NOTITIE 1. AANLEIDING EN DOEL VAN DE NOTITIE

Transcriptie

1 NOTITIE Project: Advies huurprijs Opdrachtgever: Gemeente Nuth Ter attentie van: de heer J. Sluijsmans Datum: 14 maart 2017 Kenmerk: Notitie huurprijs Parallelstraat 41 Nuth Opgesteld door: ir. Remco Schapendonk Status: definitief 1. AANLEIDING EN DOEL VAN DE NOTITIE De gemeente Nuth is voornemens het pand aan de te verbouwen en vervolgens te verhuren aan Stichting Kinderopvang Nuth (SKN). Het pand biedt na verbouwing plaats aan het kinderdagverblijf, de buitenschoolse opvang en de kantoren van SKN. Het doel van deze notitie is het adviseren van een marktconforme huurprijs, die de gemeente Nuth aan SKN voor het pand kan vragen. 2. GEBOUWGEGEVENS Het pand is een voormalige basisschool met bijhorend een verhard speelterrein. Het pand ligt in de bebouwde kom van Nuth op de hoek Parallelstraat Pastorijstraat. Adres: Bouwjaar: 1931, gerenoveerd in 1970, uitbreiding in 1983, tussentijdse aanpassingen Bouwlagen: begane grond met beperkte dakopbouw Bruto vloeroppervlak: 745 m2 na verbouwing, zie plattegrond in de bijlage Kadastraal: Nuth, sectie C, nrs. 3003, 4679 en 4798 Perceeloppervlak: ca m2 Parkeren: aan de openbare weg, geen eigen parkeerplaatsen

2 3. HUURPRIJSBEPALING 3.1 Algemeen De gemeente Nuth gaat het pand verhuren aan SKN voor een marktconforme huurprijs. De huurprijs voor maatschappelijk vastgoed kan via meerdere methoden worden vastgesteld. Het platform Bouwstenen voor Sociaal geeft in haar publicaties Wat kost dat? uit 2015 en Spelregels voor vastgoedmanagement uit 2016 richtlijnen voor het rekenen aan maatschappelijk vastgoed. Bouwstenen voor Sociaal is een kennisplatform en netwerk van belangrijke partijen uit de maatschappelijke sector, waaronder de VNG, Brancheorganisatie Kinderopvang, Aedes, MO-groep, PO-raad en nog veel meer partijen. Deze notitie volgt die richtlijnen en geeft op basis daarvan advies over de huurprijs. 3.2 Methoden huurprijsbepaling De huurprijs van maatschappelijk vastgoed is in deze notitie volgens 2 methoden bepaald: 1) Berekening van de huurprijs De huurprijs is berekend met de vastgoedgerichte DCF-methode (discounted cashflow), uitgaande van de WOZ-waarde van het pand en de investeringen, die de gemeente doet voor de verhuur. De WOZ-waarde is een getaxeerde waarde, die over het algemeen een goede indicatie is voor de economische waarde van maatschappelijk vastgoed. De huurprijs dient minimaal kostendekkend te zijn. Een extra controleberekening is uitgevoerd en toegevoegd, uitgaande van de huidige boekwaarde (begrotingsgerichte methode). 2) Benchmark huurprijzen De huurprijs kan gespiegeld worden aan de huurprijzen van gelijkwaardige panden in de regio, die voor kinderopvang worden ingezet. Het voordeel van deze methode is, dat er een soort rechtvaardigheid vanuit gaat: andere (concurrerende) organisaties betalen voor hun locatie een vergelijkbare huur. Een belangrijk nadeel van deze methode is, dat er voor incourant maatschappelijk vastgoed nauwelijks goede benchmarkgegevens te vinden zijn. De huurprijzen zijn vaak niet openbaar gedeeld of centraal geregistreerd. Bovendien zijn de locaties zeer divers, wat het vergelijk bemoeilijkt. 3.3 Berekening van de huurprijs Resultaten De berekeningen van de huurprijs zijn met de uitgangspunten als benoemd onder uitgevoerd, waarbij er met enkele parameters is gevarieerd. De resultaten zijn in de onderstaande tabel samengevat. De uitdraaien van de gearceerde berekeningen zijn in de bijlagen opgenomen. Investering A Investering A + B k 492 k 538 WOZ afschrijving rente restwaarde k 255 restwaarde k 170 restwaarde k 255 restwaarde k 170 k jaar 2,00% 63,21 69,16 67,52 73,46 k jaar 2,00% 49,53 53,66 52,82 56,96 boekwaarde afschrijving rente restwaarde 0 restwaarde 0 k jaar 2,00% 54,52 58,83 k jaar 2,00% 41,67 44,96 bedragen inclusief BTW

