploitatiekosten bijdrage aan huurders dekking bijdrage aan huurders kosten facility exploitatiekosten uitbreiding aula minderkosten door realisatie exploitatietekort gymzaal structurele exploitatiekosten budget maximaal De bedragen tot en met 2020 sluiten aan bij het rapport. Een korte toelichting / samenvatting van dit rapport wordt hieronder gegeven. De opbrengsten bestaan uit de huren voor de Peuterspeelzaal, Kinderwereld, Icare/JGZ, CJG, Stichting Welzijn en Facility. De exploitatiekosten bestaan uit belastingen, assurantie en rente en afschrijving op de totale investeringen: gebouw, schoolplein, fietsenstalling etc., parkeren, planvoorbereiding en sloopkosten van het Panta Rhei gebouw. De bijdrage aan de huurders (Peuterspeelzaal, Kinderwereld en CJG) resulteren er in dat de huisvestingskosten van deelnemers gelijk blijven aan de bestaande huisvestingskosten. De dekking van deze kosten komt niet ten laste van het brede schoolbudget. De kosten facility bestaan uit huisvestingskosten, personeelskosten en administratievoering. 5

6 De aula is in een later stadium vergroot, reden waarom de exploitatiekosten uitbreiding aula apart zijn opgenomen. De kosten bestaan uit onderhoudskosten, schoonmaak, energie en water, belastingen en assurantie, en rente en afschrijving op de investering. Het exploitatietekort op de gymzaal bestaat uit dezelfde kostenposten minus de baten van de scholen en TVC. De minderkosten door realisatie bestaan uit besparingen op de kapitaallasten, verzekeringen, belastingen en huren van de gebouwen die komen te vervallen zoals aangegeven door de gemeente. De geprognosticeerde kosten bedragen in 2014 en nemen af naar in De eerste 3 jaar van exploitatie zijn de kosten hoger dan het budget. Vanaf jaar 4 ontstaat een positief verschil tussen budget en exploitatie. In de prognose is na 5 jaar is rekening gehouden met schilderwerk en na 15 jaar met vervanging van een deel van de installaties. Voor de eigendomssituatie is rekening gehouden met vervanging van de installaties en groot onderhoud ( 1 miljoen) in Dit zijn globale aannames want hiervoor is nog geen plan aanwezig. De werkelijke kosten zullen daardoor afwijken. Bedoeld is te laten zien dat de structurele kosten geen constante jaarlijkse afname zullen laten zien. 6

7 HUURSCENARIO In onderstaande tabel is de gemeentelijke jaarlijkse exploitatieprognose in geval van huur van Domesta weergegeven (x 1.000): BREDE SCHOOL, eigendom Domesta opbrengsten exploitatiekosten bijdrage aan huurders dekking bijdrage aan huurders kosten facility exploitatiekosten uitbreiding aula minderkosten door realisatie exploitatietekort gymzaal structurele exploitatiekosten budget maximaal Wanneer Domesta eigenaar van de brede school is, bedragen de huuropbrengsten voor de gemeente nihil. De exploitatiekosten bestaan uit huur die de gemeente betaalt voor de scholen en de facilityruimte. De huur bedraagt in het eerste jaar 108 per m 2 BVO. Dit is gelijk aan de huur die de gemeente in de eigendomssituatie hanteerde voor de overige gebruikers. De huur neemt jaarlijks toe met een inflatie-index. De gemeente wenst jaarlijks een gelijke huur te betalen. De in de exploitatiekosten opgenomen huur is daarom het gemiddelde van 20 jaar huur rekening houdend met 2% huurverhoging per jaar. Verder bestaan de exploitatiekosten uit assurantie en afschrijvingen en rente op de investeringen in een deel van de benodigde parkeerplaatsen en een bergruimte. Door afnemende rentelasten op de investeringen nemen de exploitatiekosten jaarlijks iets af. De bijdrage aan de huurders is gelijk aan die in de eigendomssituatie, evenals de dekking bijdrage aan huurders. De bijdrage aan Kinderwereld wordt wel ten laste van de brede school gebracht, maar komt niet ten laste van het jaarlijkse budget. Doel is om deze voor een periode van vijf jaar af te kopen en ten laste van de bestemde reserve te brengen. Deze reserve zal vanaf 2012 worden opgebouwd. (zie de afsluitende opmerkingen in paragraaf 4). De kosten facility zijn gelijk aan die in de eigendomssituatie, uitgezonderd de huur die nu uitgaat van een gemiddelde huur over 25 jaar. De minderkosten zijn gelijk aan die in de eigendomssituatie. In het exploitatietekort voor de uitbreiding van de aula vervallen de rente en afschrijving op de investering hierin en komt daar huur voor in de plaats. 7

8 Dit geldt ook voor de exploitatie van de gymzaal. De gemeente betaalt voor de gymzaal huur aan Domesta, draagt de jaarlijkse exploitatiekosten en ontvangt een vergoeding van de scholen en TVC. Wanneer uitgangspunt is dat er tot 2033 een budget is van , dan blijven de exploitatiekosten tot 2033 onder het beschikbare budget. In 2014 bedragen de totale kosten Deze nemen in de prognose toe tot in Vanaf 2034 wordt nog 85% van de schoolruimte gehuurd tegen een gemiddelde huur. Voor de gymzaal geldt dat het exploitatietekort door indexatie oploopt van in 2014 naar in De totale kosten zijn vanaf 2034 hoger dan het budget van De totaal geprognosticeerde kosten zijn in het geval van eigendom tot 2019 hoger dan de kosten in het geval van huur. Hierin is in het geval van eigendom geen rekening gehouden met het leegstandsrisico vanaf jaar 5. Leegstandsrisico s zijn wel aanwezig. De totale kosten eigendom zullen als gevolg daarvan kunnen stijgen en zullen het verschil tussen beide scenario s verkleinen. Zie hiervoor de volgende paragraaf. 2. Leegstandsrisico Wanneer de gemeente eigenaar is, dan is alle leegstandrisico blijvend voor de gemeente. Wanneer de scholen en facility als vaste gebruikers worden beschouwd, dan zijn de huurders waarvoor een leegstandrisico geldt: - Peuterspeelzaal Pinokkio Kinderwereld ICare / JGZ CJG Stichting Welzijn Totaal

9 In geval van huur geldt de 10 jaargarantie aan Domesta per saldo voor deze huurders (excl. Icare/JGZ; de overige huurkosten maakt de gemeente sowieso). De eerste 5 jaren is er geen leegstandsrisico voor Domesta omdat met partijen huurovereenkomsten gesloten worden voor de duur van 5 jaar. Wanneer Domesta eigenaar is van het gebouw is er voor de gemeente na 10 jaar geen leegstandsrisico meer. Vanuit het leegstandsperspectief verdient het huurscenario de voorkeur boven het eigendomsscenario. 3. Onroerende zaken / grond Wanneer de gemeente eigenaar van de Brede School wordt, blijft alle grond in eigendom van de gemeente. Wanneer Domesta eigenaar wordt van het gebouw koopt deze de onderliggende grond en ontvangt gemeente een opbrengst van ( 90 x ca % BTW =) Uitgangspunt is in beide gevallen dat de vrijkomende locaties een functie krijgen van openbaar groen. In geval van eigendom dient de gemeente nog een afboeking te doen van ca wanneer de gebouwen op de vrijkomende locaties worden afgeboekt en gesloopt. Dit is in het voornoemde rapport buiten de financiële analyse gehouden. De afboeking en sloopkosten van het Pantha Rei gebouw zijn in het eigendomsscenario meegenomen als onderdeel van de investering in de brede school. Onderstaand is dit samengevat voor het grondbedrijf (x 1.000): 9

10 GRONDBEDRIJF huur eigendom Panta Rhei Gymlokaal van Ewijcklaan Wilhelminaschool van Ewijcklaan Wijkgebouw de voorloper van Ewijcklaan Pinokkio Mijndert van der Thijnenschool boekverliezen ( ) incl BTW incl BTW sloopkosten Pant Rhei 73 sloopkosten overige gebouwen asbestsanering TVC totaal sloopkosten TOTAAL KOSTEN totaal grondopbrengsten saldo (kosten) Wanneer de gemeente eigenaar wordt van de Brede School bedragen de kosten Wanneer Domesta eigenaar wordt van het gebouw bedragen de kosten voor de gemeente Daarmee bedragen de minderkosten voor de gemeente bij huur Vanuit het perspectief van het grondbedrijf is een huurscenario daarmee financieel aantrekkelijker dan een eigendomsscenario. 4. Beheer Wanneer Domesta eigenaar wordt van het gebouw, dan neemt deze ook het beheer op zich. Wanneer gemeente eigenaar is, dan zijn de beheerstaken in principe voor de gemeente. De voorkeur van gemeente gaat uit naar een zo beperkt mogelijke bemoeienis. 10

11 Conform gemeentelijk beleid is er in het eigendomsscenario geen rekening gehouden met (een reservering voor) groot onderhoud. Op termijn is groot onderhoud echter altijd noodzakelijk. In het huurscenario komt groot onderhoud voor rekening van eigenaar Domesta. De gemeente heeft hiermee dan geen verantwoordelijkheid meer voor omdat ze geen eigenaar is. Vanuit het perspectief van beheer verdient een huurscenario de voorkeur boven een eigendomsscenario. Afsluitende opmerkingen: Het doel is het resterende budget voor de brede school in 2012, 2013 en 2014 (deels) in een bestemmingsreserve wordt gedoteerd. Het negatieve exploitatieresultaat op de grond zou dan wellicht ten laste van deze reserve kunnen worden gebracht. Er is dan geen resultaat in het grondbedrijf. Het is ook mogelijk om de investering in de parkeerplaatsen ten laste van de reserve te brengen. De structurele exploitatiekosten nemen daarmee circa af. 11