3 3.3.2 Uitgangspunten De uitgangspunten als gehanteerd bij de berekeningen zijn als volgt: Parameter waarde (bedragen incl. BTW) WOZ-waarde De WOZ-waarde is de getaxeerde waarde van het pand op peildatum 1 januari Boekwaarde en kapitaallast De boekwaarde vóór verbouwing op 1 januari 2017 is Verbouwing investeringsdeel A De gemeente investeert en verbouwt het pand voor de nieuwe functie kinderopvang. Verbouwing investeringsdeel B SKN investeert in de verbouwing en draagt zelf een deel bij. Er is een berekening van de huurprijs gemaakt, als de gemeente ook dit deel investeert. Oppervlak 745 m2 BVO Betreft het Bruto Vloer Oppervlak (BVO) na verbouwing. Exploitatiekosten - De huurder is zelf verantwoordelijk voor de exploitatie. De exploitatiekosten komen volledig voor rekening van de huurder en zitten daarom niet in de huurprijs. Betreft energie, belastingen en heffingen, schoonmaak en vuilafvoer, Rente 2,0% Het rentetarief bedraagt 2,0% bij 15 of 20 jaar vast (bron: gemeente Nuth) Inflatie 2,0% Jaarlijkse kostenstijging, heeft géén effect op de berekening, omdat de exploitatiekosten niet in de berekening zitten. Stijging huur 2,0% De huurprijs wordt jaarlijks met een vast percentage verhoogd. IRR 6,0% Internal Rate of Return is een rendementseis, die hier laag is gesteld, omdat de gemeente geen rendement op haar vastgoed hoeft te maken. Totale gebruiksduur jaar De gebruiksduur van het pand. Advies om deze op een middellange termijn van 15 of 20 jaar te zetten. Afschrijvingstermijn jaar De afschrijvingstermijn van de investeringen bedraagt 15 à 20 jaar. 20 jaar is gebruikelijk voor bouwkundige en installatietechnische aanpassingen, maar gezien het 15-jarig huurcontract wordt 15 jaar geadviseerd. Eindjaar gebruik 2032 of 2037 Laatste jaar van gebruik Restwaarde De restwaarde is de grondwaarde minus de sloop- en bouwrijpmaak kosten. Als grondprijs is 175/m2 aangehouden, sloop en bouwrijp maken 25/m x 150 = Afschrijving lineair Gemeenten schrijven investeringen over het algemeen lineair af. Huurinkomsten eerste jaar.. De DCF-methode berekent de benodigde huurinkomsten voor het eerste jaar. Huurpijs per m2.. /m2 BVO De jaarhuur gedeeld door het aantal m2 BVO.

4 Gebruiksduur Het pand kan na een renovatie van deze omvang weer 15 à 20 jaar mee zonder grote ingrepen. Gezien de huurovereenkomst van 15 jaar, wordt geadviseerd een gebruiksduur van 15 jaar aan te houden. Voor een periode langer dan 15 à 20 jaar zullen er opnieuw renovatiewerkzaamheden uitgevoerd moeten worden. Een dergelijke renovatie valt buiten de aangenomen gebruiksduur en is niet in de berekening meegenomen. Afschrijvingstermijn De huurovereenkomst wordt gesloten voor een periode van 15 jaar. Het is aan te raden de investeringen over 15 à 20 jaar af te schrijven, wat gebruikelijk is voor een renovatie van deze omvang. De variatie in de berekeningen laat het verschil in berekende huurprijs zien. Rente De gemeente hanteert een rentepercentage van 2,0 %. De gemeente sluit een langlopende rentevaste periode af en berekent daarom geen risico-opslag. 3.4 Benchmark huurprijzen De Investment Property Databank (IPD) heeft in 2013 een groot benchmarkonderzoek gehouden naar het vastgoed van Nederlandse gemeenten. Uit dit onderzoek blijkt, dat de huurinkomsten van gemeenten uit de sector kinderopvang in 2013 gemiddeld rond de 75 per m2 bvo bedroeg. De huurprijzen van kinderopvangorganisaties zijn niet openbaar of centraal geregistreerd. De Brancheorganisatie Kinderopvang heeft geen gespecificeerde benchmarkgegevens van huurprijzen beschikbaar, blijkt na telefonisch contact. In hun Brancherapport 2015 is wel te lezen, dat de huisvestingslasten in de sector kinderopvang 14,7% van de omzet bedragen (in 2015). Samen met afschrijvingen en hypothecaire leningen opgeteld bedraagt dit zelfs 17,3% in totaal, wat hoog is voor de bedrijfsvoering in deze sector. De zoekmachine van Fundainbusiness toont nauwelijks huurpanden in de regio, die geschikt zijn voor kinderopvang, of die met kleine aanpassingen geschikt te maken zijn. De huurpanden die in aanmerking komen hebben een huurprijs vanaf ca. 70 per m2 bvo tot meer dan 100 per m2. Dit sluit aan bij de publicatie Nederland Compleet, januari 2017 van Cushman & Wakefield (voormalig DTZ Zadelhoff) over de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt in Limburg met bedragen vanaf 70 per m2 tot 130 per m2 (op A-locaties). De Benchmark Gemeentelijk Vastgoed is in 2016 gestart. Hierin doen vooral grote gemeenten in Nederland mee, maar er zijn helaas nog geen huurprijzen voor kinderopvang beschikbaar. De gemeentelijke archieven op internet bevatten stukken, waarin soms de huurprijzen genoemd staan voor kinderopvang. Hilversum hanteert bijvoorbeeld 90 à 100 per m2 en Deventer 85 à 90 per m2. Sommige brede scholen hanteren huurprijzen van meer dan 100 per m2. Van de regio Zuid-Limburg ontbreken goede referenties. Op basis van het benchmarkonderzoek kan geconcludeerd worden, dat de huur voor kinderopvang in Nederland sterk varieert. De benchmark laat zien dat een huurprijs voor kinderopvang, niet zijnde een brede school, zich voor de regio Zuid-Limburg bevindt in de range van 65 en 85 per m2 bvo.

5 4. CONCLUSIE EN ADVIES De volgende conclusies worden getrokken op basis van de resultaten: De berekende huurprijs bedraagt 63,21 per m2 bvo voor het scenario, waarin de gemeente Nuth k 492 in de verbouwing investeert en SKN zelf k 46 investeert. Uiteraard behorend bij de opgenomen uitgangspunten: 15 jaar afschrijving, rente van 2,0% voor 15 jaar en een restwaarde van k 255. De berekende huurprijs bedraagt 67,52 per m2 bvo voor het scenario, dat de gemeente Nuth de gehele verbouwing voor haar rekening neemt en de investering van SKN à k 46 in de huurprijs verdisconteert. Door de gebruiksduur en afschrijvingsperiode langer te maken dan 15 jaar, kan de berekende huurprijs omlaag. Dit geeft echter een hoger risicoprofiel voor de gemeente, aangezien de huurovereenkomst voor 15 jaar wordt afgesloten. De berekening van de boekwaarde is een begrotingsgerichte berekening. Het is een controleberekening die aantoont, dat de gemeente voldoet aan de ondergrens van 55 à 60 per m2 bvo om de begroting dekkend te houden. De berekende huurprijs zit laag in de range van de benchmark voor marktconforme huurprijzen voor kinderopvang. De benchmark is te breed om daar één huurtarief uit te adviseren. Gesteld kan worden, dat de berekende huurprijs voor dit type pand op deze locatie binnen de benchmark voor marktconforme huurprijzen voor kinderopvang valt. Op basis van de berekening wordt geadviseerd om de huurprijs voor het eerste jaar vast te stellen op ,-, wat neerkomt op 63,21 per m2 bvo. Het advies is om SKN zelf k 46 te laten investeren in de verbouwing, wat naast de 15-jarige huurovereenkomst commitment toont aan de gemeente Nuth om te investeren in het pand.

6 BIJLAGE A: Uitdraaien berekeningsresultaten. BEREKENING I: HUURPRIJS 63,21 PER M2 BVO - GEMEENTE NUTH INVESTEERT DEEL A AFSCHRIJVING 15 JAAR - 2,0% RENTE - RESTWAARDE NA BOUWRIJP MAKEN Berekening huurprijs met DCF-methode UITGANGSPUNTEN BEREKENING Investering WOZ-waarde Verbouwing A Verbouwing B jaartal investering per m2 oppervlak m2 bvo investering Exploitatiekosten Besparings-factor energiekosten per jaar - - per m2 schoonmaak en vuilafvoer per jaar - - per m2 belastingen en heffingen per jaar - - per m2 verzekeringen per jaar - - per m2 onderhoud en beheer per jaar - - per m2 totaal - - per m2 Financiële parameters rente 2,0% 2,0% 2,0% inflatie algemeen 2,0% 2,0% 2,0% inflatie energiekosten 2,5% 2,5% 2,5% stijging huur 2,0% 2,0% 2,0% internal rate of return IRR 6,0% 6,0% 6,0% Totale gebruiksduur jaar Afschrijvingstermijn investering jaar Eindjaar gebruik (=eindjaar berekening) Restwaarde eindjaar gebruik Afschrijvingsmethodiek Afschr. investering lineair lineair lineair Opbrengst huurinkomsten eerste jaar huur per jaar huurprijs per m2 bvo 63,21 per m2 bvo eerste jaar van verhuur

7 BEREKENING I: HUURPRIJS 63,21 PER M2 BVO - GEMEENTE NUTH INVESTEERT DEEL A AFSCHRIJVING 15 JAAR - 2,0% RENTE - RESTWAARDE NA BOUWRIJP MAKEN Berekening huurprijs met DCF-methode RESULTATEN BEREKENING Initiële investering Jaarhuur eerste jaar Bruto aanvangsrendement (BAR): 5,44% Internal rate of return (IRR): 6,00% Restwaarde: (peiljaar) Saldo contante waarde lineair: -0 (contante waarde) CASHFLOW (lineaire afschrijving) afschr.+rente per jaar exploitatiekosten huuropbrengst cashflow lin. cum. cashflow (cw) Jaar

8 BEREKENING II: HUURPRIJS 67,52 PER M2 BVO - GEMEENTE NUTH INVESTEERT DEEL A + B: AFSCHRIJVING 15 JAAR - 2,0% RENTE - RESTWAARDE NA BOUWRIJP MAKEN Berekening huurprijs met DCF-methode UITGANGSPUNTEN BEREKENING Investering WOZ-waarde Verbouwing A Verbouwing B jaartal investering per m2 oppervlak m2 bvo investering Exploitatiekosten Besparings-factor energiekosten per jaar - - per m2 schoonmaak en vuilafvoer per jaar - - per m2 belastingen en heffingen per jaar - - per m2 verzekeringen per jaar - - per m2 onderhoud en beheer per jaar - - per m2 totaal - - per m2 Financiële parameters rente 2,0% 2,0% 2,0% inflatie algemeen 2,0% 2,0% 2,0% inflatie energiekosten 2,5% 2,5% 2,5% stijging huur 2,0% 2,0% 2,0% internal rate of return IRR 6,0% 6,0% 6,0% Totale gebruiksduur jaar Afschrijvingstermijn investering jaar Eindjaar gebruik (=eindjaar berekening) Restwaarde eindjaar gebruik Afschrijvingsmethodiek Afschr. investering lineair lineair lineair Opbrengst huurinkomsten eerste jaar huur per jaar huurprijs per m2 bvo 67,52 per m2 bvo eerste jaar van verhuur

9 BEREKENING II: HUURPRIJS 67,52 PER M2 BVO - GEMEENTE NUTH INVESTEERT DEEL A + B: AFSCHRIJVING 15 JAAR - 2,0% RENTE - RESTWAARDE NA BOUWRIJP MAKEN Berekening huurprijs met DCF-methode RESULTATEN BEREKENING Initiële investering Jaarhuur eerste jaar Bruto aanvangsrendement (BAR): 5,52% Internal rate of return (IRR): 6,00% Restwaarde: (peiljaar) Saldo contante waarde lineair: -0 (contante waarde) CASHFLOW (lineaire afschrijving) afschr.+rente per jaar exploitatiekosten huuropbrengst cashflow lin. cum. cashflow (cw) Jaar

10 BEREKENING III: BEGROTINGSGERICHT (BOEKWAARDE) HUURPRIJS 54,52 PER M2 BVO - GEMEENTE NUTH INVESTEERT DEEL A: AFSCHRIJVING 15 JAAR - 2,0% RENTE - HUIDIGE BOEKWAARDE Berekening huurprijs met DCF-methode UITGANGSPUNTEN BEREKENING Investering Boekwaarde Verbouwing A Verbouwing B jaartal investering per m2 oppervlak m2 bvo investering Exploitatiekosten Besparings-factor energiekosten per jaar - - per m2 schoonmaak en vuilafvoer per jaar - - per m2 belastingen en heffingen per jaar - - per m2 verzekeringen per jaar - - per m2 onderhoud en beheer per jaar - - per m2 totaal - - per m2 Financiële parameters rente 2,0% 2,0% 2,0% inflatie algemeen 2,0% 2,0% 2,0% inflatie energiekosten 2,5% 2,5% 2,5% stijging huur 2,0% 2,0% 2,0% internal rate of return IRR 6,0% 6,0% 6,0% Totale gebruiksduur jaar Afschrijvingstermijn investering jaar Eindjaar gebruik (=eindjaar berekening) Restwaarde eindjaar gebruik Afschrijvingsmethodiek Afschr. investering lineair lineair lineair Opbrengst huurinkomsten eerste jaar huur per jaar huurprijs per m2 bvo 54,52 per m2 bvo eerste jaar van verhuur

11 BEREKENING III: BEGROTINGSGERICHT (BOEKWAARDE) HUURPRIJS 54,52 PER M2 BVO - GEMEENTE NUTH INVESTEERT DEEL A: AFSCHRIJVING 15 JAAR - 2,0% RENTE - HUIDIGE BOEKWAARDE Berekening huurprijs met DCF-methode RESULTATEN BEREKENING Initiële investering Jaarhuur eerste jaar Bruto aanvangsrendement (BAR): 6,98% Internal rate of return (IRR): 6,00% Restwaarde: - (peiljaar) Saldo contante waarde lineair: -0 (contante waarde) CASHFLOW (lineaire afschrijving) afschr.+rente per jaar exploitatiekosten huuropbrengst cashflow lin. cum. cashflow (cw) Jaar

12